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轉移支付對房地產的影響研究，目前國內外都處于起步和不成熟階段。在經濟衰退期，人們面臨著失業和收入下降，買房壓力更加加劇，為維護社會穩定，體現社會公平，政府通過財政轉移支付來幫助和保護弱勢群體。

一、經濟衰退期轉移支付對房地產的影響

轉移支付包括政府的轉移支付、政府間的轉移支付和企業的轉移支付。政府或企業無償地支付給個人或下級政府，以增加其收入和購買力的費用。政府或企業的一種不以取得商品或勞務作補償的支出，是一種收入再分配的形式。

（一）我國房地產轉移支付政策例舉

1、住房補貼政策住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，住房補貼發放的原則是：堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。2、對購房人的優惠政策經濟衰退期，人們的收入和購買力下降，為了保證房地產市場能夠健康穩定地發展，各地政府可在房地產契稅、營業稅、個人所得稅等方面給予購房人優惠政策。3、對開發企業的優惠政策企業上交的各項稅費和其他規費，是房地產開發成本的重要組成部分，最終反應在房價上，由購房人承擔。經濟衰退期，政府可對稅費和規費適當減免，從而降低開發成本，以達到抑制房價的目的。

（二）政府間的橫向轉移支付

我國地方政府之間雖然沒有一個法治化、規范化的房地產領域橫向轉移支付制度，但是，具有橫向轉移支付性質的“對口支援”的“希望工程”等早已存在，它是在中央政府的鼓勵下，各省和地區之間出現的一種非公式化、非法制化的轉移支付。事實證明地區政府間的橫向轉移支付，對平衡地區經濟發展、減小貧富差距、增加房地產的建設和購買能力發揮了重要作用。

（三）中央對地方在房地產領域的轉移支付，特別是在廉租住房、經濟適用住房建設領域

我國必須由以住房市場化為主向加強住房保障制度建設方面調整，要繼續加大中央和地方財政保障性住房的資金投入，使最低收入家庭通過廉租住房制度解決，低收入家庭通過經濟適用房解決，中等收入家庭通過限價房解決，只有高收入家庭通過市場解決。中央政府要著力支持在保障性住房建設上財政支出較困難的西部地區，縮小住房保障差距。

（四）土地收入轉移支付

土地出讓制度的建立和土地出讓收入的取得與分配是人們賴以生存和發展的基本保證。在房地產市場上，房價和地價既相互聯系，又有所不同。土地開發會使地價上升，地價通過房價實現土地價值，房價包含地價，土地成本變動相對緩慢，土地價格隨著房價的增值而上漲。在市場經濟條件下，土地的開發過程實際上是土地流轉與增值過程，是土地實現資源配置權利分配的過程。土地使用權的變遷和土地用途的變化，體現了以交易為起點、以社會環境變化為終點的全過程。土地收入共享是最大的民生。要實現這種共享，土地價格必然隨著地區的成熟而上漲，趨于成熟的地區的地價只有上升而呈現增值的趨勢。通過獲得土地收入增加公共財政收入，通過轉移支付改善落后地區的民生；通過公共設施和基礎設施的投入以及土地的開發，使落后地區土地的價值不斷提高，使地價相對低區域的地價隨著環境的建設而不斷上升，從而使更多區域享受社會發展和社會進步所帶來的成果。

（五）企業的轉移支付

在政府的引導下，鼓勵房地產企業對非贏利組織捐款，客觀上縮小收入差距，對保持總需求水平穩定，減輕總需求擺動的幅度和強度，穩定社會經濟有積極的作用。這樣，可以增強房地產購買力，提高有效需求水平，從而可以抑制或緩解蕭條。另外，可通過企業捐贈和其他方式的籌集資金，解決保障性住房建設資金不足問題。

二、對房地產轉移支付制度的思考

房地產是我國的支柱產業，具有很強的“公共物品性質”。在市場經濟條件下的房地產市場具有很強的逐利性，這種逐利性會使社會矛盾激化，使房地產結構不合理，從而影響社會和諧。一方面，從公共物品的角度看，市場缺失部分的房地產產品供應需要政府來出面解決。自2008年7月以來，中央政府采取的主要政策是通過公共支出來擴大以下三方面住房內需：首先是進行廉租房建設，擴大廉租房供應對象；其次是進行經濟適用房建設，讓中低收入家庭購買成本價住房；最后是進行棚戶區改造，通過舊城區、廠礦區等棚戶區改造，滿足中低收入家庭的住房需求。

對此，主要實施了以下三方面的政策：一來中央擴大投資規模和公共性支出，在全國的擴大投資規模中專門安排了住房建設投資，并且安排了主要以包括財政投資在內的公共性投資；二來中央放寬了土地供應和資金供應，在土地供應上，以劃撥用地為主，在資金配套上，銀行貸款資金優先供應；三來國家對低價位住房的市場交易進行政策優惠，降低了總價百萬元以下的房地產交易稅，刺激中低價住房的出售和轉讓。

另一方面，近幾年以中產階級為主的中國房地產市場消費主流群體的收入增長已經遠遠落后于房價的增長，房地產市場消費的主流群體逐漸成為精英階層。在我國當前的政策條件下，中產階級群體比較無助，因為其收入無法支付高昂的房價，同時，也不能享受廉租房和經濟適用房。對于這部分有很大潛在購房需求的群體，一是將他們納入政府保障范圍，政府支持解決住房問題，經濟發達地區可以先行嘗試；二是政府給予優惠政策，通過企業轉移支付，由其所在企業幫助他們解決住房問題，但是其受惠的范圍較小，政府機關、事業單位、國有壟斷企業和部分業績特別好且資本積累多的企業可以為他們的員工提供幫助；三是在政府的引導和政策的支持下，提高他們的收入水平，讓他們通過商品房市場解決住房問題，這就要求穩定房價、快速提高收入、加強按揭貸款支持。這三種觀點難以統一，可能在不同的城市形成不同主流模式。

本人以為，在宏觀上，任何一個國家都不可能靠住房政策解決全部住房問題。美國的次貸是為解決中低收入家庭的住房問題，其結果卻引發了世界金融危機。所以，我國應該制定和實施更多的房地產轉移支付政策，同時，大力提高中產階級的收入水平，通過這些以住房需求為主的主流消費需求來拉動和創造市場內需應該是長期國策。