導(dǎo)語：國際物業(yè)稅征收探究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

美國對不動產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財(cái)產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財(cái)產(chǎn)稅是美國地方政府重要的財(cái)政來源，是地方稅的主體稅種。美國財(cái)產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動產(chǎn)的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是美國財(cái)產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過多年以來的發(fā)展，美國各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時(shí)常被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來估價(jià)；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財(cái)產(chǎn)未來產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來估算財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來確定。各地方政府為加強(qiáng)對財(cái)產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財(cái)產(chǎn)價(jià)值重估時(shí)的參考，也可以為個人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。美國財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對非商業(yè)用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。

英國對物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財(cái)產(chǎn)稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負(fù)有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價(jià)值由國內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門評估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價(jià)值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定。英國住房財(cái)產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達(dá)100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時(shí)，可以降低其住房價(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。

日本對不動產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財(cái)產(chǎn)稅是對土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財(cái)源，對土地和房屋的所有者課征。固定財(cái)產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財(cái)產(chǎn)登記冊》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)評估價(jià)值。在評估土地的價(jià)值時(shí)，每次單獨(dú)對同一類土地進(jìn)行評估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)的土地，作為同一類土地價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，每塊土地的價(jià)值可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)土地的價(jià)值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評估房屋和建筑物的價(jià)值時(shí)，根據(jù)住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財(cái)產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財(cái)產(chǎn)也免稅。《固定財(cái)產(chǎn)登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價(jià)值，依據(jù)土地市價(jià)、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財(cái)產(chǎn)登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進(jìn)行查詢，如果對評估價(jià)值有疑問，可以向固定資產(chǎn)評估委員會提出申訴。

加拿大的物業(yè)稅也是對不動產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動產(chǎn)的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。稅基由政府來評估，政府估價(jià)一般用市場價(jià)評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機(jī)構(gòu)。每個省都制定出評估手冊來指導(dǎo)評估師的工作。同時(shí)，絕大部分省都通過立法來保證評估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評估師可以任意索取相關(guān)資料，當(dāng)事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負(fù)擔(dān)

香港物業(yè)稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對物業(yè)稅的免除項(xiàng)目主要三項(xiàng)：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費(fèi)；二是來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收取；三是作為支付修理費(fèi)及其他開支費(fèi)用的20%免稅額，這是一個無論實(shí)際開支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評稅主任的評稅后，再根據(jù)評稅通知書的時(shí)間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區(qū)）對物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行征收管理。物業(yè)稅均對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報(bào)并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報(bào)為主。

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)對我國開征物業(yè)稅的建議

目前，我國對不動產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費(fèi)的項(xiàng)目更是多不勝數(shù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策存在許多問題：首先，稅制不統(tǒng)一。目前我國外資企業(yè)和外籍個人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。其次，計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。第三，稅費(fèi)名目繁雜。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中繳納的稅費(fèi)很多，除上述7種稅外，還有城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，印花稅等等，過多的稅種，既不符合簡化稅制的原則，又會出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。對房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來很多麻煩，更制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

針對目前我國不動產(chǎn)課稅的種種弊端，借鑒各國（地區(qū)）征收物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國的實(shí)際情況，對我國開征物業(yè)稅提出以下幾點(diǎn)建議：

簡化合并稅種。根據(jù)簡化稅制的原則，對現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進(jìn)行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因?yàn)椋瑥膰鈱ξ飿I(yè)課稅的成功經(jīng)驗(yàn)可以明顯地看出，物業(yè)稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來源。因此，在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)，以調(diào)動地方政府的積極性。

科學(xué)設(shè)置物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。從國際上看，以不動產(chǎn)的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)被各國普遍采納，運(yùn)用得最為廣泛，如以上所述的美國、英國和加拿大等。以市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據(jù)多、便于誠信納稅等優(yōu)點(diǎn)。因此，我國的物業(yè)稅也應(yīng)建立以市場價(jià)值為核心的計(jì)稅依據(jù)，每隔3-5年重新評估一次，這樣既能夠準(zhǔn)確真實(shí)地反映稅基，并隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動稅基的提高，進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅的收入，同時(shí)又能體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

合理確定稅率。國外財(cái)產(chǎn)課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒有實(shí)行全國統(tǒng)一的稅率，具體的稅率都是根據(jù)當(dāng)?shù)卣念A(yù)算支出規(guī)模來確定。我國物業(yè)稅稅率也不適宜全國統(tǒng)一稅率，因?yàn)楦魇〉慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一致，可考慮全國范圍內(nèi)制定一個幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規(guī)定。至于稅率的形式，我國宜采用比例稅率，因?yàn)楸壤惵时容^簡單，易于征收和管理。

建立完善的評估制度。以不動產(chǎn)的市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國國情的不動產(chǎn)評價(jià)體系和評估制度。首先，要制定評估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評估機(jī)構(gòu)，從法律和制度上對評估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對評估從業(yè)人員還要進(jìn)行定期培訓(xùn)，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學(xué)合理的評估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法作為評估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動產(chǎn)的評估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進(jìn)行查詢。如果納稅人對不動產(chǎn)的估價(jià)等持有異議的，他們有權(quán)申請復(fù)議，地方政府必須設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)辦理有關(guān)復(fù)議事項(xiàng)，納稅人對復(fù)議結(jié)果仍有異議的，可再向法院起訴，由法院進(jìn)行判決。

建立與不動產(chǎn)登記、評估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。物業(yè)稅的評估工作需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)信息和較長時(shí)期內(nèi)的市場信息。建議為納稅人進(jìn)行不動產(chǎn)信息登記，詳細(xì)登記納稅人所擁有不動產(chǎn)的類別、所在地、評估價(jià)值、評估價(jià)值變化的日期情況等等，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對這些信息進(jìn)行及時(shí)地搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的評估和征管的資料。

參考資料：

1.陳永良，《外國稅制》，暨南大學(xué)出版社，2004

2.財(cái)政部稅收制度國際比較課題組，《美國稅制》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

3.財(cái)政部稅收制度國際比較課題組，《英國稅制》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

4.財(cái)政部稅收制度國際比較課題組，《日本稅制》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

5.中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所，《中國：啟動新一輪稅制改革：理念轉(zhuǎn)變、政策分析和相關(guān)安排》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2003

6.熊波，《加拿大的財(cái)產(chǎn)稅及對我國的借鑒》，涉外稅務(wù)，2002

7.曲順蘭，《國外財(cái)產(chǎn)課稅的比較與我國財(cái)產(chǎn)課稅的完善》，涉外稅務(wù)，1999

摘要：物業(yè)稅是針對不動產(chǎn)而征收的。為解決我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度和政策中存在的種種問題，物業(yè)稅的開征已經(jīng)被提上了議程。本文介紹了國外物業(yè)稅征收的概況，并通過借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，對我國開征物業(yè)稅提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅國際經(jīng)驗(yàn)借鑒