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一、《香港物業管理業能力標準說明》介紹

香港《建筑物管理條例》的實施，為業主立案法團的成立和運作提供了法律綱領，同時也加強了物業管理運作的監管。香港政府和專業團體借鑒公屋的專業性房屋管理的概念，逐漸發展出以業主住戶為服還制定了一套《物業管理業能力標準說明》（以下簡稱“《說明》”），對各個級別的知識和技能要求作出具體說明。《說明》主要涵蓋能力標準，而能力標準的劃定則按行業內執行每項職能時所需具備的能力為依據，其中，包括需要的行業知識、專業技能和軟性技巧等。這些能力標準以“能力單元”的形式表現出來，每一個能力單元描述該項能力所需要的標準及其能力要求。物業管理業資歷架構共有7大職能范疇，28個職能要項，136個能力單元。七大職能范疇分別是環境管理、建筑物維修保養、業戶管理及社區服務、設施管理、應用法律、財務及資產管理以及人力資源管理。每個職能范疇下又進一步細分為多個職能要項，如環境管理下細分為建筑物保安、緊急事故處理、環境安全、建筑物環境整潔、園藝梅花以及建筑物私家路管制及環境保護等6個職能要項。每個職能要項根據能力差異劃分不同級別的能力單元，最高為七級。從各個能力單元的能力標準來看，香港對物業管理從業人員能力培養上具有以下特點：務中心的專業物業管理服務。隨著城市房地產業的發展，各種新型業態物業的出現對物業管理從業人員的專業水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年為物業管理行業成立了行業培訓咨詢委員會，以推動建立物業管理行業的資歷架構，旨在鼓勵行業人士通過各種職業培訓提升專業能力，獲得相關資歷。資歷架構是一個非強制性級別制度，主要是將業內的學銜及技能范疇分為資歷級別，并詳細訂明每一項資歷級別所要求達到的準則。資歷架構的設計，其目的是讓公眾人士透過一個清晰及統一的指引，制定個人的進修計劃。

一方面依照循序漸進的專門技能進修途徑（縱向發展），在某一特定專業范圍內提升個人的技能。另一方面，按照多種技能的進修途徑（橫向發展），達到一專多能。資歷架構劃分為七個等級，第七級為最高等級，物業管理行業培訓咨詢委員會按以下四個指標作為劃分等級的依據：（1）知識及智力技能；（2）過程；（3）應用能力、自主性及問責；（4）溝通能力、運用資訊科技及運算能力。與此同時，1.級別和能力單元劃分專業化程度高物業管理業資歷架構將7大職能范疇劃分為136個能力單元，級別越高的能力單元對知識和技能要求也越高，如一級的建筑物保安僅要求“能夠綜合對駐守地方的用途、環境、合作伙伴、保安系統器材、相關法律知識及工作指引的認識，正確和合法地執行建筑物保安職務”，而六級的建筑物保安則要求“能夠時刻掌握嶄新的保安知識、行業和法例的要求，引入先進裝置，持續改善公司所提供的建筑物保安服務。”且有別于大陸地區物業服務從業人員的綜合認證，香港物業管理業資歷架構為每一職能要項都提供了級別晉升的渠道，如從事建筑物安保工作的從業員可以通過培訓和工作時間的積累去獲得更高級別的資歷，當然其也可以通過職業培訓獲得其他職能要項的資歷認證。由此，香港每一項職能要項均有不同級別的資歷認證，其專業化程度更高。2.注重實務能力水平《說明》中每個能力單元均包括該職能要項達到某一級別時所需要的行業知識，應掌握的專業技能和軟性技巧等。而各能力單元的評核指引的表述可以歸納為一種模式，即“能夠運用相關知識，實際解決問題/提出建議”，在這一表述模式中，更為強調的是解決實際問題的能力，包括對理論知識的學習，最終也是落實到能否解決問題這一層面。3.強調綜合管理能力的提升不同級別能力單元的要求與物業管理從業員的職場發展路徑相契合，一二級別的能力單元所要求的絕大部分是能夠按照指令執行某項具體工作，其所對應的一般是執行崗。而從第三級別開始則逐漸向管理崗過渡，能力單元更多地要求從業員能夠作為管理者，督導和安排屬員做好特定工作，并且隨著級別的提升，要求從業員能夠對某個職能要項有整體地統籌協調把握，能夠對工作做出宏觀規劃，對具備綜合管理能力的要求逐漸提升。

二、香港與大陸地區物業管理業資格認證制度的差別

本文所稱物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。大陸地區獲得物業管理師職業資格的途徑是通過住建部組織的全國統一考試，考試合格并經注冊者，即可以“物業管理師”的名義從事物業服務工作。考試科目包括《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》以及《物業管理實務》。各科目側重點不同，應試者應全面掌握物業管理基本制度、房地產與物業管理相關法律政策、物業管理與經營實務、房地產投資和評估、經濟學、管理學、心理學、統計學、公共關系理論、建設工程和物業設備相關知識等多學科知識，形成綜合性的知識架構。由于歷史背景和物業管理行業發展進程等不同，香港地區和大陸地區的物業管理師認證制度存在差異，主要如下：

1.級別梯度和定位不同

香港物業管理業資歷架構對人才培養的定位是“一專多才”，其將各個職能要項劃分為7個等級，不同能力單元要分別認證，從事本職能工作的從業人員也可以通過職業培訓獲得其他職能要項的資歷認證。而大陸地區的物業管理師資格的取得，則是一種考試認定，其對人才培養的定位是“通才”，從業者只有掌握多方知識和技能，通過綜合考試才能獲得相應資格。按照目前規定，大陸地區實施的物業管理師考試制度不存在級差，只要滿足專業學位和工作年限等條件即可申報參加考試，這與勞動和社會保障部另外實施的物業管理職業技能考試制度不同。

2.知識和技能要求不同

香港物業管理業資歷架構要求掌握環境保護等七大職能范疇的相關知識和技能，該七大職能范疇多與物業管理工作直接相關。而大陸地區則要求從事物業管理工作的專業管理人員除了要掌握與物業管理工作直接相關的知識外，還要掌握經濟學、管理學、營銷學、心理學、統計學、公共關系理論、保險理論等與物業管理非直接相關的知識。由此，香港和大陸地區對物業管理從業人員的知識和技能要求存在較大差異。

3.取得資格的方式不同

香港地區物業管理從業者獲得物業管理業能力標準說明中的相應資格，應當通過香港資歷架構委員會的評估，評估方法通常包括查驗年資及相關工作經驗證明文件、面試、筆試、實務測試或是以上多種方式的組合。而大陸地區獲得物業管理師資格的途徑則是通過全國統一考試，考試通過者即可獲得《物業管理師資格證書》。

三、對完善大陸地區物業管理師制度的啟示

1.合理調整知識結構

當前物業管理師資格考試知識要素中涵蓋了房地產投資分析、物業管理、工程建設、市場營銷、公共關系、心理學、管理學、法學等知識，從業者除了要掌握與物業管理直接相關的知識外，還要掌握其他專業領域的知識，而且要求不低于其他專業領域。在這種考試制度下，物業管理師的定位不僅僅是物業管理師，還是必須具備建造師、造價師、會計師等相應知識，由此讓物業管理從業人員學到的知識也往往是“雜而不精”。因此，應合理調整物業管理師所需具備的知識結構，加強考查與物業管理直接相關的專業知識，適當減少工程建設、財務會計、心理學、經濟學等專業知識的權重，應當先將物業管理師培養為物業管理業的精英專才，在此基礎上，再考慮所謂的“復合型人才”培養。

2.完善考核認證方式

大陸地區物業管理師以考試方式進行考核認證，這種認證方式更強調從業者的知識掌握程度和應試技巧，對從業者的實踐應用能力的考查不足。而香港資歷認可的評估方法既可考核從業者對相關知識的掌握情況，又可考核其實踐應用能力的高低，不失為一種較為客觀合理的綜合認證方式。完善大陸地區物業管理師認證制度，可參考借鑒香港地區對于物業管理從業者實踐能力的考核方式，在筆試之外加上面試環節或實踐考核環節，綜合評估從業者的實踐能力。

3.推動不同的物業管理從業人員

資格認證制度融合發展總體而言，香港物業管理業資歷架構體系較為完善，不同的級別對知識和技能的要求逐層遞進。而大陸地區則是通過全國物業管理師資格考試就一勞永逸了。本文所稱的物業管理師考試制度是由住建部負責組織實施的，是一種職業資格認證制度且不存在級差，參加物業管理師考試無需以取得其他職業資格為前提條件；另一方面，人力資源和社會保障部負責實施的物業管理員職業資格統一鑒定工作則將物業管理職業分為四級，分別是物業管理員（國家職業）、助理物業管理師(國家職業資格三級)、物業管理師(國家職業資格二級)以及高級物業管理師（國家職業資格一級，尚未實施）。同樣名為“物業管理師”，認證機構不統一，級別劃分不一致。相同職業領域的雙重認證，一方面既增加了行業從業者的考試負擔，另一方面也造成了國家人力物力的浪費，不利于從業人員職業標準的國際對接。因此，完善大陸地區物業管理師資格認證制度，應當推動不同認證體系的物業管理從業人員資格制度融合發展，使“一試三證”邁向更高層次“四證融合”，即實現住建部實施的物業管理師資格認證、人力資源和社會保障部實施物業管理員（國家職業級別）認證、香港澳門官方認證和國際權威認證相互對接。

作者：劍平陳德豪練均華姚劍雄工作單位：廣東省物業管理行業“一試三證”研究課題組成員