導(dǎo)語：高校物業(yè)采購標(biāo)準(zhǔn)分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]文章通過總結(jié)在新校區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)實踐中的成果，探索研究高校物業(yè)管理服務(wù)采購的特點，編制了《高校物業(yè)管理采購需求指南》，以期對高校采購標(biāo)準(zhǔn)化提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]高校物業(yè)；采購標(biāo)準(zhǔn)

一、課題概況

為規(guī)范高校在物業(yè)管理服務(wù)采購中的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要求，提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平，針對高校物業(yè)管理服務(wù)的特點與分類，開展該課題研究，編寫了《高校物業(yè)管理采購需求指南》。為便于在物業(yè)服務(wù)采購中編寫服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，根據(jù)高校物業(yè)的服務(wù)特點，把高校物業(yè)服務(wù)分為樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園環(huán)衛(wèi)物業(yè)、動力運行物業(yè)和安全保衛(wèi)物業(yè)五類。每一類中明確物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員等信息，為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業(yè)按照物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)條件保障以及物業(yè)服務(wù)人員配置五方面撰寫物業(yè)服務(wù)采購的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

二、課題研究情況

（一）理論基礎(chǔ)。1.物業(yè)管理與委托理論：物業(yè)管理委托范圍要明確，除了工作范圍授權(quán)，還要對其服務(wù)結(jié)果、服務(wù)水平具體規(guī)定。2.公共選擇理論：采購物業(yè)屬公共物品，研究其提供和分配以及設(shè)立相應(yīng)匹配規(guī)則的行為與過程，進而影響人們的公共選擇過程，從而實現(xiàn)其社會效用的最大化。3.項目管理理論：項目管理理論是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法。通過課題研究使物業(yè)服務(wù)項目能夠?qū)崿F(xiàn)或超過項目干系人的需要和期望。研究與物業(yè)服務(wù)項目相關(guān)的整體、范圍、時間、成本、質(zhì)量、人力資源、溝通等方面的管理。（二）具體做法。1.廣泛調(diào)研。課題開展前，學(xué)校后勤集團結(jié)合新校區(qū)投入使用物業(yè)服務(wù)管理的選擇需要，多次組織新校區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)研。先后對北京、蘇州、珠海等地的多所院校進行調(diào)研，并有針對性的對8家物業(yè)企業(yè)進行實地考察，學(xué)習(xí)兄弟院校新校區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗，了解物業(yè)管理市場及公司運營情況，探索新校區(qū)物業(yè)的管理模式，在此調(diào)研的基礎(chǔ)上開展課題研究。2.編制服務(wù)需求服務(wù)需求的制定是招標(biāo)準(zhǔn)備工作的重要環(huán)節(jié)，也是日后物業(yè)監(jiān)管的重要依據(jù)。在我校新校區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)前夕，學(xué)校后勤集團專門組織新校區(qū)物業(yè)工作團隊，負責(zé)新校區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需求手冊的編寫。結(jié)合新校區(qū)建設(shè)圖紙、學(xué)校物業(yè)管理的特點、物業(yè)管理經(jīng)驗、師生物業(yè)服務(wù)需求等，將物業(yè)服務(wù)工作細化，標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)容涵蓋了服務(wù)范圍、各項物業(yè)服務(wù)項目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)制度文件、功能用房及設(shè)施配備、人員配備要求、監(jiān)管制度文件、服務(wù)合同樣本等。在制定服務(wù)需求時，充分發(fā)揮團隊成員的主觀能動性，全面思考物業(yè)管理范疇，編寫服務(wù)需求標(biāo)準(zhǔn)。我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，服務(wù)需求所約定的內(nèi)容是校方和外包方合作的基礎(chǔ)。若需求書中未約定到，在雙方的合作中就會出現(xiàn)推諉、扯皮的現(xiàn)象。我們在需求制定時，結(jié)合物業(yè)管理工作經(jīng)驗，增加了較多管理條款，如學(xué)生公寓服務(wù)育人職能、節(jié)能管理、家具管理、空氣質(zhì)量管理等，使物業(yè)管理工作更飽滿。手冊成稿后，我們在學(xué)校各相關(guān)部門廣泛征求意見及建議，進一步完善需求手冊，力求最大限度滿足師生的需求。（三）課題主要內(nèi)容。在總結(jié)我校新校區(qū)招標(biāo)過程的基礎(chǔ)上，分析研究高校物業(yè)采購的實際狀況，物業(yè)服務(wù)采購中技術(shù)文件需要明確物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員等信息，將無形的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)椴煌矫嬉蛩氐牧炕笜?biāo)。為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業(yè)按照物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)條件保障以及物業(yè)服務(wù)人員配置五方面撰寫物業(yè)服務(wù)采購的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)范圍是物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)性信息，在物業(yè)采購中需要首先明確，由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，不同類型物業(yè)的量化方式和量化內(nèi)容也不同，針對不同的物業(yè)類型，提出物業(yè)服務(wù)量化的基本信息，如所有物業(yè)都需要對面積進行描述，包括建筑面積、使用面積、保潔面積、綠化面積、墻面面積等等，除此之外，公寓物業(yè)需要明確服務(wù)的學(xué)生數(shù)量、值班值守（大門）崗位數(shù)量以及相應(yīng)樓內(nèi)生活服務(wù)設(shè)施等，校園環(huán)境物業(yè)需要明確綠化植物的種類，動力運行需要明確容量、負荷等等。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的核心內(nèi)容，把不同類別的物業(yè)服務(wù)根據(jù)服務(wù)方案，設(shè)立不同的物業(yè)服務(wù)項目，對每一個服務(wù)項目描述其物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及要求。物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度包括兩類，一類是高校對不同場所的管理制度，如本校的教學(xué)樓管理規(guī)定、學(xué)生公寓管理規(guī)定等等，需要物業(yè)提供方進入高校后遵守并在此基礎(chǔ)上開展物業(yè)服務(wù)，另一類是物業(yè)服務(wù)提供方開展物業(yè)服務(wù)時對服務(wù)對象的服務(wù)承諾、職責(zé)以及要求等物業(yè)管理規(guī)范性制度，需要物業(yè)提供方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求制定并在相應(yīng)位置明示。物業(yè)服務(wù)條件保障是影響物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的成本因素，包括高校為物業(yè)服務(wù)提供方提供的物業(yè)服務(wù)基本場所，如工具間、庫房等，也包括便于物業(yè)服務(wù)提供的辦公、住宿、就餐等方便條件，也可根據(jù)物業(yè)服務(wù)的需要提供相關(guān)設(shè)施、設(shè)備以及車輛等。物業(yè)服務(wù)人員配置是物業(yè)服務(wù)采購標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵性因素，主要包括崗位設(shè)置數(shù)量、對各類管理和服務(wù)人員的素質(zhì)要求等。（四）研究成果特點。1.結(jié)合高校后勤服務(wù)特點的物業(yè)分類形式。突破社會物業(yè)的管理和分類，圍繞以服務(wù)項目為中心的特點，本研究將高校物業(yè)管理采購分為樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園環(huán)衛(wèi)物業(yè)、動力運行物業(yè)和安全保衛(wèi)物業(yè)五類；結(jié)合高校后勤業(yè)務(wù)部門的行業(yè)分類特點，對物業(yè)管理采購進行分類，便于對接高校物業(yè)的項目管理和監(jiān)管。2.多維度量化物業(yè)管理的指標(biāo)。突破傳統(tǒng)以面積量化物業(yè)管理的描述，結(jié)合物業(yè)項目的特點，提出以范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、人員等多維指標(biāo)量化物業(yè)管理的內(nèi)涵與要素，便于契約化的考核。3.多角度描述物業(yè)采購的條件。物業(yè)管理服務(wù)的采購屬服務(wù)類采購，影響采購定價和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的因素很多，本研究通過對采購物業(yè)管理需求從物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)條件保障以及物業(yè)服務(wù)人員配置五方面的采購需求描述，便于采購定價條件認同統(tǒng)一，項目執(zhí)行過程不易產(chǎn)生項目內(nèi)的“服務(wù)增量”有效避免投標(biāo)人通過低價中標(biāo)，項目執(zhí)行過程中通過服務(wù)增量提高服務(wù)價格，增加采購人成本。（五）應(yīng)用及效果。1.北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)招標(biāo)的總結(jié)和應(yīng)用。北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)采購在招標(biāo)過程中物業(yè)服務(wù)分為公共樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園物業(yè)三個標(biāo)段分別招標(biāo)，成功引進了蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司、中航物業(yè)管理有限公司負責(zé)新校區(qū)的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)得到了學(xué)校廣大師生的認可。我們制定的物業(yè)采購標(biāo)準(zhǔn)也得到了中央國家機關(guān)政府采購中心的認可，推廣采購單位參照我校案例。2.有效的指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管。北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)日常監(jiān)管過程中，按照我們制定的采購標(biāo)準(zhǔn)進行監(jiān)管，有效的做好物業(yè)日常質(zhì)量控制。目前，采購項目契約化執(zhí)行較好。3.推進央采物業(yè)采購標(biāo)準(zhǔn)化。中央國家機關(guān)政府采購中心對北京化工大學(xué)新校區(qū)物業(yè)采購項目非常關(guān)注，先后對項目執(zhí)行情況到新校區(qū)調(diào)研、到東吳物業(yè)總部調(diào)研，同時結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特點，邀請我校參與對中央國家機關(guān)政府采購中心關(guān)于物業(yè)采購需求標(biāo)準(zhǔn)的制定，先期完成了《機關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)采購需求標(biāo)準(zhǔn)》的制定，將作為采購需求格式嵌入物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中。

作者:陶貞旭 祁文悅 單位:1.北京化工大學(xué)后勤集團 2.北京化工大學(xué)后勤集團人力資源部