導(dǎo)語：經(jīng)濟(jì)適用房法律制度探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度實(shí)踐中存在的問題

我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度自實(shí)施以來，其住房保障作用明顯，取得了不少成就，但其作為一項(xiàng)社會(huì)公共制度，也難免會(huì)存在一定問題，這些問題對(duì)我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度的施行效果產(chǎn)生了很大的消極影響，使其本應(yīng)發(fā)揮的住房保障作用大打折扣。我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度在實(shí)施過程中存在以下問題：第一，數(shù)量不足，供不應(yīng)求。自上世紀(jì)九十年代我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度開始實(shí)施，全國各地涌起了一個(gè)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的浪潮，大批經(jīng)濟(jì)適用房建成，大量城鎮(zhèn)居民的住房需求得到了基本滿足。但近年來，隨著農(nóng)村居民涌入城市的腳步逐漸加快，我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量已達(dá)到飽和狀態(tài)。然而在我國現(xiàn)有國情之下，社會(huì)財(cái)富分配不均，能充分滿足自己住房條件的人并不多，城鎮(zhèn)人口中大多為中低收入者，這些中低收入者欲想在現(xiàn)有房產(chǎn)市場(chǎng)上購買一套住宅還十分困難，因而購買經(jīng)濟(jì)適用房的需求在這些人群中就很大。因此，盡管我國現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模不小，但在這樣一種社會(huì)大環(huán)境下也會(huì)顯得經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量較為緊缺，經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)上就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。第二，售價(jià)過高，社會(huì)中低收入家庭仍然無法承受，其住房保障作用得不到有效體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房以保本微利為其基本原則，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)其利潤(rùn)不得超過成本的百分之三。而成本既包括建造房屋所需各項(xiàng)基本費(fèi)用，也包括了相關(guān)配套設(shè)施費(fèi)、拆遷征地費(fèi)等費(fèi)用。此外，有些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房不僅其單套面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國家規(guī)定的面積六十平方米的標(biāo)準(zhǔn)線，其建設(shè)單位還將經(jīng)濟(jì)適用房打造成不符合中低收入家庭入住條件的高標(biāo)準(zhǔn)的豪華住房。這樣綜合計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本就比較高昂，其出售價(jià)格自然較為昂貴，社會(huì)中低收入者大都不具備承受如此高昂價(jià)格的能力，于是很多人的基本住房仍然無法得到保障，經(jīng)濟(jì)適用房的住房保障作用得不到有效體現(xiàn)，而這也有違我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度設(shè)立時(shí)的初衷。第三，建房選址不當(dāng)，配套設(shè)施不完善，不符合利民的原則。經(jīng)濟(jì)適用房的建造作為一項(xiàng)利潤(rùn)低的保障性住房項(xiàng)目，地方政府不會(huì)把城鎮(zhèn)內(nèi)較為優(yōu)越的區(qū)域劃撥給相關(guān)開發(fā)單位用以建造經(jīng)濟(jì)適用房，其往往都是將經(jīng)濟(jì)適用房選址于城鎮(zhèn)邊緣區(qū)域，而這些區(qū)域的交通條件都較差，有些甚至?xí)?duì)人們的日常生活造成嚴(yán)重負(fù)面影響。而在經(jīng)濟(jì)適用房的建造過程中，有些不良開發(fā)商為牟取私利會(huì)偷工減料，而這會(huì)直接致使建成房屋質(zhì)量不過關(guān)，經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施也不夠完善，這些問題的存在讓入住的居民為此又承受新的住房負(fù)擔(dān)，讓本就經(jīng)濟(jì)條件不夠?qū)捲５闹械褪杖肴巳合萑胍粋€(gè)新的困境，也與我國經(jīng)濟(jì)適用房建造的利民原則不相吻合。第四，政府相關(guān)監(jiān)管工作不到位，經(jīng)濟(jì)適用房成了腐敗之源。權(quán)力滋生腐敗，這句亙古不變的話也適用于經(jīng)濟(jì)適用房法律制度的推行過程，主管經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政府相關(guān)部門的一些有權(quán)人員以權(quán)謀私，把經(jīng)濟(jì)適用房法律制度當(dāng)成自己的搖錢樹。在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)開著豪車、用著奢侈品的情況也屢見不鮮，這些經(jīng)濟(jì)適用房的購買者本不具備購房資格，只因?yàn)樗麄兣c相關(guān)有權(quán)人員熟識(shí)或給予了這些有權(quán)人員一定利益才能順利取得經(jīng)濟(jì)適用房。此外，還有些經(jīng)濟(jì)適用房建成后直接出售給公務(wù)員，這也與經(jīng)濟(jì)適用房法律制度的宗旨不符。這些人占有了本不充分的經(jīng)濟(jì)適用房資源，他們會(huì)借此進(jìn)行投資活動(dòng)，使真正具備購房條件的中低收入人群要想獲得物美價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)適用房變得愈發(fā)困難，而政府相關(guān)部門的監(jiān)管不力是這些情況出現(xiàn)的重要原因。第五，政府缺乏積極性，其支持力度不夠。地方政府財(cái)政收入的很大一部分來自于土地經(jīng)營(yíng)收入，但各地的土地資源有限，而經(jīng)濟(jì)適用房的建造不僅不可收取土地出讓金，還會(huì)占用大量土地資源，這就直接影響到政府財(cái)政收入。另外，根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房建成后可以減免多項(xiàng)稅款，而這又在另一方面減少了政府的財(cái)政收入。因此地方政府無法調(diào)動(dòng)其積極性，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建造項(xiàng)目的支持力度也不足。第六，相關(guān)立法不足，令行不止的情況時(shí)常發(fā)生。迄今為止，我國涉及經(jīng)濟(jì)適用房的高位階規(guī)范性法律文件很少，由國家發(fā)改委等七部門聯(lián)合的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》為該領(lǐng)域最高效力階層的規(guī)范性法律文件，從嚴(yán)格意義上說，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》只能算是一個(gè)部門規(guī)章，還達(dá)不到法規(guī)的法律效力。我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度僅有這樣一個(gè)較低效力等級(jí)的部門規(guī)章作為其綱領(lǐng)性文件，這導(dǎo)致很多地方性法規(guī)都不受其強(qiáng)制性約束，這無疑給該制度的推行埋下了許多隱患，各種令行不止的現(xiàn)象接連出現(xiàn)。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度的完善

時(shí)代在變化，相應(yīng)的社會(huì)制度也不能故步自封，何況任何一項(xiàng)制度在實(shí)踐過程中都會(huì)存在其薄弱環(huán)節(jié)，需要針對(duì)這些薄弱環(huán)節(jié)提出制度完善建議，該項(xiàng)制度才不至于在實(shí)施過程中受到過大的阻礙。針對(duì)我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度在社會(huì)實(shí)踐中存在的問題，筆者就這些問題提出相應(yīng)的建議，以此推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度的完善。其一，吸收社會(huì)慈善組織及個(gè)人捐贈(zèng)，拓寬經(jīng)濟(jì)適用房建造的資金來源。我國經(jīng)濟(jì)適用房建造的資金來源以政府出資為主，以房地產(chǎn)企業(yè)出資為輔，其資金來源較為單調(diào)，且無論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè)建造經(jīng)濟(jì)適用房，其最后都毫無疑問要收回成本，后者還可在允許范圍內(nèi)獲得一定利潤(rùn)。即使在這樣的情況下，很多中低收入家庭也很難負(fù)擔(dān)得起經(jīng)濟(jì)適用房的出售價(jià)格。如果可以吸收社會(huì)上慈善組織以及個(gè)人的捐贈(zèng)，不僅可拓寬其資金來源渠道，還可在一定程度上降低經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本，其出售價(jià)格將相應(yīng)降低。而這一方法也具有較強(qiáng)的可行性，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象為社會(huì)上的弱勢(shì)群體，這也是在做慈善事業(yè)，可調(diào)動(dòng)起很多慈善組織及個(gè)人的參與。其二，做好選址工作，并完善相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。就經(jīng)濟(jì)適用房的選址，相關(guān)負(fù)責(zé)單位要充分考慮到其周圍的交通、醫(yī)療、教育等與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的條件，真正需要購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭都不富裕，他們?nèi)粘３鲂兄饕€是乘坐公交車、出租車等公共交通工具。如果經(jīng)濟(jì)適用房選址不當(dāng)，這無疑對(duì)于他們又產(chǎn)生了一個(gè)新麻煩，增加新的生活負(fù)擔(dān)。把經(jīng)濟(jì)適用房建在城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中心既不科學(xué)又無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)然更不能把經(jīng)濟(jì)適用房建于城鎮(zhèn)偏遠(yuǎn)區(qū)域。對(duì)于這點(diǎn)，政府相關(guān)負(fù)責(zé)單位在選址時(shí)要規(guī)劃好。除此之外，經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)工作也很重要，這往往直接對(duì)居民的生活安全感產(chǎn)生影響，相關(guān)負(fù)責(zé)單位也要給予充分重視。其三，政府應(yīng)加大其支持力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模。經(jīng)濟(jì)適用房法律制度對(duì)于保障我國中低收入人群的基本住房條件能起到很大的積極作用，可促進(jìn)我們所生活的社會(huì)走在一個(gè)繁榮穩(wěn)定發(fā)展的道路上，政府要充分意識(shí)到這點(diǎn)。另外，我國經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)有規(guī)模還無法充分滿足中低收入家庭的住房需求，政府應(yīng)加強(qiáng)其投資力度，擴(kuò)建經(jīng)濟(jì)適用房，使我國經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)達(dá)到供需均衡的狀態(tài)。各地方政府要充分意識(shí)到其在我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度實(shí)踐過程中扮演的重要角色，充分調(diào)動(dòng)自身的積極性，全力投入到經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中去。其四，完善相關(guān)立法工作，加強(qiáng)監(jiān)管單位的監(jiān)督工作，嚴(yán)懲違規(guī)違法行為。任何社會(huì)制度都需要強(qiáng)有力的法律文件來做支撐，世界上一些發(fā)達(dá)國家關(guān)于其國內(nèi)的保障住房制度都制定了多部高效力等級(jí)的規(guī)范性法律文件，能夠?qū)ζ渲贫鹊膶?shí)行產(chǎn)生很大的積極作用。而如上文所述，目前我國還沒有專門性住房保障法律法規(guī)。因此，我國欲完善經(jīng)濟(jì)適用房法律制度，必先制定和完善相關(guān)法律法規(guī)。除此之外，我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度在實(shí)踐過程中的違規(guī)違法現(xiàn)象之所以屢禁不止，還有一個(gè)重要原因就是政府相關(guān)監(jiān)管單位的監(jiān)督不力，對(duì)以權(quán)謀私的情況沒有及時(shí)有效處理。因而，相關(guān)監(jiān)管單位應(yīng)加強(qiáng)其監(jiān)督管理工作，相關(guān)有權(quán)人員一旦出現(xiàn)違規(guī)違法行為，必將處以嚴(yán)厲的處罰措施。

三、結(jié)語

近年來，我國經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在飛漲，收入不高的人們很難讓自己的住房得到基本保障，這會(huì)造成有大量人的住房問題得不到解決，這將會(huì)使整個(gè)社會(huì)都變得不穩(wěn)定。在這樣一個(gè)社會(huì)大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)適用房法律制度所發(fā)揮的住房保障功能就顯得尤為重要。而我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度自施行以來，為大量中低收入家庭提供了住房保障，其積極作用顯而易見。經(jīng)濟(jì)適用房法律制度作為一項(xiàng)社會(huì)制度，在實(shí)踐過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些問題，這會(huì)對(duì)其實(shí)際效果產(chǎn)生一定負(fù)面影響。筆者相信，通過一系列的制度改善措施，我國經(jīng)濟(jì)適用房法律制度會(huì)愈發(fā)成熟，也能夠進(jìn)一步提升其住房保障的作用。

作者:范嘉誠 李欣榮 單位:南昌大學(xué)法學(xué)院