導語：物業維修基金管理論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、業主委員會自主管理物業維修基金

（一）成立業主委員會

業主委員會成立前，即在前期物業管理期間（即在業主委員會成立之前），物業管理公司由發展商選聘，業主通常向物業管理公司辦理入住手續，并向其繳納物業維修基金。

1．業主委員會自主管理物業維修基金，須遵守物業專項維修資金管理辦法規定，不得將物業維修基金出借，不得將物業維修基金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用物業維修基金為單位和個人提供任何形式的擔保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

2．業主委員會須向業主大會提交自主管理物業維修基金的實施方案，其中應明確是業委會自行管理還是委托專業機構管理，并詳細說明物業維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業主查詢本息余額的方式等內容。對因業主委員會集體或業主委員會成員個人原因致使物業維修基金無法保值增值或導致資金流失的，實施方案應預先提出解決方法。

3．上述方案須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意后，由業主大會出具相關書面決定。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業主大會會議應當邀請街道辦事處、社區居民委員會代表列席。業主表決意見及業主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業主管部門備案。

盡管有關規定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監督，發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能，特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事；由于發展商和物業公司并非完全嚴格依法從事，要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題，需要一種規范的管理機制，需要有專門的機構科學規范的管理物業維修基金。

二、獨立的物業維修基金管理部門

目前一些城市設立了物業維修資金管理中心統一管理物業維修基金。

（一）物業維修資金管理中心基本職能

1．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備維修基金的歸集；2．負責全市物業維修基金的日常財務管理；3．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備大修以上項目及預算、決算的審核；4．負責全市物業維修基金的使用監督；5．負責全市物業管理人員的培訓；6．市物業行政主管部門交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業管理企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會批準后,再報市物業維修資金管理中心。經核實后，撥付70%的維修費用。2．維修更新工程完工后,由物業管理企業將下列要件報市物業維修資金管理中心，經核實后，撥付維修費用的余額：(1)經審計的工程決算單；(2)業主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發票原件；(4)業主委員會驗收合格證明。

（三）針對社會認知度不強的舉措

1．加強內涵建設，抓好內部管理和職工隊伍建設。明確工作人員的“責、權、利”，充分調動工作積極性，又嚴格落實各項規章制度，加強教育培訓和考核獎懲，在端正工作態度、熱情服務群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對外加強宣傳力度。針對有關物業維修基金的政策法規宣傳力度不足，致使有些業主不知曉相關規定，甚至對物業維修基金概念了解不夠的問題，物業維修資金管理中心可開設宣傳專刊、開展有獎征答及意見建議征集活動、舉辦巡回講座等方式在業主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進依法辦事，切實維護業主的合法權益。

3．針對申請使用物業維修基金的某些規定和程序在實際中操作性不強，群眾容易出現意見較大的問題，物業維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現的一些熱點難點問題進行調研，提出解決方案，力爭加強物業維修基金使用的科學性、可操作性。

4．當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理。現階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關職能部門進行物業基金的監管

物業維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設置統一管理機構的，均附屬有關職能部門進行物業基金的監管。如南京市房產局物業辦公室管理物業維修基金；廣州國土房管局管理物業維修基金等。

（一）監管現狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現。

（二）措施

1．向相關部門反映，加快物業管理條例修改進度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發企業辦理開發項目有關手續、業主辦理產權證等相掛鉤。4．繼續加強對專項維修基金的監督。先進行全面檢查清理，下一步繼續督促繳交責任人履行繳交責任，健全執法制度，引導業主有效維護合法權益。5．繼續加大對開發建設單位欠繳資金的追討力度，繼續積極主動地協調市、區法院，支持業主通過司法途徑維護自身的合法權益。6．是進一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環境，引導社會各方主體自覺維護自己的權益。

參考文獻

[1]陶婷芳等，國際物業管理透視與借鑒《城市管理》2002，4

[2]《現代建筑物區分所有制研究》陳華彬

[3]宋如萍等，英國房地產物業管理現狀及對我們的啟示《北京物價》2002，12

[論文關鍵詞]物業維修基金業主委員會物業公司

[論文摘要]物業維修基金是依據有關法規籌集的用于新商品房（包括經濟適用房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。由于物業維修基金使用和管理上出現的問題越來越多，深深刺痛了開發商和業主的心。本文對物業維修基金管理模式進行探討，以期促進物業維修基金良性運轉。