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內(nèi)容提要:物業(yè)概念被引入中國后,對我國經(jīng)濟、社會的發(fā)展和人居環(huán)境的改善等方面發(fā)揮了積極作用,但隨著物業(yè)服務發(fā)展,各種矛盾隨之產(chǎn)生。這些矛盾嚴重影響許多人的日常生活,也給社會造成了不穩(wěn)定的因素。這些矛盾的妥善解決一定要通過法律途徑。本文運用了歸納分析和統(tǒng)計分析的方法對物業(yè)糾紛進行了實證研究,對形成物業(yè)服務糾紛的成因進行了深入的法律分析,明確各主體的法律地位,厘清主體之間的法律關系,探尋造成物業(yè)服務糾紛的根源,同時從行政、司法和立法三個角度提出解決物業(yè)服務糾紛的解決路徑。

關鍵詞:業(yè)主/物業(yè)公司/開發(fā)商

Abstract:SincethepropertymanagementwasintroducedintoChina,ithasactedpositivelyinoureconomy,thedevelopmentofsocietyandthelivingenvironment.However,withthedevelopmentofthepropertymanagement,kindsofconflictshaveappeared,whichdestroymanypeoplepsdailylifeandbringmanyunstableelementstothesociety.Theymustbesolvedbysomelegalmeansproperly.Inthisessay,theauthorhasdonesomelegalresearch,withcomparisonandstatisticsdata,inpropertymanagementconflictstoanalyzethelegalpositionofsubjectsandtherelationship.Finally,theauthorprovidestherouteofsolutionsinadministrative,judicialandlegislativeaspects.

Keywords:owner;propertymanagemententerprise;realestateenterprise

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的發(fā)展,住房改革的深化和商品房市場的完善,物業(yè)服務以一種專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的模式走進千家萬戶,影響到許多人的生活[1]。

一、物業(yè)糾紛矛盾凸顯

作為20世紀80年代開始被引入我國的概念,物業(yè)服務近年來在我國發(fā)展勢頭迅猛,成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯,但對于多數(shù)人來說,物業(yè)服務的內(nèi)在法律關系及如何處理該領域的糾紛仍不清楚。物業(yè)服務領域糾紛大量產(chǎn)生,因此產(chǎn)生的訴訟案件也大量產(chǎn)生并迅速增加。根據(jù)北京市高級人民法院統(tǒng)計,有關物業(yè)糾紛的案件2002年收案4010件,到2006年突破3萬件,增長了近8倍,占民事案件的比例也由217%上升到1116%[2]。物業(yè)服務糾紛中物業(yè)費問題最常見。根據(jù)統(tǒng)計,物業(yè)費拖欠案件占物業(yè)費糾紛案件的70%以上[3]。然而,在物業(yè)費拖欠背后隱藏著許多問題,如物業(yè)收費標準高,物業(yè)收費內(nèi)容不合理,物業(yè)服務質(zhì)量差,配套設施不完善,開發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權證,房屋建設質(zhì)量問題,擅自出租地下室,地面及地下車庫停車收費等。

二、物業(yè)糾紛矛盾產(chǎn)生原因的法理剖析

由于《物業(yè)管理條例》和民事基本法《中華人民共和國物權法(以下簡稱《物權法》)頒行較晚,一些物業(yè)矛盾的產(chǎn)生也有法制環(huán)境的背景原因。物業(yè)糾紛中的種種矛盾歸根結底都源于法律關系和責任主體的不清晰,這也是產(chǎn)生物業(yè)糾紛矛盾的根本原因。因此,《物權法》第二編第六章設專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,以《物權法》為基礎,結合其他法律文件和民法理論,可以厘清權利類型、法律關系、主體法律地位和相關文書的法律性質(zhì)等問題:

(一)明確權利類型

建筑物區(qū)分所有權制度是物業(yè)管理制度的法律基礎[4]。業(yè)主購買或通過其他方式,獲得公寓化住宅,取得的是建筑物區(qū)分所有權,這是物權的一種類型,業(yè)主根據(jù)物權法取得該權利。建筑物區(qū)分所有權是一種復合性不動產(chǎn)所有權:

首先,是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有所有權。專有所有權指業(yè)主對專有部分享有自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區(qū)分所有權中,專有所有權具有主導性[5]。

其次,是全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共有所有權,具體每一位業(yè)主基于法律規(guī)定或約定對共有部分共同享有的權利。

最后,是全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理權。具體每一位業(yè)主的共同管理權表現(xiàn)為對建筑物管理、維護和修繕等共同事務過程中形成的成員權。

(二)明確主體的法律地位及其法律關系

1.主體的法律地位

業(yè)主,是因為購買公寓化住宅,取得房產(chǎn)證,成為該房屋所有權人。根據(jù)《物權法》第83條規(guī)定,業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。據(jù)此,在物業(yè)服務糾紛僅涉及單個或者少數(shù)特定業(yè)主時,單個或者少數(shù)特定業(yè)主可以提起訴訟,但是這些業(yè)主并沒有解聘物業(yè)服務企業(yè)的權利。因為,解聘行為可能對業(yè)主的整體利益造成損害,這也是基于建筑物區(qū)分所有權所確定的共同管理權中的共同性特點決定的。

房地產(chǎn)開發(fā)商,是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第一承擔人,通過出讓或者劃撥的方式獲得土地使用權,開發(fā)住宅項目。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此,開發(fā)商如果囤積居奇或者賣不出去,角色上會與業(yè)主有交叉。在前期物業(yè)管理過程中,開發(fā)商根據(jù)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定,選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。此時,開發(fā)商一般選聘下屬公司對小區(qū)進行物業(yè)管理,角色上會與物業(yè)公司有交叉。

物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[6]。取得相應的資質(zhì)證書是企業(yè)開展物業(yè)管理和服務業(yè)務的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關部門完成備案登記工作。

業(yè)主委員會,是由業(yè)主大會授權設立的,行使業(yè)主大會賦予的職權,是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,是業(yè)主大會的日常運作和管理機關。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第8條和第9條的規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。結合《物權法》第83條,可以確定業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。這種訴訟主體是基于業(yè)主共同接受物業(yè)服務,具有不可分割性和相互依賴性。因此,雖然業(yè)主大會和業(yè)主委員會都不是物業(yè)服務合同的合同主體,卻有訴訟主體資格,這種訴訟主體資格的取得并不是基于合同主體的身份,而是全體業(yè)主對其權利的讓渡組成業(yè)主大會,再由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會行使該權利。在沒有成立業(yè)主委員會的情況下,欲維護整體利益,就應當召開業(yè)主大會,由業(yè)主共同提起訴訟。

小區(qū)辦,是政府建設委員會(或者房屋行政主管部門)設立的行政管理機構,市小區(qū)辦下設各區(qū)小區(qū)辦。指導各個小區(qū)成立業(yè)主委員會及對其接受物業(yè)服務進行指導的組織。

2.主體間關系

業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關系,合同雙方享受權利,承擔義務。如果業(yè)主認為物業(yè)公司違反合同約定,即物業(yè)公司不履行或者不適當履行合同義務,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,應當首先區(qū)分根本違約和一般違約。物業(yè)公司完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務,合同目的不能實現(xiàn)時,業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費為抗辯,但是這種情形不多見。更常見的是物業(yè)公司提供了物業(yè)服務,但不符合或者沒有達到合同約定的要求,此情形多屬一般違約,業(yè)主可以要求對方繼續(xù)履行、采取補救措施、損害賠償、支付違約金等方式,承擔違約責任。因此,業(yè)主與物業(yè)公司矛盾很多是由于在履行物業(yè)服務合同過程中,物業(yè)公司存在違約行為,但并沒有嚴重到合同目的不能實現(xiàn)的程度。業(yè)主最常見的對抗方式——拒絕交納物業(yè)費往往得不到法院的支持。

業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間并沒有直接的合同關系。《物權法》取消了原草案中關于管理委員會和管理人的職責等內(nèi)容,進一步明確了業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關系。

小區(qū)辦與物業(yè)公司之間存在行政管理關系,小區(qū)辦指導各個小區(qū)成立業(yè)主委員會及對其接受物業(yè)服務進行指導。小區(qū)辦會對物業(yè)公司每年進行資質(zhì)考核、備案。

(三)明確文書法律性質(zhì)

物業(yè)服務過程中以物業(yè)服務合同為依托,產(chǎn)生權利義務,因此各種合同、文書的法律性質(zhì)十分重要。

1.《前期物業(yè)服務合同》

《前期物業(yè)服務合同》是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產(chǎn)建設單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條,在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。從《物業(yè)管理條例》的規(guī)定也可以看出,前期物業(yè)管理自房屋出售即業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同開始至業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《普通物業(yè)服務合同》生效時止。其主要內(nèi)容包括:房屋交付驗收;裝潢管理;衛(wèi)生保潔工作;維護小區(qū)秩序;協(xié)調(diào)各種矛盾等。這個階段的小區(qū)常常發(fā)生各種配套設施不健全,各種管理規(guī)則不完善,各種服務不到位等現(xiàn)象。從前期物業(yè)服務的性質(zhì)看,包括開發(fā)商的售后服務和為業(yè)主提供物業(yè)服務的雙重屬性。因此,前期物業(yè)服務也是矛盾的集中點和多發(fā)點。

2.《普通物業(yè)服務合同》

《普通物業(yè)服務合同》是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。隨著業(yè)主入住,群體組織能力高的,依據(jù)《物業(yè)管理條例》第26條委托新的物業(yè)公司,訂立《普通物業(yè)服務合同》。但是如果業(yè)主群體組織能力低的,往往靠拖欠物業(yè)費與之對抗。要么物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟收回了某個業(yè)主以前欠繳的物業(yè)管理費,并陷入長久的訴訟中;要么就任由其發(fā)展下去,最終物業(yè)管理企業(yè)主動撤離這個物業(yè)管理區(qū)域。

3.《房屋使用、管理、維護公約》和《承諾書》根據(jù)《物業(yè)管理條例》第22、23條規(guī)定,建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制訂臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。此兩項法律文書有利于提高業(yè)主的自律意識,預防和減少前期物業(yè)管理活動的中的糾紛[7]。

三、物業(yè)糾紛的多元化解決途徑

減少物業(yè)糾紛的有效途徑的探尋,需要政府各職能部門、司法機關、立法機關共同的努力。

(一)行政機關

2007年9月20日,國家發(fā)展和改革委員會會同建設部頒布《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》,依據(jù)該規(guī)定,政府價格主管部門在制定或者調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準時,對相關物業(yè)服務企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的原則,明確了物業(yè)服務定價成本的構成、相關項目的審核方法和標準。

我們也應注意到前期物業(yè)管理過程中,“建管一體”模式存在巨大的弊端。在各級建設主管部門的監(jiān)督管理下,開發(fā)商以招投標的方式進行物業(yè)服務企業(yè)的選用工作,可以擺脫開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)千絲萬縷的曖昧關系,明確各自與區(qū)分所有權人的權利義務關系[8]。各級小區(qū)辦積極發(fā)揮職能作用,對物業(yè)公司和業(yè)主雙方規(guī)范和引導,及時消除糾紛隱患,化解矛盾。

(二)司法機關

法院在審理物業(yè)糾紛案件時,必須在“業(yè)主有權拒絕交納物業(yè)費”和“業(yè)主必須按照物業(yè)服務合同交納物業(yè)費”兩種處理辦法中間,找到一個更妥當?shù)奶幚磙k法[9]。如果法院能夠以事實為依據(jù),以法律為準繩,考慮物業(yè)服務不符合合同約定的標準的程度,酌情降低物業(yè)服務的收費價格,則保護了雙方的利益,實現(xiàn)法律效果和社會效果相統(tǒng)一的目標。

(三)立法機關

《物權法》出臺后,2007年8月26日國務院做出關于修改《物業(yè)管理條例》的決定,根據(jù)《物權法》對該《條例》進行相應的修改。但是,《物權法》尚無配套的實施細則,尤其關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定,多屬原則性規(guī)定,很多細節(jié)尚無章可尋,亟待配套的立法完善。

物業(yè)服務糾紛具有多發(fā)性、群體性和難以調(diào)處性等特點[10],只有依靠各方共同努力,才能使業(yè)主安居樂業(yè),才能構建起和諧社會。

注釋:

[1]傅維壯,于建勛.物業(yè)服務合同熱點法律問題分析〔J〕.中國律師,2007,

[2]新京報網(wǎng)news.thebeijing

/0553/2007/0,6-15/021@269620.htm,訪問日期:2007-09-01.

[3]楊立新.物業(yè)糾紛索賠全程操作〔M〕.北京:法律出版社,2007.

[4]傅鼎生.物權原理與物業(yè)管理〔J〕.政治與法律,2004,(6).

[5]陳華彬.物權法原理〔M〕.北京:國家行政學院出版社,1998.

[6]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務合同主體研究〔J〕.法商研究,2004,(3).

[7]許步國.對我國前期物業(yè)管理若干法律問題的思考〔J〕.行政與法,2006,(3).

[8]陳鑫.物業(yè)服務收費制度的法律調(diào)整〔J〕.法律適用,2006,(11).

[9]張農(nóng)榮.物業(yè)服務糾紛案件審理中的兩個特殊問題〔J〕.法學雜志,2006,(11).

[10]睢素利.物業(yè)服務合同的法律分析與相關問題的法律適用〔J〕.法律適用,2007,(5).