導(dǎo)語：風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用研究管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]法律的完善推動(dòng)REITs不斷成熟，REITs市場的國際化和一體化使得房地產(chǎn)市場超越了區(qū)域市場的局限，進(jìn)入機(jī)構(gòu)投資者在全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)配置視野。與房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃、房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)以及房地產(chǎn)股票相比，REITs具有自己的獨(dú)特優(yōu)勢。REITs作為房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，具有適中的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，與其他金融產(chǎn)品具有低相關(guān)性，對保險(xiǎn)資金具有一定程度的適用性。

[關(guān)鍵詞]REITs，風(fēng)險(xiǎn)收益，保險(xiǎn)資金運(yùn)用

一、REITs的含義及其在國內(nèi)外的發(fā)展

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票(受益憑證)，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

按照REITs組織形態(tài)不同，美國REITs可分為信托型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類，可將REITs分為封閉式和開放式兩類。封閉式REITs的發(fā)行規(guī)模固定，投資者只能通過二級市場投資，同時(shí)為保證原始投資人的權(quán)益不被稀釋，上市后不得再募集資金。開放式REITs的規(guī)模是變化的，投資者可以按照基金凈值申購和贖回股份或受益憑證。按照投資對象的不同，REITs可分為權(quán)益型BElTs(EquityREITs)、抵押型REITs(MortgageREITs)和混合型REITs(HybridREITs)。(1)權(quán)益型REITs屬于房地產(chǎn)權(quán)益的證券化產(chǎn)品，擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn)，并提供物業(yè)管理服務(wù)，主要收入來源為出租房地產(chǎn)獲得的租金，是REITs的主導(dǎo)類型。(2)抵押型REITs屬于房地產(chǎn)債權(quán)的證券化產(chǎn)品，直接向房地產(chǎn)所有者或開發(fā)商提供抵押信貸，或者通過購買抵押貸款支持證券(MortgageBackedAssets，MBS)間接提供融資，其主要收入來源為貸款利息，因此抵押型REITs資產(chǎn)組合的價(jià)值受利率影響比較大。(3)混合型REITs既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn)，又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金，是上述兩種類，型的混合。總的來看，無論是數(shù)量還是市值，權(quán)益型REITs占絕對主導(dǎo)地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。

REITs作為一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在發(fā)達(dá)國家已有幾十年的歷史，尤其在美國和澳洲的發(fā)展已經(jīng)非常成熟。在亞洲則是2000年以后在日本、新加坡、香港地區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)等地出現(xiàn)。值得注意的是，RElTs的國際化使得房地產(chǎn)市場超越了區(qū)域市場的局限，呈現(xiàn)出國際化、一體化的趨勢。比如，為了爭奪REITs上市資源，新加坡和香港地區(qū)展開了或明或暗的競爭。這種競爭主要體現(xiàn)在法規(guī)建設(shè)等金融基礎(chǔ)設(shè)施上面。香港地區(qū)允許海外REITs上市就是效仿新加坡，而香港地區(qū)修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》將REITs借貸比率從資產(chǎn)凈值的35%修改為資產(chǎn)總值的35%，新加坡針鋒相對，將借貸比率提高到60%。作為在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者，得以REITs納入投資視野，進(jìn)而分享區(qū)域房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的豐厚利潤。中國如果不抓緊制定相關(guān)法律，推動(dòng)REITs在內(nèi)地的上市，大量國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目有可能被海外機(jī)構(gòu)大批收購后，再通過REITs的形式，流失到海外交易所。這樣，一方面出于提高REITs回報(bào)的考慮，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)租金的定價(jià)權(quán)在很大程度上被海外機(jī)構(gòu)所掌握，另外面對國內(nèi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的豐厚回報(bào)，國內(nèi)投資者卻沒有渠道和工具進(jìn)行投資。到那時(shí)，國內(nèi)投資者可能要遭受商業(yè)地產(chǎn)高租金和房地產(chǎn)投資無門的雙重?fù)p失。

2004年中國實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)市場遭受銀根緊縮的壓力，這時(shí)出現(xiàn)了兩幅迥然不同的圖景。一些資金緊張的中小地產(chǎn)商在銀行融資門檻提高的情況下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托計(jì)劃，催生了房地產(chǎn)信托的繁榮，也引來了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信托的整頓。澳洲麥格里銀行、摩根士丹利等外資機(jī)構(gòu)則趁勢擴(kuò)張，在上海、北京等大城市大量收購購物中心、寫字樓和服務(wù)式公寓等商業(yè)地產(chǎn)，并準(zhǔn)備通過REITs在海外上市實(shí)現(xiàn)資金的增值循環(huán)。由此，REITs開始進(jìn)入人們的視野。應(yīng)該說，從更宏觀的金融穩(wěn)定角度，央行樂于見到另一種房地產(chǎn)直接融資工具出現(xiàn)，避免房地產(chǎn)市場的大起大落對銀行體系造成巨大的沖擊。證監(jiān)會(huì)和證券交易所對所有擴(kuò)大證券市場深度和廣度的產(chǎn)品持一貫的歡迎態(tài)度，將創(chuàng)造條件推動(dòng)REITs上市流通。銀監(jiān)會(huì)一方面對商業(yè)銀行過度參與房地產(chǎn)市場憂心忡忡，另一方面對信托公司能否承擔(dān)起私募的房地產(chǎn)信托計(jì)劃到公募的REITs的歷史性轉(zhuǎn)變頗有疑慮。總之，REITs作為一種房地產(chǎn)金融工具，涉及的市場、機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)眾多，必須通過深入研究，細(xì)心設(shè)計(jì)，才能在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下享受其便利和收益。

二、REITs的制度優(yōu)勢及其與其他房地產(chǎn)投資工具的比較

(一)REITs的法律安排和制度優(yōu)勢

在REITs的發(fā)展過程中，法律的不斷完善規(guī)范了REITs的市場運(yùn)作，引領(lǐng)了市場發(fā)展，增強(qiáng)了REITs對投資者的吸引力。REITs的立法普遍突出了以下幾個(gè)特點(diǎn)，凸顯了其作為一種金融投資工具的制度優(yōu)勢。一是REITs的設(shè)立遵循信托的基本原則，如香港和新加坡的REITs法規(guī)強(qiáng)調(diào)受托人和專業(yè)管理公司的相對獨(dú)立性，以保護(hù)外部投資者的利益；二是投資對象明確，投資策略清晰，長期投資于房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，主營業(yè)務(wù)突出；三是收益強(qiáng)制分紅，一般規(guī)定在90%以上，收益穩(wěn)定；四是運(yùn)作透明度高，財(cái)務(wù)可預(yù)測性強(qiáng)。五是通過對股東結(jié)構(gòu)的規(guī)定，增強(qiáng)REITs的流動(dòng)性，避免了將RElTs作為一個(gè)單純的套現(xiàn)工具。這里，以產(chǎn)生穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)作為投資目標(biāo)，把公司收入的絕大部分用于分紅，是REITs最鮮明的兩個(gè)特征。

(二)REITs與國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃、房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)和房地產(chǎn)股票的區(qū)別

REITs與國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的區(qū)別主要體現(xiàn)在：(1)產(chǎn)品屬性：對REITs的投資者來說，他們通過持有基金受益憑證間接擁有REITs所投資的不動(dòng)產(chǎn)，REITs將收益的絕大部分分配給投資者，是一種股權(quán)類金融產(chǎn)品；信托計(jì)劃有到期日和預(yù)期收益率，實(shí)際上是以一定期限內(nèi)的收益換取資金的使用權(quán)，是一種債權(quán)融資行為，少數(shù)的租賃收益權(quán)信托計(jì)劃一般也有固定收益的優(yōu)先受益權(quán)或回購承諾，事實(shí)上還是一種融資回報(bào)，而不是投資回報(bào)。(2)流通性：REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，可在證券交易所與普通股票一樣交易；房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的、非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不能在證券交易所上市流通。(3)風(fēng)險(xiǎn)分散性：REITs是房地產(chǎn)資產(chǎn)在類型、空間等方面的投資組合，風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的分散；房地產(chǎn)信托計(jì)劃大多針對某個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)單一，風(fēng)險(xiǎn)較為集中。(4)投資門檻：REITs沒有份額的限制，一般的中小投資者均可以進(jìn)行投資；房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于有不超過200份、每份不低于5萬元的限制，單份合同金額往往在幾十萬元以上，投資門檻較高。(5)運(yùn)營專業(yè)程度：REITs負(fù)責(zé)提供資金并組建專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資運(yùn)營；信托計(jì)劃是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種融資方式，信托公司的主要職責(zé)是監(jiān)督資金的安全運(yùn)用，不參與房地產(chǎn)的專業(yè)管理。

房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)是對能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的住房抵押貸款的證券化，是以房地產(chǎn)為擔(dān)保，由貸款利息償還的債券。REITs與房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)的區(qū)別主要在于：(1)發(fā)起人：REITs的發(fā)起人一般是擁有收益類房地產(chǎn)的業(yè)主，MBS的發(fā)起人一般是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的銀行或房貸機(jī)構(gòu)。(2)基礎(chǔ)資產(chǎn)：REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)權(quán)益，租金收入和管理收入的絕大部分以股息的形式分配給投資者。MBS的基礎(chǔ)資產(chǎn)是具有很高同質(zhì)性(期限、利率等)的抵押貸款。(3)發(fā)起目的：房地產(chǎn)商將旗下資產(chǎn)通過REITs上市，通過部分資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金，又可通過合同安排REITs持續(xù)購買旗下其他資產(chǎn)或成立新的REITs，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張和資金循環(huán)增值。抵押貸款銀行通過MBS將資產(chǎn)剔除出資產(chǎn)負(fù)債表，可以改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，緩解銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(4)產(chǎn)品屬性：REITs屬于股權(quán)類投資產(chǎn)品，與房地產(chǎn)市場波動(dòng)和證券市場波動(dòng)都有緊密聯(lián)系。MBS是一種固定收益證券，以按揭利息為標(biāo)的，其最大的風(fēng)險(xiǎn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)市場走低，或利率進(jìn)入上升通道，都會(huì)引發(fā)貸款人提前還貸，MBS持續(xù)穩(wěn)定的利息收入泣就可能會(huì)打破。另外，利率升高還會(huì)引發(fā)MBS價(jià)格的下跌，使投資者的資產(chǎn)縮水。

現(xiàn)代意義上的REITs實(shí)際上是由收益類房地產(chǎn)組成的一個(gè)資產(chǎn)組合，由于可以上市交易，又可以說是特殊的上市房地產(chǎn)公司，但它與普通意義上的房地產(chǎn)上市公司又有區(qū)別。主要體現(xiàn)在：(1)稅收安排。REITs除了必要的費(fèi)用開支，沒有留存收益，不具有自我積累、自我發(fā)展的能力，這也是REITs在公司層面上免稅的主要原因。有的房地產(chǎn)公司雖然以租金收入為主要收入來源(如中國國貿(mào)，600007.SH)或作為穩(wěn)定的主營收入(如招商局，000024.SZ)，但它們不是REITs，需要交納公司所得稅。(2)分配政策。REITs的股利分配政策是把收入的大多數(shù)分配給投資者，而上市房地產(chǎn)公司的股利分配政策由董事會(huì)決定，具有不確定性，甚至可以不分配。(3)投融資限制。REITs有投資政策上的限制，可以進(jìn)行債務(wù)融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，不過有最高的負(fù)債比率限制，其負(fù)債比率低于一般的上市房地產(chǎn)公司。(4)運(yùn)營方式。REITs往往收購成熟的房地產(chǎn)，通過較長時(shí)期的專業(yè)經(jīng)營獲取收益，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一般必須持有若干年份以上。我國的房地產(chǎn)上市公司基本屬于開發(fā)商，統(tǒng)攬土地——融資——規(guī)劃——施工——銷售——物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)就象工廠化產(chǎn)品一樣，在完成項(xiàng)目開發(fā)后即可出售。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)分工程度深，專業(yè)化水平高，REITs也只是作為投資商和運(yùn)營商成為房地產(chǎn)利潤鏈條的一部分。可以說，REITs與上市房地產(chǎn)公司相比，財(cái)務(wù)更穩(wěn)健，收益更穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)更小，當(dāng)然也無法獲得房地產(chǎn)開發(fā)中的“暴利”。

房地產(chǎn)業(yè)在機(jī)構(gòu)投資者眼里屬于另類投資，雖然具有較高收益，但由于其低流動(dòng)性，只能成為某些有獨(dú)到眼光的長線投資者的領(lǐng)地。國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是在銀行融資渠道收緊后的一種替代渠道，但由于其融資規(guī)模小，流動(dòng)性差，私募限制等，只能在房地產(chǎn)開發(fā)的某一階段作為主流渠道的補(bǔ)充。決定了其生命力有限直到REITs出現(xiàn)，挾其嚴(yán)格的法律規(guī)定和由此帶來的制度優(yōu)勢，鼓舞了投入其中的機(jī)構(gòu)投資者和中小投資者的極大信心，使得投資者在傳統(tǒng)的股票、債券之外，得以將大量資金通過REITs投入到房地產(chǎn)業(yè)，取得了市場參與各方的共贏。

三、REITs的收益和風(fēng)險(xiǎn)考察

(一)從REITs運(yùn)營的角度

不同投資對象的REITs收益來源不盡相同，抵押型REITs除了投資者本金，還通過負(fù)債融資，然后以抵押貸款的形式間接投資房地產(chǎn)。這里它們扮演的實(shí)際是金融中介的角色，如果市場利率提高和房地產(chǎn)市場蕭條同時(shí)出現(xiàn)，抵押型REITs就很難保證派息的穩(wěn)定性。市場競爭的結(jié)果是權(quán)益型REITs無論在數(shù)量上還是市值上都占絕對地位。

權(quán)益型REITs的投資價(jià)值主要來自資產(chǎn)凈值和經(jīng)營收入(FundsFromOperation，F(xiàn)FO)。資產(chǎn)凈值是REITs所擁有和管理的資產(chǎn)價(jià)值，是REITs盈利的基礎(chǔ)。管理水平不同，同樣的資產(chǎn)會(huì)有不同的增長潛力。證券市場對管理水平高的REITs，會(huì)給出較高的價(jià)格。經(jīng)營收入主要來自租金收入、利息收入和管理費(fèi)收入等現(xiàn)金流人，去掉經(jīng)營成本和利息支出后即可分紅。較高的經(jīng)營收入不但使得投資者可獲得實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金分紅，更可增強(qiáng)市場投資者對REITs的信心，推動(dòng)價(jià)格的上升，使投資者獲得更高的投資收益。聯(lián)系到領(lǐng)匯基金在市場的優(yōu)異表現(xiàn)，主要原因在于投資者預(yù)期，原來由政府控制的物業(yè)資產(chǎn)在通過REITs上市后可能轉(zhuǎn)向更商業(yè)化的運(yùn)作，租金提升有較大的想象空間。

權(quán)益型REITs還需要駕馭房地產(chǎn)市場和金融市場兩大市場的周期波動(dòng)，交替采取進(jìn)取或保守的經(jīng)營策略，在資金和資產(chǎn)之間適時(shí)地轉(zhuǎn)換。比如，在房地產(chǎn)市場的低潮期，市場利率也往往比較低，REITs管理人最需要大膽舉債，在承擔(dān)較低利息支出的前提下，以較低價(jià)格收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，期望未來一段時(shí)期租金的上升能帶來更多的現(xiàn)金流入。在房地產(chǎn)市場繁榮的階段，REITs旗下資產(chǎn)價(jià)值水漲船高，出租率和租金收益率則可能不太理想，以往的高負(fù)債帶來的利息支出正在加大經(jīng)營成本，這時(shí)REITs需要采取保守的經(jīng)營策略，降低負(fù)債率和減少利息支出，拋售高估的物業(yè)資產(chǎn)以回收資金，通過高分紅回報(bào)投資者。應(yīng)當(dāng)指出，這時(shí)REITs的二級市場價(jià)格往往也非常高，對追高殺人的投資者而言，分紅收益率并不一定特別高。

總之，雖然REITs一般以高派息和穩(wěn)定回報(bào)為目標(biāo)，但如果房地產(chǎn)市場蕭條，管理入水平不高，再加上二級市場的價(jià)格波動(dòng)，REITs的預(yù)期派息率并沒有百分之百的保證。

(二)從市場投資的角度

從產(chǎn)品特性上看，REITs必須保持相當(dāng)?shù)姆旨t收益率，才能跟債券等其他金融工具競爭，如領(lǐng)匯基金和越秀基金的預(yù)期回報(bào)率與發(fā)行價(jià)比較分別為6%和6.5%左右。另外，RElTs具有資產(chǎn)增值的潛力，具有抵抗通貨膨脹的能力，從投資角度更多地表現(xiàn)出類似股票的性質(zhì)。不過，將REITs當(dāng)作股票一樣炒作，往往帶來較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。領(lǐng)匯作為香港的第一個(gè)REITs上市后，受到海外對沖基金的青睞，價(jià)格上漲很多。按照15港元的價(jià)格，其預(yù)期回報(bào)率就從6%左右回落到4%左右，與債券相比就沒有多少優(yōu)勢了。聯(lián)想到1998—1999年的美國REITs市場，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)收購的機(jī)會(huì)逐漸減少，投資者認(rèn)為REITs的收益率增長會(huì)因此下降，因此紛紛退出REITs市場，REITs指數(shù)取得負(fù)收益。

因?yàn)镽EITs的收益主要決定于經(jīng)營收入(FFO)，與股票市盈率類似，REITs可定義一個(gè)P/FFO乘數(shù)。REITs的市場價(jià)格就由經(jīng)營收入和P／FFO乘數(shù)決定。如果經(jīng)營收入超出市場預(yù)期，投資者可能愿意用更高的P?FFO乘數(shù)(相當(dāng)于市盈率)來投資，REITs價(jià)格加速上升。相反，同樣的經(jīng)營收入，如果市場預(yù)期比較悲觀，P／FFO乘數(shù)就會(huì)下跌，帶動(dòng)RE-ITs價(jià)格下跌更多。換句話說，F(xiàn)FO反映了REITs經(jīng)營的基本面，而P/FFO乘數(shù)反映了市場心理，二者共同決定了RE-ITs價(jià)格走勢。再舉領(lǐng)匯基金的例子，當(dāng)對沖基金宣布購入大筆領(lǐng)匯股份后，市場預(yù)期價(jià)格還會(huì)上升，這時(shí)投資者追求的就主要是資本利得回報(bào)，而不僅僅是預(yù)期的分紅了。

(三)從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度

宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最重要的變量就是通貨膨脹率和利率水平。通貨膨脹發(fā)生時(shí)，物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升，REITs的凈值隨著水漲船高；再加上REITs的租金收益一般會(huì)隨之往上調(diào)整，投資者往往預(yù)期REITs的分紅收益也會(huì)提高，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的侵蝕。固定收益證券受通貨膨脹的傷害是最大的，如果通貨膨脹率超過債券利率，債券的本金甚至要縮水。

面對利率上調(diào)的壓力，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降階段，對房地產(chǎn)的需求水平下降，可能影響REITs的經(jīng)營現(xiàn)金流。另外，利率上調(diào)還會(huì)通過利息支出影響REITs的經(jīng)營成本，抵押型RE-ITs受的影響要大過權(quán)益型REITs。最后，利率的上升會(huì)造成REITs市場價(jià)格降低，從而影響REITs的總體回報(bào)率。

為了對沖利率上升風(fēng)險(xiǎn)，REITs上市時(shí)有時(shí)會(huì)進(jìn)行利率掉期等財(cái)務(wù)安排。在利率掉期安排下，REITs初期利息支出會(huì)較低，但在后期的支出會(huì)較高，好處是減少息率上升風(fēng)險(xiǎn)，提高初期的回報(bào)率。不過，如果日后租金大跌，可能會(huì)使得派息劇減。

四、REITs對保險(xiǎn)資金運(yùn)用的適用性

保險(xiǎn)資金運(yùn)用的原則是安全性、收益性和流動(dòng)性，不過，當(dāng)前我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用面臨著三個(gè)突出的矛盾：一是金融體系證券化程度不高，證券市場的廣度和深度無法充分滿足保險(xiǎn)資金的投資需求。二是證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)不合理，低風(fēng)險(xiǎn)的長期投資產(chǎn)品很少，無法充分滿足保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配要求。三是保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率長期偏低，2005年收益率為3.6%，僅比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。面對保險(xiǎn)資金運(yùn)用的挑戰(zhàn)和REITs市場的發(fā)展前景，需要探討的是REITs對保險(xiǎn)資金運(yùn)用的適用性。

(一)REITs的類固定收益特點(diǎn)適合保險(xiǎn)資金的投資需求。保險(xiǎn)業(yè)長期的實(shí)踐已經(jīng)證明，有固定收益的投資品種，是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的主要渠道。REITs有預(yù)期穩(wěn)定的高派息率，有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)帶來的價(jià)值提升，有長期的經(jīng)營期限(封閉式15—20年，開放式時(shí)間不限)，再加上嚴(yán)格監(jiān)管帶來的透明度，可以說是一種較穩(wěn)定的收益類證券，符合保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配要求。

(二)REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益可為保險(xiǎn)資金所承受。以美國REITs市場為例，1995年—2005年REITs的年化收益率為14.29%，高于同期美國主要股指的年化收益率：標(biāo)普500指數(shù)11.41%，道瓊斯指數(shù)的9.88%，NASDAQ指數(shù)的10.4%，更高過美國10年期國債的年化收益率5.07%(見表1)。REITs收益率最高的兩年分別為1996年的35.75%和2003年的38.47%，也在1998和1999年分別取得負(fù)收益。這里的負(fù)收益率是指REITs市場的投資收益率，最可能的情況是股息收益不抵價(jià)格下跌導(dǎo)致投資者當(dāng)年出現(xiàn)賬面負(fù)收益。對長期投資者而言，一筆資本投入REITs市場，10年后的累積收益435%遠(yuǎn)高于國債的累積收益172%才更有意義。更何況，從收益的波動(dòng)性來衡量，無論是從短期還是長期來看，REITs的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于NASDAQ指數(shù)，比標(biāo)普500指數(shù)低大約3至4個(gè)百分點(diǎn)。可以說，REITs在風(fēng)險(xiǎn)收益特征上也介于成長性股票和債券之間，是一種低風(fēng)險(xiǎn)的收益類投資品種。另外，REITs所分派股息不會(huì)在信托基金的層面被征稅，只會(huì)在個(gè)人層面被征稅，保險(xiǎn)資金可以獲得稅收優(yōu)惠。從亞洲市場來看，REITs的年回報(bào)大致在5%到7%之間，而國內(nèi)10—20年國債平均利率為3.34%，金融債平均利率為3.5%，5年期協(xié)議存款利率也低于3.6%，REITs收益率上的優(yōu)勢還是比較明顯的。

(三)REITs的加入可以優(yōu)化保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)組合，降低風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)歷來被視為股票、債券之外的另類資產(chǎn)，與傳統(tǒng)金融資產(chǎn)的相關(guān)性較低，可以為保險(xiǎn)資產(chǎn)組合提供分散風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)選擇。比如，1995年到2000年，權(quán)益類REITs與羅素2000指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.36，原因是該指數(shù)中占6%的比重，而與NASDAQl00指數(shù)的相關(guān)系數(shù)只有0.01。2000年美國科技股泡沫破滅，再加上2001年“9.11”事件影響，標(biāo)普500指數(shù)等主要股指連續(xù)三年取得負(fù)收益，REITs則在擺脫了1998—1999年的低迷后，分別取得25%、15%和5%的優(yōu)異回報(bào)(見表1)。其次，REITs本身是多元化及大規(guī)模的房地產(chǎn)投資組合，覆蓋不同地區(qū)、不同種類的資產(chǎn)，不同資產(chǎn)之間的價(jià)格走勢、回報(bào)水平的相關(guān)性較小，受宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期的影響因素不盡相同，因此與單一的物業(yè)資產(chǎn)相比，本身的風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)性就比較低。經(jīng)過REITs本身的物業(yè)資產(chǎn)分散和保險(xiǎn)資金在債券、股票、房地產(chǎn)(REITs)的分散配置，保險(xiǎn)資金可在更低的風(fēng)險(xiǎn)下取得相同的收益水平，或在相同風(fēng)險(xiǎn)水平下獲得更高收益。最后，在組合中增加對REITs投資的時(shí)候要考慮原股票組合中的房地產(chǎn)股票比重，不能使得整個(gè)資產(chǎn)配置中的行業(yè)比重失衡。

總之，REITs作為投資于收益類房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)途徑，由于其適中的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，與股票、債券等主要金融資產(chǎn)的低相關(guān)性，保險(xiǎn)資金可以考慮在深入研究、法律法規(guī)健全、市場完善的基礎(chǔ)上加入對REITs的配置。

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