導(dǎo)語：物業(yè)管理項目經(jīng)理專業(yè)素質(zhì)研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

對一個物業(yè)管理項目而言，選擇一位合適的項目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項目經(jīng)理選好了，管理好項目就有了50%以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，尤其是像深圳市的一些國家一級資質(zhì)企業(yè)，有時甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項常抓不懈的重要工作。training.

項目管理論壇

作為一名合格的項目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規(guī)模（約10萬左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經(jīng)理才能在運作項目時體現(xiàn)出下面三個方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇

目前，成熟、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項目規(guī)劃、設(shè)計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認(rèn)識，同時，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項目經(jīng)理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t

（一）高度關(guān)注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

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在項目正式入伙之前，為項目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項目經(jīng)理，應(yīng)對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進行重點培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時，應(yīng)重點做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點看護，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經(jīng)理應(yīng)按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

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1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點不足而出現(xiàn)防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經(jīng)理應(yīng)清楚通過完善項目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時，便會給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設(shè)計施工時應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益；第二，對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產(chǎn)生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入住），保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對項目經(jīng)理及其服務(wù)團隊的第一次嚴(yán)峻考驗，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：項目經(jīng)理博客

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現(xiàn)場壓力。項目管理者聯(lián)盟文章

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2、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動員業(yè)主盡快收樓。

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5、若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

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6、結(jié)合小區(qū)實際制定具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。項目管理者聯(lián)盟

7、嚴(yán)格控制進入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點。

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大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時候，作為項目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規(guī)范運作，堅持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團隊建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強調(diào)的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業(yè)主意見，隨時掌握業(yè)主需求，及時調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。

1、經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項目經(jīng)理應(yīng)時常提醒自己這一點。

2、開展積極向上、喜聞樂見的社區(qū)文化活動，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項目經(jīng)理經(jīng)常思考的問題。項目管理培訓(xùn)

3、積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其保持良好合作關(guān)系是項目經(jīng)理當(dāng)今考慮的頭等大事。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、持客觀公正態(tài)度的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后合作愉快打好基礎(chǔ)。業(yè)主委員會成立后，將會提出一系列尖銳問題，如要求降低管理費標(biāo)準(zhǔn)，審核維修基金和管理費使用等等，對此類問題，不應(yīng)回避，更不應(yīng)持反對態(tài)度，而應(yīng)該大膽、認(rèn)真面對，只要我們是規(guī)范運作的物業(yè)管理公司，是經(jīng)得起審核的，反之，躲是躲不過去的，堅持不改正的后果將是解除合同。因此，物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員會的問題上應(yīng)堅持“溝通、溝通、再溝通”的處事態(tài)度，哪怕是在占理的情況下，也應(yīng)多采用“以柔克剛”的處事方式來達(dá)到目的。

（三）保持一定資金再投入能力的意識，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的共盈局面，是一個具有社會責(zé)任感的物業(yè)管理企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)。為此，在賺取合法合理利潤的同時，切記應(yīng)在每年管理概算中安排一定比例資金對小區(qū)再投入，在硬件設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境等方面實施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)常做常新的根本，而業(yè)委會對此也是支持的，在實際操作中，我們有過這樣的經(jīng)驗，當(dāng)管理費有節(jié)余時，是降低管理費回饋業(yè)主還是把節(jié)余留作小區(qū)更新改造資金？對此，只要我們向業(yè)委會闡明這樣一個道理，即降管理費是皆大歡喜的事，而當(dāng)物業(yè)老化或廣大業(yè)主迫切需要增添一些設(shè)施和服務(wù)項目時，向業(yè)主續(xù)籌資金幾乎是不可能的事。一般情況下，業(yè)主委員會將會選擇后者。當(dāng)然，此類問題的溝通前提是物業(yè)管理公司有較好的誠信，而且與業(yè)主委員會是和睦相處的，否則，無從談起。