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一、決策階段的造價控制

投資決策是開發商對擬開發項目的可行性進行技術經濟全面論證,也是對不同的投資方案進行比較、判斷和選擇的過程。正確的決策是控制房地產工程造價的前提。為了合理降低工程造價,提高企業效益,開發商必須對當前動態的房地產市場進行深入、仔細的調查,對國家經濟未來發展及房地產行業走向進行預測研究。在決策階段,主要作好以下工作:

重視可行性研究。可行性研究是項目投資決策的科學依據,房地產開發商必須堅持實事求是的原則編制可行性研究報告。但是,目前一些房產開發企業由于是首次涉足該行業,沒有相關經驗,故委托設計單位進行可行性研究。而一些設計單位為了接到該項目的設計業務,便將可行性研究價格降得很低,甚至免費。有些設計單位并沒有遵循科學的原則編制可行性研究報告,而是套用以前的其它類似項目的可行性研究報告文本,僅僅將其中相應的工程概況、數據作一下修改而已,這樣的可行行研究報告根本沒有針對該項目的特點,幾乎千篇一律。更有甚者,設計單位完全按照建設單位的意見得出結論,建設單位說可行研究結果就可行,建設單位說不行研究結果就不行。提供有的設計單位為了該項目的設計業務,硬是將不可行結論改為可行。所以,這樣編寫出的可行性研究報告是否可信就很值得懷疑了。為了降低投資風險,合理控制工程造價,建設單位必須高度重視可行性研究,委托社會化、專業化的咨詢公司的同時,要積極參與其中,科學決策。從造價管理的角度來講,可行性研究工作必須科學進行工程項目的效益分析、認真編制工程投資估算。由于項目在決策階段還只有雛形,所以該階段的投資估算比較粗略,誤差較大,供開發商決策參考。如果估算的造價超過了開發商擬投入的資金總額,就應考慮調整規模或標準。投資估算還要參考類似工程,同時結合新項目的建設地點、交通狀況等情況進行編制。此階段的投資估算作為今后工程造價控制的目標限額,原則上不應突破。在可行性研究階段,應仔細研究找出對工程造價影響較大的因素,盡早制訂其應對措施,控制開發項目的造價,降低工程成本,在一定程度上抑制目前飛漲的房價。

二、設計階段的造價控制

擬建工程項目經過決策立項后,設計就成為工程建設的關鍵,其工作質量的好壞直接影響著工程的建設質量、投資的回報和工程的效益。設計是對開發項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程,確定建筑物的平面布置、外觀、結構形式、設備材料的選擇及裝修標準等。設計是經濟與技術相結合的環節,也是開發商有效控制開發項目工程造價的重點階段。設計者筆下線條的長短、數字的大小,意味著開發商投資的多少。雖然設計階段對工程造價有很大影響,但是目前對該階段的工程造價管理還是薄弱環節。原因有以下幾方面:

第一,開發商普遍對建設項目設計階段的造價控制重視不夠,或是開發商缺乏這方面的專業人才,對設計方案的經濟合理性很少過問,造成了設計單位對工程造價的漠視。為了趕工程進度,有的開發商并不按科學的建設程序辦事,經常出現施工圖還沒有通過審查、施工許可證還沒有辦好就開始施工,特別是基礎工程,這就為后面的返工浪費埋下了隱患。

第二,設計人員專業水平有限。由于我國建筑設計人員沒有嚴格的準入制,一些設計人員專業水平較低,但是工程質量責任重大,造成很多設計人員設計中過于保守,盲目加大安全系數,鋼筋水泥堆砌過多,幾乎沒有考慮工程的經濟性。而且,我國高校的大學相關專業一般沒有開設工程經濟類的課程,這就造成了很多設計人員缺乏經濟分析的專業能力,只有少數經驗豐富的老工程師可以憑經驗判斷方案的經濟性。

第三,一些設計單位管理不善。由于最近幾年房地產行業蒸蒸日上,設計單位業務飽和甚至過飽和,設計單位發展過快,管理水平沒有跟上來,加上建設單位為了縮短工期,不斷催促圖紙,所以經常會出現圖紙漏洞頗多。提供如各專業圖紙不配套,缺、漏、錯等現象時有發生,如果審圖不嚴,其結果帶到施工階段,使施工現場的會簽、變更、返工現象屢見不鮮,導致浪費嚴重,決算超預算。第四,設計收費機制不合理。上世紀末很多工程設計費都是按工程造價收費,工程造價越高,相應地設計費也就越高,所以,設計單位根本不會為建設單位考慮降低造價。近些年設計收費方式有所改變,一般都是按建筑面積收費或是設計費包干,沒有與工程質量或者工程造價掛鉤,所以,不利于工程造價的降低。第五,審圖工作忽視工程造價。不管是初步設計審圖還是施工圖審圖,審圖方都只是嚴格摳相關國家標準和建筑規范,確保工程符合各專業要求,保證工程質量,但是從不會審查工程的經濟性。

設計階段對工程造價的影響可達90%,為了在設計階段加強工程造價管理。所以,筆者認為在設計階段可采取如下措施:

(一)實行招標設計。實行設計招標,可多方面擇優選擇設計方案,但應注意不要把設計費報價作為選擇設計單位的決定因素,因為設計費在整個項目投資中只占到1%提供

左右。評標時應更多注重設計單位資質水平、工程業績,甚至項目組負責人和該項目的主要設計成員的工程經驗、專業水平等也最好考慮到。通過設計招標競爭,對提高設計質量,最大限度地減少設計變更,縮短建設工期,提高設計概算和施工圖預算的準確性,防止“三超”(概算超估算、預算超概算、結算超預算),具有重要意義。

(二)積極推行設計監理制度。加強對設計的監督與審查,包括工程質量和工程造價兩方面的監督和審查。發揮監理單位技術、經濟方面人力資源的優勢,對設計全過程實施監理,力爭使項目的設計方案達到最優化,最好要求設計單位設計兩三個方案或者是兩三種結構形式,進行比較,綜合考慮其工藝、技術、施工和造價等因素,選擇最優方案。提供由于鋼材價格對工程影響很大,而鋼筋的用量在設計階段已確定,所以在設計階段最影響工程造價的是結構設計,結構形式的選擇和結構工程的經濟論證就更為重要。對設計方案、結構選擇、材料的選用、設備的選型、建設標準的選擇等影響投資的重要因素做出決策時,設計人員應該作好分析評價,征求開發商的意見和認可,盡量減少施工過程中因設計變更而導致費用增加或工期延長的情況。設計監理的嚴格執行,可將設計中存在的錯、漏、碰的現象消滅在設計階段,以提高設計質量,有效控制工程造價。

(三)實行限額設計。目前有的房產開發商已注意到設計階段對造價的巨大影響,開始對設計單位提出限額設計的要求。限額設計不能不顧工程質量一味地考慮節約投資,也不能簡單地將投資一刀切。而應將審定的投資額和工程量進行分解,按比例分配到各專業,各專業再進行經濟性分析,突破限額的專業就進行調整,在保證工程質量的基礎上設計優化,如果在最優化的情況下還不能滿足限額要求,就合理調整限額。通過層層限額設計,實現對投資的控制與管理。雖然限額設計是設計階段控制造價的有效措施,但如果限額設計的目標值缺乏合理性,或者沒有科學限額,那么效果就會適得其反。

(四)應用價值工程。在價值工程中,價值的定義為

可見,價值工程包括三個基本要素,即價值、功能和成本。價值工程中的價值的含義有別于政治經濟學中所說的價值(凝結在商品中的一般的、無差別的人類勞動);也有別于統計學中的用貨幣表示的價值。它更接近人們日常生活常說的“合算不合算”、“值得不值得”的意思,是指事物的有益程度。它正確反映了功能和成本的關系,提供為分析與評價產品的價值提供了一個科學的標準。房地產領域應用價值工程能正確處理質量和成本的關系,建設產銷對路項目,不斷提高工程的價值,使企業和消費者都獲得好處。運用價值工程,提高價值(V),可以在保證工程功能(F)不變的情況下,降低工程總成本(C);提高價值(V),也可以在保證工程成本(C)的前提下,增強工程的功能(F);同樣,運用價值工程,以提高價值(V)為目的,可以在適當降低工程功能(F)的情況下大幅度降低工程總成本(C);也在適當增加工程總成本(C)的情況下大幅度提高工程的功能(F)。例如,根據各地相關政策,具一定規模的房地產項目必須建一定面積的人防工程,而在一些城市,又要求按戶計算設置一定比例的停車位。根據價值工程,可以適當加大基礎埋深,建平戰結合的人防工程,戰時用于人防,平時停車,在土地有限的情況下,即完成了政府的人防指標和停車位的指標,又可以出租車位創造經濟效益,還可以方便業主停車。可以說將價值工程發揮的淋漓盡致。

〔參考文獻〕

[1]姜薪萍,關于房地產開發項目工程造價管理的思考[J],企業經濟,2004,287:32-33。

[2]胡再詳,姜早龍,房地產項目開發工程造價管理優化研究[J],基建優化,2003,23(2):11-13。

[3]洪寶和,焦海澤,/Article_Show.asp?ArticleID=4736&ArticlePage=1。提供

左右。評標時應更多注重設計單位資質水平、工程業績,甚至項目組負責人和該項目的主要設計成員的工程經驗、專業水平等也最好考慮到。通過設計招標競爭,對提高設計質量,最大限度地減少設計變更,縮短建設工期,提高設計概算和施工圖預算的準確性,防止“三超”(概算超估算、預算超概算、結算超預算),具有重要意義。

(二)積極推行設計監理制度。加強對設計的監督與審查,包括工程質量和工程造價兩方面的監督和審查。發揮監理單位技術、經濟方面人力資源的優勢,對設計全過程實施監理,力爭使項目的設計方案達到最優化,最好要求設計單位設計兩三個方案或者是兩三種結構形式,進行比較,綜合考慮其工藝、技術、施工和造價等因素,選擇最優方案。提供由于鋼材價格對工程影響很大,而鋼筋的用量在設計階段已確定,所以在設計階段最影響工程造價的是結構設計,結構形式的選擇和結構工程的經濟論證就更為重要。對設計方案、結構選擇、材料的選用、設備的選型、建設標準的選擇等影響投資的重要因素做出決策時,設計人員應該作好分析評價,征求開發商的意見和認可,盡量減少施工過程中因設計變更而導致費用增加或工期延長的情況。設計監理的嚴格執行,可將設計中存在的錯、漏、碰的現象消滅在設計階段,以提高設計質量,有效控制工程造價。

(三)實行限額設計。目前有的房產開發商已注意到設計階段對造價的巨大影響,開始對設計單位提出限額設計的要求。限額設計不能不顧工程質量一味地考慮節約投資,也不能簡單地將投資一刀切。而應將審定的投資額和工程量進行分解,按比例分配到各專業,各專業再進行經濟性分析,突破限額的專業就進行調整,在保證工程質量的基礎上設計優化,如果在最優化的情況下還不能滿足限額要求,就合理調整限額。通過層層限額設計,實現對投資的控制與管理。雖然限額設計是設計階段控制造價的有效措施,但如果限額設計的目標值缺乏合理性,或者沒有科學限額,那么效果就會適得其反。

(四)應用價值工程。在價值工程中,價值的定義為

可見,價值工程包括三個基本要素,即價值、功能和成本。價值工程中的價值的含義有別于政治經濟學中所說的價值(凝結在商品中的一般的、無差別的人類勞動);也有別于統計學中的用貨幣表示的價值。它更接近人們日常生活常說的“合算不合算”、“值得不值得”的意思,是指事物的有益程度。它正確反映了功能和成本的關系,提供為分析與評價產品的價值提供了一個科學的標準。房地產領域應用價值工程能正確處理質量和成本的關系,建設產銷對路項目,不斷提高工程的價值,使企業和消費者都獲得好處。運用價值工程,提高價值(V),可以在保證工程功能(F)不變的情況下,降低工程總成本(C);提高價值(V),也可以在保證工程成本(C)的前提下,增強工程的功能(F);同樣,運用價值工程,以提高價值(V)為目的,可以在適當降低工程功能(F)的情況下大幅度降低工程總成本(C);也在適當增加工程總成本(C)的情況下大幅度提高工程的功能(F)。例如,根據各地相關政策,具一定規模的房地產項目必須建一定面積的人防工程,而在一些城市,又要求按戶計算設置一定比例的停車位。根據價值工程,可以適當加大基礎埋深,建平戰結合的人防工程,戰時用于人防,平時停車,在土地有限的情況下,即完成了政府的人防指標和停車位的指標,又可以出租車位創造經濟效益,還可以方便業主停車。可以說將價值工程發揮的淋漓盡致。

〔參考文獻〕

[1]姜薪萍,關于房地產開發項目工程造價管理的思考[J],企業經濟,2004,287:32-33。

[2]胡再詳,姜早龍,房地產項目開發工程造價管理優化研究[J],基建優化,2003,23(2):11-13。

[3]洪寶和,焦海澤,/Article_Show.asp?ArticleID=4736&ArticlePage=1。提供

〔摘要〕房地產項目的前期工作對工程造價的影響最大。從項目前期的決策階段和設計階段分別討論對工程造價的控制和管理,重點論述設計階段。深入分析目前設計階段工程造價管理中存在的問題,并提出一些相關對策,樹立一種新的工程造價管理理念。