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現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系所包括的稅種主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，而針對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種很少，因此很難達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本大房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)成本主要有購(gòu)?fù)恋乜睢㈤_(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。在開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所需要承擔(dān)的稅費(fèi)主要有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅等。除了這些法定稅負(fù)外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要承擔(dān)大量的費(fèi)用支出，這些高額的費(fèi)用支出直接轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。2.交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，造成供房不足在交易環(huán)節(jié)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方征收營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的5％實(shí)施的。然后按照實(shí)繳營(yíng)業(yè)稅征收城建稅和教育費(fèi)附加，并按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額征收0.05％的印花稅。在收益環(huán)節(jié)，征收土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。國(guó)家實(shí)施“個(gè)稅新政”等都是針對(duì)流通環(huán)節(jié)實(shí)施的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，主要目的就是打擊過(guò)度投機(jī)，減少投機(jī)賺取買賣差價(jià)的空間，使以短期投機(jī)為目的而持有商品房無(wú)利可圖。但是在二手房市場(chǎng)上，這些稅負(fù)表面是向賣方征收，然而卻由于房地產(chǎn)的有效供給不足而轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)買方，增加了購(gòu)房者的成本，并且在一定程度上限制了二手房的交易和流通，造成了二手房的有效供給不足，反而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。3.持有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕，助長(zhǎng)投資需求擴(kuò)張?jiān)诜康禺a(chǎn)持有環(huán)節(jié)，我國(guó)現(xiàn)行稅制征收的稅種是城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。這兩種稅稅率低、免稅范圍大、稅收優(yōu)惠政策多，使我國(guó)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)水平畸輕。我國(guó)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)之輕，進(jìn)一步造成房產(chǎn)供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。4.房地產(chǎn)稅規(guī)模小，無(wú)法滿足當(dāng)?shù)卣?cái)政需要作為地方稅種，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅主要有房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這些稅種收入規(guī)模小，不能滿足當(dāng)?shù)卣呢?cái)政需要。這種中央和地方利益分配失衡的情況，刺激了地方政府的土地政策擴(kuò)張，對(duì)中央實(shí)施的新的土地政策采用敷衍態(tài)度，直接影響了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策的實(shí)施效果。

改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的建議

1．在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完善各項(xiàng)制度，減少各項(xiàng)不合理收費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商品房的生產(chǎn)過(guò)程，若增加開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦，勢(shì)必會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而提高商品房的價(jià)格，然而從上面對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的分析結(jié)果可知，這個(gè)階段是稅負(fù)極易轉(zhuǎn)嫁的階段，增加的稅賦很容易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者，因此增加稅負(fù)不能從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。在該環(huán)節(jié)稅收設(shè)計(jì)上只能通過(guò)完善各項(xiàng)制度、減少各項(xiàng)不合理收費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收政策的作用，如明晰產(chǎn)權(quán)、完善土地批租及土地出讓金等各項(xiàng)制度，全面推行市場(chǎng)化的產(chǎn)權(quán)交易方式，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)土地使用權(quán)的交易價(jià)格，使土地的真實(shí)價(jià)格公允、合法、合理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中行政事業(yè)性收費(fèi)占有相當(dāng)大的比重，以費(fèi)擠稅、費(fèi)大于稅等現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)重扭曲了商品房的真實(shí)價(jià)值。因此，在該階段抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，主要著眼點(diǎn)應(yīng)放在減輕對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)上，正稅清費(fèi)才能使該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的作用。2.在交易環(huán)節(jié)從供給和需求兩方面調(diào)節(jié)稅負(fù)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋作為一種特殊的商品，同時(shí)具有消費(fèi)、投資和保值的功能。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱需求正是由以套利為目的的投機(jī)性需求推動(dòng)的，而交易環(huán)節(jié)的稅收政策應(yīng)該是為了打擊這種短線投機(jī)和保護(hù)長(zhǎng)期投資，旨在通過(guò)調(diào)節(jié)過(guò)高土地增值而抑制炒買炒賣土地，投機(jī)獲取暴利的行為。交易環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是由市場(chǎng)機(jī)制決定的，即受供給和需求的影響。因此，在該環(huán)節(jié)稅收設(shè)計(jì)上應(yīng)首先有效識(shí)別消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求，然后結(jié)合供給和需求兩方面考慮。在供給方面，通過(guò)調(diào)節(jié)稅負(fù)來(lái)合理規(guī)范房地產(chǎn)商的投資成本，從而促進(jìn)投機(jī)者行業(yè)長(zhǎng)期化或退出房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)；在需求方面，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的取得方式、實(shí)際占用權(quán)屬時(shí)間來(lái)合理有效保護(hù)正常消費(fèi)性需求和合理投資性需求，通過(guò)對(duì)特別商品房開(kāi)征有差別的高檔住宅、別墅消費(fèi)稅，規(guī)范房產(chǎn)交易的時(shí)間跨度和頻率，引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立正確的、合理的住房消費(fèi)觀，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于規(guī)范化、合理化。3.在保有環(huán)節(jié)適度增加稅種和稅負(fù)，實(shí)行差別規(guī)范化征稅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)是商品房形成的所有過(guò)程中稅負(fù)最不容易轉(zhuǎn)嫁的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)商品流通的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)上述分析結(jié)論顯示，這個(gè)環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)稅收政策最有效的環(huán)節(jié)。然而，在我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，保有環(huán)節(jié)相對(duì)其他環(huán)節(jié)而言稅賦較輕，這樣就使得房產(chǎn)投機(jī)者能以較低的成本積壓更多的商品房，造成商品房市場(chǎng)的供給短缺。供不應(yīng)求的結(jié)果必然是畸高的房?jī)r(jià)。因此，該環(huán)節(jié)在稅收設(shè)計(jì)應(yīng)把握寬稅基、差別化稅率的原則，將計(jì)稅依據(jù)調(diào)整為該房地產(chǎn)目前的評(píng)估公允價(jià)值，并且適度擴(kuò)大征稅范圍，從而提高投機(jī)性購(gòu)買的保有成本；還可以適度開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。目前重慶市、上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革爭(zhēng)議頗多，其中重要的一點(diǎn)就是征收范圍太窄。因此，房產(chǎn)稅應(yīng)擴(kuò)大征稅范圍，對(duì)存量、增量房合并征收，把目前主要對(duì)新購(gòu)房征收的試點(diǎn)方案改為向所有持有的房產(chǎn)征收，征稅對(duì)象逐漸覆蓋普通住宅。高檔住房是房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)對(duì)象，對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅的確能夠起到很好的調(diào)節(jié)作用，但忽略對(duì)普通住宅的稅收管理，一方面不利于體現(xiàn)稅收公平原則，另一方面則難以遏制投機(jī)行為的發(fā)生。普通住宅要納入征稅對(duì)象，但可以通過(guò)免稅規(guī)定對(duì)普通住宅進(jìn)行差別化管理，以低稅率為基礎(chǔ)實(shí)行差別化稅率。稅率高低直接影響到納稅人利益。單一稅率看似公平實(shí)則并不公平；差別化稅率符合誰(shuí)受益誰(shuí)納稅原則，也有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。因此，宜實(shí)行以低稅率為基礎(chǔ)的差別化稅率，將房產(chǎn)稅劃分為幾個(gè)檔次，賦予地方政府適當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)。這樣，一則可以實(shí)現(xiàn)地方組織財(cái)政收入的職能，二則可以起到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，三則能夠針對(duì)不同承受能力的人群進(jìn)行差別化征稅，從而起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

本文作者：何紅工作單位：沈陽(yáng)工程學(xué)院