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摘要:肯定說關于租賃物毀損系因可歸責于承租人的原因時出租人不負維修義務的觀點，否定說關于租賃物毀損系因可歸責于承租人的原因時出租人仍負維修義務的意見，都不夠全面。可取的方案是，租賃物毀損系因可歸責于承租人的原因時，出租人原則上仍負維修義務，但設有例外。維修義務和租金支付義務、維修義務和維修費用支付義務，有時可成立先履行抗辯權、不安抗辯權。

關鍵詞:租賃；維修義務；租賃物毀損；先履行抗辯權；不安抗辯權

一、引言

《中華人民共和國合同法》(以下簡稱為《合同法》)第220條規定:“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”其中所謂對租賃物的維修義務，簡稱為維修義務，有些立法例上稱作修繕義務，是指租賃物毀損致不適合于約定的使用、收益的狀態時，出租人應予修復的義務。

維修義務的成立，應當滿足如下要件:其一，限于租賃物本身的缺陷，對承租人增添于租賃物的缺陷自無維修之理；其二，須租賃物有維修的必要；其三，須租賃物有維修的可能；其四，當事人無相反的約定。對此，未見有實質的反對聲音。爭論激烈的是，租賃物毀損的原因如何，是否影響出租人的維修義務。本文擬就該爭論問題進行探討，就教于大家。

二、肯定說和否定說

租賃物毀損的原因如何，是否影響出租人的維修義務?《德國民法典》和《瑞士債務法》的解釋采取肯定說，認為因承租人的原因導致租賃物毀損的，出租人不負維修義務。（Palandt，zu§536，4，S.536；Erbman，zu§536，4，b.S.688；Funkart.254，I，p.175；Oserzu§254，Anm.7，S.1006.轉引自史尚寬:《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司1981年版，第158頁；[德]迪特爾·梅迪庫斯:《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第169頁。）《日本民法典》第606條關于租賃物修繕及其條件的規定，并未對發生維修的原因加以限制。肯定說認為，損害賠償以金錢給付為目的，承租人因違反保管義務或侵權行為而對租賃物造成損害時，應負賠償責任，但其金錢賠償不能解釋為維修義務，故認為此時出租人仍負有維修義務，而承租人則負有損害賠償義務。（[日]鳩山秀夫:《日本債權法各論》(上、下卷)，1934年版，第455頁；[日]末弘嚴太郎:《債權各論》，大正10年版，第585頁；[日]我妻榮:《債權各論》(上、中卷)，1957年版，第444頁。轉引自史尚寬:《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司1981年版，第158頁；鄭玉波:《民法債編各論》(上)，三民書局1981年版，第190頁。）而否定說則指出，必要的維修應由出租人負擔，惟應包括承租人正當使用、收益的結果所生者在內，因承租人故意或過失導致租賃物毀損的，不能由出租人維修，而應由承租人負擔。因為如承租人故意或過失毀損租賃物，而使出租人負維修義務，則在出租人為維修以前，承租人可以拒絕支付租金，有背于誠信原則。（[日]磯谷幸次郎:《債權法論(各論)》(上、下)，1929年版，第534頁；三潴信三:《契約法》(現代法學全集)，1938年版，第102頁。轉引自史尚寬:《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司1981年版，第158頁。）海峽兩岸的中國學者多持否定說，認為出租財產在租賃期間所出現的故障，必須非由承租人的過失所致，出租人才負維修出租財產的義務，若由于承租人的原因造成的損壞，負擔反而加到出租人身上，顯失公平。肯定說則堅持，導致租賃物毀損的原因，無論是事變，還是可歸責于出租人的事由，抑或是可歸責于承租人的事由，都不影響出租人承擔修繕義務。只不過承租人違反保管義務或涉及侵權行為時，應負損害賠償責任。

三、維修義務原則上不受承租人過錯的影響

在本文作者看來，應當首先厘清維修義務與維修費用承擔及損害賠償義務之間的關系，然后便可較為順利地確定維修義務的歸屬。如果把維修義務的承擔和維修費用的負擔捆綁在一起考慮，上述否定說所謂“因承租人的原因導致租賃物毀損的，出租人不負維修義務”的規則及其學說，有其道理。與此有別，如果將維修義務與其費用的負擔分開考慮、確定，視維修為單純地消除租賃物的瑕疵，維修義務僅為消除租賃物瑕疵的義務，至于維修費用，則由造成租賃物毀損的過錯一方負擔，那么，只要租賃物毀損，就應由出租人負責維修，即使該毀損系由可歸責于承租人的原因所致，也應如此。因為使租賃物適合于約定的使用、收益乃租賃的本質特征所在，租賃物一旦出現缺陷，出租人就應加以消除。

當然，當事人另有約定的，依其約定。不過，租賃物毀損系由承租人的原因所致的，維修費用的相應部分由承租人負擔；非因承租人的原因(包括不可抗力、通常事變)造成的場合，維修費用由出租人承受。這種不問租賃物毀損原因一律使出租人承擔維修義務的觀點，符合《合同法》第220條關于“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”的規定，因為該條規定并未區分租賃物毀損的原因。這種區分租賃物毀損的原因而確定維修費用負擔主體的見解，符合《合同法》第219條關于“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”的規定，以及第222條關于“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”的規定。因為這兩條所說的損害賠償可以容納維修費用。在整體上權衡，不違背公平正義。

需要指出，上述觀點并無出租人在任何情況下均須承擔維修義務之意。實際上，在承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的情況下，出租人可以援用《合同法》第219條的規定，通過解除租賃合同而免負維修義務。在承租人因其他過錯導致租賃物毀損的情況下，租賃合同若屬不定期租賃，出租人可以援用《合同法》第232條的規定，通過解除租賃合同而達到免負維修義務的結果。

四、維修義務與履行抗辯權

確定租賃物因承租人的原因而毀損時出租人仍負維修義務的規則，可能產生有過錯的承租人援用同時履行抗辯權或先履行抗辯權等拒付租金或維修費用的后果，有必要設計應對方案。我們將維修義務和支付維修費用、租金之間的關系區分情況，予以討論。

第一，承租人支付租金的義務在先，出租人履行維修義務后，不存在有過錯的承租人援用同時履行抗辯權或先履行抗辯權的余地，但有援用不安抗辯權的可能，盡管幾率很低。若果真能成立不安抗辯權，則無可非議。因為維修義務和支付租金屬于對價關系的情形，限于租賃物使用收益減少額的給付與相應租金之間，所以在許多情況下不會成立不安抗辯權，承租人必須先行付清租金，否則要承擔違約責任；只有當維修義務的不履行會導致承租人的租賃目的落空時，才承認承租人享有不安抗辯權，以求平衡雙方當事人利益的結果。于此場合，不得因為承租人對租賃物的毀損有可歸責之處，就剝奪其保護合法權益的手段和機會，而應采取“功”“過”分開的態度和處理方法。

第二，出租人履行維修義務在先，承租人支付租金在后場合的分析。首先說明，出租人的修繕租賃物的義務與承租人支付租金的義務，似乎不處于對價關系之中，但是，就租賃物使用收益的減少額而言，這種減少的給付與相應租金之間構成對價關系，可有履行抗辯權制度適用的空間。在有確鑿的證據證明承租人將無力支付租金時，可承認出租人享有不安抗辯權，他(它)可暫時拒絕履行維修義務。此其一。在不成立不安抗辯權的前提下，出租人應當履行維修義務；若不履行，承租人可追究其違約責任，不僅如此，在不履行維修義務會導致承租目的落空或給承租人造成重大損失時，承租人還應有權援用先履行抗辯權。如此設計，符合租賃合同的本質特征，不得因為承租人對租賃物的毀損有可歸責之處，就排除出租人的維修義務。對于出租人合法權益的保護，可求助于損害賠償制度。當然，最為積極的防患于未然的措施，是出租人堅持在租賃合同中約定:租賃物因承租人的原因而毀損時，承租人須先行支付租金，出租人才有義務履行維修義務。此其二。從租賃關系的整體審視這些結論，應認為是在完善租賃物因承租人的原因而毀損時出租人仍負維修義務的規則，而非否定該規則的理由。

第三，承租人預付維修費用在先，出租人履行維修義務在后，承租人不預付維修費用，出租人可援用先履行抗辯權，暫時拒絕履行維修義務。這在承租人對租賃物的毀損有可歸責之處的場合，是較為適當的規則。但其實際運用，恐怕需要在租賃合同中約定兩項債務的履行順序。公務員之家:

第四，出租人履行維修義務在先，承租人支付維修費用在后，這是常態。于此場合，出租人未履行維修義務時，承租人有權援用先履行抗辯權，拒付維修費用或損害賠償金。不宜因承租人對租賃物的毀損有可歸責之處，就剝奪其履行抗辯權。在這里，需要注意的是，出租人履行了維修義務，有過錯的承租人卻無力支付維修費用或損害賠償金，如何保護出租人的合法權益?解決問題的方案之一是出租人可援用不安抗辯權，來暫時拒絕履行維修義務；防患于未然的方案是簽訂租賃合同時，約定有過錯的承租人支付維修費用的義務應先于維修義務的履行。

注釋:

[1]劉春堂.民法債編各論(上)[M].臺北:三民書局，2008.(P243-244.)

[2]史尚寬.債法各論[M].臺北:榮泰印書館股份有限公司，1981.(P158)

[3]龍顯銘.現行法上租賃之研究[M].北京:商務印書館，1944.(P55)

[4]鄭玉波.民法債編各論(上)[M].臺北:三民書局，1981.(P190-191)

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[11]謝懷軾等.合同法原理[M].北京:法律出版社，2000.(P381-382)

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[14]陳瑾昆.民法通義債編各論(上)[M].北京:朝陽學院，1931.(P88)

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