導語：物業(yè)管理未來發(fā)展思路分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從新世紀物業(yè)管理將向規(guī)模化方向發(fā)展，新世紀物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展，新世比物業(yè)管理將向專業(yè)化方向發(fā)展，這三方面對物業(yè)管理未來發(fā)展思路進行闡述，其中包括：規(guī)模化經營的必然性，規(guī)模化經營的途徑，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務來實現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對轄區(qū)內工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實現(xiàn)經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)模化發(fā)展提供了可靠的物質保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標得以實現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進物業(yè)管理總體目標的實現(xiàn)，具體材料請詳見：

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經濟的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業(yè)。其產生之初僅僅是房地產開發(fā)的后續(xù)服務機構；相對房地產開發(fā)商而言，它是一個終端服務單位，但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言，它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望，開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀，我國物業(yè)管理行業(yè)經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)模、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀物業(yè)管理將向規(guī)模化方向發(fā)展

（一）規(guī)模化經營的必然性

物業(yè)管理的規(guī)模化經營早就是業(yè)內人士談論的熱點問題。我認為新世紀的規(guī)模化經營，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節(jié)制，而是根據(jù)自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經濟學理論告訴我們無論是企業(yè)競爭的絕對業(yè)績，還是企業(yè)競爭的相對地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業(yè)僅僅達到經營規(guī)模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優(yōu)于別人。

當然，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模化經營并不是指簡單的擴大再生產，從企業(yè)的追求效益最大化的經營行為來說，規(guī)模化經營還充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規(guī)模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規(guī)模經濟效益。

由此可見，規(guī)模化經營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。

（二）規(guī)模化經營的途徑

擴大市場份額占有率，實現(xiàn)規(guī)模化經營是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)不變的主題，但在市場份額總量有限的情況下，物業(yè)管理企業(yè)如何實現(xiàn)規(guī)模化經營呢？

兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。

目前，無資質等級、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產開發(fā)商為了肥水不流外人田，自已成立物業(yè)管理公司管理共開發(fā)的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進步不利，由于這部分公司服務的不規(guī)范，也使本應享受正常服務的業(yè)主（住戶）的利益受到損害，使業(yè)主投訴增多，這極大地損害了行業(yè)的整體形象。從長遠來看為促進行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實現(xiàn)生產要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業(yè)整合，建立產業(yè)規(guī)模促進行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)模化經營也可推動這些要素的流動和優(yōu)化組合，促進行業(yè)的共同發(fā)展。2、抓住時機，適時介入內地物管市場，擴大物業(yè)管理面積。

新世紀民伊始，物業(yè)管理市場的競爭便呈現(xiàn)出白熱化趨勢。內地物業(yè)管理市場的巨大潛力，吸引了眾多實力公司的目光，有品牌物業(yè)管理企業(yè)把走向內地搶占市場作為發(fā)展目標。一段時間以來，物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應該意識到，任何一家物業(yè)管理企業(yè)要到異地發(fā)展都具有一定的難度。在占領內地市場的初期階段，對當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個過程，在這一過程中，企業(yè)會出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長而導致管理成本增加，管理效率下降的現(xiàn)象。同時，內地物業(yè)管理消費意識不夠，收費標準較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現(xiàn)投資虧損、損害企業(yè)品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)，使其在進軍內地之初，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經濟效益。對此，任何一家進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩(wěn)腳跟做準備。

我們還可以看到，物業(yè)管理企業(yè)進軍內地市場的初期階段，正是其與本化磨合的關鍵時期，也是傳播自已品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當?shù)氐奈飿I(yè)市場狀態(tài)，適應當?shù)仫L土人情，積累本地物業(yè)管理經驗。內地物業(yè)管理市場起步較晚，對沿海等地先進的物業(yè)管理經驗十分重視，他們需要有一個相互認識、相互了解、相互學習、共同提高的契機。我們進入內地市場，恰恰為其提供了一個學習、交流的機會。因此，只要我們堅持“服務第一”的指導思想，把自身積累的經驗和沉淀的理論充分運用于物業(yè)管理的實際工作之中，我們就完全能夠得到當?shù)厥袌龅恼J可。例如，福田物業(yè)便是在1999年進入蘇州市場之初，我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務”的指導思想。經過一年多時間的艱苦努力，“福田物業(yè)”這一品牌已經得到了當?shù)卣鞴懿块T的充分認可，廣大業(yè)主也將“福田物業(yè)”作為他們享受舒適生活的依據(jù)之一倍加信賴，當?shù)亻_發(fā)商已將“福田物業(yè)”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下，我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來，福田物業(yè)已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業(yè)管理面積。以蘇州為根據(jù)地，“福田物業(yè)”的美譽度還傳播到附近城市，如昆山市高新技術開發(fā)區(qū)房地產公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀佳園”。使福田物業(yè)成了蘇州乃至周邊城市及地區(qū)的物業(yè)管理金字品牌，為實現(xiàn)規(guī)模化經營積累了豐富經驗。

二、新世紀物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展

所謂區(qū)域化物業(yè)管理就是利用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論，對轄區(qū)物業(yè)實行綜合管理。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎，以城市規(guī)模的生產、生活為規(guī)模，條塊結合，組合成若干適度區(qū)域，使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。例如深圳的華僑城片區(qū)、新洲片區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、華強北商業(yè)區(qū)等。

隨著社會的不斷進步，城市功能劃分越來越細，小政府、大社會的發(fā)展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序，從具體事務中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務職能讓社區(qū)和企業(yè)來承擔，由此，區(qū)域化物業(yè)管理初見端倪。

區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設施有著必然的聯(lián)系；從這個意義上說，單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。前是是單一專業(yè)型，后者則是綜合網絡型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業(yè)職能的雙重性。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會承擔相當?shù)纳鐣熑危苯咏槿牒蛥⑴c政府組織的相關活動。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點是轄區(qū)集中成片，具有一定的規(guī)模，服務的內容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設思路明晰。有利于個業(yè)倡導以人為本，便于合理處置城區(qū)建設與可持續(xù)發(fā)展的關系，有機、有效、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進物來管理在可持續(xù)發(fā)燕尾服理論指導下健康、穩(wěn)步發(fā)展。

區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會根據(jù)區(qū)域（片區(qū)）物業(yè)管理的需要，科學、合理地對區(qū)域內輔助配套設施進行規(guī)劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費，為后續(xù)管理打好基礎。同時，區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內分散的物業(yè)集中起來進行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區(qū)域壟斷經營和管理，而是要實現(xiàn)整個區(qū)域的資源共享，優(yōu)勢互補，共同發(fā)展。現(xiàn)代化生產的重要特征之一是集約化，即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)模化經營相集合，這在21世紀物業(yè)管理中將表現(xiàn)的更為突出。

由此可見，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務來實現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對轄區(qū)內工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實現(xiàn)經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)模化發(fā)展提供了可靠的物質保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標得以實現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進物業(yè)管理總體目標的實現(xiàn)。

三、新世比物業(yè)管理將向專業(yè)化方向發(fā)展

隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業(yè)的日常管理維護保養(yǎng)的要求越來越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調度和資源整合與分配的作用。

如果物業(yè)公司一味追求小而全，過分地添置各種專業(yè)設備及相關專業(yè)人員，必將大大增加管理成本和自身負擔，且這些專業(yè)設備無法充分發(fā)揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費，這不符合資源共享、集約經營的原則。相反，如果組織專業(yè)公司對業(yè)主服務，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護與保養(yǎng)請專業(yè)公司，他們可以科學規(guī)范地制訂詳細的維護保養(yǎng)計劃，達到預想的維護保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負責；綠化由專業(yè)綠化公司承擔，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等。現(xiàn)在物業(yè)公司的保安人員只有負責小區(qū)安全的職責，沒有負責周邊地區(qū)治安的職責。如果由專業(yè)公司負責治安，這些公司必然會在技防、人防方面下功夫，按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運作，這必將大大加強小區(qū)（大廈）的治安防患能力，提高廣大業(yè)主的安全感和舒適感。

專業(yè)化管理必然導致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經過專業(yè)化系統(tǒng)培訓的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業(yè)。公務員之家