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摘要：物業服務企業的內部控制是現行財務制度體系的重要組成部分，也是企業管理的內部重要制度。內部控制就像物業服務企業的“牛鼻子”，抓住了這一中心環節，可以帶動企業的全面管理提升，降低成本，提高經濟效益，從而規范投資者、企業及經營者的關系和行為。本文從物業企業內部控制的重要性入手，分析內部控制的現狀及問題，并提出改進對策。

關鍵詞：物業企業；內部控制；問題；對策

一、加強物業服務企業內部控制的重要性

根據物業服務企業自身的經營特點和內部管理要求，內部管理制度應著眼于發揮好“三種職能”，即監管職能、反映職能、服務職能。建立和完善公司的各項資產的實物管理制度，加強相關業務的內部控制牽制，建立必要的內部監督機制，保障公司財務的安全和完整。以適應外部市場的快速發展及經營環境、布局的不斷變化，但在原有制度的基礎上，也不能一成不變，而應根據公司的發展不斷適時修訂，確保其順利推行實施。以此優化人員結構，建立一支高素質的財會隊伍，加強財務人員職業道德和業務培訓，保證會計機構和會計人員的服務意識，依法履行職責。物業服務是我國現代化服務業中的重要板塊，經歷了物業發展三階段，即“物業管理－物業服務—生活服務”的轉變。物業服務對于城市經濟的發展和社會的和諧發展具有一定的促進作用，由于許多業務事項是由企業自主決定，且內部控制起步較晚，現狀不容樂觀，這就要求企業必須通過內部控制的具體化、明確化，來制定和完善內部控制制度，強化其在物業企業服務中的重要作用，從而滿足物業服務企業全面適應市場發展的需要，增強企業市場核心競爭能力，才能充分落實好理財自主權，促進物業服務行業向現代服務業轉型升級,為行業進步“添磚加瓦”。

二、物業服務企業內部控制現狀

內部控制的目的在于管好用好資金，降低企業成本，實現企業價值最大化。在物業服務的工作中有許多可以降低成本的地方，只要我們認真去找，就會發現“遍地是黃金”。隨著政府改革的不斷深入和推進，這個市場發生著高速和深刻的變化，現代化物業服務的重要性愈發突顯，供給也達到高度競爭，差異性日漸縮小。由于物業服務面之廣泛、基礎地位之重要、情況多樣而復雜，如果有任何服務的不到位，都會成為失職，因此失去機遇、失去客戶。所以需要通過充分挖掘內部潛力，充分考慮服務升級和提高，以適應新時代、新階段的要求。首先，物業服務企業要樹立全新的成本管理理念，做到事前有目標、事中有控制、事后有考核，讓物業服務更簡單、更有價值，才能贏得服務主動權、贏得市場。從三個方面來看：(一)人力資源控制。由于物業服務行業的特殊性質決定了物業服務成本費用主要是人力資源成本費用支出，有近90%的工作量在服務中完成的，其中占的比例最大的主要是操作層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。在機構設置時，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好，如果機構設置過多，人員工作不飽滿，會造成極大的資源浪費，不但增加成本、增加內耗、勞動用工風險也隨之加大。這幾年隨著最低工資的連續上調，人工成本上漲，用工風險加大，使得物業服務盈利空間收窄。（二）物業費用的控制。1.節約能源意識。現如今能源節約已經是物業行業中，一個需要融入日常生活和工作的問題了。如果能夠做好能源節約，積少成多，將會有利于降低總成本。而能源節約是一個日常的問題，一個習慣問題。我們需要我們的每一位員工做好日常生活中的小事，減少浪費行為。將能源的節約和降低能耗培養成日常生活中的工作習慣，培養良好的能源節約意識和成本控制意識。例如，用節能的綠色產品替換常用的消耗設備：照明，換氣等設備。在選用綠色產品的同時，也需要貨比三家，悉心挑選相關材料供應商。這雖然是前期準備工作，但俗話說“好的開始是成功的一半”，一個良好的開端會使得后續工作成本降低，這也是所謂物有所值。使用性能良好質量上佳的產品使得續航長久，在日后的工作中可達到降低維修成本，從而達到控制總的物業管理成本，節約能源的作用。而在維修保養過程中，應該有詳細的登記記錄工作，及時處理問題，減少不必要的損耗。同時，在能源節約方面，廢物利用也必不可少。宣傳變廢為寶，給予將廢物利用做得好的表率獎勵，調動其積極性。2.維修保養費控制。在方才的節約能源中也有提出，降低維修成本可以達到控制物業管理總成本的重要作用，維修保養的費用在營業成本中占很大比重，控制物業管理費用的支出很大程度上也就是控制好維修保養費用，維修保養費用主要包括公共部位維修費用和日常維修費用。在物業管理中，維修費用的支出應當認真對待，率先進行全年預算的編制，并建立完善的審批制度。（三）內部管理的控制。內部控制制度貫穿于業務活動的每一個細節和步驟，相應的風險就會出現在日常的工作中，因此物業企業建立內部控制要結合行業的發展方向和特點，明確經濟業務事項的決策和執行程序，確立會計工作人員的職責權限，制定相互制約辦法，尤其要健全重大資產處置、資金調度、工程結算、對外投資、對外擔保等重要事項的內部牽制、監督與集體決策工作，防止舞弊敗德行為的發生，這就必須堅持“四項原則”：1.收支兩條線原則：是所有收入和支出全部納入公司資金管控，即每筆收入應及時存入公司銀行帳戶，每筆支出按公司費用報銷流程辦理手續，對不經批準的坐支、挪用行為，一經發現，按相關收費管理規定，堅決給予處理，保證有章可行。2.合理合規原則：是財務人員處理事情的原則，即保證合規性，也要注意合理性，在原則中注意靈活，在靈活中掌握原則，隨機應變，真正做到切實可行，不然會適得其反。3.公平原則：財務人員應當具有較強的協調平衡能力，在考慮業務、收入的分配時，必須有根有據地進行，做到公平、公正。在決策過程中，站在思索一盤棋的角度，細想每一步，充分考慮企業的長遠利益和可持續發展。4.管理過程最優化原則：物業服務行業從行業名稱就明確說明了這是一個服務行業，是一個需要注意細節要求，規范管理的行業。所以在工作中需要培養并規范從業人員的服務意識和工作意識。只有提高相關人員素養，才能保證該崗位上的工作人員質量，細節決定成敗，避免重復勞動和無價值付出，節約人力成本。

三、加強物業服務企業內部控制的對策

（一）充分利用智能化科技，降低人力成本。物業服務降低成本的一大途徑是控制人力成本，要降低人力資源成本，首先需要合理的制定各物業服務中心的用人編制，需要靈活變通，因地制宜。在最初進行人員定編定崗時，需結合實際，根據所管理的小區自身情況進行不同的編制。比如在某些有共通之處或者技術含量不高的崗位，可以減少人員分配或者采用一人多崗。或者工作集中管理，將物業管理的內勤崗位集中在物業服務中心，節省在路上不必要的消耗時間，降低工作成本，提升工作效率。除此之外，負責業主檔案管理工作的工作人員同時也可以負責業主的接待工作，兩個職位之間有共通之處，基于檔案管理人員對業主較為熟悉，在進行業主的接待工作時可以實行更為人性化的服務，提升工作質量。充分利用智能化材料有利于大幅度提升工作效率，降低人工成本。智能化水平的低下是在無形地提高人工成本，例如提升小區安全，可采用電腦自動收費、刷卡入門、巡更機、監控設備等智能化科技。這樣有利于針對性的分配保安崗位的人手，在提升安全性的同時，降低了人力成本。（二）樹立減能降耗意識。樹立節能降耗意識，即是促進人力、物力的節約。梳理經營思路，推行預算控制，最直接的方法是將考核項目同工資績效掛鉤，考核項目將包括經營收入、企業利潤、支出費用，讓全員都有成本意識，充分調動積極性，以此達到節能降耗目的。其次建立供貨商評價體系。針對物資配備計劃與工作計劃進行匹配性核算，規范物資采購流程，通過市場詢價與供應商競爭談判，為性價比及可控性目標創造基本條件；另外將設備、工具等物資按價值、使用頻次等進行分類管理，統一調撥、提高物資的利用率，避免積壓、降低損耗。（三）規范采購流程。不斷規范采購環節過程管理，與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽訂定期合同，對于金額較大的維修要實行競爭性招標，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠，控制好費用，提升盈利空間。（四）發揮規模優勢控制成本。無論企業或者個人，都需要有努力不斷進步的目標，這樣才能長遠發展，在越發激烈的市場競爭中越做越好。規模擴大意味著管理人員以及物資能源等能夠共享，在此基礎上降低成本，良性循環，從而使企業得到持續性發展，提升企業盈利能力。（五）約束評價機制。1.強化成本考核。成本指標考核是促進管理人員積極性的重要考核，也是培養各部門對于成本控制的責任心的重要手段。只有考核嚴肅規范，大家都重視，才能推進公司成本管理水平，從而形成良性循環。2、做好內部控制審計，尤為必要。每年度末，聘請外部審計，接受會計師事務所外部評價，對企業內部控制有效性開展自我評價，及時發現問題，不斷完善和改進，以發揮好監督作用，及時查錯糾弊，堵塞漏洞，最大程度地降低企業風險。

四、結束語

強管理、增效益。伴隨著現代服務業發展進程的步伐加快，物業服務企業發展中所面臨的市場競爭也越來越激烈，只有不斷提升自身的服務水平，挖掘內部潛力，增強物業服務知名度，才能使其在市場競爭中能夠得以長效發展。

參考文獻：

[1]劉宗軍.物業管理企業加強內部控制淺議[J].會計師,2018(10):54-55.

[2]王秀梅.如何實施物業企業內部控制[J].財會學習,2018(12):1-3.

作者:張春麗 單位:云南鴻園電力物業服務有限公司