導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度調(diào)查論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、引言

根據(jù)市場(chǎng)企業(yè)的數(shù)量、企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、企業(yè)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的影響力以及企業(yè)進(jìn)出市場(chǎng)的難易程度，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)將市場(chǎng)分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷和完全壟斷四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并已證明，后三種結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量都依次低于且價(jià)格都依次高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，只要市場(chǎng)不完全，就必然產(chǎn)生效率的損失和社會(huì)整體福利的下降。

就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、開(kāi)發(fā)規(guī)模大的特點(diǎn)，同時(shí)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)行嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入制度，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的進(jìn)入壁壘；而房地產(chǎn)建設(shè)投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)又決定了企業(yè)在退出房地產(chǎn)業(yè)時(shí)也存在一定的障礙。房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目與具有完全競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的企業(yè)數(shù)目相比，相對(duì)而言要少得多。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是產(chǎn)品的異質(zhì)性(如存在級(jí)差地租、住宅、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)品質(zhì)量上的差異)，但我們應(yīng)該看到，在同一類型的產(chǎn)品上，各企業(yè)提供的產(chǎn)品差別實(shí)際上并不是很大的。故此，我們可以判定房地產(chǎn)市場(chǎng)至少不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

根據(jù)沈悅、劉洪玉(2004)的研究，1998年以來(lái)(尤其是2001年—2003年間)，我國(guó)各城市住宅價(jià)格的高速增長(zhǎng)已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和住宅價(jià)格的歷史信息來(lái)解釋，用完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)模型已經(jīng)無(wú)法很好解釋我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。在這樣的不完全市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，作為市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)數(shù)量必然無(wú)法滿足廣大居民的實(shí)際需求，而房地產(chǎn)價(jià)格也必然高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下消費(fèi)者所能夠承受的水平，商品的市場(chǎng)價(jià)格必然高于其在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下由各廠商的邊際成本所決定的價(jià)格。況偉大(2003，2004)根據(jù)Hotelling(1929)空間競(jìng)爭(zhēng)模型，構(gòu)建了一個(gè)一般性的空間競(jìng)爭(zhēng)模型，得出了的空間壟斷是北京市房?jī)r(jià)剛性的根本原因。可見(jiàn)，無(wú)論是實(shí)證檢驗(yàn)，還是理論模型，均已證明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

那么，如何來(lái)衡量市場(chǎng)的壟斷程度呢？在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場(chǎng)壟斷程度和市場(chǎng)勢(shì)力通常要用到行業(yè)集中程度指標(biāo)，即考察幾家最大的廠商的產(chǎn)量或銷售額在全行業(yè)市場(chǎng)中的影響力量，具體的方法有赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)(HHI)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量(如基于洛倫茨曲線的方法或等集中度曲線方法)等等。但是，這些方法在測(cè)算市場(chǎng)壟斷程度時(shí)，均要求掌握市場(chǎng)相關(guān)行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進(jìn)行大量的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，而我國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還無(wú)法滿足這方面的要求。同時(shí)，從完全壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出發(fā)，勒納指數(shù)(LeanerIndex)則是衡量市場(chǎng)勢(shì)力的一個(gè)很好的指標(biāo)。目前，國(guó)內(nèi)也有學(xué)者利用這個(gè)指標(biāo)來(lái)研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問(wèn)題，如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所最近的一項(xiàng)研究表明，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了邊際成本(汪浩、王小龍，2004)。況偉大(2004)分別測(cè)算了1996年—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)，表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個(gè)城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個(gè)城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。

根據(jù)勒納指數(shù)的公式，其中為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，為市場(chǎng)價(jià)格，而則表示商品的邊際成本。但是，社科院財(cái)貿(mào)所和況偉大的研究都是利用公式的后一個(gè)形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本(AC)近似替代邊際成本(MC)進(jìn)行計(jì)算而得到的結(jié)果。如果產(chǎn)品市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)的，那么也就意味著在均衡條件下企業(yè)的邊際成本與平均成本相等，進(jìn)行這樣的計(jì)算是沒(méi)有問(wèn)題的。但是我們都知道，如果產(chǎn)品市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)的，那么在壟斷廠商利潤(rùn)最大化的均衡條件下，企業(yè)的邊際成本必然不等于平均成本，這樣用行業(yè)的平均成本替代邊際成本計(jì)算出的勒納指數(shù)就會(huì)存在一定的誤差。從上述勒納指數(shù)公式可以看到，我們還可以通過(guò)測(cè)算商品的需求價(jià)格彈性來(lái)間接地得到勒納指數(shù)，因此本項(xiàng)研究將采用這個(gè)方法來(lái)測(cè)算勒納指數(shù)，并以此研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度問(wèn)題。

本文的安排如下。第二部分將介紹勒納指數(shù)公式及其含義；第三部分將對(duì)測(cè)算勒納指數(shù)所需要的樣本數(shù)據(jù)、變量及模型設(shè)定進(jìn)行說(shuō)明；第四部分，我們將分別針對(duì)1999年—2003年我國(guó)和各省(市、區(qū))面板數(shù)據(jù)、各年截面數(shù)據(jù)和1987年—2003年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)等樣本，分別對(duì)勒納指數(shù)進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)各省(市、區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度進(jìn)行比較；最后一部分是本文的總結(jié)及政策含義。

二、勒納指數(shù)及其含義

如前所述，勒納指數(shù)(LeanerIndex)是衡量市場(chǎng)壟斷勢(shì)力重要的指標(biāo)，具體形式可由如下公式表示：，其中為市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，為市場(chǎng)價(jià)格，而則表示商品的邊際成本。勒納指數(shù)的推導(dǎo)過(guò)程如下。

假定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是完全壟斷的，這樣從壟斷廠商的利潤(rùn)極大化目標(biāo)出發(fā)，就可以得到其利潤(rùn)函數(shù)為由一階必要條件，得到為邊際收益，即MR。

又因?yàn)椋裕?/p>

是需求的價(jià)格彈性，。

又由于MR=MC，而MC≥0，可知。否則，若，則，與常理不符。而如果MC>0，則需求價(jià)格彈性大于1。可見(jiàn)壟斷廠商從來(lái)不會(huì)選擇在需求的價(jià)格彈性小于1的區(qū)域內(nèi)從事生產(chǎn)，而往往是在需求富于彈性的區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的。

從這個(gè)公式我們可以知道，勒納指數(shù)刻畫的是壟斷利潤(rùn)的邊際量，故又稱為價(jià)格標(biāo)高程度(markup)，是指壟斷價(jià)格超出邊際成本的部分對(duì)于壟斷價(jià)格之比率。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷廠商是按照邊際收益等于邊際成本(MR=MC)來(lái)決定產(chǎn)量q*，而當(dāng)供給量為q*時(shí)，消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)格(保留價(jià)格)為pm，從可知，壟斷者的供給與價(jià)格之間不會(huì)存在著對(duì)應(yīng)的關(guān)系，因?yàn)閮r(jià)格越高，壟斷者獲得的利潤(rùn)也會(huì)越大，這樣壟斷者的供應(yīng)有可能減少。

勒納指數(shù)還表明，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場(chǎng)產(chǎn)品之間越具有競(jìng)爭(zhēng)性，價(jià)格標(biāo)高的程度越低，壟斷的邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價(jià)格標(biāo)高程度就越高，壟斷程度就越高。這是因?yàn)椋谕耆?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下，廠商產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)該等于其邊際成本，也就是說(shuō)，勒納指數(shù)越趨近于零，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越完全，而從公式可以看出，這樣商品的需求價(jià)格彈性的絕對(duì)值越趨近于正無(wú)窮，即是富有完全彈性的商品；反之，壟斷程度越高，商品價(jià)格與其邊際成本的差額越大(壟斷者的壟斷利潤(rùn)因而越大)，而從公式可以看出，這樣商品的需求價(jià)格彈性的絕對(duì)值將很小。當(dāng)然，有關(guān)勒納指數(shù)的討論有一個(gè)必要條件，即它要求商品的彈性都大于1.

根據(jù)勒納指數(shù)公式，我們只要測(cè)算出商品的需求價(jià)格彈性，也就相當(dāng)于得到了勒納指數(shù)。故此，我們有必要專門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并由此得到勒納指數(shù)，并以此判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。

三、數(shù)據(jù)、變量及模型設(shè)定

1、數(shù)據(jù)及其來(lái)源

本文有關(guān)商品房屋銷售和房?jī)r(jià)等方面數(shù)據(jù)全部來(lái)自中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的各期《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中“固定資產(chǎn)投資”項(xiàng)下的專項(xiàng)數(shù)據(jù)。由于我國(guó)專門針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)時(shí)間不長(zhǎng)，相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)只是近年來(lái)才逐步健全起來(lái)，這給我們的實(shí)證分析帶來(lái)了一定的困難。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局詳細(xì)公開(kāi)披露房地產(chǎn)投資等指標(biāo)也只是從1999年開(kāi)始，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和樣本數(shù)據(jù)數(shù)量和質(zhì)量相對(duì)來(lái)講并不令人滿意，樣本數(shù)量和數(shù)據(jù)來(lái)源的約束極大地限制了我們的檢驗(yàn)工作。為了盡可能避免樣本數(shù)量的制約，我們首先以全國(guó)和各省、市、自治區(qū)共32個(gè)基本觀察樣本，建立1999年至2003年共5年的面板(panel)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，這樣，我們一共獲得了160個(gè)樣本觀測(cè)值。

另外，我們還搜集到了1987年至2003年我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)。由于我國(guó)真正全面推進(jìn)房地產(chǎn)商品市場(chǎng)化改革是從1998年開(kāi)始的，這樣促使我們有興趣考察市場(chǎng)化改革前與改革后房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度的變化，也即進(jìn)行分段研究。利用各省(市、區(qū))的數(shù)據(jù)，還可以對(duì)各省(市、區(qū))的房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行比較。

2、變量

為了測(cè)算勒納指數(shù)，我們需要對(duì)房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，這樣我們實(shí)際上需要兩個(gè)變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價(jià)格變量。在統(tǒng)計(jì)年鑒中，有兩個(gè)指標(biāo)可以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況：“商品房屋銷售面積”和“商品房屋銷售額”。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，需求是指消費(fèi)者有支付能力的且已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的需求，故此以“商品房屋銷售額”作為代表房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際需求的變量更為合適。我們以“平均商品房屋銷售價(jià)格”指標(biāo)來(lái)反映房?jī)r(jià)。在計(jì)量報(bào)告中，用D作為房地產(chǎn)需求變量的標(biāo)識(shí)，以P作為房地產(chǎn)價(jià)格變量的標(biāo)識(shí)。

3、基本模型設(shè)定

我們采取對(duì)數(shù)模型的形式

(1)由于對(duì)上式兩邊取微分，可得：

這樣我們就得到了彈性的表達(dá)式，也即我們想要得到的價(jià)格彈性指標(biāo)。在具體進(jìn)行回歸計(jì)算時(shí)，我們將對(duì)變量取自然對(duì)數(shù)，并采用過(guò)原點(diǎn)回歸的方法。

在對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸時(shí)，由于我們的面板數(shù)據(jù)樣本的時(shí)間序列僅有5年，時(shí)間相對(duì)較短，為了保證估計(jì)自由度，我們不采用運(yùn)用面板模型的變截距和變系數(shù)模型。也就是說(shuō)，對(duì)于一般的面板數(shù)據(jù)模型：

(2)其中：,為變量向量，，為參數(shù)向量，K為變量個(gè)數(shù)，i為截面數(shù)，T是時(shí)期數(shù)，隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)相互獨(dú)立，且均值為零，同方差。

假定時(shí)間序列參數(shù)齊性，即參數(shù)滿足時(shí)間一致性，也就是參數(shù)值不隨時(shí)間的不同而變化，則模型(2)可改寫為：

(3)其中與的取值只受到截面單元的影響。這樣，在參數(shù)不隨時(shí)間變化的情況下，我們對(duì)截距和斜率參數(shù)進(jìn)行如下假設(shè)：

回歸參數(shù)系數(shù)和截距都相同，即有：

這樣，得到我們所要采用的模型基本設(shè)定形式為：

(4)由于我國(guó)各省(市、區(qū))的截面樣本差異較大，在具體回歸時(shí)，我們直接運(yùn)用廣義最小二乘法來(lái)校正異方差問(wèn)題。

四、勒納指數(shù)測(cè)算結(jié)果

我們分別對(duì)1999年—2003年我國(guó)及各省(市、區(qū))的面板數(shù)據(jù)、1987年—2003年我國(guó)數(shù)據(jù)、以及1999年—2003年我國(guó)各省(市、區(qū))的需求價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并計(jì)算出相應(yīng)的勒納指數(shù)。

1、面板數(shù)據(jù)結(jié)果

我們采取廣義最小二乘法，運(yùn)用Eviews4.0軟件對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行過(guò)原點(diǎn)回歸。具體結(jié)果如下：

計(jì)量結(jié)果非常理想，模型在1%條件下顯著，擬合優(yōu)度高達(dá)0.99。可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性值為1.85，符合勒納指數(shù)的要求(需求彈性大于1)。根據(jù)勒納指數(shù)公式，可得房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)為0.54，顯然這個(gè)結(jié)果要我們前面提到的社科院財(cái)貿(mào)所的結(jié)果更大，這可能是由于計(jì)算樣本不同和計(jì)算方法的差異造成的。但無(wú)論何種結(jié)果都可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度是相當(dāng)高的。

2、各年截面數(shù)據(jù)結(jié)果

上述面板數(shù)據(jù)得到的結(jié)果，實(shí)際上是時(shí)間序列數(shù)據(jù)與截面數(shù)據(jù)混合而得到的。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，尤其是加入WTO以來(lái)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也應(yīng)該逐漸加劇，市場(chǎng)壟斷的程度也隨之逐年降低。這樣我們得到了如下假說(shuō)：

假說(shuō)1：房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度是逐年降低的，或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性是逐年上升的，而相應(yīng)的勒納指數(shù)則逐年降低。

為此，我們利用上述面板數(shù)據(jù)的樣本，針對(duì)每一年的截面數(shù)據(jù)(即32個(gè)觀測(cè)值)進(jìn)行測(cè)算，

各截面數(shù)據(jù)的計(jì)量結(jié)果都很理想，均在1%以下顯著，且擬合優(yōu)度均在0.99以上。通過(guò)最近5年截面樣本的房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性及勒納指數(shù)可以看出，5年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度是逐年降低的，這說(shuō)明隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也逐年加深，這印證了我們的假說(shuō)1。當(dāng)然，我們也注意到，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加深和壟斷力量的消退過(guò)程還是相當(dāng)緩慢的。

3、1998年房改前后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)勒納指數(shù)測(cè)算

我們獲得了1987年—2003年我國(guó)商品房屋平均銷售價(jià)格和銷售額的樣本，具體指標(biāo)情況如下表。

表1987年——2003年我國(guó)商品房屋銷售價(jià)格及銷售額

年份19871988198919901991199219931994

房地產(chǎn)銷售價(jià)格(元)408503573703802105012801409

商品房銷售額(萬(wàn)元)110096714721641637542201826323785974265938863714110184950

年份199519961997199819992000200120022003

房地產(chǎn)銷售價(jià)格(元)171018061997206320532112217022502359

商品房銷售額(萬(wàn)元)125772691427129217994763251330272987873439354423486275176032341376708995

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》各期，中經(jīng)網(wǎng)。

樣本時(shí)期跨度較大，而這期間正是我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡、居民住房也由計(jì)劃分配向貨幣化市場(chǎng)調(diào)的過(guò)渡時(shí)期。1998年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的市場(chǎng)化改革，在相應(yīng)的金融、收入等領(lǐng)域進(jìn)行了相應(yīng)的改革。與此同時(shí)，我國(guó)逐步放開(kāi)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管制，各類投資主體開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范、快速地發(fā)展的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們將樣本分為兩個(gè)階段進(jìn)行實(shí)證分析，分別劃分為：1987年—1997年，我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立時(shí)期、1998年—2003年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革深入時(shí)期。從這兩個(gè)時(shí)期的劃分可以看出，它們是一個(gè)市場(chǎng)化逐漸深入的過(guò)程，那么也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加大的過(guò)程。由此，我們可以得到與假說(shuō)1類似的假說(shuō)：

假說(shuō)2：1998年我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)全面市場(chǎng)化改革后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度有所下降。

同樣，運(yùn)用Eviews4.0軟件，得到如下計(jì)量結(jié)果：

樣本期間：1987—2003樣本期間：1987—1997樣本期間：1998—2003

LND=2.25004*LNPLND=2.22316*LNPLND=2.289875*LNP

(0.01215)標(biāo)準(zhǔn)差(0.01132)標(biāo)準(zhǔn)差(0.01619)標(biāo)準(zhǔn)差

(185.096)T統(tǒng)計(jì)量(196.367)T統(tǒng)計(jì)量(141.4187)T統(tǒng)計(jì)量

(0.0000)P值(0.0000)P值(0.000000)P值

R2=0.9341R2=0.9372R2=0.48048

檢驗(yàn)的結(jié)果還是比較令人滿意的。從結(jié)果中可以看到，樣本整體的回歸結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性為2.25，相應(yīng)的勒納指數(shù)為0.444，這與前面社科院財(cái)貿(mào)所的結(jié)果已經(jīng)非常接近。分各個(gè)歷史時(shí)期考慮，在1987年到1997年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)渡、我國(guó)尚未全面開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性僅為2.223，相應(yīng)的勒納指數(shù)高達(dá)0.44981，說(shuō)明當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與邊際成本差額與價(jià)格之比非常大，市場(chǎng)壟斷程度非常強(qiáng)。另外，我們還在這個(gè)期間內(nèi)分別計(jì)算了1987—1991年和1992年—1997年的市場(chǎng)需求價(jià)格彈性，雖然1992年我國(guó)明確提出了建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是1992年到1997年間的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性為2.25，甚至要比1987年至1991年的2.26還要小，1992年之后的市場(chǎng)勒納指數(shù)(0.444)比1992年之前的還要略大(0.442)，也就是說(shuō)在此期間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件并沒(méi)有隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立而得到改善。當(dāng)然，我們看到兩段期間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)變化非常小，而之所以出現(xiàn)一定程度的倒退，很有可能是與1993年我國(guó)實(shí)行了緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模治理整頓有著密切關(guān)系。直至1998年我國(guó)全面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也相應(yīng)提高，隨之市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性也因而增加至2.29，勒納指數(shù)下降到0.4367，而這進(jìn)一步印證了假說(shuō)2。但也應(yīng)該看到，與驗(yàn)證假說(shuō)1的情況一樣，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與廠商的邊際成本差額與價(jià)格之比已經(jīng)出現(xiàn)下降，壟斷和市場(chǎng)不完全程度也相應(yīng)好轉(zhuǎn)，但是我們看到這種變化的幅度還是相當(dāng)小的。總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度還是非常嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的改善并不明顯。

4、我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度比較

我們還利用1999年—2003年各省(市、自治區(qū))的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分別對(duì)其勒納指數(shù)進(jìn)行了測(cè)算并進(jìn)行了排序。當(dāng)然，此處的計(jì)算時(shí)間序列樣本僅為5個(gè)，樣本數(shù)量過(guò)小，這可能使計(jì)量的精度和可信性存在一定的問(wèn)題。不過(guò)，回歸結(jié)果還是比較令人滿意的，各省的指標(biāo)回歸結(jié)果都在1%條件下顯著，大多數(shù)省份回歸的擬合優(yōu)度表現(xiàn)出了良好的性質(zhì)，如上海市、江蘇、浙江等省的R2分別高達(dá)0.97、0.91和0.90。具體結(jié)果如下表和圖。

表1999年—2003年我國(guó)各省(市、區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度

省份需求價(jià)格彈性勒納指數(shù)省份需求價(jià)格彈性勒納指數(shù)

江蘇2.01270.4968陜西1.84710.5414

四川1.99620.5009北京1.82700.5473

山東1.98660.5034內(nèi)蒙古1.82370.5483

浙江1.97750.5057吉林1.80020.5555

廣東1.95870.5105貴州1.79710.5564

遼寧1.91520.5221天津1.79300.5577

安徽1.91220.5230新疆1.78690.5596

重慶1.91020.5235云南1.78510.5602

湖北1.90570.5247山西1.75450.5699

上海1.90250.5256廣西1.75360.5702

福建1.89010.5291甘肅1.69620.5896

河南1.88050.5318寧夏1.65230.6052

江西1.87620.5330海南1.54070.6490

河北1.87310.5339青海1.53540.6513

湖南1.86840.5352西藏1.18110.8467

黑龍江1.84940.5407

圖1999-2003年我國(guó)各省(市、區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)勒納指數(shù)及其排序

從表和圖可見(jiàn)，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海省份的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也比較好，如江蘇、山東、浙江、廣東、遼寧等等，而中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境則較差，如西藏、青海、寧夏、甘肅等等，這說(shuō)明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的好壞是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度密切相關(guān)的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，壟斷對(duì)社會(huì)福利造成的損失越小，經(jīng)濟(jì)就越有可能得到健康快速的發(fā)展。

五、總結(jié)及政策含義

市場(chǎng)不完全是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要的性質(zhì)，壟斷力量的存在必然會(huì)造成社會(huì)福利的凈損失，而且市場(chǎng)壟斷力量越大，社會(huì)福利受損越嚴(yán)重。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度進(jìn)行了一項(xiàng)實(shí)證研究。根據(jù)以上分析，我們至少可以得到如下幾點(diǎn)結(jié)論：公務(wù)員之家:

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常不充分，市場(chǎng)壟斷度非常嚴(yán)重。無(wú)論是面板數(shù)據(jù)、各年截面數(shù)據(jù)、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)、以及我國(guó)各省(市、區(qū))的勒納指數(shù)測(cè)算都表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度相當(dāng)高。實(shí)證結(jié)果強(qiáng)有力地證明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)壟斷是造成了房地產(chǎn)價(jià)格扭曲的重要因素之一的觀點(diǎn)。可以有十分的把握說(shuō)，市場(chǎng)壟斷是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的重要原因之一。

2、隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的深入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度逐漸加劇，市場(chǎng)壟斷力量逐漸消退，但必須看到這一進(jìn)程是相當(dāng)緩慢的。通過(guò)截面樣本和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)的實(shí)證分析所驗(yàn)證的假說(shuō)1和假說(shuō)2均表明，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素在逐年增多，但這只是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

3、壟斷力量的存在一定程度上可以解釋近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格剛性問(wèn)題。眾所周知，在不完全的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，消費(fèi)者處于絕對(duì)的被動(dòng)地位。作為市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)數(shù)量必然無(wú)法滿足廣大居民的實(shí)際需求，而房地產(chǎn)價(jià)格也必然高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下消費(fèi)者所能夠承受的水平。也就是說(shuō)，不完全市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格必然高于其在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下由各廠商的邊際成本所決定的價(jià)格，這也就在一定程度上解釋了為什么近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，但需求不降反升，這一有違于一般價(jià)格規(guī)律表現(xiàn)形式的奇怪現(xiàn)象。

4、為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展和居民福利的提高，政府應(yīng)將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作基本的方針政策。從我國(guó)政府已有的房地產(chǎn)行業(yè)政策來(lái)看，反壟斷和促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的政策還非常滯后。為了抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，政府很大一部分是采取的人為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的政策，如對(duì)從事經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的企業(yè)實(shí)行土地等優(yōu)惠政策，但“經(jīng)濟(jì)適用房”開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府手中獲取廉價(jià)土地的基本手段之一，而壟斷程度卻與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出極為顯著的正相關(guān)關(guān)系(平新喬、陳敏彥，2004)。因此，當(dāng)前政府應(yīng)將主要精力集中于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和反壟斷的措施上來(lái)。只有促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商才有可能努力降低成本，將房?jī)r(jià)真正地降下來(lái)。反之，如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高進(jìn)入門檻等歧視性政策，不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)加大市場(chǎng)的扭曲，引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

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