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一、物業維修基金的現狀

在我國，物業維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業維修基金現狀從幾個方面看：

（一）關于維修基金的繳交。

1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。

2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜采用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。

3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學，但鑒于建安造價基數較購房款小得多，若采用建安造價為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益主要用于補充專項維修資金，以減輕今后續籌資金的壓力。

（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手里，安全性讓人擔心是可以想象的。開發商可以利用職權容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完后，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費支出的設備設施的日常運行養護費用在維修基金里開支；要么盲目企求設備的更新，加大業主負擔。

有的地方規定維修基金的使用必經過業主大會批準，但由于業主大會召開難或業主大會不批準，導致該修的房屋或設備問題無法解決，影響業主的居住和物業安全使用。

也有地方規定，當物業公共地方或公用設備設施發生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費，另方面業主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個業主就失去了維修基金的處分權，有些業主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態對維修小區共同部位共用設施的事不大關心，不愿參與。這就導致了有的業主不交物業維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。

（三）亂用維修基金問題。開發商在前期物業管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由物業管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出；前期物業管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期物業管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業管理

費和物業維修基金，損害小區業主的利益。

二、解決物業維修基金管理存在的問題對策

要有效解決上述問題，筆者認為應對從以下幾個方面展開：

第一，確保開發商及施工單位履行品房保修義務。應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在物業保修期內的維修責任。比如，由其為所建物業小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的物業財產保險。

第二，為了防止開發商和物業管理企業在前期物業管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論。

第三，要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務的方式、違約責任，可以說是目前物業維修管理中的一個極大的問題。先負擔保修義務，后規定維修基金。立法應明確規定開發商與前期物業管理企業之間在管理使用維修基金上的連帶保證責任，以防開發商解散后，前期物業管理企業推諉塞責。

第四、當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理。現階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

通過對維修基金的問題及原因進行分析，盡量最大限度發揮維修基金最初的目的，讓人們更加了解維修基金存在的好處和價值，加強物業管理企業自律的和政策法規的進一步完善，使物業管理這個朝陽產業被多數人認知，不斷成熟和壯大。

參考文獻

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［5］蔣維，吳迅.維修基金保值增值—中間還有幾個坎［J］.中國房地產金融，2001.5：4243

論文關鍵詞：物業維修基金保值增值

論文摘要：目前，隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化已經深入人心。同時，越來越多的商品房公共部位、設施設備的維修問題逐漸顯現出來，而此項工作的好壞會直接影響房地產業發展乃至影響社會安定，本文通過對房屋維修基金目前的現狀及存在主要問題的闡述，進行問題剖，來解決房屋維修基金目前出現的重點問題。