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摘要:隨著社會經濟的快速發展，各地的房價不斷攀升，房價上漲給百姓生活帶來的經濟負擔和精神壓力，引起了社會各界的廣泛關注。解決買房難、買房貴的問題已成為迫切需要解決的問題。通過分析我國中低收入城鎮居民住房現狀及其原因，闡述了解決中低收入城鎮居民住房困難問題的必要性，提出增加中低收入城鎮居民收入和提高收入增長幅度、降低高房價的具體對策，并提出將住房保障納入我國的社會保障體系的建議。

關鍵詞:中低收入;城鎮居民;高房價;住房保障

近年來，我國不少城鎮的房價上漲過快、過猛，已經成為了政府和很多學者關注的經濟熱點和擔憂的社會問題。總書記明確指出，要切實解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題，強調要堅持把解決涉及人民群眾切身利益的問題放在突出位置，權為民所用、情為民所系、利為民所謀。要求各地官員要走進老百姓的“民生”之中。中國社會科學院經過在全國范圍內的調查和研究，得出的“買房貴、上學貴、看病貴”已成為新民生三大問題，而在這新民生的三大問題中，“住房貴”，又因為和百姓收入的關聯度最高、影響他們生活水平的力度最大，已成為民生中的頭號難題。

一、中低收入城鎮居民住房現狀及原因

目前，我國城鎮居民住房人均建筑面積25平方米，但不同地域不同收入家庭間住房狀況貧富懸殊。相當大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本沒有住房。據相關資料，目前尚有1.5億平方米的危舊房屋需要改造，156萬個家庭缺房，35萬個家庭人均建筑面積在8平方米以下[1]。但同時，中國的空置房面積卻占很大比例，其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫字間。住宅供給與需求嚴重脫節，形成了住房供應的絕對短缺和因住房價格極大高于中低收入家庭的支付能力，而引起的住房有效需求不足的矛盾。歸納起來，中低收入城鎮居民住房困境主要表現在以下幾個方面:

(一)住房使用面積小，住房擁擠

改革開放以來，雖然我國居民整體住房水平有了很大的提高，但對于處于中低收入的城鎮居民來說，他們的住房使用面積還比較小。根據國家統計局城市調查報告，1999年年收入低于0.5萬元的家庭住房面積在60平方米以下的比例為87%，年收入0.5—1萬元的家庭住房面積在平方米以下的比例為80.9%，年收入1—2萬元的家庭住房面積在平方米以下的比例為73.2%，年收入在2—3萬元的家庭住房面積在60平方米的比例為64%。可見，大多數中低收入城鎮居民的住房面積是比較小的。據統計，2004年在北京和上海兩地的低收入的家庭超過了10000戶，這些家庭的人均居住面積都不足5平方米。這說明了我國的中低收入居民的住房面積小的問題還是相當嚴重的，應當引起我們的重視。

(二)居住位置偏僻

中低收入城鎮居民的住房一般都是距離城市中心較遠的地方，那里多是交通不很方便，居住條件比較差的郊區，這些地方在受教育水平、收入、消費和居住水平等客觀條件方面處于一個相對較低的位置，而且在社會地位的主觀認知方面也給了他們較低的評價。隨著中心城區建設日益發展，在老城區和“城中村”改造中，更有一部分被拆遷低收入的居民的住房問題更加困難，商品房買不起，只有到處租房，卻又難以找到價格合適的房子。

(三)“房奴”現象明顯

北京師范大學金融研究中心的《中國房地產金融安全評估報告》，根據東部地區商品房均價得出70%城市居民沒有購買新房能力的結論。對于中低收入的城鎮居民更是沒有購買新房的能力了，如果真的要買房，那就不得不貸款了，那么問題就隨之而來，他們貸款買了房子，不但把家庭里的前半生的收入當成首期付款，有些人還得再向親戚借上一些才足夠支付首期付款，并且還要把剩余的后半生中最美好的時光用來還債，每月“供”出大半收入，不得不背上沉重的生活負擔。

總體說來，我國中低收入居民目前的住房情況比較差，他們也沒有購買住房的能力，這應該引起我們的重視，中低收入城鎮居民已經成為城市住房弱勢群體。那么中低收入城鎮居民為什么會成為城市住房弱勢群體呢，筆者認為有以下幾點原因:

(一)城鎮房價收入比過高

世界銀行將房價收入比定義為:某個住宅市場上某個指定時期內銷售住宅的自由市場價格平均數和該市場上家庭年收入平均數的比值。通常市場經濟國家認為合理的房價收入比值是4—6[2]。有些學者認為，目前我國房價漲是很正常的，理由是我國經濟持續、快速發展，人們的收入水平也有了很大提高。人們的收入水平提高了，這是事實，房價漲也是應該的，但把握尺度，房價漲應該是適度地漲，漲幅是要以收入的增加幅度為基準的。我們來看看我國2008年3月末幾個主要的城市的房價與居民收入的情況。

我們可以看出，在2008年3月末，深圳的房價收入比達到了16，北京、上海、廣州、杭州等城市的房價收入比都超過了10，遠遠高于國際認為合理的房價收入比4—6的標準，這就說明了目前我國房價漲的幅度不合理了。如果考慮我國在醫療、教育等方面的社會保障體系的不完善，大部分居民的實際住房支付能力就更低了，而對于中低收入的城鎮居民來說，面對如此高的房價更加買不起房子。

(二)住房供給體制不完善

廉租房是專門面對城鎮中低收入家庭的一種具有一定住房保障性質的住房供應機制，然而就全國平均而言，廉租房的資金來源中政府的投資比重還不到一半，有1/3的資金來源于住房公積金的收益，其他1/4多來源于不穩定資金，這說明，目前廉租房政策仍然沒有獲得政府足夠的重視，缺乏穩定和充足的資金。據統計，從1998年國家提出建設廉租房保障體系的設想，到2002年的4年中，全國受益的僅有幾千戶，這就是說，僅有7%左右的中低城鎮收入者從廉租房制度中獲得好處，這說明，廉租房建設還沒有真正地解決實際問題。經濟適用房是目前另外一種解決城鎮中低收入家庭住房問題的供應機制，作為經濟適用房，土地是無償劃撥的，相關行政事業性收費也要減免一半。國家規定，對經濟適用房免征土地出讓金。而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來源之一。這項明顯帶有給中低收入人群福利保障痕跡的政策與地方政府的財源站到了對立面上。因此，土地供應地方政府并不向經濟適用房傾斜。中低收入家庭想要買到經濟適用房就不容易了。國家制定經濟適用房政策本意是想給中低收入家庭予以補貼，以幫助其實現購房意愿。但事實上這一政策并不到位，國家因此減少了大量土地轉讓收入和稅收收入，這些利益很多進了高收入家庭和開發商的口袋。雖然國家及地方對購房者的申請條件進行了限制，但大量的經濟適用房被富人買走，中低收入的城鎮居民并沒有得到太多的好處。

(三)農民市民化也是很重要的有原因

農民市民化，指的是在城市化進程中，讓生活在農村的大部分農民，離開土地和農業生產活動，進入城市從事非農產業，其身份、地位、價值觀念及工作生活方式和交際方式向城市市民轉化的經濟社會過程。據統計，我國農民居民化的比例為70年代12%，80年代25%，90年代30%[3]。即隨著城市化的發展，越來越多的農民進入了城市，他們中絕大多數人成為城鎮的中低收入者。由于其在身份、地位、工作生活方式和技能等的弱勢導致了他們收入的低下，經濟實力也非常有限，因此，他們在城鎮住房上都處于弱勢地位。

二、解決好中低收入城鎮居民住房問題的必要性

聯合國人居宣言明確指出，享有適當的住房是居民的基本人權。住房不僅為人們提供日常安全生活的保障，而且也為人們創造一個相對獨立與私密的個人空間，它也是滿足人們生存與發展需要的不可或缺的基本物質條件。而目前我國中低收入城鎮居民住房問題比較困難，這就是說我們必須解決好中低收入城鎮居民的住房問題。

(一)解決好中低收入城鎮居民住房困難問題是我國城鎮化和工業化的必要基礎

黨的十七大提出，“要全面認識工業化、信息化、城鎮化、市場化、國際化深入發展的新形勢新任務，深刻把握我國發展面臨的新課題新矛盾，更加自覺地走科學發展道路，奮力開拓中國特色社會主義更為廣闊的發展前景”。而我國城鎮化發展的過程必然就會遇到中低收入城鎮居民困難問題，這個問題不解決好，就談不上發展城鎮化，而城鎮化又是實現工業化的前提，城鎮化出了問題，工業化也就實現不了了。可以說，廣大中低收入城鎮居民住房困難問題不妥善解決，會影響我國經濟的發展和現代化的實現。

(二)解決中低收入城鎮居民住房困難問題是提高我國國際競爭力的需要

雖然中國改革開放取得了世界矚目的成就，但很多西方發達國家還是抓住我國處于低收入人群的生活狀況這一話題大做文章，認為我國人權問題比較嚴重，其中也包括中低收入城鎮居民生活狀況令人擔憂這些話題。城鎮高收入者與低收入者的差距教大，并且還有進一步擴大的趨勢，而70%左右的城鎮居民無力購買住房的情況無疑更加體現了我國目前的公平建設存在著極大的不平衡。中低收入城鎮居民住房困難的問題為國外一些居心叵測的人提供了把柄，這嚴重影響我國在國際上大國的形象，不利于提高我國國際競爭力水平。因此，解決中低收入城鎮住房困難問題亟須解決。

三、解決好中低收入城鎮居民住房問題的對策

住房是人們的基本生活保障之一，住房問題解決不好，就無所謂社會和諧。面對目前我國中低收入城鎮居民住房困難問題，我們亟需采取相關的對策加以解決。

(一)促進充分就業，從源頭上解決致貧根源

中低收入城鎮居民的一個最大特點就是收入低且收入增長慢，這也就成為了他們買不起房的根本原因。我國中低收入城鎮居民的收入水平和收入增長速度遠遠低于全國平均收入水平和收入的增長速度。因此，政府部門應采取最大化就業的政策，設法解決失業人員和下崗人員的就業問題，讓盡可能多的人通過就業得到相對穩定的收入。如要在稅收減免、小額貸款、再就業培訓補貼、增值稅和營業稅起征點等方面給予優惠政策，以增加下崗、失業人員的就業機會，提高中低收入城鎮居民的收入水平，從源頭上解決他們的住房問題。

(二)降低高房價，促進社會和諧

高房價已經成為普通百姓正常住房消費的最大障礙。在現有的導向下，中國城鎮居民要實現住房的全面小康，已經成為越來越不可能完成的“歷史任務”。而在幾十年小康社會建設中，人們有一條重要的經驗就是“小康不小康，關鍵看住房”。如果城鎮居民在住房上實現不了小康，那么至少在中國的一半人口中，能否按照既定的目標實現全面小康，就會成為一個不能忽略的大問號。建設全面小康社會時不我待，解決住房小康的問題，更是刻不容緩。從這點來說，降低高房價，已經成為促進社會和諧的重要的一步。規范土地價格同降低房價之間存在著內在聯系。國家要加強對房地產業的宏觀管理，加強對國有土地出讓的計劃、規劃管理，制止越權批地、多頭批地的行為。在當前及今后一個時期，物價部門應會同有關部門，從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規范土地價格，特別是要規范土地一級市場，從而為降低房價打下基礎。加大打擊非法操控房地產市場行為的力度，嚴懲住房腐敗行為。

(三)將住房保障納入社會保障體系

改革開放以來，我國經濟持續、快速、健康發展，不僅充分滿足了公民生活最基本需要的溫飽問題，也極大提高了社會物質文化生活水平。相應地，人們的需求層次和生活追求也顯著提高，住房問題首先凸顯出來，中低收入家庭的居住困難問題比較突出。這需要我們不斷完善社會保障制度。從社會安定的角度看，住房保障是避免貧富差距過大、保證社會公平的重要措施，對維護社會穩定有著重要意義。隨著我國住房制度改革的不斷深化及住房市場化進程的不斷加快，城鎮居民的住房條件得到了極大改善，與此同時，通過市場機制無力解決的住房保障問題也日益突出。在這種情況下，只有將住房保障真正納入社會保障體系當中，結合我國國情建立住房保障的長效機制，才會更好地解決這一問題。

結語

在我國改革開放取得巨大的成就的同時，我們應該更加關注城市的中低收入者，讓他們能夠在為城市的建設做出了巨大貢獻后，分享社會建設的成果，而住房是他們最為關注的民生問題，只有解決好了中低收入城市居民的住房問題，我們才能順利地推行工業化和城市化，才能真正地實現社會的和諧發展。

參考文獻:

[1]張志剛.城市貧困家庭住房困境的表現、成因及對策[J].遼寧經濟，2007，(4).

[2]沈悅.房地產價格與宏觀經濟的關系研究[M].北京:知識產權出版社，2006.

[3]王守文.城市弱勢住房群體出路淺析[J].集團經濟研究，2006，(24).