導語：物業管理企業成本控制及經營理念轉變一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業管理企業的成本控制

近年來，隨著物價上漲和人力成本的大幅提高，以及物業管理服務收費水平難以得到同步調整，行業生存狀況不容樂觀。物業管理服務成本控制的途徑，除了物業管理服務本身環節外，對小區規劃設計、物業建筑質量等硬件環節也要予以足夠重視。

1.1小區規劃設計與竣工后物業管理成本密切相關

(1)小區的規劃設計一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”，并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。例如我司目前在管的一個建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區，在景觀設計中做了大量的人工水景，美化了小區的居住環境。這種人工水景針對當地水網密布，水資源豐富的特點，采用內河取水和小區內人工挖井取水兩套方案。但是，由于當地工業廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結果，兩套取水方案均不能滿足水景對水質的要求。最終只有到城市供水網取水。但是，此方案除了運行成本高，也不符合節能、節水要求。最后只能降低使用率，采取節假日開放的辦法。可見，要降低物業成本在規劃設計規劃階段就必須開始。

(2)在防火、防盜、安全等設備設施配置環節同樣可以通過更加科學、合理、全面的規劃設計而大大改善，給日后業主的物業管理減少物業服務成本。比如小區的消防主機和安防監控位置的設置上，按消防要求，消防主機必須單獨設置。結果很多小區設計時把消防主機和安全監控設施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設置時必然要增加人員。如在設計時能結合考慮，把消防主機和安全監控設施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發揮監控功能，又可以節省人工成本。

1.2建筑質量對物業管理服務成本的影響

建筑質量的優劣，影響物業維修費用，進而影響物業服務成本。施工單位普遍重主體結構，輕維護、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質量普遍存在的問題。保修期內的物業維修屬于開發商的職責，但通常是開發商要求從事前期物業服務的物業企業去做。由于物業企業缺少對原施工單位的制約手段，造成協調不暢，維修不及時，返修質量達不到要求。更嚴重的是，很多質量問題必須終身維修，其維修投入費用巨大。因此，只有規范和約束建筑商、開發商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業主提供質量過硬的建筑，降低竣工后的物業修理維護成本，從而降低物業服務成本。

1.3物業管理服務如何有效降低管理成本

(1)物業管理服務企業應從實際出發，找準適合自身發展的市場定位，或以住宅物業為主、或以商業物業為主，或以高端物業為主。筆者所在公司經過十幾年的經營，在服務質量控制，規范化管理，企業文化建設，制度建設，團隊建設，人才儲備上，已經形成高端物業管理的核心競爭優勢。因此，我們這幾年在物業服務中得到業主的認可，并連續中標多個高端寫字樓和高檔住宅小區，在物業行業中奠定高端物業的地位。物業企業通過盡可能地發揮自己的‘長處’，就能有效降低物業管理服務成本。

(2)做強做大，降低管理成本。做強做大包含兩個層面意思。其一，企業要做強做大。企業規模做大，在其后勤管理人員相對不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項目規模做大。單個項目的規模必須做大，才可以最大限度發揮各個崗位的效率。筆者認為，物業企業應盡可能擴大管理總量并爭取大型項目;政府主管部門可以通過引導企業間強強聯合，或者通過行政區域劃分，把臨近的若干個社區合并成一個物業管理區域，委托一家物業企業來管理，不僅對物業企業有利，對業主來說，也可以減少物業費支出。

(3)人、技結合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結合，能用技防替代，不選擇人防。物業行業是勞動力密集型服務行業。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低勞動力成本成為物業企業降低管理成本的主要考量。物業企業在不降低服務質量的前提下要減少人員配置，一個有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監視設施，合理布置監視探頭;增強防盜功能，提升防盜等級等等，可以減少秩序維護員的配置;再如減少服務層次，把服務臺前移，讓服務人員更貼近業主，直接面對業主，也可以減少客戶服務人員的配置;又如對大型小區配置機械保潔設備，減少保潔人員配置。上述設備設施的一次性投入雖然也會增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節省很大一筆開支。

(4)實行片區管理，節約管理人員成本。物業行業經過這幾年的資產重組，購并及市場競爭，企業規模出現跨越式增長。周邊幾個項目同屬于一個物業企業的情況越來越多。因此，同一個公司把相近的幾個項目并成一個片區，實行統一管理，可以大量減少管理層次的人員;同時，可以資源共享，對一些關鍵技術崗位人員可以統一調配。這樣做既可以減少管理成本，又可以提高人力資源利用率。

1.4物業管理行業是具有一定公益性的服務行業，且在調整產業結構和城市管理中發揮了重要的作用

政府調整物業管理稅收政策，適當減輕物業管理稅負，扶持物業管理行業發展，對有效降低物業管理服務成本也有幫助。

2物業管理企業的經營理念

我國的物業管理服務企業已經經歷了三個階段:開始是物業管理初期(80～90年代)，僅僅對物業進行簡單的養護;其次是(90年代～21世紀初)，全面對物業進行專業管理:然后是發展到現在(2008年以后)，對物業進行專業管理的同時還要為業主提供各種服務，也就是從“物業管理”到了“物業服務”階段。業主需求的多元化促進了物業管理服務企業由管理型、服務型向經營型的過渡。筆者認為“物業經營”將是物業管理服務企業發展的第四階段。物業經營必然成為物業管理服務企業生存與發展的必然選擇。

2.1轉變經營觀念，創新經營模式

以業主為關注焦點，建立業主滿意的物業服務模式。物業管理的服務必須順應業主的需求而不斷得到開發和提升。物業管理服務企業要轉變經營觀念，積極尋求企業為業主服務的新切點、新途徑、新模式，尋求開拓服務新領域，創新經營模式。其實，物業服務是一個很大的經營平臺。我司近幾年來，在總收入逐年增加的情況下，物業服務費收入占總收入的比例在逐年降低。這種情況表明，除了固定不變的物業服務費收入之外，其他有償服務收入已經成為我司收入及效益增長點。也正是這部分收入的不斷增加，我司在這幾年服務成本不斷增加的情況下，充分利用管理區域內多種資源挖掘邊際效益，經營利潤屢創新高。

2.2整合經營資源，提升經營效益

(1)積極儲備物業經營資源。物業服務企業擁有自由處置和經營的物業資源才能帶來收益，提升經營效益。物業服務企業可考慮以下幾個途徑來儲備物業經營資源:①向開發商積極爭取未出售的店面、車庫，或者停車場、會所、游泳池、健身場所等，劃歸物業服務企業經營，以彌補物業管理費的不足。如我司在溫州的管理項目與業主委員會簽訂協議，把底層店面和社會停車場交給我司經營，收入作為公共部位維修養護費用及增添設備設施支出;將開發商未出售的店面、車庫交給物業公司出租，租金歸物業公司充抵前期物業補貼;②利用公共部位進行經營，經營收入與業主按約定比例分配。我司所有項目在簽訂服務合同是均要求業主把公共部位委托我司經營，一方面充分利用業主的公共資源為業主創收，業主高興;另一方面增加公司的經營收益。

(2)以物業為平臺開展多種經營。有效進行業主需求分析，拓展潛在服務空間。為業主提供更加便利、舒適的工作和生活條件。可采用合作方式與相關服務企業結成利益共同體開展多種經營。我司已開展與中國電信、中國移動以及多家廣告商合作，開展電信業務、移動信號覆蓋及開展多項廣告業務等。

(3)開展社區專項經營。利用物業優勢，開展社區專項經營。隨著我司經營規模擴大，保潔量逐年增加，保潔隊伍擴大，保潔技術水平不斷提升。為此，我司專門成立一個保潔公司，除了保證本公司日常保潔任務，還對外承接保潔家政業務，利用現有保潔設備，承接如石材保養，地面晶化，洗地毯，辦公室保潔等業務，既增加經營收入，又滿足業主的需求，也密切公司與業主的關系。

2.3以人為本，注重育才

對于物業管理這一行業，所有的效益都是靠人力創造的，物業管理人應當有優秀的個人品質、高尚的職業道德以及行業專業技能、強烈的使命感和責任感，對企業有高度的忠誠度。在這方面，我們的做法是，針對員工個體的不同情況和他們的不同訴求，分門別類，采取個性化的措施，以滿足員工的不同需求。我們的薪酬體系靈活，貼近市場標準，讓所有員工的工資水平隨市場標準及物價水平的提升而提升，從而滿足員工的日常生活的必須;我們制定公開、公平的內部競聘機制，讓有能力的員工可以通過公平競爭，獲得晉升的機會和更大的發展平臺;我們還制定員工培訓計劃，讓不同層次的員工都能獲得技能的提升和物業相關知識的增長;同時，制定員工內部轉崗制度，讓所有的員工在退休之前，都能在公司找到其合適的崗位，解除了員工“吃青春飯”的后顧之憂。通過上述制度設計，我們穩定了員工隊伍，沉淀了一大批物業管理人才，為企業的發展壯大儲備了大批的人才。“先有滿意的員工，再有滿意的顧客”。員工是物業管理企業服務實施的最終體現，物業管理服務企業只有擁有一大批專業、充滿激情的、自覺自愿地努力工作的員工，物業管理企業的服務水平才能有所提高，服務品質才能得到顧客的認可。

2.4擴大企業知名度，強化企業社會責任感

(1)在激烈競爭的市場經濟中，“酒香不怕巷子深”的觀念已不足取，孤芳自賞的結果，只能是默默無聞的凋謝。物業服務企業應合理而充分地利用適當的方式、適當的場合、適當的媒體，展示、宣傳企業的形象，擴大企業知名度，提高企業的影響力。這幾年，我們在狠抓服務質量的同時，積極參與社會公益活動，擴大企業的知名度和社會影響力。

(2)增強企業的社會責任。筆者認為:其一，守法經營，按章納稅是企業最基本的，也是首要的社會責任;其二，企業應該愛護員工，以人為本，建立和諧的勞資關系，創建和諧企業;其三，企業要關愛社會弱勢群體，踴躍捐款捐物，幫助需要幫助的個體，構建企業與社會的友好關系;其四，由于物業企業的特殊性，在協助政府在城市管理、構建文明社會方面，可以起到不可或缺的作用。

3結語

綜上所述，物業企業必須轉變經營理念，把企業的發展放在社會、國家的全局來看待。當物業企業對社會的貢獻加大，得到社會及公眾的認可，并成為政府在城市管理的有力助手，那么這個企業，這個行業必然是前途光明的。