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摘要：當(dāng)前，在我國(guó)的物業(yè)項(xiàng)目管理中，機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行對(duì)其具有至關(guān)重要的影響作用。它不僅是經(jīng)營(yíng)與管理物業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，而且其安全運(yùn)行對(duì)于居民用戶來(lái)說(shuō)，更是物業(yè)小區(qū)的品質(zhì)保證，因此可以毫不夸張地說(shuō)，物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理直接影響著物業(yè)小區(qū)的安全穩(wěn)定運(yùn)行。通過(guò)探析物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)和管理，希望可以在促進(jìn)物業(yè)小區(qū)各功能正常發(fā)揮的前提下，提升其維護(hù)與管理水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)項(xiàng)目；機(jī)電設(shè)備；維護(hù)措施；管理方法

上海國(guó)際航運(yùn)中心洋山深水港一期（明華項(xiàng)目）工程，是一項(xiàng)新接管的工程驗(yàn)收項(xiàng)目，該項(xiàng)目是由上海市政府和上港集團(tuán)國(guó)內(nèi)外大型國(guó)企，對(duì)于其洋山深水港一期（明華項(xiàng)目）工程的鍋爐房和強(qiáng)電機(jī)電設(shè)備安裝及空調(diào)系統(tǒng)安裝工作，不僅對(duì)安裝機(jī)電設(shè)備需要進(jìn)行相應(yīng)的查驗(yàn)審核，還需要調(diào)試接管機(jī)電設(shè)備管理和運(yùn)行機(jī)制。在洋山深水港一期工程中主要涉及強(qiáng)電機(jī)電設(shè)備安裝及空調(diào)弱電系統(tǒng)DDC控制管線路方案審核。在接管項(xiàng)目中，不僅對(duì)鍋爐房和強(qiáng)電機(jī)電設(shè)備安裝及空調(diào)系統(tǒng)DDC控制線路安裝，同時(shí)還調(diào)試移交竣工資料和接管該項(xiàng)目的強(qiáng)/弱電機(jī)電、VRV空調(diào)設(shè)備管理和運(yùn)行管理機(jī)制。該洋山深水港一期工程，1#、2#、3#、4#樓每幢4層至包括鍋爐房建筑面積37600m2，高低壓配電機(jī)房設(shè)備間、鍋爐房設(shè)備遠(yuǎn)程弱電數(shù)據(jù)控制線、VRV空調(diào)系統(tǒng)DDC控制線等項(xiàng)目建設(shè)30個(gè)月，項(xiàng)目產(chǎn)值3200萬(wàn)。

1物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備維護(hù)的措施

1.1給排水設(shè)備的維護(hù)。給排水設(shè)備屬于機(jī)電設(shè)備中一個(gè)主要的構(gòu)成部分，此系統(tǒng)設(shè)備的合理維護(hù)重點(diǎn)是依據(jù)排水設(shè)備自身的性能和標(biāo)準(zhǔn)，給合相關(guān)技術(shù)的管理規(guī)范，來(lái)對(duì)給排水的設(shè)備實(shí)施日常性的維護(hù)，確保此設(shè)備能夠正常有效的運(yùn)行和具備良好的性能。給排水系統(tǒng)具體設(shè)備的維護(hù)包含：①固定時(shí)間的對(duì)給排水設(shè)備開(kāi)展常規(guī)的檢查，查看地面是不是存在滲水的問(wèn)題，如此操作對(duì)于確定地下管道其安全可靠性非常的有利。②檢查室內(nèi)的管道或其它給排水系統(tǒng)的設(shè)備是不是有滴水或漏水的現(xiàn)象，并且還要注意對(duì)水箱的入孔蓋其嚴(yán)密性進(jìn)行檢查。③對(duì)各類水泵的運(yùn)行情況實(shí)施跟蹤式的檢查，觀察儀表指示的數(shù)據(jù)，如發(fā)現(xiàn)存在異常的升溫或是響動(dòng)和儀表指示出現(xiàn)不正常的時(shí)候，一定要及時(shí)的檢查出問(wèn)題的所在，并對(duì)其盡快的維護(hù)，保證居住的人可以正常的用水、排水。1.2供配電設(shè)備的維護(hù)。電力是確保人們可以正常生產(chǎn)和生活的主要能源，如此對(duì)于物業(yè)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)的要求就是把重點(diǎn)放到供配電的設(shè)備維護(hù)上，以此保證人們可以正常的使用電力資源。供配電設(shè)備維護(hù)所包含的重點(diǎn)內(nèi)容有：①對(duì)高壓處設(shè)備的年度檢測(cè)需充分的做好。因?yàn)楦邏禾幵O(shè)備的檢測(cè)難度會(huì)相對(duì)其它設(shè)備的檢測(cè)難度要大，并且對(duì)維護(hù)的質(zhì)量也有比較高的要求，然物業(yè)公司可委托專業(yè)性較強(qiáng)的公司或是通過(guò)供電的主管部門來(lái)對(duì)此部分的設(shè)備實(shí)施相應(yīng)的維護(hù)。②對(duì)于各種公用的配電設(shè)備其運(yùn)行的狀況需進(jìn)行及時(shí)的細(xì)致的檢查。需對(duì)變壓器和開(kāi)關(guān)柜等設(shè)備進(jìn)行檢查，對(duì)于檢查的時(shí)間需保證堅(jiān)持每月定期的實(shí)施檢查，確保各元器件都具備完整性。然針對(duì)設(shè)備內(nèi)部結(jié)構(gòu)的清潔工作，需每年進(jìn)行一次整體徹底的清掃。③對(duì)于設(shè)備房的配電設(shè)備及電氣設(shè)備，需實(shí)施固定時(shí)間的維護(hù)，檢查各設(shè)備的原件是不是牢固和完整，特別是要對(duì)操作處的設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)的檢查，看其是不是具備靈活性，也同樣需要每個(gè)月對(duì)機(jī)房實(shí)施清掃。1.3電梯設(shè)備的維護(hù)。電梯設(shè)備屬于物業(yè)機(jī)電設(shè)備整體的主體部分，但現(xiàn)時(shí)期，電梯應(yīng)用中的安全事故卻經(jīng)常的發(fā)生，這一問(wèn)題對(duì)于物業(yè)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)來(lái)說(shuō)非常的嚴(yán)重，是大多數(shù)人們所重視的問(wèn)題。在電梯設(shè)備維護(hù)過(guò)程中，設(shè)備維護(hù)的工作人員一定要投入更多的精力和物力，依據(jù)電梯設(shè)備其維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格的進(jìn)行檢查和維護(hù)。首先，對(duì)電梯設(shè)備其開(kāi)關(guān)處實(shí)施重點(diǎn)檢查，例如，對(duì)限位的開(kāi)關(guān)、門電的開(kāi)關(guān)及越程的開(kāi)關(guān)等實(shí)施嚴(yán)格的檢查和維護(hù)。在此操作中，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患問(wèn)題存在，一定要及時(shí)的關(guān)掉電梯，停止使用，并同時(shí)安排設(shè)備的檢修維護(hù)人員對(duì)故障進(jìn)行排查和維修。其次，及時(shí)的對(duì)電梯陳舊老化的設(shè)備零件進(jìn)行更換，保證電梯系統(tǒng)可以有效正常安全的運(yùn)行。再次，固定時(shí)期的對(duì)整機(jī)進(jìn)行清潔和相關(guān)部件的潤(rùn)滑，以利于保證電梯設(shè)備其使用期限，確保電梯運(yùn)行的安全性。最后，在電梯設(shè)備維護(hù)過(guò)程中，一定要安放顯眼的提示標(biāo)識(shí)，防止造成不必要的安全事件。1.4消防設(shè)備的維護(hù)。消防設(shè)備的維護(hù)主要是為了使消防系統(tǒng)更加完善，達(dá)到預(yù)防火災(zāi)和處理火災(zāi)的要求。在消防設(shè)備維護(hù)上，設(shè)備維護(hù)的工作人員需重點(diǎn)做好下面幾點(diǎn)工作：①定期的對(duì)消防設(shè)備的相關(guān)性能進(jìn)行檢測(cè)，及時(shí)察覺(jué)設(shè)備運(yùn)行中的安全隱患，并同時(shí)對(duì)設(shè)備的安全性實(shí)施全方位的評(píng)估，以方便可以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)設(shè)備維護(hù)中的不足之處。設(shè)備維護(hù)的工作人員需樹(shù)立正確的責(zé)任意識(shí)，按消防設(shè)備的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格的排查安全隱患。②檢查火災(zāi)的自動(dòng)警報(bào)設(shè)備，看其是不是可以正常的運(yùn)行并且安全性能良好，如此在有火災(zāi)發(fā)生時(shí)，便可以通過(guò)警報(bào)系統(tǒng)來(lái)得到消息，并給予及時(shí)的處理。③檢查室外的消防設(shè)備是不是齊全，創(chuàng)建好的消防條件。④對(duì)室內(nèi)的消防設(shè)備進(jìn)行檢查，看其是不是配備齊全，并重點(diǎn)對(duì)應(yīng)急照明及疏散路徑、逃生通道進(jìn)行檢查，如此操作主要是方便在發(fā)生火災(zāi)事故的時(shí)候可以把損失降到最低。

2物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備管理的方法

2.1樹(shù)立物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備管理的正確觀念。如果想提升物業(yè)機(jī)電設(shè)備管理質(zhì)量與效率，首先，需在管理的思想上對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)與創(chuàng)新，通過(guò)現(xiàn)代化的管理思想來(lái)促進(jìn)設(shè)備管理的先進(jìn)化、科學(xué)化。①樹(shù)立設(shè)備的綜合管理理念，端正態(tài)度認(rèn)清物業(yè)機(jī)電設(shè)備對(duì)于物業(yè)公司運(yùn)行發(fā)展的重要作用，把設(shè)備管理列入到公司管理中來(lái)。②管理中要重視以人為本的理念，把維護(hù)業(yè)主及租戶的人身財(cái)產(chǎn)安全和生活質(zhì)量當(dāng)作主要的管理目標(biāo)，通過(guò)對(duì)設(shè)備管理體系的不斷完善來(lái)良好的達(dá)到人們的生活需要，真正的提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和成效。③以科學(xué)的發(fā)展觀來(lái)規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的管理，堅(jiān)持不斷發(fā)展的管理理念，轉(zhuǎn)變對(duì)設(shè)備管理的孤立認(rèn)識(shí)，促進(jìn)設(shè)備管理與企業(yè)的現(xiàn)代化管理的統(tǒng)一發(fā)展。2.2完善物業(yè)機(jī)電設(shè)備的管理制度。①要對(duì)設(shè)備的接管驗(yàn)收制度進(jìn)行完善，在制度當(dāng)中要明確的規(guī)定在設(shè)備的運(yùn)行正式開(kāi)始和維修管理實(shí)施以前需健全接管和驗(yàn)收的相關(guān)工作，保證驗(yàn)收的質(zhì)量。②完善技術(shù)與安全操作的流程。在設(shè)備管理的制度中，需結(jié)合具體的需求來(lái)構(gòu)建技術(shù)和安全上的操作流程和規(guī)范，確保設(shè)備管理的工作人員能夠嚴(yán)格的依據(jù)操作規(guī)范及流程來(lái)處理相關(guān)的工作事項(xiàng)，從而使設(shè)備的使用壽命得到保證。③完善設(shè)備維修保養(yǎng)的相關(guān)制度，把平時(shí)保養(yǎng)和維修的相關(guān)工作相互聯(lián)系。平時(shí)的保養(yǎng)制度中一定要包含保養(yǎng)的相關(guān)內(nèi)容和位置及程序等；維修的制度中必須要包含維修的計(jì)劃、種類、周期、和內(nèi)容及等級(jí)等。④完善設(shè)備運(yùn)行管理的相關(guān)制度。設(shè)備的運(yùn)行管理制度需提及每個(gè)設(shè)備，如此使運(yùn)行管理制度更加精細(xì)。⑤完善設(shè)備事故的分析制度。設(shè)備的管理部門需對(duì)設(shè)備的故障其整體情況實(shí)施有效的分析，以利于對(duì)責(zé)任人其責(zé)任有效的追究。2.3物業(yè)機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)資料需不斷完善。對(duì)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)資料進(jìn)行完善的目的是為了保證可以為設(shè)備管理提供依據(jù)，如此機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)資料一定要具備準(zhǔn)確性和完整性。在對(duì)資料進(jìn)行收集及應(yīng)用的時(shí)候，可轉(zhuǎn)變以人力為主的模式，應(yīng)用現(xiàn)代性的技術(shù)構(gòu)建資料的數(shù)據(jù)庫(kù)，以利于基礎(chǔ)資料能夠被更好的有效運(yùn)用。健全機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)資料，一定要涉及到以下幾方面，即：設(shè)備的原始資料、設(shè)備配備的臺(tái)賬和卡片、設(shè)備的技術(shù)記錄等。這些基礎(chǔ)性的資料可以為設(shè)備的管理和維護(hù)工作提供良好的信息數(shù)據(jù)支持，為設(shè)備的維護(hù)及管理提供更可靠更安全的參考依據(jù)。管理基礎(chǔ)資料的工作人員一定要提高自身的責(zé)任認(rèn)識(shí)及個(gè)人的專業(yè)能力，主動(dòng)應(yīng)用計(jì)算機(jī)科技來(lái)實(shí)施基礎(chǔ)資料的應(yīng)用及管理，從而保證管理的質(zhì)量和效率。2.4加強(qiáng)物業(yè)機(jī)電設(shè)備其管理人員的素質(zhì)建設(shè)。①設(shè)備管理的工作人員，在上崗工作以前一定要取得上崗的資質(zhì)認(rèn)證，確保所有工作人員都是持證上崗的。物業(yè)公司在招聘任用人才的時(shí)候，一定要思考所用人才是不是適合設(shè)備管理這一工作崗位的工作，確保他們所具備的能力與崗位的需要是相對(duì)應(yīng)的。②固定時(shí)期的對(duì)設(shè)備管理的工作人員實(shí)施專業(yè)性的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)教育，尤其是需栽培人員的實(shí)踐能力，讓其可以在設(shè)備故障的相應(yīng)檢修中積累經(jīng)驗(yàn)。③制定培訓(xùn)的考核機(jī)制，對(duì)設(shè)備的管理人員實(shí)施全面的考核，落實(shí)貫徹獎(jiǎng)罰措施，提升設(shè)備管理工作人員對(duì)工作的熱情，讓其可以更積極的投入進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展貢獻(xiàn)中來(lái)。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在現(xiàn)代物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理中，不僅要不斷地進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，更需要對(duì)維護(hù)保養(yǎng)工作予以高度的重視，確保物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備能夠一直保持良好的運(yùn)行狀態(tài)，并且能夠充分發(fā)揮其正常使用功能。機(jī)電設(shè)備管理水平的提升既是物業(yè)項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)保障，更能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，由此顯著提升其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。為此，在進(jìn)一步為業(yè)主、用戶提供完善的配套服務(wù)前提下，使物業(yè)小區(qū)品質(zhì)得到有效保證，確保其物業(yè)價(jià)值有增無(wú)減。

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作者:季暉璜 單位:上海明華物業(yè)管理有限公司