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摘要：當(dāng)前，構(gòu)建和諧社會成為中國新時代的主題，和諧小區(qū)是和諧社會的堅實基礎(chǔ)，物業(yè)管理狀況又是衡量小區(qū)和諧的重要指標。然而，目前部分老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理仍然處于“臟亂差”狀態(tài)，因此，有必要對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式進行創(chuàng)新，破解開發(fā)遺留問題多、物業(yè)管理費收繳率低和物業(yè)服務(wù)費提升難等難題，持續(xù)提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足人民對美好居住環(huán)境的新需求。文章就和諧視角下老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理困境及管理服務(wù)模式創(chuàng)新展開了研究。

關(guān)鍵詞：和諧視角；老舊住宅小區(qū)；物業(yè)管理模式

1老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

住宅小區(qū)是居民日常生活的地方，住宅小區(qū)的環(huán)境好壞關(guān)系到千家萬戶的幸福生活。然而，老舊小區(qū)中雜亂的樓道、坑洼的路面、臟臭的垃圾、無序的環(huán)境等問題，是人民對美好生活的需要和不平衡不充分的發(fā)展之間矛盾的具體表現(xiàn)。小區(qū)的和諧是整個社會和諧的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理狀況是衡量小區(qū)和諧的重要指標。隨著和諧社區(qū)的穩(wěn)步推進，老舊小區(qū)的物業(yè)管理情況備受關(guān)注。部分老舊小區(qū)的物業(yè)管理狀況堪憂。有些老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管理，只有政府托底提供的垃圾定時清理服務(wù)，其基本處于“臟亂差”狀況，諸如小區(qū)內(nèi)綠化帶被破壞，草坪被踐踏，亂停車、亂涂鴉、亂扔垃圾、違章搭建，路燈或消防栓損壞等，小區(qū)的衛(wèi)生、消防和治安都成了大問題，居民苦不堪言。有些老舊小區(qū)的物業(yè)管理，主要是由地方國企下屬的物業(yè)公司或者小型物業(yè)公司接管，管理效果比較差，小區(qū)陷入半癱瘓狀態(tài)，諸如小區(qū)綠化維護及公共設(shè)施損壞維修不及時，無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員隨意出入小區(qū)等，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系非常緊張、鄰里關(guān)系不和諧，矛盾重重。

2老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的困境

大部分老舊小區(qū)的物業(yè)類型是售后公房、動遷安置房和早期商品房，這些小區(qū)由于自身的建設(shè)規(guī)模較小、規(guī)劃設(shè)計標準較低、建造年限較久、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜以及業(yè)主委員會難成立等原因，在日常的物業(yè)管理實施過程中存在諸多困難，主要表現(xiàn)為以下三個方面。2.1小區(qū)開發(fā)遺留問題多。由于建成的時間較長，又沒有進行相應(yīng)保養(yǎng)，大部分的老舊小區(qū)基本都存在路面破損、墻壁滲水、墻體脫落、管道堵漏、廚房或衛(wèi)生間漏水等開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問題，潛藏著諸多的安全隱患。同時，由于早期住房的規(guī)劃設(shè)計比較簡單，老舊小區(qū)也大都存在停車位過少、人車沒有分流、安防系統(tǒng)過弱和娛樂健身設(shè)施匱乏等問題。這些是業(yè)主最關(guān)心的問題，而這些問題的解決需要大量的資金，但是大部分老舊小區(qū)的維修基金早已使用完或者業(yè)主根本就沒有繳納維修基金。小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司由于缺乏維修資金難以對小區(qū)進行改造，進一步加劇了物業(yè)管理的難度，這往往令業(yè)主不滿意其服務(wù)質(zhì)量。2.2物業(yè)管理費收繳率低。老舊小區(qū)普遍存在“雙低”現(xiàn)象，即物業(yè)服務(wù)費低，收繳率低的現(xiàn)象。有些業(yè)主喜歡將建筑問題混淆成物業(yè)問題，要求物業(yè)公司解決開發(fā)商遺留的建筑問題，并以此為借口不交物業(yè)管理費；部分業(yè)主不滿意物業(yè)公司提供的服務(wù)而拒交物業(yè)費。此外，也有不少業(yè)主早已搬出老舊小區(qū)，房子空置或者出租，物業(yè)公司很難找到業(yè)主，物業(yè)費用收繳困難。于是，收費率越來越低，陷入“收費難、難服務(wù)”的惡性循環(huán)怪圈。有些老舊小區(qū)近年來被改造后，其環(huán)境變好了，但是由于幾十年沒有得到專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，居民也沒有養(yǎng)成繳費買服務(wù)的習(xí)慣而拒繳物業(yè)費，促使物業(yè)公司中途離場，小區(qū)環(huán)境再次陷入失控狀態(tài)，又變回原有的臟亂差境地。2.3物業(yè)服務(wù)費提升難。老舊小區(qū)的大部分業(yè)主是經(jīng)濟條件較差的工薪階層、下崗職工、農(nóng)民工、退休老人或者孤寡人士，對物業(yè)管理的認知存在偏差，消費意識淡薄并且支付能力比較有限，認為“管不管無所謂”或物業(yè)就是看門掃地，根本不認可通過提高物業(yè)服務(wù)費來換取更高的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，非常抵觸物業(yè)服務(wù)費的提升，物業(yè)公司的調(diào)價操作難度非常大。而近年來，人工成本等各項費用卻不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，有些企業(yè)甚至連員工工資都發(fā)不出來，只能通過裁員來降低人力成本，繼續(xù)艱難經(jīng)營，這必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的降低，并不斷陷進惡性循環(huán)的死結(jié)。

3基于和諧視角的物業(yè)管理服務(wù)模式創(chuàng)新

為了解決老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理難題，應(yīng)結(jié)合小區(qū)自身實際情況，因地制宜，探索物業(yè)管理服務(wù)的新模式，以實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)的良性發(fā)展，使小區(qū)環(huán)境得到全面和可持續(xù)的改善，讓居民生活得更加舒心，促使社區(qū)和諧發(fā)展。3.1“打包合并+”物業(yè)管理模式。對規(guī)模比較小、物業(yè)公司不愿意接管的老舊小區(qū)，街道或社區(qū)居委會可以牽頭搭線，將其中無人管理的若干個相鄰小區(qū)進行合并，一起打包給同一家專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，實現(xiàn)大規(guī)模集中管理，在衛(wèi)生保潔、綠化管理、秩序維護、設(shè)備維修等方面實現(xiàn)資源共享。一方面可以適當(dāng)?shù)亟档臀飿I(yè)公司的經(jīng)營成本，另一方面，也可以讓業(yè)主實現(xiàn)以較低的物業(yè)管理費就能獲得較為滿意的物業(yè)服務(wù)。3.2“居民自治+”物業(yè)管理模式。對居民經(jīng)濟條件一般、封閉條件較好的老舊小區(qū)，可以推行居民自治化物業(yè)管理模式。社區(qū)居委會可以引導(dǎo)小區(qū)居民成立居民自管會，代行部分基本的物業(yè)管理職能，通過居民民主協(xié)商實現(xiàn)自治管理，以較低的物業(yè)費用維護小區(qū)基本生活環(huán)境。通過小區(qū)居民充分協(xié)商，對物業(yè)管理的服務(wù)需求、收費高低等形成一致意見，以集中收費、分類管理的方式對小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理，居民每月向自管會繳納委托管理費，由居民自管會根據(jù)居民的服務(wù)需求，直接委托保潔公司、保安公司、綠化公司和維修公司等專業(yè)公司對小區(qū)進行日常的保潔管理、安保管理、綠化管理和設(shè)備維修管理等，并定期公示物業(yè)費用使用情況。同時，也可以通過居民自管會代行小區(qū)改造事務(wù)，把居民改造意見收集起來，敲定改造方案，統(tǒng)籌費用，然后通過居民進行充分協(xié)商，集中收取小區(qū)改造費用，最后代表小區(qū)全體居民委托專業(yè)公司進行小區(qū)改造，并公示費用。3.3“黨建引導(dǎo)+”物業(yè)管理模式。對居民經(jīng)濟條件較差、不能封閉的老舊小區(qū)，可以實行“黨建引導(dǎo)+”物業(yè)管理新模式。社區(qū)黨總支搭建小區(qū)黨建平臺，在小區(qū)建立黨支部，通過公開推薦或民主選舉，選取具備奉獻精神和責(zé)任心的居民黨員代表，并發(fā)展成支部委員，成立“黨建物業(yè)服務(wù)中心”，通過居民協(xié)商解決小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、停車收費和公共安全等問題，實現(xiàn)物業(yè)自治管理。黨建物業(yè)服務(wù)中心為每棟樓配備一個黨員管家，把黨建服務(wù)延伸至居民家門口，負責(zé)監(jiān)督所在樓宇的衛(wèi)生打掃、垃圾投放、走廊通暢、設(shè)施設(shè)備無占用等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即通知整改，幫助居民解決煩心事、瑣碎事，形成鄰里相親，共育和諧的良好氛圍。同時，可以招聘小區(qū)內(nèi)的下崗職工或低保住戶為物業(yè)社工，負責(zé)保潔、安保等比較簡單的服務(wù)工作。一方面，為小區(qū)弱勢群體解決就業(yè)和生活保障問題，另一方面，能夠以較低的經(jīng)營成本為居民維護和保障小區(qū)和諧的生活環(huán)境。3.4“職業(yè)經(jīng)理+”物業(yè)管理模式。對居民經(jīng)濟條件較好、封閉條件較好的老舊小區(qū)，可以推行“職業(yè)經(jīng)理+”物業(yè)管理模式。街道辦事處或社區(qū)居委會引導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會代表小區(qū)全體居民聘請職業(yè)經(jīng)理人作為小區(qū)物業(yè)管家，根據(jù)小區(qū)規(guī)模大小組建服務(wù)團隊，進行小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)價格和收費方式等事項通過業(yè)主大會由業(yè)主民主協(xié)商確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及業(yè)主的實際需求，職業(yè)經(jīng)理人通過專業(yè)技術(shù)和市場價格兩個方面的衡量為業(yè)主挑選和聘請質(zhì)優(yōu)價廉的保潔、維修、綠化和保安等專業(yè)外包公司。職業(yè)經(jīng)理人及其服務(wù)團隊的薪酬和經(jīng)營管理費根據(jù)聘請合同約定支付，直接從業(yè)主上交的物業(yè)費中扣除，剩余資金用于小區(qū)的經(jīng)營管理，小區(qū)的費用使用情況要定時公示。職業(yè)經(jīng)理人履職情況則由業(yè)主委員會和社區(qū)居委會聯(lián)合負責(zé)考核與監(jiān)督，督促其提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

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作者:沈建新 單位:福建江夏學(xué)院