導(dǎo)語：物業(yè)稅改革與土地管理制度改革關(guān)系分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、改革開放以來我國土地批租制度的演變

從世界范圍看，政府對土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批租制度，一種是以財產(chǎn)稅這樣的財政杠桿來對土地加以管理。土地批租制度是將土地使用權(quán)出讓的土地供應(yīng)制度。政府土地批租主要采取的是土地出讓金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交納。在土地有計劃控制批租的前提下，土地出讓金成為政府的一項穩(wěn)定收入來源，如我國香港地區(qū)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，我國的城市土地的所有權(quán)都屬于國家。不過，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟活動，都是由國有或者私人的公司進行的，其主體并不是國家。改革開放以來，除了對行政部門以及部分國有企業(yè)少量無償劃撥土地外，基本上都是實行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開發(fā)主體很少，勢力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場還沒有發(fā)展成熟，土地價格機制還沒有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國務(wù)院出臺了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場競爭方式，即招標、拍賣和掛牌公開轉(zhuǎn)讓，使我國的土地管理制度逐步完善，與國際管理接軌。對采取拍賣、招標以及掛牌公開轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說，是5年或70年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當再交納土地租金或土地使用費。

實踐表明，無償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場競爭的方式。在國際上流行的競爭性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點，在我國土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的“排斥”反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房價的快速上漲以及土地的過度開發(fā)利用。雖然房價上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進入房地產(chǎn)成本的初始價格，在我國流轉(zhuǎn)稅制的進一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費者，這無疑為房地產(chǎn)價格抬高起了推波助瀾的作用。競爭性土地批租方式要適合中國的國情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問題。

二、土地批租制度的強化以及土地批租制度的缺點

由于我國地方財政收入有限，而地方財政又承擔(dān)了諸多公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能，為了能在短期內(nèi)籌措了足夠的收入，通過土地批租制度，政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來幾十年的租金就成了地方征地的最優(yōu)抉擇。

1、城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市財政支出壓力增長

不斷提高的城鎮(zhèn)化比率要求政府為之提供相應(yīng)的公共服務(wù)，這導(dǎo)致城市財政支出壓力的不斷增大。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，從改革開放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％。“十五”期間平均每年提高1.38個百分點，目前我國的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過發(fā)展中國際平均城市化水平。并且從發(fā)展趨勢看，在未來相當長的一段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)化比率仍會持續(xù)提高，這將對城市財政支出提出更高的要求。盡管不斷增長的城鎮(zhèn)化水平也給城市帶來了財政收入，但財政收入增加的幅度不足以應(yīng)付日益膨脹的城市支出，所以城鎮(zhèn)化水平的提高直接導(dǎo)致城市財政赤字的增加。

2、地方財政收入來源的不足

地方政府收入來源主要有稅收、政府轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)收費、政府借貸等。其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩(wěn)定、可觀的收入。但1994年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉(zhuǎn)移支付方面存在許多需要改革和完善支出。由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設(shè)置和比重并沒有得到很好的解決，使得地方政府的事權(quán)和財權(quán)不匹配。忽視可以成為地方財政收入重要來源的物業(yè)稅，造成了地方政府憑借現(xiàn)有的地方稅所能支撐的財政支出比重不斷下降。

3、地方政府財權(quán)和事權(quán)的不匹配激勵了地方政府謀求非常規(guī)收入的動機

在我國，地方財政收入和所承擔(dān)支付責(zé)任的嚴重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時間內(nèi)獲得大量預(yù)算外收入的直接原因。土地批租收入占預(yù)算外收入的很大比重，土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口，還為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金。但是，預(yù)算外資金的膨脹衍生出了諸多問題，破壞原來預(yù)算約束，扭曲了激勵機制，增大了預(yù)算管理的成本，影響了公共部門之間的信息流動，從而動搖了決策依據(jù)的基礎(chǔ)。同時預(yù)算外資金容易滋生腐敗，導(dǎo)致預(yù)算外收入分配的不公。

目前我國的土地批租制度確實存在著明顯缺陷。盡管土地批租制度的存在，在很大程度上緩解了地方政府的財政壓力，激發(fā)了潛在的經(jīng)濟活力，但該政策實施后衍生出的問題也開始逐漸暴露出來，且日益嚴重。主要問題有：土地批租的利益分配機制不合理，不利于地方財政經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展；土地批租制度扭曲了資源的配置，刺激地方政府的短期行為；土地批租制度不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行；現(xiàn)行土地批租制度成為推高城市房價的一個基礎(chǔ)性因素；土地批租制度容易造成對弱勢群體利益的侵占，引發(fā)不和諧因素；土地批租制度不利于創(chuàng)造就業(yè)。

三、物業(yè)稅與土地批租制度的協(xié)同改革

土地批租制的改革本來與物業(yè)稅的改革具有各自的意義，屬于不同的范疇，但物業(yè)稅在稅基的選擇上與征收方式上與土地批租制度密切相關(guān)。

二者的整合改革，還可以取得“增值”效應(yīng)。房地產(chǎn)財產(chǎn)稅制的改革可以增加政府稅收收入，減少了政府靠土地批租獲取收入的壓力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通過土地批租改革降低房屋的土地成本，通過房地產(chǎn)稅制改革打擊房屋的投資炒作，可以收到對房地產(chǎn)市場較好的宏觀調(diào)控效果。

物業(yè)稅改革和土地管理制度的改革都需要政府主導(dǎo)推動，而且在市場經(jīng)濟已經(jīng)充分發(fā)育，市場規(guī)模、資本市場等相當成熟的情況下，兩項改革的內(nèi)外部條件都已成熟，將兩項改革協(xié)同推進，不存在可行性障礙。

在物業(yè)稅稅基、稅率和稅收征管等基礎(chǔ)性制度安排的基礎(chǔ)之上，可以對將來的“協(xié)同改革”設(shè)計一個合理的方案：一方面，將與房地產(chǎn)有關(guān)的但不屬于財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收分別歸入相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅目，按照國際房地產(chǎn)財產(chǎn)稅制的三要素構(gòu)建我國的物業(yè)稅，合理確定稅率和減免稅范圍，建立我國的物業(yè)稅制度主體；另一方面，繼續(xù)實行土地批租制，通過公開競爭，確定土地出讓金，然后依據(jù)土地出讓金計算各年應(yīng)分攤的土地年租金后征收地租。對于已經(jīng)一次性交納了土地出讓金的房地產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)免除土地年租金。同時，實行配套改革：在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件上增加土地性狀欄目，明確是否要交納土地年租金以及應(yīng)交納土地年租金的數(shù)量；為減少征收成本，委托地方稅務(wù)局征收，并由物業(yè)稅納稅人將應(yīng)納物業(yè)稅和應(yīng)交土地年租金自行統(tǒng)一申報，對不申報或申報不實的，稅務(wù)部門可以依據(jù)法律或地方規(guī)章進行處罰，并在房地產(chǎn)買賣過戶時由產(chǎn)權(quán)登記部門把關(guān)核驗土地年租的交納情況。

我們可以從居民對產(chǎn)地產(chǎn)的消費、開發(fā)商在一級市場的需求以及“同步改革”對相關(guān)制度的影響這三個方面來判斷其經(jīng)濟效應(yīng)。

1、同步改革不會改變居民對住房的消費行為

雖然取消土地出讓金會降低房屋的購買價格，但增加了屋主的經(jīng)常性支出，也就不會降低屋主的負擔(dān)。實質(zhì)上，新的方案只是改變過去一次性總付為分期付款。因此，屋主在買房時絕不會不看土地性質(zhì)，也不會不考慮應(yīng)按期繳納的土地年租金，輕易改變購房決策。

2、同步改革不會導(dǎo)致開發(fā)商在土地競爭性批租時對土地的瘋狂搶購，從而影響房地產(chǎn)市場的供給行為

盡管取消土地出讓金降低了土地的價格，但開發(fā)商購買土地不是目的，而是以土地為載體，通過在土地上建造房屋銷售牟利。如果通過競爭批租得來的土地，因為競價過高引起的土地年租金相應(yīng)過高，則會影響購買人的購買決策。

3、不會對現(xiàn)存的相關(guān)社會制度造成負面沖擊

一是不會影響房屋的按揭貸款條件和按揭貸款比率，但在房屋的貸款價值評估上應(yīng)區(qū)別有無繳納土地年租金進行價值折算；二是不會影響新房與舊房對物業(yè)稅的交納和評估，無論“新房”還是“舊房”，都要繳納物業(yè)稅，都按照同樣的標準進行物業(yè)價值評估；三是不影響土地的價值功能；四是通過開征物業(yè)稅，大幅度地擠出土地出讓金的泡沫，進而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險，最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力。

我們可以看到，該方案的實施不僅符合土地管理制度和房地產(chǎn)稅收制度各自的改革要求，而且還能使得二者的改革相得益彰，發(fā)揮最大的改革效應(yīng)。此外，改進方案的設(shè)計還為將來的土地管理制度進一步深化改革預(yù)留了“出口”，增強了方案的外部適應(yīng)性。從歷史經(jīng)驗來看，一個重要的方案設(shè)計，不能不考慮其開放性，尤其要考慮其外部適應(yīng)性和方案的開放性問題。該方案的結(jié)構(gòu)性設(shè)計，即使將來改變了目前的產(chǎn)權(quán)制度，也只會影響土地年租金的有無與數(shù)量，不會影響到物業(yè)稅和土地年租金的整體框架結(jié)構(gòu)，一定程度上化解新稅種設(shè)計中外部環(huán)境變化的影響。