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【論文關鍵詞】：房價；成因；對策

【論文內容提要】：主觀上房價只升不降引起的市場心理所致。解決住有所居的問題，要從政策調節入手，完善勞動力市場，理順經濟發展中的矛盾；著力營造和諧的發展空間。城市的房價，是由于客觀實際對房屋需求增加和主觀上市場心理所致。客觀上一方面是由城市化過程中城市人口劇增和60年代的人口高峰引發的家庭裂變所引起，對房屋的實際需求增加。另一方面由于經濟的發展，人需求由生存需求向安全需求的升級引起對房屋結構性需求增加。

主觀上房價只升不降引起的市場心理所致。解決住有所居的問題，要從政策調節入手，完善勞動力市場，理順經濟發展中的矛盾；著力營造和諧的發展空間。城市的房價，隨著房地產企業勞動生產率的提高，單位產品的房價沒有下降反而直線上升。這主要是由于客觀實際對房屋需求增加和主觀上市場心理所致。客觀上一方面是由城市化過程中人口劇增和家庭裂變所引起對房屋的實際需求增加。另一方面由于經濟的發展，人需求由生存需求向安全需求的升級引起對房屋結構性需求增加。

一、房價走高的成因分析

①高收益、低風險的房產市場及市場準入難等所致。

房子現在是中國供不應求的商品，處于賣方市場。房地產業在人口眾多的中國走城市化的進程中沒有風險。房地產據有關資料和業內人士透露，房地產的利潤高達50%。（據中國房地產測評中心的有關數據，進入2009年綜合實力前20名企業的總資產值為139.47億元，比2008年綜合實力第20強微降2.5%，營業收入為34.91億元，大幅增加了70.21%，凈利潤增加也較為顯著，增長了55.04%）。造成這種局面的原因有兩方面：一方面中國隨著農業現代化的發展，18億畝耕地按發達國家一個人可以耕種2000畝土地計算，只需要90萬人即可完成耕播。即在東北、西北、華東、中南、西南各需一個縣的人口就可以耕種完。大量人口將要轉移或者正在向城市轉移，城市化進程加快，城市人口劇增，對房屋的需求自然旺盛。另一方面我們知道房地產商生產的目的就是追求利潤最大化，房產商在生產過程中低價買入原材料和土地使用權，高價賣出土地使用權及其附屬物。

②房產市場心理所致

房產市場心理，是指消費者在房產市場上所持有的心理狀態。中國的房地產市場起步晚；在94年慢慢起步，到2002年初步形成房地產市場，近年來房地產市場正處于“牛市”。它的高位運行，給人們增添了購買信心，人們不但把它作為安家立業之所，而且作為一種投資理財的方式。人們在理性的選擇下屯房積居，有錢就買樓房，有的甚至買兩套、三套。樓房的單位效用不遞減反而遞增，完全反西方經濟學家所說的邊際效用遞減規律。所以出現單位產品不是凝結人類的一般勞動，而是人類一般欲望。

③人口、政策和經濟現實造成的。

解放初，我國僅有5億多人口，隨著我國的政治穩定，經濟社會的發展，人口最低年份以6.06%增長。直到59—61年發生三年自然災害，人口增長率最高不到3.85%。在62-72年黨的八大的政策比較穩定，人口以高于5.94%增長。初步出現“高生育，低死亡，高增長”，再加之建國后人口總數穩定增加，人口的基數較大。人口增加速度最快最多達到近8.5億。72年后我國推行計劃生育（注：83年實施計劃生育），人口增長實現“低生育、低死亡、低增長”。

綜上所述，人口增長的拐點在62年，增長相對值的峰值在62—71年之間。這些年份出生的人現在大約39—48歲。在社會穩定、政策好的大背景下；家庭、事業穩定，經濟狀況最好。因此他們購買力強，投資欲望高漲。人多、購買力強、又有購買欲望；在理性的選擇下優先購買穩定升值的樓房。因此引起樓房供不應求的局面。

④人的需求發展的必然結果

美國人本主義心理學家馬斯洛在1943年發表的《人類動機的理論》（ATheoryofHumanMotivationPsychologicalReview）一書中提出的需要層次理論表明：如果生理需要相對滿足了，就會出現安全需要。安全需求是人們對于周圍環境的依賴和信賴。安全需求包括對人身安全、生活穩定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的需求。隨著我國經濟社會的迅速發展，物質匱乏的時代已經過去，我國人的需求由生理需求轉向安全需求。公民神圣不可侵犯的居所當然是最大的安全場所。無論是大人還是小孩對安全感的認同感比較強，因此對住所的追求是經濟社會發展的必然結果，是人本性的一種體現。

⑤中國人安家立業的習俗所致

安家立業的安家從字面意思看是指不但要有女人而且還要養豬，是指一個人娶妻結婚，并能獨立生活；是中國人的一種習俗。否則就認為是孩子，沒有能力承擔社會及家庭責任。它有別于法律意義上的成人。因此，在這一習俗下，必然出現“父愁子妻，子愁父葬”看似合理的補充習俗。

父輩們為完成自己的“義務”，集中幾代人的積蓄，給子代創造安家的條件，使子代經濟上存在實現安家的可能性。樓房是家的基礎，人們必然購置樓房，這是最現實的要求。這樣既有實現的可能性又有現實的要求，導致樓房需求升高、價格上漲。在加之，人口相對峰值在62年至71年之間，這期間出生的人平均按21歲結婚，其子女大約在18到27歲之間，大部分處于結婚或者已婚年齡。結婚使家庭裂變，加劇對樓房的需求。

⑥客觀上土地供應越來越緊張導致房價上漲。

有限的土地資源被擴張的城市及村莊占用，18億畝耕地的紅線一直高壓在房子的頂上，土地供應緊張，土地是建房的必要條件，無地建房，房屋成為空中樓閣，導致房源供應緊缺。如果說房地產市場是壟斷市場的話，那么造成壟斷的是土地不是房地產商。因為全體人民共同抽象的占有土地，在生產過程中人人都占有，就沒有考慮土地參與收入分配；而且也不進行交換。我們知道不交換的土地，是沒有價值的。隨著我國市場經濟的進一步發展，土地作為特殊的生產要素，參與社會分配的要求越來越明顯。當土地被合法流轉時，也就是交換時，它的價值凸現出來。根據商品流動的規律商品是從低價者手中流到高價者手中，土地每轉讓一次就升價一次，層層加碼。土地自然的被一些人低價買入，高價捆綁賣出（房產與地產捆綁），其本質是土地侵害了全體人民的利益。

⑦社會發展的不平衡也是造成房價取高的原因

我國的基尼系數1982年為0.3；1992年為0.3523；2002年為0.4512；2006年為0.4960073；2007年為0.5093649（注：數據來源與說明：引自尹成遠，中國人身保費收入的實證分析與預測。[J].保險研究，2008，（1）。）,基尼系數一直呈增長趨勢按照這個趨勢判斷，我國2008,2009年的基尼系數在0.52左右。也就是說不到20%的富人占了收入的80%以上。這種收入差距的懸殊，在房地產市場中立即暴露出弊端來。由于樓房在我國是一種很矛盾的商品，現在非常稀缺，沒有替代品，價格也非常高，應是奢侈品，理論上富有彈性。但是家家都得有個住所，是生活必須品，理論上應缺乏彈性。所以樓房是一種缺乏彈性的奢侈必備品，無論價格怎樣高人都得要。從理論上講奢侈品的占有者只能是少數富人，但樓房卻是窮人也得占有。這樣富人和窮人要掙占樓房，市場上就只好以富人的消費水平來決定窮人的消費水平，抬高了樓房的價格，最終的結局是80%以上的窮人感到買樓絕對困難。

二、穩住房價的對策

從以上的分析我們可以得出：房屋供應緊張將在近期很難得到緩解，解決房源緊缺問題應標本兼治：一方面在可約束的條件下，合理增加土地供應，加快房源建設的治本之策。另一方面引導人們樹立正確的購房觀，堅決打擊哄抬房價，囤積房源行為，開征房產空置費，按住房面積加成征收超面積住房費。

(一)、以可持續發展的理念供應房屋

房屋的供給要處理好房屋與社會發展、房屋與經濟承受能力、房屋與市場需求三方面的關系：一方面要處理好房屋與社會發展關系。房屋與社會發展的關系就是指房屋的供給要以社會的可持續發展為目標，比如大量占用耕地、破壞生態環境、影響其他產業的發展的房屋要禁止發展。其次，房屋與市場需求的關系，就是在供不應求的情況下，更要用先進的建房理念提供給“天下寒士”之“廣廈”；要以市場又好又快的發展和多元化的市場需求為目標。再次，在貧富差距懸殊的情況下，要考慮大部分人的承受能力。讓樓房價格的增長速度低于居民可支配收入的增長速度。國家在宏觀上要正確處理收入、消費、投資三者之間的關系和正確的處理收入分配關系。既不能讓大部分人的大部分消費集中樓房上，還要確保住有所居，確保人民的生活質量不下降。

（二）規范土地供應是緩解住房的基礎

中國人很勤勞，很能干。有地、有水泥和鋼筋就能把房子建起來。所以，緩解住房緊張、解決“天下寒士”的問題，第一問題是供給土地，也是核心的問題。國家要千方百計的弄到土地，讓全體人民共同占有的生產資料變成能為全體人民群眾極其渴望的可享受的生產資料。發揮土地的最大效用，解決人民最直接、最現實、最迫切的住房問題。

①國家應在大中城市建立統一規范的土地供應市場和統一的住宅規劃用地市場。用市場上的交易所得進行土地復墾、整理，保證耕地面積不減少，破解無地建房的難題。

②建立土地兌換體制，即通過購買農村復墾整理的土地使用權，用農村及城市復墾整理的土地使用權競爭兌換取得城市相同面積土地的使用權，并交納價差。這樣既能促進農村土地的復墾整理、放活農村土地市場，也能緩解城市用地的壓力，使城鄉聯動發展。既能把全體人民抽象占有生產資料變的現實點，讓人民群眾從中得到實實在在的利益；也能達到“住有所居”的宏偉目標。

③要對房地產業的壟斷趨勢進行拆分，鼓勵農民自己用土地進行建房，國家搞好相關規劃。從土地供應的源頭上拆分房地產市場，這是拆分壟斷最有效的辦法。我國以前人口也不少，但沒有出現今天這種樓房供應緊張，價高不下的現象的原因就是因為以前的市場是拆分的。

（二）、加快房屋建設是關鍵

近幾年解決住房問題，一類靠市場供給，一類靠政府提供的廉租房，還有一類靠租住解決。但住房支出占生活支出的比例太大，給人們的思想壓力增加，影響生活質量的進一步提升和引發一系列社會問題。比如由于老人防老養老的積蓄被挪用，導致“老無所養，病無所依”的社會問題。隨著勞動生產率的提高，單位產品凝結的人類一般勞動在減少，因此建造樓房的價格在下降。但事實是：扣除物價上漲的因素外，樓房的價格還是在瘋長。這種不符合經濟學基本原理的情況表明：房地產市場崩盤的可能性在增加，房地產業的危險性在增加，一但崩盤，帶來的社會問題是不小的。

因此，政府要從規劃、施工、竣工和樓盤銷售入住等幾方面著手。加快樓房建設的審批立項步伐，嚴格執行工程立項時的時間計劃，反對拖延工期。堅決打擊囤積土地、持樓等價等行為。要增加投放市場的經濟適用房和廉租房的市場供應。政府要對把好質量監理關，確保房屋質量。最終要保質、保量和按時的交給人民住房，使人民群眾住的安全舒心。

（三）、規范房地產市場和合理引導對樓房的消費是保證

房地產市場要長期穩定，一要規范房地產市場；二要政府引導人民合理的消費。

房地產市場比較混亂，完全是賣方控制；房產商與個別官員勾結，利用不擇手段，虛增生產成本和虛核生產成本，從中謀取暴利。據業內人士介紹，樓房沒有50%的利潤不能做，這已經是公開的秘密。20%的利潤送給相關人士（比如發包單位、審批機關、驗收機關、和承建單位的溝通協調）；10%的利潤用于后期討要工程款時送禮，只有20%的利潤是自己的。因此，不但要對對房地產企業的價格和年銷售量進行必要管制，對房屋供應的結構進行調整，整頓市場秩序；還要防腐，嚴厲打擊腐敗給房屋帶來的高價“回報”。

由于內需不足國家刺激消費的政策、信貸自身的放大器作用、以及前幾代人的積蓄集中在本代人中的消費等三方面的原因引起消費不能準確的反映收入。引起經濟泡沫，一但泡沫破裂，勢必影響實體經濟。這種生活消費方式，是一種危險的消費方式。如2009年美國的次貸危機引起全球經濟蕭條。我們必須加強調控，確保國家經濟運行安全。①合理引導資金向房地產以外流動，嚴防投資理財性購房，促進投資結構合理化。②鼓勵支持中青年人住過度性住房。

【參考文獻】:

1、國家統計局《2002年中國統計年鑒》

2、自尹成遠，中國人身保費收入的實證分析與預測。[J].保險研究，2008，（1）。