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1、“建筑地產不等于放大了的居住小區”

地產開發商常常重蹈同樣的錯誤：不論住區規模有多大，以及樓盤所處方位，愿意畫地為牢，猶如固若金湯。即便劃定的規劃路，也要千方百計地疏通各方，把已經法定了的城市道路劃歸既有，不歸己死不甘心，一派為“民”請愿的姿態。殊不知，此種做法打亂了城市的格局，造成城市交通堵塞和城市居民的不便，城市商業價值得不到發揮。

什么叫做建筑？目前并無定論。按照國家現行規范，城市居住區的規模3—5萬人口或者用地達到50—100公頃的可定為居住區。一個居住區一般可3-5個居住小區。這樣居住區除了必要的小區配套以外，就應該配置更高一級的公共配套設施，從廣泛的規劃含義來說，已經具備了城市或小城市的功能，這也是我們常說的建筑的規模了。居住區人口超過5萬人甚至6萬人、用地面積超過100公頃的建筑，當然是城市性質的了。一切都需要按照科學規律來行事，否則必將遭受歷史懲罰。請看：

有報道說，時噪一世的占地10平方公里華南板塊的七個住宅區，單就每一住宅小區水平而言，華南板塊甚至超過了國際先進國家和地區的水平，諸如星河灣、南奧花園等為代表的開發項目，在提供正面經驗的同時，作為新城發展的居住區級總體規劃把握和各小區的規劃觀念上存在著明顯的硬傷。開發商只注重內部環境的培育，封閉式的物業管理，破壞了城市生活的多樣性，對城市景觀、環境和城市空間結構造成很大影響。居住區域內是一個個獨立的老死不相往來的樓盤，不能形成區域商業、學校、醫院等服務中心。使用功能上遭遇了極大的障礙，城市功能受到了嚴重的挑戰。建筑開發，必須重視屬于城市規劃的住區整體設計，而非僅僅是居住地點的選擇。必須具備小區以外的城市功能配套，生活、工作、購物、娛樂、休閑集中起來考慮，具備新的生活行為方式，才能充滿生命般的活力。

北京北部地區的著名的特大級建筑回龍觀、天通苑居住區，人口均達十多萬規模，建筑面積數百萬平方米。因為未考慮好就業、商業和交通，使得居住區一早一晚、朝夕朝落交通嚴重堵塞，形成著名的“睡城”

廣州番禺祁福新邨，連續十年在一個地方開發出了占地4000多畝的住宅區，已入住人數達7萬人。祁福新邨是大型住宅小區設施配套的代表。十年來在市政配套方面，總投資已達31．6億元。除了一般設施外，還興建了日處理生活污水約1萬噸的污水處理廠和擁有500張病床醫院、大學一座，能為業主子女提供幼兒園至大學的一條龍教育服務。光小區保安人員就超過1000名，警犬40多頭。小區土地尚可開發十年。要持續發展，就必須在配套上下功夫。在沒有任何稅收的情況下，不能不說是一個不小的負擔。房地產商不光開發，而且承擔“吃、喝、拉、撒”的父母官的責任。董事長因此被人們戲稱為“×鎮長”、“×市長”。

2、建筑開發的規劃屬性與城市化的地位

1、“建筑開發”曾被詼諧的稱為“造城運動”，建筑與城市區域新城鎮發展的關系密不可分，用城市設計的眼光來看待建筑的開發，確有很大的價值。新城鎮規劃與建設為建筑開發帶來了更多機會，建筑開發也成為新城鎮建設的重要手段與途徑，兩者共同促進了城市化進程的發展。然而，新城鎮的成長有其自身的規律，與城市經濟發展階段，與城市人口變化、文化傳承、資源利用等等息息相關。由于對城市發展規律缺乏有效探討，或者是由于目的性與出發點的差異，致使不少新城鎮規劃建設的建筑開發中仍然存在著不少問題，其中最主要的一點是：將小區類規模住區開發模式用于建筑地產運做，將房地產項目的開發模式用于新城建設，而沒有顧及由于建設規模變化而導致的配套、就業、交通、區域活力、區域生命力，以至于城市區域競爭力形成等等方面所產生的質的變化

新城建設中，缺少新城鎮發展的大思路，簡單地采用建筑地產房地產開發模式，雖然前期容易起動，但物業配比、城市功能難以保證，導致新城鎮建設機能殘缺，最終城市發展目的難于實現，建筑遭遇失敗。因此，在新城建設中，需要跳出房地產項目的框架限制，站在更高的角度上研究城市問題；而在建筑開發中，也不能僅僅站在房地產項目開發的角度，而是需要用城市發展的眼光，從城市建設、城市設計的角度審視大型規模住區或建筑地產的開發。

2．建筑“造城”的更高原則

除了與項目開發一樣，需要關注經濟效益、關注現實的發展階段外，“造城”還有許多需要遵循的高出項目的“造城”的開發要求與原則。

?可持續發展原則

所謂可持續發展是指“即滿足當代人的需要，又不損害子孫后代滿足其需求能力的發展”，以城市、經濟、環境等綜合協調人居環境發展為目的，以最小的損耗實現最大效益，其核心概念是關注未來與資源保護，創造循環經濟節約性社會。

可持續發展的理念自1992年《環境與發展宣言》、《21世紀議程》后，已經成為廣受認可的城市發展重要原則。新城建設、建筑開發應當與自然資源的保護利用、交通規劃、住區規劃、經濟發展、城市競爭力改善等多方面協調考慮。比如在規劃設計中，注重公共交通、城市功能綜合發展等問題；在鄰里地區設計方面，注重土地的多種使用模式、安全鄰里和睦的街道、非機動車步道等；在地區設計方面，注重建筑與公園街道等協調、增加綠地與綠色走廊；在建筑設計方面，注重減少對環境影響、節能、與氣候協調、自我遮蔽的布局等。“建筑開發”的新城鎮建設，更應當關注長久，關注未來。

?“建筑”開發規劃先行原則

“建筑”地產規劃先行對具有新城意義的城市居住功能的保障有著重要的意義。建筑開發不應簡單地全盤否定。在快速城市化發展今天，大城市中開發占地幾百公頃甚至超千公頃的若干個建筑開發是必要的。大城市發展形態決定都市健康、安全、衛生因素的定位，國際城市主義的經驗多數以發展都市圈的模式為典范。都市圈是由一個或多個核心城市與若干個相關的周邊城市組成的，在空間上密切聯系，在功能上有機分工相互依存，并且具有一體化傾向的城市復合體。建筑開發承擔了這樣的角色，可以起到重要的作用。它可以是郊區化的、生態的、經濟的、功能健全的新城鎮模式。它不是放大了的居住小區。因此，

決不能采用先開發、后規劃的模式，也不應把喏大規模的居住區辦成一個“小區”，交由一家開發商包攬一切，一個物業管理公司管理一切。而應把“建筑”規劃成幾個住宅小區，每個小區用地規模在幾公頃至一、二十公頃，以掛牌招標、拍賣方式出讓給幾家開發商分別開發，以免雷同和造成日后行政管理等方面的困難。

“建筑開發”有它突出好的一面，即規劃設計易于體現個性特色，建筑布局比較靈活，生態環境易于上規模、上水平，集聚效應強，有利于管理和降低成本，容易達到最佳人居環境建設目標。

??創建城市“建筑”開發規模住區特色

建筑形式的抄襲、模仿，歷史文脈延續的中斷，“現代化”的借口使得城市逐漸喪失特色；還有一些不顧氣候、文化、生活差異直接“移植”的歐美風情小鎮，在中國大地上頻頻出現。雷同的規劃、雷同的建筑、雷同的城市發展模式，已經成為國內不少城市發展的重要問題；即使多數打著民族旗號的“穿衣戴帽”工程，也并沒有真正使城市尋回民族特色。而突出的城市文化特色，在形成城市競爭力，提高城市知名度，創造良好投資環境與條件方面，具有不可替代的作用。

城市特色是歷史的沉淀，是文化的積累，美國的著名城市學家凱文?林奇在《城市意象》中，提出了道路、邊界、區域、節點、標志物五類形成城市意象的元素，城市特色的形成需要從空間結構、道路、建筑形式等細節方面體現。因此，創建城市特色是建筑開發“新城鎮”的重要內容，也是建筑開發“新城鎮”的重要原則。

如何做好都市圈域的建筑開發新城鎮的開發工作？如何處理好郊區建筑開發與中心城市發展的關系？新城主義理論為我們提供了嶄新的城鎮建設理念和較好的借鑒。“新城主義”的建筑開發城鎮建設基本理念分為三個層面：區域層面、城鎮層面和住區層面。

區域層面：明確設定區域性綠色通廊，作為區域性不同地方之間的聯系紐帶或分割界限，形成區域基本構架。以區域性公共交通站或大的交匯點為中心核空間開發，形成節點狀布局，整體有序的網絡結構。區域中的人口和功能不僅應該具有多樣性，而且要建立有機聯系而不是相互隔離。

城鎮層面：建筑開發中城鎮建設作為一個有機的整體，通過有機聯系的街道網絡共同構筑生活空間。反對過分注重功能分區的做法，強調城市特色和活力來自于豐富資源的混合使用。城市應具有包括公共交通、私人交通、步行交通、自行車交通等多種交通運轉系統，使具有不同的使用功能的土地組織在一起，以促進建筑開發城鎮住區生活多元化的形成和城鎮社區生命力的增長。

住區層面：鄰里、分區和綠色分隔是“新城主義”住區的基本組織元素。新城主義所構筑的未來社區的理想模式是緊湊的、功能混合的、適宜步行的住區；位置和特征適宜的住區；能將自然環境和人造社區結合成為一個可持續的、有機整體的、功能化和藝術化的走廊。

新城主義關于城鎮住區和鄰里的組織開發模式有兩種最具有代表：一種是“傳統的鄰里開發”另一種是“以公共交通為導向的開發”

前者傳統的鄰里開發模式：是以住區為社區開發的基本單元，住區之間以綠化帶分隔。每個住區的規模約10～20公頃，半徑不超過400米。可保證大部分家庭到鄰里公園距離都在3分鐘步行范圍之內，到中心廣場和公共空間只有5分鐘的步行路程，會所、幼兒園、公交站點都布置在中心。每個住區包括不同的住宅類型，適合不同類型的住戶和收入群體。以網格狀的街坊道路系統組織住區，可以為人們出行提供多種路徑便捷的選擇性，減輕交通擁擠。

后者以公共交通為導向的開發的開發模式：將區域城市發展引導到沿軌道交通和公共汽車網絡布置的不連續的結點上，充分利用交通與土地利用之間的基本關系，把更多活動的起始點和終止點放在一個能夠通過步行到達公交站點的范圍之內，使更多的人能夠利用公交系統。每個區域城市都是緊湊的，組織嚴密的社區，是一個由商店、辦公、住宅組成，圍繞公交站點布置并且在步行范圍之內的地域。以公共交通為導向開發模式認為放射型街道對行人是高效的，強化了公共空間的中心地位，表現出不同于過去郊區化新城發展模式的空間特征。

四、建筑開發與“新城主義”的啟示

國際城市開發的歷史經驗教訓能為我們開拓思路，成為財富。這里我們借鑒南京大學城市與資源學系一位博士研究生文章的描述，來看看給我們的啟示：

上世紀90年代初，美國逐漸興起了一個新的城市設計運動——新傳統主義規劃，即后來演變為更廣為人知的新城主義。主張借鑒二戰前美國小城鎮和城鎮規劃的優秀傳統，塑造具有城鎮生活氛圍的、緊湊的社區，取代郊區蔓延的發展模式。

二戰以后，美國掀起了一股郊區化的浪潮，城市發展也以低密度郊區化蔓延為主要外在特征。在短短的幾十年間，城市化空間的擴展就超過了歷史以來的總和。然而，這種郊區化的發展模式并未創造出一種美好、合適的社區，其發展的不經濟性、生態與環境的不可持續性以及對城市結構的瓦解作用、對社會生活的侵蝕效應日益凸顯。過長的通勤距離耗費了人們大量的時間和精力，已嚴重影響人們預期要達到的生活質量；對小汽車的嚴重依賴使許多不能開車的人（如老人和小孩）行動不便，鄰里關系冷漠，等等。可以說二戰后的西方郊區區劃和規劃產生的并不是城鎮和社區，而是將土地切割成一塊塊私人擁有的小塊土地，再以道路相聯系。這樣的規劃和建設通常依賴房地產開發或交通工程的標準，而不是源于人性化的考慮和對當地特色的繼承和發揚。缺乏可識別特征以及明確界定的空間，使人們不能形成可認同的場所和家園感，難以獲得起初向往的郊區生活的安定感和歸屬感。這一系列的問題，促使人們開始反思城鎮規劃理論和建設模式，希望尋求一種較為有效的解決途徑。

新城主義的理論與實踐順應了當今社會注重文化傳統和追求可持續發展的時代潮流，得到了各界和社會輿論的廣泛關注，在商業上也頗為成功，立即成為近年來城市設計和規劃領域的主流流派。

五、追逐人居環境“建筑”新城建設開發主流

加強城市人居環境規劃建設及可持續發展具有十分重要的意義。所謂可持續發展人居環境，在聯合國兩次人類居住大會和中國21世紀議程中進行了較多的論述，主要包括1)居民所需適當住房的保證；2)居民健康和安全的保障；3)人與城市環境、住區環境的和諧發展；4)城市住區的生態環境建設與管理；5)住區基礎設施和住區資源的可持續開發與利用五個部分。

城市居住區的可持續發展,是指城市居住區作為城市居民生活場所的主導功能,完善居住區以自然環境為基礎的系統生態功能,加強居住區的協調管理能力,不斷提高生活質量,創造出能使居民身心健康發展的、適應社會需求的人居場所。即通常說的城市居住區的配套化、社區化、休閑化和網絡化原則。

1、配套化原則

居住區的配套化包含兩方面的內容。一方面,建立生活基礎設施配套。提高加強居住區供電、供水、供氣、交通、郵電通訊、學校教育、文化娛樂和防災能力等項內容的建設,滿足居民日益增長的需求。另一方面,加強居住區的組織管理和服務機構配套。建立起一整套有效的組織模式,既要做好居住區內各種關系的協調工作,又要為居民提供方便的服務。

2、社區化原則

所謂社區化原則,其內容包括:①和睦的鄰里關系。人際關系交往密切,表現出濃厚的生活氣息。②認同感和歸屬感,即人與人的認同感,人對環境的認同感和人對居住地域的歸屬感等。③方便感和安全感。各類生活服務設施和輔助設施齊全,并且形成一個可供共同監視的“可防衛空間”。④良好的組織管理系統。在居住區內建立各種組織、管理和服務機構,以此維持居住區的社會穩定,豐富居住區的精神文化生活。

3、休閑化原則

居住區因其與居民生活最貼近而成為除城市公共綠地、公園、游樂園和各種文化設施之外的居民休閑娛樂的重要場所。居住區的休閑化重點強調開敞空間的設計與建設。這一開敞空間包含兩層含義;一是指比較開闊的、較少封閉和空間限定要素較少的地域空間,二是指向大眾開放的、為多數居民服務的空間。作為居民生活的社會性和私密性在時間與空間上相協調的一種重要場所。

開敞空間是優化居住區人居環境質量的一項有效手段。在開敞空間的設計與建設中,要使之與居住區的建筑物有機結合,通過“形體環境”與“人文環境”的統一,既不脫離人們的行為模式,又因為滿足人們的文化需求而充滿活力。

4、網絡化原則

居住區的網絡化突出居住區的生活網絡。包括社區、鄰里、家庭及個人三個層次,并與居住區外的城市中心相銜接。網絡的每一個層次主體應根據居住區的地域特點、歷史演化特征和居民結構,設計并建設出自身的特色。同一個層次中的不同個體之間在內容上也有明顯的分工和交錯,以體現更大范圍的同質人口的深層次生活,增加居住區內居民交往的機遇,豐富居住區生活的內涵。

近年來，中國城市化進入了加速階段，取得了極大的成就，同時在城市發展過程中也出現了種種錯綜復雜的問題。作為城市規劃建設者、廣大房地產開發商，我們迫切地感到在城市化快速發展的急遽變化中學術儲備還不夠，現有的建筑和城市規劃科學對實踐中的許多問題缺乏確切、完整的對策。因而迫切需要發展新的指導理論和相應的評價標準，對一系列聚居、社會和環境問題作進一步的綜合論證和整體思考，以適應快速城市化發展的需要。我想，建筑地產開發方向的正確把握就屬于這一類的問題。