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物業管理企業作為我國市場經濟的重要組成部分，對我國經濟發展具有重要作用。物業管理企業作為現代企業的分支，本身也要追求企業的經營發展和經濟效益。傳統的物業管理企業運營方式日漸僵化，以收取物業費作為企業經濟效益的來源，已明顯不適應當前的經濟發展狀況。物業公司本身屬于微利行業，單純依靠物業費的收取已難以維持生計，更別說有所發展。因此，物業管理企業要想獲取良好的經濟發展效益，必須調整企業的資產運營模式。

一、物業管理企業的經營現狀

物業管理企業的業務范圍涵蓋了居民住宅小區、企業辦公樓、學校、甚至是市政基礎設施等多個層次和各個方面。然而，從物業管理企業自身的經營現狀來看，物業管理企業屬于慘淡經營的微利行業。目前，我國大多數物業管理企業經濟實力較弱，盈利能力不強，無法取得與物業管理企業規模相適應的經濟效益。這是嚴重制約物業管理企業發展的。物業管理企業單純依靠收取物業費已經難以維持生計，遑論取得良好的可持續發展了。物業企業只有大力改善服務質量，提高物業費的收取率，或者是增加物業企業的經濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發展。因此，物業管理企業要改善企業的運營模式，調整物業企業的資產運營[1]。

二、物業管理行業發展趨勢

1、物業管理行業將逐步向資產運營管理模式發展

物業管理企業為了克服長期以來的微利困境，將逐步向資產運營管理模式發展。這是物業管理企業發展的大勢所趨。近年來，我國一些先進的物業管理企業已經對物業管理企業的資產運營模式進行了研究和探索，并且在社會實踐中獲得了良好的經濟效益。物業管理企業的資產運營模式具有先天的優勢條件。物業管理企業在實際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業管理平臺，物業管理企業利用現有的物業管理平臺開展資產運營管理業務，是具有巨大的優勢的[2]。物業管理企業開展資產運營管理模式，對于物業管理企業的經濟效益和企業發展具有重要的意義。一方面，物業管理企業開展資產運營管理業務，可以有效延伸物業管理企業的服務內容，改進傳統的物業服務，能提高物業服務水平從而更好地服務業主生活。另一方面，物業管理企業開展資產運營管理模式能有效增加經濟增值點，為物業企業創造更多的收入途徑和渠道，進而提高物業管理企業的經濟效益，扭轉物業管理企業長期以來的微利困境[3]。

2、物業的資產化運營管理與物業集成化結合

物業管理企業作為現代企業分支，其宗旨是獲取豐厚的利潤。物業管理企業的最終利潤，深受物業終端客戶數量的影響。作為服務性企業，物業管理企業的服務對象是廣大的業主，這就為物業管理企業創造了大量的終端客戶，奠定了物業管理企業獲取經濟效益的基礎。其次，物業管理企業在不斷發展過程中，物業已逐漸成為物業管理企業的巨大運營資產。因此，物業管理企業應該打破傳統物業管理模式的束縛，尋求商業合作伙伴，積極整合物業的各種資源，在服務業主的同時，也為物管企業創造可觀的經濟效益。所以物業的資產化運營管理與物業集成化結合，將構成物業管理企業全新的價值鏈，推動物業管理企業的發展[4]。

三、物業管理與資產運營融合創新的經濟價值

1、物業資產運營的內涵

廣義的資產包括多種類型，諸如不動產、無形資產、金融資產等。物業資產運營主要指的是不動產運營。從物業管理企業的目標來看，物業的資產運營是對物業所有的不動產進行經營和維護，以實現獲取經濟效益的目的。物業資產運營大體上有兩種模式，一種是投資經營視角下的資產運營模式，另一種是組織管理視角下的資產運營模式。從宏觀上來說，投資經營視角下的資產運營模式是通過對房地產進行投資，并對資產進行組合管理和經營，從而獲取經濟收益。組織經營視角下的資產運營模式是組織物業管理企業擁有的不動產，對不動產進行運作，實現經濟效益的增長[5]。本文主要對物業管理企業的不動產運營進行分析。

2、物業管理企業不動產運營的具體措施

（1）加強對住宅小區的商鋪運營、停車場運營。物業管理企業要在居民住宅區規劃建設高質量的商鋪，將商鋪對外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物業管理企業可以收取商鋪租金，實現物業管理企業拓展收入來源的目的。另一方面，物業管理企業要加強對停車場的運營。物業管理企業首先要科學合理地規劃建設高質量的停車場，為業主提供優質的停車服務，同時加強對停車場的安全管理和日常維護。通過停車場的運營向客戶收取合理的停車費用，增加物業管理企業的收入來源。（2）加強對物業管理企業旗下的商業樓宇管理運營。物業管理企業旗下的商業樓宇是物業管理企業重要的不動產資源。物業管理企業要合理規劃利用商業樓宇，在市場調研和評估的基礎上，對商業樓宇進行出租，收取豐厚的租金，增加物業管理企業的經濟收益。另外，物業管理公司也可以利用旗下的商業樓宇，自主進行商業活動，在無租金的優勢上開展商業活動，為物業管理企業開拓財源。（3）維護物業管理企業在管項目，提升在管項目價值，提高物業費水平。物業管理企業要加大對在管項目的維護力度，為業主提供更為便利和高質量的物業服務，在此基礎上，適當增加合理的物業費用，增加物業管理企業的物業費收入。（4）加強對物業管理企業旗下的不動產投資，獲取高額回報。物業管理企業要整合企業旗下的不動產資源，統籌規劃，合理安排，加大對不動產的投資力度，并確保投資收益。通過對企業旗下不動產的運營來實現高額的經濟效益。（5）維護管理物業產權，賺取豐厚租金。物業管理企業要加強對物業產權的管理，改善物業的基礎設施，為業主提供各項便捷的增值服務，增加物業經濟效益的增值點。

四、結語

我國的物業管理企業長期以來一直是微利行業。微薄的經濟收益嚴重制約物業管理企業的生存和發展。加之經濟形勢趨于復雜，市場競爭日益激烈。傳統的物業管理運營模式已經不能適應時代的發展要求。也不能滿足物業管理企業自身的存在和發展要求。物業管理企業調整資產營運模式，能有效增加物業管理企業的經濟收入，改善物業管理企業的經濟發展效益，為物業管理企業的生存和發展提供動力支撐。因此，中小型物業管理企業應該勇于探索資產運營模式，以促進企業的發展。

作者:陶海燕 單位:溫州康居物業管理有限公司

參考文獻：

[1]徐彥琴.淺談我國物業管理的現狀和發展[J].現代企業教育，2010，No.349（2）：104-105.

[2]馮國斌.淺談物業管理企業的經營運行和經濟效益[J].黑龍江科技信息,2007（15）：113-113.

[3]楊二霞.我國物業管理行業的發展趨勢[J].中國集體經濟，2010(16)：25-25.

[4]孫峻，劉于鑫，姜雯等.物業管理與資產管理——物業服務企業發展模式的選擇[J].建筑經濟,2009(8):66-68.

[5]謝羅群.物業管理行業發展趨勢展望[J].城市開發：物業管理，2009(12)：22-24.

[6]張學光.淺析物業管理行業的發展趨勢[J].內江科技，2012（5）：8-8.