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［摘要］商業物業的經營性、公眾性和服務性決定了與住宅小區不一樣的管理特色。本文從商業物業管理要求出發闡述了物業管理對提升商業物業價值的作用。

［關鍵詞]商業物業管理價值

一、商業物業和商業物業管理

商業物業是指以經營和收益為目的的建筑物及配套設備、設施、場地以及相關權益的總稱。它是城市整體規劃建筑中的一種重要功能組成部分，同時具有經營性、公眾性和服務性。商業物業主要包括商務物業、酒店物業、商貿物業和娛樂休閑物業。目前，商業物業的管理模式主要采取開發建設和經營管理相分離的方式，具體分為兩種：一是由一家綜合性經營公司進行總體經營管理和物業服務，如杭州西城廣場以及廣州、深圳的一些大型商業市場；二是由商業經營性公司和專業性物業管理公司進行合作管理，如臨平中都廣場、余杭黃湖商貿城、河南周口·五一廣場等。不管采取何種運作管理模式，商業物業管理不但要提供一般性的物業管理服務（如保安、清潔、消防、交通組織、設備設施管理等），還要完成帶有一定經營性質的商業管理工作（如招商、市場推廣、公關、品牌管理及客戶關系管理）。

二、商業物業管理的價值

在商業地產項目中，物業管理并不直接創造經濟效益，但它通過顧客滿意的管理，為經營者和投資者創造財富。目前市場上的投資者、經營者越來越關心商業地產管理者的專業水平，成功的商業物業管理可以增加商業地產投資的升值空間，甚至有人認為物業管理是商業地產成功之保障。究其原因，主要是商業物業管理的各個方面決定了其在商業物業中的價值。

1.客戶滿意保證商業物業價值

商業物業具有大開間多、設備商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶。而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理企業面對的服務對象是業主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動的，不斷變化的，且來源不同、構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。而且現代商業物業其運作模式流行“六位一體”，即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與，實現各方利益平衡，達到多贏目的。一旦物業管理機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，將對物業商譽產生極大的影響，可能因此失去租戶或顧客，導致物業的貶值。

2.安全管理衡量商業物業價值

商業物業管理的服務對象主要為綜合商業樓宇，其特點為樓層高、層數多，功能復雜，人口稠密，物業管理任務較為艱巨。相比住宅物業，商業綜合樓宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流動頻繁。是否能管理好商業綜合樓宇，確保大樓各部分正常運作，確保物業和樓內業主的生命財產安全，是衡量物業保值增值的重要因素。

3.設備運行體現商業物業價值

商業物業的現代化程度較高，設施設備齊全、先進，大多配備了高智能化的供電系統、監控系統、電梯系統、空調系統、收銀系統、安全管理系統、消防系統和交通管理系統等，這些設施設備技術含量高、運行頻繁，商業物業的經營性需要設施設備的運轉正常、快捷和舒適。如果一旦出現故障，將直接影響到商家的正常經營活動和顧客的消費心情，甚至出現安全事故，影響業主的品牌形象。所以為考慮企業和商家的形象業主大多會選擇知名物業管理企業，而物業管理企業高水平的管理在獲得經濟效益的同時也體現了物業本身的物有所值甚至物超所值。

4.環境管理創造商業物業價值

商業物業對公共區域的環境清潔、綠化養護、公共秩序管理、廣告管理、形象維護、設施設置、人流分離、建筑物維護的要求非常高，而且要求物業管理人員有良好的審美觀和一定的視覺欣賞素質。整體管理要達到集整潔性、美觀性、明亮性和舒適性為一體的效果，以創造和維護環境的優美，使顧客在幽雅、輕松的環境中感受商家的形象和物業的檔次，是流動的廣告，創造了物業的營銷價值。5.營銷推廣提升物業價值

商業物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在于商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立良好的商譽形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。由于商業物業常常會有社會活動和商業活動的舉辦和進行，因此物業管理企業和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協調能力，并要與當地及周邊地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系，從而提高業主的品牌形象和社會影響力，聚集人氣，吸引客流，提升物業的檔次和價值，實現物業高投資性和回報性。

根據行業經驗數據，發達國家人均商業面積通常在1.2平方米以上，而目前我國大多城市未到一半，發達省市如杭州只有0.7平方米。可以預見由于商業物業的地段、管理和效益都比住宅物業更“黃金”，這一新的物業模式必將隨著經濟的發展和城市化進程而高速發展。成功的物業管理不但是物業公司新的利潤增長點，更可以全面提升商業物業的價值。

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