導(dǎo)語(yǔ)：公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、引言

公服用地因其使用的公益性，一直以來(lái)屬于劃撥用地，2016年年底，國(guó)土資源部提出“市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀尽⑹袌?chǎng)供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)，依法評(píng)估并合理確定出讓底價(jià)”的意見(jiàn)，第一次將公服項(xiàng)目用地納入基準(zhǔn)地價(jià)體系中。

二、公共管理與公共服務(wù)用地的內(nèi)涵

根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估流程，首先明確基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍和內(nèi)涵，公共管理與公共服務(wù)用地在2017年的《土地利用現(xiàn)狀分類》中屬于一級(jí)地類，包含：機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會(huì)福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地。除此之外，由于公服用地的公益性和劃撥性，通常將特殊用地中的部分用地包含其中。

三、公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)

按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的要求，城鎮(zhèn)土地級(jí)別更新工作所需工作底圖應(yīng)采用能覆蓋城鎮(zhèn)土地定級(jí)范圍的城鎮(zhèn)地籍圖、地形圖或規(guī)劃圖，并選取對(duì)公共管理與公共服務(wù)用地定級(jí)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素因子，根據(jù)相應(yīng)的計(jì)算公式，分別計(jì)算各因素因子的功能分和服務(wù)半徑，公服用地定級(jí)根據(jù)其不同用地類型的盈利性可參考“工商住”的影響因素因子，見(jiàn)表1。考慮到各定級(jí)因素因子對(duì)土地質(zhì)量區(qū)位的敏感程度，確定公服用地定級(jí)因素因子作用分隨服務(wù)半徑的衰減程度，見(jiàn)表2。

四、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

公共管理與公共服務(wù)用地的價(jià)格基本由兩部分組成：土地平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法，市場(chǎng)比較法和收益法需要交易案例的支撐，公共服務(wù)項(xiàng)目用地一直以來(lái)屬于劃撥用地目錄，市場(chǎng)交易案例極少，因此可以選擇成本法進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的估算。成本逼近法的計(jì)算公式為：VE=Ea+T+Ed+R1+R2+R3式中：VE：土地價(jià)格；Ea：土地取得費(fèi)；T：有關(guān)稅費(fèi)；Ed：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；R1：投資利息；R2：投資利潤(rùn)；R3：土地增值。采用成本逼近法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)具體計(jì)算過(guò)程如下：1.根據(jù)定級(jí)結(jié)果，參照土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)確定末級(jí)和次一級(jí)的土地取得費(fèi)，若估價(jià)區(qū)域較大，所定級(jí)別較多，應(yīng)計(jì)算末級(jí)和次兩級(jí)的土地取得費(fèi)。2.參照耕地占用稅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和基本農(nóng)田保護(hù)條例確定耕地占用稅和耕地開(kāi)墾費(fèi)。3.根據(jù)土地開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況確定土地取得費(fèi)。4.投資利息率為估價(jià)期日中國(guó)人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率，根據(jù)公式計(jì)算投資利息：投資利息=（土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)）×[（1+投資利息率）n-1]+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×[（1+投資利息率）n/2-1](注：n為開(kāi)發(fā)周期，設(shè)定正常開(kāi)發(fā)周期為一年)。5.考慮估價(jià)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)投資收益實(shí)際情況設(shè)定投資利潤(rùn)率及土地增值收益率，計(jì)算得到投資利潤(rùn)及土地增值收益。6.經(jīng)年期修正得到末級(jí)和次一級(jí)或次兩級(jí)的土地價(jià)格。建立地價(jià)———單元作用分值指數(shù)模型，將其他級(jí)別的單元作用分均值分別帶入公式，得到各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。7.結(jié)合具體地塊情況分析各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是否符合實(shí)際，建立修正體系。

五、結(jié)論

采用成本逼近法測(cè)算公服項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)目前進(jìn)行的公服用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。公服用地由于其自身的權(quán)屬特殊性，在未來(lái)宗地估價(jià)中還需要結(jié)合實(shí)際情況確定合適的價(jià)格，公服用地的使用也需要更多相關(guān)法律法規(guī)來(lái)約束管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)[S]．中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2017．

[2]中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2014)[S]．中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2014．

[3]陶玉厚,欒倩,蔡鍔.公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探析[J].中國(guó)市場(chǎng),2018(18).

[4]王欣.我國(guó)公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格評(píng)估研究[D].河南理工大學(xué),2010.

作者:李曉杰 李純斌 張帆 單位:甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院