導(dǎo)語：物業(yè)服務(wù)費(fèi)在物業(yè)活動(dòng)的運(yùn)用一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)在物業(yè)活動(dòng)中彈性調(diào)節(jié)的思考

國(guó)家物價(jià)主管部門頒發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是政府指導(dǎo)價(jià)，這對(duì)穩(wěn)定物價(jià)和規(guī)范物業(yè)活動(dòng)中的收費(fèi)起到積極的作用，它的核心是實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，維護(hù)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的根本利益。但是，在具體實(shí)施中是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的合同形式來體現(xiàn)的。如合同一簽三年，價(jià)格也就固定下來了。但是在這三年中，如遇政策性增資和調(diào)整“三金”的風(fēng)險(xiǎn)就由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)，這是絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大因素。這也是包干制收費(fèi)形式的最大弊端。而我市目前絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的也是包干制收費(fèi)。在合同期中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能按合同規(guī)定收費(fèi)而造成企業(yè)虧損。又如我市某些小型物業(yè)樓盤的業(yè)委會(huì)在合同期滿后，引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公開招標(biāo)，希望物業(yè)服務(wù)費(fèi)維持在原有水平或有所下調(diào)，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，不負(fù)責(zé)任的競(jìng)爭(zhēng)，也采取了壓價(jià)競(jìng)標(biāo)，加劇誤導(dǎo)了業(yè)主消費(fèi)價(jià)格趨向，出現(xiàn)了在服務(wù)中的“短斤缺兩”或以犧牲企業(yè)員工利益和業(yè)主利益的現(xiàn)象。如杭州某樓盤原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出0.50元/m2•月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另一家企業(yè)報(bào)價(jià)為0.30元/m2•月，最后業(yè)委會(huì)選了低價(jià)報(bào)價(jià)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)過3個(gè)月的運(yùn)行，業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)低價(jià)中標(biāo)的物服企業(yè)根本不能勝任合同承諾，造成雙方矛盾激化。近二年來，杭州先后有10余個(gè)物業(yè)樓盤，合同到期后，由于過低降價(jià)造成無人接管的現(xiàn)象，這些樓盤只好先“自治”，最后“自治”不行了，再往政府職能部門推，或向社區(qū)推，造成物業(yè)樓盤品質(zhì)下降，物業(yè)貶值，也造成了社會(huì)的負(fù)面影響。當(dāng)然，杭城也出現(xiàn)極個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)，用假帳來欺騙業(yè)主，造成惡劣的社會(huì)影響。今年上半年，杭城某新聞單位報(bào)導(dǎo)了我市某物業(yè)小區(qū)，只需0.20元/m2•月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)導(dǎo)。報(bào)導(dǎo)說0.20元/m2•月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)還有盈利，引起社會(huì)強(qiáng)烈反響。中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)陳偉秘書長(zhǎng)在點(diǎn)評(píng)此案例說，這是業(yè)主在一筐爛蘋果中選擇最爛的一個(gè)。業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，物業(yè)面積越小，管理服務(wù)成本越大，而“二角錢”物業(yè)服務(wù)費(fèi)所對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容我們尋找了國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，參考了全國(guó)物協(xié)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也參照了我市價(jià)格部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均未尋到相對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，還參照了“菜單式”收費(fèi)辦法，仍未找到合適的標(biāo)準(zhǔn)。那么“二角錢”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)到底是什么標(biāo)準(zhǔn)呢，只能是一個(gè)“等外品”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)、農(nóng)改居物業(yè)、回遷房物業(yè)，這些物業(yè)樓盤的定價(jià)該如何確定呢。從近幾年我市招投標(biāo)中，往往也低于一般的商品房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，售樓價(jià)格的高低與物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有本質(zhì)的聯(lián)系，樓盤的地理位置與物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有本質(zhì)聯(lián)系，而物業(yè)規(guī)模大小、設(shè)施設(shè)備配置強(qiáng)度、出入口的多少，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)人員配置多少才是與物業(yè)服務(wù)費(fèi)有直接的聯(lián)系。因此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)，農(nóng)改居物業(yè)、回遷房物業(yè)也應(yīng)與政策指導(dǎo)價(jià)相對(duì)應(yīng)。對(duì)于前期物業(yè)招投標(biāo)確定的價(jià)格，有時(shí)也與物業(yè)交付時(shí)會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)。目前，杭州物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)時(shí)，一般先進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)備案，到物業(yè)交付時(shí)往往需要一、二年，有的時(shí)間更長(zhǎng)，待物業(yè)交付時(shí)，政策性工資調(diào)價(jià)，“三金”調(diào)價(jià)，水電費(fèi)調(diào)價(jià)等因素也造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)被動(dòng)的局面。由此種種，我們應(yīng)當(dāng)冷靜地思考物業(yè)服務(wù)費(fèi)在物業(yè)活動(dòng)中調(diào)節(jié)的問題。

二、對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)節(jié)的借鑒、創(chuàng)新與思考

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在物業(yè)活動(dòng)中調(diào)節(jié)關(guān)系的問題，已經(jīng)引起價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的廣泛關(guān)注，各地也有一些應(yīng)值得借鑒的做法。如江蘇省揚(yáng)州地區(qū)，在物業(yè)服務(wù)合同中，有將物業(yè)服務(wù)費(fèi)逐年遞增約定。又如安徽、江蘇等省的一些地區(qū)，可將開發(fā)商分期交付的樓盤，進(jìn)行分期補(bǔ)差的做法。有的地方還將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期進(jìn)行的驗(yàn)房工作，規(guī)定每套驗(yàn)房費(fèi)30元的做法，以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。湖州地區(qū)還有在交房后，對(duì)“三證”辦理期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)商補(bǔ)貼的辦法，這樣做維護(hù)了業(yè)主的利益，深受業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的好評(píng)。有的地區(qū)把電梯、水泵、水景、水系等高能耗實(shí)行分?jǐn)偤螅€將電梯、水泵、供熱等設(shè)備設(shè)施的維護(hù)費(fèi)、年檢費(fèi)、材料費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中單列，使物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)一步細(xì)化，讓業(yè)主明明白白的消費(fèi)。有的地方還將老小區(qū)、舊小區(qū)和不成規(guī)模的小區(qū)實(shí)行政策性補(bǔ)貼，減免稅收等政策，這些做法在一定程度上緩解了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的困難。從上述各地的做法來看，有的我市可以借鑒，有的可以創(chuàng)新。要從根本上解決質(zhì)價(jià)相符的問題，就是要實(shí)行與時(shí)俱進(jìn)的價(jià)格機(jī)制。要解決質(zhì)價(jià)相符的問題，可以從以下兩個(gè)方面考慮。一是遇到政策性調(diào)整工資，“三金”或市場(chǎng)物價(jià)調(diào)整，可以將增調(diào)部分作為合同期內(nèi)的調(diào)節(jié)幅度，以確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同能順利進(jìn)行。二是將設(shè)施設(shè)備的維保費(fèi)、年檢費(fèi)納入公攤費(fèi)序列，以避開征稅，從而減輕業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。此外，對(duì)于高于或低于國(guó)家、地方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)協(xié)商價(jià)，或作為特約服務(wù)的范疇。

作者:魯楊 單位: 浙江特殊教育職業(yè)學(xué)院