導語：物業管理實踐中困境與對策論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[內容摘要]：近年來，隨著城市建設速度的加快、商品房開發的不斷增多，物業管理糾紛也日益增多，本文主要分析物業管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境，并積極尋求解決的途徑。

[關鍵詞]：物業、物業管理的概念、類型、物業管理糾紛、物業管理企業、業主大會、業主委員會、審判實踐、立法、對策物業管理在審判實踐和立法中遇到的困境與對策

1908年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織國際建筑物業主和管理人員協會（BOMAI），標志著物業管理進入法制化時代。在我國七、八年前，對普通老百姓來講，住宅小區作為城市的縮影，成為集居住、服務、經濟功能為一體的小社會。我國首家物業管理公司--深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來，我國的房地產業的也得到迅速發展，物業管理已成為我國的新興行業、朝陽產業。但與此同時，我國傳統的房屋管理體制和物權法律結構阻礙了市場化物業管理的推行，加之相當一部分業主法制差，如業主大會不能按時成立或職權不明，業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規范，去向不明等等，導致物業管理糾紛案件逐年成倍增長，新類型案件逐漸增多，如何減少該類案件的發生，已成為與物業管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題，不同部門、不同人士從不同角度出發，對如何減少該類案件發生提出了不同觀點。在這里，筆者擬從物業管理在審判實踐和立法中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。

一、物業管理的概念、類型及法律關系

（一）物業的概念

"物業"對應的英文是"REALESTATE"或"REALPROPERTY"，含義是："財產、資產、擁有物、房地產"，隨著物業管理的發展，物業已成為有確切定義的規范化術語。一般認為，"物業"指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。一個完整的物業一般由以下四個部分構成：（1）建筑物本體（2）附屬設備（3）公共設施（4）建筑地塊。

（二）物業管理的概念、類型及法律關系

（1）物業管理概念

物業管理的概念有廣義和狹義之分。廣義的物業管理一般指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托，物業管理機構對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。狹義的物業管理僅指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。廣義物業管理與狹義物業管理的區別主要在于物業管理機構的范圍不同。

（2）物業管理的類型

根據物業管理的主體，即物業業主是否委托專業的物業管理企業，是否實現物業所有權與管理權的分離，可以分為委托型物業管理和自主型物業管理。委托型物業管理，指物業業主將自己的物業委托專業管理機構進行管理。自主型物業管理，指物業業主不委托專業管理機構而由自己直接實施管理。

根據的物業管理的運作方式和目標，物業管理可以分為服務型物業管理與租賃經營型物業。服務型物業管理，指專業機構對物業的管理，實際是物業的一種售后服務，目的在于確保物業正常使用，處長物業使用壽命，方便業主生活。租賃經營型物業管理，指對物業的管理，實際是物業的經營即創造租賃條件，贏得租戶并為之服務，通過收取租金，獲得利潤。

根據物業管理的對象，物業管理可以居住物業管理、商業物業管理、特種物業管理。居住物業管理針對業主（使用者）居住的房屋及與之相配套的設備、設施。商業物業管理針對寫字樓、商場、賓館以及旅游場地設施。特種物業管理針對特定工業生產活動的各種廠房、倉庫以及醫院、圖書館等特殊物業。

（3）物業管理的法律關系

物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系：1、依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；2.依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；3.依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者與經營者之間的平等的法律關系；4.依據經濟服務法的相關法律規定，構成服務與被服務之間的平等的法律關系。

二、物業管理立法的意義

物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建筑以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。

三、目前我國物業管理的實踐模式

（一）物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：

（1）委托式物業管理即由業主通過物業管理合同委托物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。

（2）自營式物業管理所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，并實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

（二）目前物業管理的立法模式和立法現狀

由于建筑物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。

1、境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：

（1）民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，以規范物業管理中的法律關系。（2）、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建筑物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。

在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建筑物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建筑物區分所有權法》（UNIFORMCONDOMINIUMACT），供各州立法時進行參考。另外，我國臺灣地區的"公寓大廈管理條例"以及香港的《建筑物管理條例》也是對區分所有建筑物物業管理的單行立法。

對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在于以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。

2、我國物業管理的立法進程

1994年，建設部下發了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確要求在新建小區推行物業管理制度。

1994年以來，建設部和有關部門先后制定了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業管理企業財務管理規定》等部頒規章。

1994年以來，廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業管理條例。

2001年，國務院把制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)列入當年的立法計劃。

2002年10月，國務院法制辦公室授權《人民日報》、《法制日報》全文刊登《物業管理條例（草案）》，公開向社會征求意見。

2003年6月8日，國務院正式公布《物業管理條例》。

3、我國的立法現狀(法律淵源)

（1）憲法

憲法中關于住宅、城市管理、公民權利等方面的規定和原則，例如原憲法第39條"中華人民共和國公民的住宅不受侵犯"等條文，既是公民的基本權利，也是物業管理立法的根本依據和指導思想，是物業管理法律規范的最重要組成部分。

（2）其他法律

我國有多部法律直接或間接涉及物業管理，例如，私法方面，《民法通則》的相鄰關系制度，即將出臺的《物權法》的區分所有權制度，《合同法》的委托合同制度均是物業管理立法的基礎；公法方面，《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市規劃法》等法律則包括一些物業管理應該遵循的強制性規范。

（3）行政法規

行政法規是國務院根據憲法和法律制定和的地區性文件。物業管理的行政法規，例如，改革開放初期在1983年國務院頒布的《城市私有房屋管理規定》等，以及2003年頒布的《物業管理條例》。

（4）地方性法規

地方法規是省、自治區、直轄市或全國人大常委會特別授權的城市的人民代表大會及其人常委會制定和的，實施于本地區的規范性文件。地方性法規在我國物業管理發展初期發揮了重要作用，一些物業管理先行地區物業管理的地方性法規。目前，上海、廣東、海南、江西、深圳、珠海、寧波、青島、廈門、武漢、吉林等11個省市出臺了物業管理條例，例如，1994年《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，1997年《上海市居住物業管理條例》，1998年《廣東省物業管理條例》等；北京、天津、重慶、山東、四川、江蘇、浙江、寧夏等十多個省市則出臺了物業管理辦法，例如《北京市居住小區物業管理辦法》。

（5）行政規章

行政規章是國務院主管部門、縣級以上各級人民政府依照法律規定的權限制定和頒布的規范性文件。其中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、1991年《房屋接管驗收標準》、19991年《城市房屋修繕管理規定》、1992年《公有住宅出售后維修養護管理暫行辦法》、1992年《城市住宅小區竣工綜合驗收辦法》、1994年《城市新建住宅小區管理辦法》、1996年《城市小區物業管理服務收費暫行辦法》、1999年《物業管理企業資質管理試行辦法》等。

四、現有法規存在的缺陷直接束縛著物業管理的健康發展

（一）立法缺陷

雖然我國早在20世紀20年代的上海就出現了專業物業管理的萌芽，但是由于1949年新中國成立以后，為了社會主義建設的需要，城市土地收歸國有，房產大部分轉為公有制，住宅基本由政府投資建設，并作為福利分配；房地產管理由政府機構負責，行使所有者和管理者雙重權利。這樣，房地產這一生產生活要素不作為商品進入流通，其經營活動亦停止，物業管理相應也隨著房地產市場的沉寂而處于休眠狀態。盡管全國各地近年來都加快了物業管理的立法步伐，制定和出臺了許多地方性物業管理法規和規章，取得了一定的立法成就，但由于當前出現物業管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方面，物業管理涉及多個主體，涉及事務十分繁雜，引發糾紛的原因及案件類型呈現多樣化，已從剛剛開始的物業管理企業追索物業管理費的糾紛，發展到多類型案件。如宣武法院2003年受理各類物業管理糾紛案件269件；2004年受理1859件，2005年2402件，2006年13月977件；在案件中，有物業管理企業向業主追繳物業管理費糾紛案件，有業主認為物業管理企業提供的物業服務質量不合格要求退還已交物業費的糾紛案件，有業主要求物業管理企業退還裝修保證金案件，有業主認為物業管理企業亂收費要求退還的案件，有業主認為物業管理企業提供物業管理服務有瑕疵造成財產損害要求賠償損失的案件，有物業管理企業認為業主私搭亂建拆要求予以拆除的糾紛案件，有業主委員會解聘物業管理公司案件等等，目前該類糾紛主要以物業管理企業作為原告起訴業主為主，大多為群體性訴訟，業主多為案件的被告，敗訴多。雙方當事人矛盾較大。筆者通過立法和實踐方面的調研發現，物業糾紛在立法和審判實踐中遭遇到了諸多困擾，主要表現在以下幾個方面：

（一）立法缺陷

1、現有的法規缺乏一個強有力的、科學完整的物業管理理論體系的支持，物業管理理論滯后物業管理實踐、滯后物業管理的立法。憑著感覺立法，具有較濃厚的實用主義色彩，沒有真正尋求到建筑物區分所有權這個物業管理理論的根源，致使各物業管理活動的責任主體法律地位不明確，權利義務不清楚，法律關系不清晰等等，造成許多物業管理熱點、難點問題一直困擾著物業管理行業，影響著物業管理的立法，使物業管理裹足不前，無法可持續的健康發展；

2、現有的物業管理法規整體性、配套性、協調性、互補性相對比較差，個別地方顯得雜亂無章，沒有建立一個系統的、完善的法規體系；

3.由于缺乏全國性的、權威的物業管理法律、法規，自然反映出現行的物業管理法律、法規的滯后和立法檔次不高的問題，導致社會各界要求物業管理立法的呼聲逐年高漲?，F有的地方性物業管理法規只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個省是以物業管理條例的地方性法規形式出現的，而更多的省市則大多是以物業管理辦法這種行政規章或紅頭文件的形式出現，法律效力等級比較低。這些行政規章或紅頭文件的法律效力等級比較低，在實施中就存在著很大的局限性和制約性；

4、現有的地方性物業管理法規、規章總體上顯得立法體例比較籠統和原則，有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責任的伸縮性過大，不便于在實際運作上掌握；

5、現有法規在立法技術上相對比較差，在與國家大法和基本法的上下銜接和左右協調上有著教大的空隙，甚至有著沖突和矛盾；

6、現有法規沒有與國際慣例的建筑物區分所有權法律制度接軌，與西方發達國家相比較，我們的物業管理法律制度處于相對滯后的狀態。這在一定程度上對于我國加入WTO之后，不斷提升我們物業管理行業參與國際物業管理市場競爭有所影響，尤其是在我們與西方發達國家競爭我國物業管理市場時，會使我們處于一個不利的局面。

（二）由于以上原因，加之復雜的物業管理問題的原因涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監管等諸多方面使得我們在實際操作中也遇到了不少困難，具體說來，主要體現為以下幾個方面：

1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例規定："物業管理區域內的全體業主組成業主大會。""業主委員會是業主大會的執行機構。"這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的"其他組織"，有人則認為，業主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛，把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業主委員會作為該案的主體，判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而，3個月之后，法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件，經過三天的開庭審理，卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利，而無代表和維護業主房屋所有權的權利，不享有參加該案訴權，從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的起訴。

2、開發商與物業管理企業責權利不對等，在實際操作中，不少地開發商自行組建物業管理企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上，使其成為"替罪羊"。比如業主按規定交2%的專項維修資金，由開發商收取后即自行挪作它用，并未按規定轉到物業管理企業帳上。物業管理企業在接管物業時，開發商應當向其移交竣工驗收資料及相關材料，但由于物業管理企業是開發商自行組建的，所以，開發商便省略了這一環節，將建設過程中的隱患推到物業公司頭上。而業主只能認為是物業公司的責任，便采取不交物業管理費等措施來應對，物業公司收不上費用只能少服務或不服務，如此一來，便會形成惡性循環，對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。

3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業主委員會只是其執行機構，法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業管理企業有權決定提高物業管理費，自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業管理企業時，就會發生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業主委員會成員，其后果可想而知。

4、許多小區業主大會、業主委員會尚未成立。由于不少業主對自身權利認識不夠，自治意識淡薄；加之政府主管部門對物業管理法規條例宣傳不夠，落實不力，許多小區根本沒有業主大會和業主委員會，開發公司越俎代庖"自選"物管公司現象比比皆是，直接損害了廣大業主的權益；

5、公共建筑設施、場地被任意侵占，隨意變更；在審判實踐中我們經常聽到業主這樣的抱怨：買房時的綠地承諾變成了入住時的樓房矗立，規劃中的幼兒園、健身場地變成了對外出租的經營用房，小區公共道路被一個個"私家車位""圈地"蠶食，等等。由此引發的物業糾紛層出不窮。

6、物業管理企業與開發建設單位關系復雜，直接影響物管的服務質量；物業管理企業與開發建設單位之間存在"父子"和其他"裙帶"關系，導致實踐中業主購房入住被動接受前期物業管理，到對物業服務產生不滿情緒；從業委會的艱難成立到與物業管理公司的協商和交涉未果；從法院依法審判到判決文書的強制執行；從業主選聘的物業公司進駐小區到因無法交接管理而無奈地低調撤出；從業主一致對外到因信任危機而不得不由政府機構介入，如前不久引起社會各界廣泛關注的“美然現象“，引發了社會上關于業主能否以物業管理公司服務存在瑕疵而拒絕繳納物業管理費，進而要求解除物業管理合同？同樣，物業管理公司能否以業主拒交物業管理費而停止物業管理服務，并進而要求解除物業管理合同的大討論。

7、物業管理合同內容含糊，模棱兩可。不少業主反映，物業管理合同中對服務內容規定甚少，表述不清，容易產生歧義。如物業對小區安全是否負有法律責任問題，由于規定模糊、籠統，實踐中較為隨意，差別很大。有封閉車庫的小區，摩托車、自行車等車輛被竊，物管多數賠償業主的損失；而沒有封閉車庫的小區，車輛被竊，物管多數拒絕承擔業主損失，如此操作上的差異其實并沒有法律依據，導致同案不同判的現象，往往帶來很大的糾紛；

8、多頭管理，出現越權執法現象。對住宅小區內違章搭建問題，有的物業單獨管，有的行政執法大隊單獨管，有的兩者都去管或者都不管，要么重復管理，要么管理真空。有的物管企業濫用執法權，隨意處罰，亂收費，激化了矛盾；

四、解決對策

我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，更不利于社會的安定和和諧，因此，完善我國現行物業管理方面的法規，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。鑒于此，筆者提出以下建議或對策：

1、建立健全業主大會制度和業主委員會制度

一切物管權應屬于業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。尚未成立"兩會"的小區，物業管理行政主管部門必須認真履行職責，將業主權利真正回歸業主，使業主真正成為小區的主人，自主管理自己的事務，盡快指導和幫助小區業主成立"兩會"，同時健全完善各項管理制度和議事規則。

2、居委會和物業公司要擺正關系，明確職能

根據"居委會組織法"和"物管條例"，兩者分別有明確的職責范圍，工作權限是清晰的。實踐中兩者既要分工負責，各司其職，又要互相協作，形成"一盤棋"。物管企業應當積極配合居委會依法履行自治管理職能，支持其在社區開展各項社會事物，夯實社區的兩個文明基石。

3、公共建筑設施、場地不得任意改變用途業主、開發商、物管企業都不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公用設施的用途；市政建設單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。要依法嚴厲查處任意侵占公共道路、場地，以及違法進行裝飾裝修等損害公共利益的行為。

4、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監督權授予廣大業主。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業公司管理的規范化。

5、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。

6、從立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備成立業主大會，如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的，一定比例的業主可向房管部門申請強制成立業主大會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門"不作為"。

業主大會成立并選舉產生業主委員會后，在一定期限內應當作出選聘新物業管理企業的決定，在選聘新物業公司期間，建設單位須將物管條例規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管，由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業，定聘后，業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。物業管理企業直接對業主委員會負責，最終對業主大會負責。以此杜絕"老子"遺禍"兒子"擔罪現象發生，對現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。

7、立法應明確業主委員會的法律地位，賦予業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格。按照目前法律規定業主委員會只是業主大會的一個內部機關，而不是法人和其他組織，不具備任何法律主體資格！這對于當事人的合法權益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經濟發展的趨勢。也使物業管理在立法與實踐中脫節，并陷入難以自拔的困境。因此，筆者建議通過立法賦予業主委員會賦予業主大會一定訴訟地位，有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。

8、在物業管理法律、法規中徹底地拋棄"委托"、""以及"委托"的物業管理法律關系。筆者認為在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有權的。委托，又稱為意定，是基于被人授權的意思表示而發生的。委托的核心是必須完全忠實地按照被人的指示進行活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委托的關系。至于"委托-"，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關系。

9、根據建筑物區分所有權理論，業主大會決議的內容有兩大類，一類是常規性的問題，另一類是特別重要的事項，對于不同性質問題的決議，應采用不同形式的程序，予以區別。同時在物業管理法律、法規中增設業主大會特別事項議決程序，避免少數人的濫用權利來侵犯大多數業主的共同利益，侵犯物業管理企業的合法權益，使得所形成的決議真正反映出大多數業主的呼聲，體現出自治管理、自主選擇、自主參與、自主行為、自主負責的意思自治原則。

10、立法明確物業服務內容必須在合同中明示物業服務合同是物管企業和業主享有權利和履行義務的基本依據。應以立法形式明確規定物業服務合同必須對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金的管理與使用、物管用房、違約責任等內容進行明確約定。至于物業對小區安全是否承擔法律責任的問題，也應當在合同中分項具體規定，"以合同約定"為據。

11、突破業主委員會的單一模式的單調格局，充分發揮業主委員會自治管理優勢。由于我國經濟發展不平衡，用一刀切的辦法統一采用一種固定模式，不利于物業管理的健康發展。應該根據不同的經濟水平檔次和發展的階段性，允許業主委員會充分發揮自治管理的自身優勢，以多種模式共存。對于規模小、條件不成熟的業主委員會，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對于一定規模的、條件成熟的業主委員會鼓勵其成為社會法人團體。并以立法明確。

12、依法強化國有物業建筑物的物業管理招標投標。引入競爭機制，推行物業管理招投標，徹底改變誰開發、誰管理的壟斷經營局面，競爭是市場經濟的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高管理服務質量。在初期的物業管理中，許多城市對物業項目實行誰開發誰管理，由建設單位指定物業管理企業，形成管理終身制。這種市場壟斷行為，既剝奪了業主和使用人選擇管理服務者的權利，也不利于管理服務水平的提高和行業的健康發展。采取物業管理招標投標方式不僅為物業建筑物開發建設單位或業主委員會提供了選聘高素質物業管理公司的較大空間，同時也為物業管理公司提供了公平競爭的機會。

13、目前中國人均收入不高，高昂的物業管理費用與業主的承受能力形成矛盾，故應對現行的物業管理體制進行改革，由單一的委托物業公司管理模式改為委托物業管理公司管理與業主自營式管理并用的兩種模式。而不宜一味追求全部由物業管理公司來進行物業管理的一刀切模式。

14、各個具有立法權的省市可以結合本地區實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規繼續有效，但是這些法規中與《條例》相沖突的條款無效，應以《條例》中的規定為準；

15、在合適的時候，對《城市房地產管理法》進行修改，加入物業管理一章，專門調整物業管理中各種法律關系。同時經過對實踐操作中遇到的問題進行總結，結合相關實踐經驗、國外先進經驗和我國具體國情，對《物業管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。

16、目前，我國多數城市居民收入及消費水平相對較低，對中低收入階層居住的普通住宅的物業管理服務收費不可能完全實行市場價。物業管理服務是一種特殊商品，其特點一是公共消費，二是消費和生產存在于同一過程，每個業主均應交納所享受的服務相應的物業管理服務費用。物業共用部位共用設備設施大中修和更新改造費用金額較大，一旦發生時，難以及時籌集。為了保證物業的正常使用，保障全體業主的利益，借鑒我國香港和國外關于維修基金制度，并吸取過去的經驗教訓，為此，筆者建議《條例》規定，一個物業管理區域內有兩個及兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位共用設備維修基金制度。