導(dǎo)語：提升高校房地產(chǎn)管理效能思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]高校土地和房產(chǎn)是高校辦學(xué)的重要硬件。近些年，許多高校比較重視擴(kuò)大土地面積、建設(shè)新校區(qū)、建設(shè)新校舍，忽視土地和房屋使用，導(dǎo)致房地產(chǎn)使用率不高。文章針對公房使用率不高、土地利用率不高等問題，探索實(shí)施了統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、規(guī)范配置標(biāo)準(zhǔn)、推進(jìn)有償使用等措施，有效提升了學(xué)校房地產(chǎn)管理效率。

[關(guān)鍵詞]高校；房地產(chǎn)；使用效能；對策建議

近些年，隨著高校辦學(xué)規(guī)模的擴(kuò)大和國家對高校建設(shè)的投入，高校房地產(chǎn)規(guī)模快速增長。以首都醫(yī)科大學(xué)為例，2008年，公房總建筑面積約22萬平方米，2016年達(dá)到34萬平方米，增長了12萬平方米。但是，這種增長不是沒有限度的。十八大以后，為落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展，疏解北京非首都功能戰(zhàn)略，北京市政府于2015年了《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄》。目錄中明確規(guī)定“北京市不再擴(kuò)大高等教育辦學(xué)規(guī)模，高等學(xué)校不再新增占地面積”。這就意味著高校以外延擴(kuò)展為主的發(fā)展階段已經(jīng)過去，進(jìn)入了向管理要效益的內(nèi)涵發(fā)展階段。如何發(fā)揮現(xiàn)有土地、公房使用效率，是當(dāng)前高校房地產(chǎn)管理部門需要思考的問題。文章圍繞這個(gè)主題，對目前高校房地產(chǎn)管理存在的突出問題進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出解決問題的主要措施。

一、存在的突出問題

（一）土地利用率不高

受國家大環(huán)境影響，許多高校都經(jīng)歷過擴(kuò)招后土地不足，校舍不夠的囧境。面對這種情況，征地建設(shè)新校區(qū)是最佳解決途徑。但是，建設(shè)新校區(qū)周期比較長，遠(yuǎn)水難解近渴。許多高校不得不在本已擁擠的老校區(qū)見縫插針地搞建設(shè)。這種急迫的建設(shè)過程，往往缺乏整體規(guī)劃，不考慮功能分區(qū)、不考慮建筑間距。缺什么建什么，哪兒有空地在那兒建。其結(jié)果是，嚴(yán)重降低了大學(xué)校園土地的使用效率。

這種效率降低不是指土地被閑置的數(shù)量問題，而是特指與大學(xué)教書育人，培養(yǎng)人才這個(gè)特性相關(guān)的大學(xué)校園所占用土地被利用的質(zhì)量問題。校園土地沒有被高質(zhì)量使用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，道路多且亂。校園內(nèi)新舊建筑各成一體，單體建筑內(nèi)部，各建筑之間功能混雜。無形中增加了許多道路，導(dǎo)致校園內(nèi)交通路線雜亂，人流、車流交叉混合。其二，綠地不足。見縫插針、攤大餅式的建設(shè)和雜亂的路網(wǎng)必然擠占應(yīng)該保留的綠地，導(dǎo)致校園內(nèi)缺乏靈性的綠地和活潑的文化，使得校園沒有生機(jī)勃勃的氣象。其三，學(xué)生體育設(shè)施、室外活動場地缺乏。許多高校在漫長且時(shí)斷時(shí)續(xù)的擴(kuò)建過程中，重視教室、實(shí)驗(yàn)室等房屋建設(shè)，認(rèn)為這是辦學(xué)必要的硬件設(shè)施。忽視學(xué)生活動和運(yùn)動場地的建設(shè)。甚至有時(shí)候，犧牲這些場地，建設(shè)教室樓、實(shí)驗(yàn)樓等。這種建設(shè)理念和校園土地使用思路，必然導(dǎo)致學(xué)生體育設(shè)施、室外活動場地缺乏。而場地的不足，使得大學(xué)校園內(nèi)應(yīng)有的功能出現(xiàn)短缺。

（二）公房使用率不高

1.行政辦公用房超標(biāo)理論上講，隨著公房的不斷增加，其緊張的局面應(yīng)該得到改善。然而，事實(shí)并非如此。近些年，伴隨著公房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，卻出現(xiàn)了公房使用率低下，貧富不均，浪費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)象。比較突出有三：其一，行政辦公用房追求豪華氣派。行政管理人員辦公室超標(biāo)準(zhǔn)配置，表現(xiàn)為大量建設(shè)、改造會議室和接待室。學(xué)院甚至學(xué)系都布置大中小各類會議、接待室，使用率很低，絕大部分時(shí)間都閑置浪費(fèi)；其二，擔(dān)任管理工作的教授有多處辦公場所。如有的教授，有教授自己專用的辦公室。除此以外，如果是院領(lǐng)導(dǎo)，要配備院長辦公室；如果是系主任，還要配備系主任辦公室。這樣算下來，這位教授就有三處辦公場所。造成嚴(yán)重的公房浪費(fèi)。其三，職能部門領(lǐng)導(dǎo)辦公室使用面積超標(biāo)準(zhǔn)。

2.實(shí)驗(yàn)用房閑置浪費(fèi)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，高校閑置或半閑置公房占公房總量的20%左右，個(gè)別高校甚至到達(dá)30%。更為嚴(yán)重的是，大量科研和實(shí)驗(yàn)用房使用率不到50%。與其它用房相比，實(shí)驗(yàn)用房利用率不高是由其功能的特殊性決定的。主要表現(xiàn)為兩點(diǎn)：一是原有實(shí)驗(yàn)室閑置。隨著科技進(jìn)步和教學(xué)改革，教學(xué)、科研實(shí)驗(yàn)的內(nèi)容或?qū)嶒?yàn)條件發(fā)生了變化，原有的實(shí)驗(yàn)室給排水、通風(fēng)空調(diào)等系統(tǒng)和實(shí)驗(yàn)設(shè)備不能滿足要求，新的實(shí)驗(yàn)場所建成之后，原有實(shí)驗(yàn)室因通用性較差，便被閑置，造成浪費(fèi)。二是新建實(shí)驗(yàn)室不能投入使用。由于建設(shè)前期缺乏可行性研究、功能調(diào)研、設(shè)計(jì)條件論證，造成實(shí)驗(yàn)用房建成后功能不夠完善或配套設(shè)施不夠完備，無法投入使用，需要進(jìn)行二次改造。

二、主要舉措

（一）統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，提高土地使用率

近十年來雖然國家加大了對高校基建資金的投入和政策支持，使得高校辦學(xué)條件得到了很好的改善。但由于土地資源稀缺，更由于受北京城市規(guī)劃限制，北京市很多高校校園占地面積仍然不足，部分高校土地面積與“92建設(shè)指標(biāo)”的要求還相差很遠(yuǎn)。如我校，按照規(guī)劃在校生規(guī)模和“92建設(shè)指標(biāo)”測算，應(yīng)有土地面積960畝，目前5個(gè)校區(qū)校園總占地面積只有近400畝。在經(jīng)過近30年征地?cái)U(kuò)建校園土地面積仍然不足的情況下，只有提高土地使用效率，發(fā)揮每一寸土地的作用，才能使其成為提供師生學(xué)校生活的載體，成為與師生和諧共處的美麗校園。1.科學(xué)規(guī)劃我校1960年建校，校園位于涼水河北側(cè)，占地面積160畝，現(xiàn)在稱其為北校園，教園內(nèi)只建設(shè)有一棟樓，名為階平樓。80年代和90年代，學(xué)校在涼水河南征地60畝，現(xiàn)在稱其為南校園，并在北校園分別建成了第二教學(xué)樓和科研樓，三棟樓內(nèi)均包含教室、實(shí)驗(yàn)室、教師辦公室、會議室等，功能交叉、混雜。學(xué)校一直試圖調(diào)整功能分區(qū)使其功能單純、布局合理。苦于沒有空地，無法調(diào)整。

2008年，學(xué)校獲得上級部門支持，啟動南校園內(nèi)的基礎(chǔ)科研樓等項(xiàng)目建設(shè)。以此為契機(jī)，我校從科學(xué)規(guī)劃入手，從調(diào)整現(xiàn)有公房功能布局入手，啟動編制校園建設(shè)規(guī)劃。該套規(guī)劃文件作為綱領(lǐng)性文件分兩部分。第一部分為校園建設(shè)規(guī)劃，用于指導(dǎo)校園建設(shè)。第二部門為公房調(diào)整規(guī)劃，用于指導(dǎo)原有公房調(diào)整。2.分步實(shí)施按照校園建設(shè)規(guī)劃嗎，北校園北側(cè)為教學(xué)區(qū)，南側(cè)為學(xué)生生活區(qū)。北校園作為老校園，沒有更多的擴(kuò)建空間，只規(guī)劃建設(shè)一棟教學(xué)樓。南校園為科學(xué)研究區(qū)和學(xué)生體育活動區(qū)。南校園院是一片空地，以校園規(guī)劃為依據(jù)，逐步完成建設(shè)任務(wù)。橫跨涼水河規(guī)劃建設(shè)一座跨河橋連接南北校園。大的校園規(guī)劃確定后，學(xué)校工作重點(diǎn)放在調(diào)整北校園上。

目的是在規(guī)劃指導(dǎo)下，分部實(shí)施調(diào)整，提高土地使用效率。工作主要分四步：一是拆除校園內(nèi)圍墻和私搭亂建平房，打破后勤保障等部門圈地占地，各自為政，還地于學(xué)校廣大師生。二是梳理交通流向和路網(wǎng)，封閉改造部分道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。三是建設(shè)靈性的綠地和文化小品以及體育活動設(shè)施，創(chuàng)造美麗和諧校園。四是逐步調(diào)整現(xiàn)有公房使用功能，徹底改變不相干功能的混雜局面。我校按照整體規(guī)劃、分期建設(shè)、逐步調(diào)整的思路，歷經(jīng)5年時(shí)間，到2013年寒假，隨著新建教學(xué)綜合樓建成投入使用，北校園公房調(diào)整工作全部完成。呈現(xiàn)給師生的是一個(gè)功能分區(qū)明確、人車各行其道，自然環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境和諧的美麗校園。

（二）規(guī)范配置標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)有償使用，提高公房使用率

1.規(guī)范辦公用房配置標(biāo)準(zhǔn)

高校辦公用房的建設(shè)和配置，應(yīng)該把握兩個(gè)原則，即辦公用房總量達(dá)標(biāo)和辦公室不超標(biāo)的原則。按照“92建設(shè)指標(biāo)”，高校辦公用房主要指校、院、系行政辦公用房，主要包括各類人員辦公會、會議室、接待室、資料室?guī)旆康取Ｋ裕咝Ｔ诮ㄔO(shè)和配置辦公用房時(shí)，應(yīng)進(jìn)行總量控制，保證不能高于按照“92建設(shè)指標(biāo)”核算出來的總面積。對于行政人員的辦公室，尤其是黨政領(lǐng)導(dǎo)干部辦公室面積，更要嚴(yán)格規(guī)定配置標(biāo)準(zhǔn)。由于“92建設(shè)指標(biāo)”中的指標(biāo)是以學(xué)生規(guī)模為基數(shù)計(jì)算的，無法測算應(yīng)該配置的行政人員辦公室使用面積面積。針對這個(gè)問題，我校參照《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（發(fā)改投資〔2014〕2674號）和北京市印發(fā)的《北京市市級黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理暫行辦法》（京辦法[2016]7號），制定了行政人員辦公室使用面積。具體如下：（1）校級領(lǐng)導(dǎo)辦公室使用面積不應(yīng)超過以下控制標(biāo)準(zhǔn)，校級正職30平方米/人，校級副職24平方米/人。（2）學(xué)院各類人員辦公室使用面積不應(yīng)超過以下控制標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)院正職18平方米/人，學(xué)院副職12平方米/人。其他行政人員9平方米/人。（3）機(jī)關(guān)部處及直屬單位各類人員辦公室不應(yīng)超過以下控制標(biāo)準(zhǔn)，正職18平方米/人，副職12平方米/人，其他管理人員9平方米/人。

2.推進(jìn)有償使用實(shí)驗(yàn)用房機(jī)制

公房有償使用是一種激勵(lì)機(jī)制，其核心是定額配置，超定額部分收取資源占用費(fèi)。目前，許多高校正在嘗試公房有償使用改革。推行公房有償使用的根本目的不在于收取資源使用費(fèi)，而是要在全校范圍內(nèi)樹立自我約束的用房理念。客觀地說，有償使用機(jī)制推行起來阻力會很大，會觸動一些人的既得利益。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)必須下決心改革，公房管理職能部門必須下大力氣進(jìn)行數(shù)據(jù)測算，實(shí)施求是地制定出相關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)，有的放矢地逐步推進(jìn)。為保證穩(wěn)妥，可以先開展試點(diǎn)，看看效果，待條件具備后在全面推進(jìn)。

如我校2010年基礎(chǔ)科研樓交付使用，樓內(nèi)實(shí)驗(yàn)用房均為醫(yī)學(xué)科學(xué)研究實(shí)驗(yàn)室，而非普通的教學(xué)實(shí)驗(yàn)室。學(xué)校決定以這個(gè)樓為試點(diǎn)，推進(jìn)實(shí)驗(yàn)用房有償使用工作。學(xué)校首先成立大樓成立管理委員會，負(fù)責(zé)推進(jìn)有償使用的具體工作。學(xué)校規(guī)定，凡是有科研經(jīng)費(fèi)和項(xiàng)目的，根據(jù)科研項(xiàng)目情況，管理委員會核定可以占用實(shí)驗(yàn)室面積標(biāo)準(zhǔn)。簽訂使用合同收費(fèi)原則是：凡在基礎(chǔ)科研大樓使用實(shí)驗(yàn)室（含辦公室）資源進(jìn)行科研實(shí)驗(yàn)工作的，均需繳納實(shí)驗(yàn)室資源使用費(fèi)。收費(fèi)范圍：學(xué)校科研項(xiàng)目年度管理經(jīng)費(fèi)總額的20%；PI（principalinvestigator）課題組實(shí)驗(yàn)室資源使用費(fèi)。實(shí)驗(yàn)室資源使用繳費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：0.5元/m2/天。外單位利用我校基礎(chǔ)科研大樓進(jìn)行科研實(shí)驗(yàn)，其實(shí)驗(yàn)室資源使用繳費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：實(shí)驗(yàn)室1元/m2/天，空調(diào)費(fèi)0.5元/m2/天（空調(diào)開放期）。如果科研項(xiàng)目已完成，項(xiàng)目組沒有及時(shí)申請到新項(xiàng)目，要無條件退出實(shí)驗(yàn)室。即有科研項(xiàng)目，學(xué)校提供實(shí)驗(yàn)用房。沒項(xiàng)目，絕不可以占用實(shí)驗(yàn)室。

綜上所述，高校土地和房屋是高校教書育人、培養(yǎng)人才的重要硬件設(shè)施。高校房地產(chǎn)管理部門要切實(shí)做好房地產(chǎn)管理工作，提高管理效能，使房地產(chǎn)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

作者:馬小龍 單位:首都醫(yī)科大學(xué)后勤與基建管理處