導(dǎo)語(yǔ)：營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理的影響與對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

營(yíng)改增即營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。至2016年5月1日止，在我國(guó)征收了67年的營(yíng)業(yè)稅稅種就此退出歷史舞臺(tái)。隨之而來(lái)的是征收方式更為科學(xué)、稅負(fù)更加公平的增值稅。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照對(duì)社會(huì)服務(wù)業(yè)的要求征收增值稅。由于增值稅與營(yíng)業(yè)稅是兩種截然不同的稅種，營(yíng)改增的實(shí)行，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的變化及影響還是較為顯著的。具體體現(xiàn)在計(jì)稅依據(jù)、稅率及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等方面，另外，還涉及到其他稅種的稅負(fù)變化，如企業(yè)所得稅、相關(guān)附加稅種、印花稅等。

一、營(yíng)改增為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅方面帶來(lái)的影響。1.稅率的變化。稅款征收一般為計(jì)稅依據(jù)*稅率，在計(jì)稅依據(jù)不變的前提下，稅率越高，其繳納的稅金也就越多。營(yíng)改增以后，根據(jù)《增值稅暫行條例》及財(cái)稅【2016】36號(hào)文的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)所適用增值稅的稅率或征收率與其增值稅的納稅人身份有一定的關(guān)系。稅法規(guī)定，增值稅納稅人可分為一般納稅人及小規(guī)模納稅人兩種，財(cái)稅【2016】36號(hào)文規(guī)定，年?duì)I業(yè)額超過(guò)500萬(wàn)元（不含稅收入）的企業(yè)，或雖然不足500萬(wàn)元，但如果財(cái)務(wù)核算健全，經(jīng)納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)均可以被認(rèn)定為一般納稅人企業(yè)，其余的企業(yè)被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)作為一般納稅人企業(yè)適用6%的稅率，小規(guī)模納稅人企業(yè)適用3%的征收率。一般納稅人企業(yè)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金，小規(guī)模納稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。2.計(jì)稅依據(jù)的變化。增值稅屬于價(jià)外稅，其計(jì)稅依據(jù)亦即營(yíng)業(yè)收入為不含稅收入，以物業(yè)管理企業(yè)為例，具體的計(jì)算公式為如下。一般納稅人企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)=營(yíng)業(yè)收入/(1+6%)小規(guī)模納稅人企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)=營(yíng)業(yè)收入/(1+3%)3.稅款計(jì)算的變化。原營(yíng)業(yè)稅稅制下，營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)收入*5%；一般納稅人企業(yè)的增值稅額=銷項(xiàng)稅金-（進(jìn)項(xiàng)稅金-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出），銷項(xiàng)稅金=營(yíng)業(yè)收入*6%。小規(guī)模納稅人企業(yè)的增值稅額=營(yíng)業(yè)收入*3%。現(xiàn)以一般納稅人物業(yè)管理企業(yè)為例，對(duì)于營(yíng)改增前后所帶來(lái)的變化進(jìn)行比較（見表1）。從表1中可以看到，增值稅的計(jì)稅依據(jù)需要去稅，其比營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)要少。而在稅金方面，雖然增值稅的稅金看似比營(yíng)業(yè)稅稅金高，但其為銷項(xiàng)稅金，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金，稅負(fù)率比營(yíng)業(yè)稅低。（二）營(yíng)改增以后對(duì)于企業(yè)其他稅種的影響。1.企業(yè)所得稅。營(yíng)改增以后，物業(yè)管理企業(yè)的收入應(yīng)換算為不含稅價(jià)，收入扣除營(yíng)業(yè)稅金后是有所降低的。同時(shí)，就物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，人工成本為較大的成本費(fèi)用支出，在原人工成本一定的前提下，營(yíng)改增后，物業(yè)公司的應(yīng)納稅所得額及企業(yè)所得稅會(huì)有所下降。2.地方稅金及附加。地方稅金及附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率7%）、地方教育費(fèi)附加（稅率為2%）、教育費(fèi)附加（稅率3%），它們依附于流轉(zhuǎn)稅所產(chǎn)生，即企業(yè)如果繳納流轉(zhuǎn)稅就一定會(huì)按照流轉(zhuǎn)稅金的12%申報(bào)并繳納各地方稅種。在營(yíng)業(yè)稅稅制下，企業(yè)只要有營(yíng)業(yè)稅收入就要繳納營(yíng)業(yè)稅，隨之便要繳納相應(yīng)的附加稅。而增值稅的納稅原理為扣稅制，即銷項(xiàng)稅金減除進(jìn)項(xiàng)稅金及上期留抵以后的正差為當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅，反之則無(wú)須繳納增值稅。因此，如果物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅金，即便產(chǎn)生了收入，也無(wú)需繳納增值稅。3.印花稅。營(yíng)改增以后，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)外簽訂的合同幾乎都會(huì)涉及到增值稅業(yè)務(wù)。建議物業(yè)管理企業(yè)在合同中將標(biāo)的物的金額與增值稅稅金分別列示。按照印花稅法的規(guī)定，在增值稅合同中，如果將合同額與增值稅稅額分別列示，在計(jì)算印花稅時(shí)可以只按照去稅的合同額申報(bào)并繳納，可以節(jié)約一定的印花稅納稅成本。

二、營(yíng)改增后物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)對(duì)對(duì)策

（一）納稅人身份的選擇對(duì)策。納稅人身份的選擇決定了其適用何種稅率或征收率、是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該審慎選擇納稅人身份。就物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，主要的成本包含物業(yè)公司人員的工資及社保費(fèi)用、所屬物業(yè)小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、管理區(qū)內(nèi)清潔及保潔費(fèi)用、小區(qū)綠化費(fèi)用、區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、水電費(fèi)等。可見，其發(fā)生的都是與人工有關(guān)的費(fèi)用，采購(gòu)的物資相對(duì)較少，為其帶來(lái)的進(jìn)項(xiàng)稅額也較少。因而，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)規(guī)模較少、年?duì)I業(yè)收入達(dá)不到500萬(wàn)元的物業(yè)企業(yè)，建議其不妨選擇小規(guī)模納稅人身份，適用3%的稅率，同時(shí)，由于稅金的計(jì)算為不含稅收入乘以稅率，實(shí)際稅率僅為2.91%，比5%的稅率要低很多。（二）發(fā)票的管理。1.銷項(xiàng)發(fā)票。我國(guó)目前的稅收征管體制仍處于以票管稅階段，因此，對(duì)于發(fā)票的管理非常重視。營(yíng)改增以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)外開具增值稅發(fā)票，要加強(qiáng)對(duì)于發(fā)票的管理。例如，分清擬開票客戶的性質(zhì)，如果是個(gè)人或小規(guī)模納稅人企業(yè)則應(yīng)該開具增值稅普通發(fā)票，如果對(duì)方為企業(yè)且為一般納稅人身份則應(yīng)該開具專用發(fā)票。另外，要嚴(yán)格銷項(xiàng)發(fā)票的管理，不得出現(xiàn)虛開發(fā)票的現(xiàn)象。2.進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。增值稅繳稅原理為扣稅制，一般納稅人身份的物業(yè)管理企業(yè)，在銷項(xiàng)稅金一定的前提下，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得的多少?zèng)Q定其未來(lái)繳納增值稅的數(shù)額。所以，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，在對(duì)外采購(gòu)相關(guān)物資或購(gòu)買勞務(wù)活動(dòng)的過(guò)程中應(yīng)該找尋一般納稅人為合作對(duì)象，同時(shí)，還要注意發(fā)票取得的合法性與合規(guī)性。這里要著重強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，企業(yè)發(fā)票的取得應(yīng)該符合“三流合一”的規(guī)定。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人對(duì)外開具增值稅專用發(fā)票有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)公告）規(guī)定，從開具發(fā)票增值稅方的角度規(guī)定對(duì)外開具發(fā)票原則的“三流合一”，具體包括“貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”必須都是同一受票方。如果不符合上述規(guī)定，稅務(wù)主管機(jī)關(guān)很可能認(rèn)定其取得的發(fā)票涉嫌虛開發(fā)票。因而，原先以營(yíng)業(yè)稅為主的物業(yè)管理公司，對(duì)于營(yíng)改增以后的稅收制度及規(guī)定一定要持謹(jǐn)慎態(tài)度。

三、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增新政的實(shí)施，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算、相關(guān)涉稅事宜等方面的影響還是較大的。總體上來(lái)講，稅負(fù)呈下降趨勢(shì)。然而，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)新稅制以及近期國(guó)、地稅合并的稅收征管格局變化，應(yīng)該以提升國(guó)家稅法的遵從度為首要原則，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算及涉稅事項(xiàng)管理，制定切實(shí)可行的稅收籌劃政策，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]廖榮麗.營(yíng)改增對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響及對(duì)策[J].新經(jīng)濟(jì)，2016.

[2]財(cái)政部,國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知[A].財(cái)稅[2016]36，2016.

作者:蔡娟 單位:深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司