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物業管理是指物業管理企業接受業主及業主委員會或者其他組織的委托，對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生等事項提供協助管理的有償服務。其核心就是為業主提供全面、周到和優質的服務。在歐美，物業管理早已成為一種成熟的管理模式，其重要作用己被發達國家的實踐所肯定。而在我國，從1981年深圳市率先引入物業管理，到全國陸續推廣，雖已走過三十年歷程，但是專業化的物業管理起步僅有十幾年，相關法律法規尚未健全，多數物業管理企業缺乏專業能力和行業服務觀念，其結果常常導致物業公司和業主的矛盾頻繁發生。在物業服務中，秩序維護服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。一般來講，秩序維護服務是指為了維護物業管理范圍內的正常秩序，保證物業管理范圍內人身和財產安全，由物業管理企業負責實施的，維持正常的治安、交通秩序，防止發生各種人為或非人為事故的系統工作。其原則是以防為主，防重于治。雖然物業秩序維護服務包含了一些防盜、防犯罪等治安案件的內容，但其安全防范的義務主要來源于物業管理公司與業主雙方的物業管理服務合同，屬于私法范疇。而治安是指社會的秩序安寧的維護，屬于公法范疇。根據《物業管理條例》第36條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這是對物業管理公司在安全秩序維護服務過程中對業主人身、財產損害等的法律責任的原則性規定。物業管理公司安全秩序維護服務的法律責任是對社區規劃紅線、業戶戶門以外的公共區域應承擔的秩序維護和公共財產看管服務。具體來講：

1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全處有明顯標志和防范措施。

2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢。

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等。

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。按照上述要求，物業管理公司應設置專門的社區安全秩序服務機構，其中公司總部設置專門的監督管理部門，即安全管理部，管理處設置提供社區安全秩序維護服務工作的部門，并配備服務人員及設施設備，以確保社區安全秩序維護服務工作的有效實施。

從監管部門職責角度來看，物業管理企業應設置安全管理部，負責對全公司社區安全秩序維護工作進行督促、檢查，防止任何安全事故的發生，并在全公司各個領域建立健全安全秩序維護服務組織，實施安全秩序維護服務。總經理作為全公司安全秩序維護事務負責人，根據業務開展社區安全秩序維護服務，制訂安全秩序維護服務政策、安全秩序維護服務管理制度、安全秩序維護服務目標和指標，以及各種安全生產、安全秩序維護、消防、應急的規程規范，制訂各種安全操作規程和方案等安全措施，全面推行實施。同時，物業管理公司還應貫徹以預防為主的社區安全秩序維護服務工作，加強企業對社區安全秩序維護服務工作的領導和管理，不斷加強員工安全教育和宣傳，組織員工學習消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災害損失和人為破壞事件的發生。根據客戶對安全秩序維護服務要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護服務管理體系，不斷調整、修改、完善、改進安全秩序維護服務技術措施，修訂安全秩序維護服務管理計劃，并在各級監督實施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應變化著的新環境。物業管理企業應定期組織安全秩序維護服務工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現的各種問題。

對重大安全隱患不惜人力、財力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應的強化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內容如下：

1、指導管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災害)工作。

2、負責管理處安全、消防工作的教育、培訓、監督、檢查、評估、指導。

3、負責本部門體系文件的編制與修訂，并對執行情況進行督導。

4、負責制訂安全秩序維護人員專業技能培訓計劃，并組織考核。

5、負責公司管轄范圍內安全方面事故／案件的調查、分析。

6、負責管理處安全秩序維護人員人數變動情況的統計、分析。

7、負責受理護衛員投訴、意見、建議。

8、負責公司管轄范圍內游泳池安全管理工作的教育、培訓、監督、檢查。

9、協助管理處進行安全崗位編制設置。

1O、協助顧問管理部做好項目考察工作。

11、密切配合其他部門開展相關工作。

從實際執行部門責任角度來看，物業管理公司管理處執行公司制訂的各項安全秩序維護的制度、規定、規程，直接從事一線的安全生產，安全秩序維護，消防和緊急事件應急的戰備工作，切實預防各種安全事故的發生。管理處經理是基層的安全責任人，直接領導和管理轄區安全秩序維護服務的管理工作，處理安全秩序維護事務。管理處按照公司的要求建立健全安全防范組織機構，并結合本物業區域的實際情況制訂相應的制度、規范、規則，完善安全管理體系，同時加強對員工和客戶的安全教育和宣傳，杜絕一切輕視安全的麻痹思想和行為。管理處應按期對轄區進行全面地安全檢查，對安全危險點進行排查和記錄，并針對其特點制訂相應的措施，嚴加防范，必要時報公司批準增加技術防范的投入，并將檢查的結果報送公司安全管理部。發生安全事故時，管理處必須及時向公司匯報，由公司領導安排相關部門和人員進行調查處理，同時對其他單位加強安全工作，防止同類事件的發生，屬于公司管理體制和程序、制度規程上的問題，應報請公司提出在實際工作中存在的問題和解決問題的辦法，加強上下溝通，使公司在檢查指導全面工作時，推廣經驗、防止普遍性問題的發生。

只有真正領悟物業服務的內在含義，懂得“皮之不存，毛將焉附”的道理，才能處理好物業管理從業人員與業主的相關問題，我們所倡導的物業管理才會被業主接受并認可。“滿意業主、感動業主”是其精髓所在，也是衡量物業公司業績成敗與否的重要指標之一。作為一個優秀物業管理公司的物業秩序維護服務不僅需要素質優良的員工隊伍，更需要有科學的管理模式。