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本文作者：韓旭工作單位：揚州市寶能置業有限公司

一、前言

隨著我國經濟的不斷發展，房地產經濟面臨著日益激烈競爭環境。房地產經濟在不斷惡性循環發展同時，不僅給國民經濟、國家金融帶來了危害，還進一步加劇了社會矛盾和貧富分化，使得土地資料沒有合理使用并降低了社會公信力。因此，分析房地產經濟在國民經濟中地位及房地產經濟發展現狀，并進一步探究房地產經濟健康可持續發展策略具有重大意義。

二、房地產經濟在國民經濟中的地位

房地產價格高低一直被大家所關注，跟房地產相關話題也在各媒體上爭論不斷。雖然房地產價格的不理性變化加大了貧富分化，給國民經濟帶來了損害，但是近年來其對我國國民經濟的發展所起到的推動作用卻不可否認，其是國民經濟重要組成部分，能擴大內需同時，確保國民經濟協調、穩定、持續、健康發展。此外，我們還不能否認其房地產產業對地方經濟的促進作用，它能有效滿足社會的需求，提高人們生活水平。因此，我們必須掌握房地產經濟在發展和前進中所存在問題，了解在我國經濟未來發展道路上，房地產產業仍舊為我國支柱性、基礎性產業。

三、房地產經濟發展現狀

1、宏觀調控給房地產經濟帶來的影響近年來，我國房地產宏觀調控不斷推進。第一，從房地產開發投資來看，房地產市場的投資過熱已經由東部向中西部或全國蔓延，即使在一些內地的中小縣城也是如此，當國內房地產投資過熱蔓延全國時，國內經濟投資過熱要想降下來是不容易了。第二，房地產投資快速增長，必然會導致大量資金涌入房地產市場，而銀行的資金大量涌入房地產市場，必然會導致國內銀行信貸規模快速擴張。第三，國民收入分配的格局對房地產的影響；在中國目前的經濟發展水平和資本市場發達水平下，當國民收入分配向中產階級以上傾斜時，會拉動房地產市場的需求。這加劇了流動性過剩，并使儲蓄率偏高，也進一步拉動了房地產的需求。并與房價上升的分布吻合。第四，外貿順差、匯率對房地產市場的影響；由于巨額外貿順差和人民幣對美元的匯率相對低估，使大量的境外熱錢涌入中國，并有相當部分進入房地產市場，從而對房地產價格上升起到了推波助瀾的作用。匯率大幅度的升值會對中國現有產業結構產生破壞性影響。第五，貨幣政策和財政政策對房地產市場的影響；對房地產企業實行緊縮的信貸政策會減少房地產供給，從而使房地產價格上漲。對房地產消費者實行緊縮的信貸政策，如減小按揭比例等則會抑制房屋消費需求，使房地產價格下降。調整存款準備金等手段雖然并不直接影響房地產市場，但與具體信貸政策相結合，便會對房地產價格產生影響，提高存款準備金率可以減少流動性過剩。針對房地產所處的低迷狀況，尋找應對措施勢在必行。2、跟房地產經濟發展相融合金融基礎系統不完善經過數十年的發展，雖然我國房地產經濟獲得了較好發展且形成了一套基本具有一定規模的建設制度，但是卻仍舊存在一些問題急需我們解決，否則將會影響其未來的發展。第一，房地產其信貸結構需要調整，長期以來房地產的貸款都往開發貸款處偏移，忽視了住房消費其信貸發展，其占最大銀行比例僅僅只有10%，占銀行所有貸款總額只有1%，與此同時，發放住房消費其貸款也降低了銀行資產的安全性，當未能較好解決房地產貸款資金來源，就會導致貸款資源缺乏流動性且金融市場缺失。例如：浙江借貸風波就揭開了民間借貸危機序幕，浙江借貸風波告誡我們經濟一旦走向去實業化的泡沫之路必釀危機，而借貸危機不僅僅“藏身”在資金流龐大的溫州，所以，危局一旦擴散至全國將會給轉型中的中國經濟帶來傷害。民間融資機構作為快速發展房地產行業重要通道，它在給房地產行業及時帶來資金幫助的同時，高利率也增加了房地產企業運作的風險。第二，房地產行業擴大住房公積金其繳納比率和范圍受到了宏觀環境約束，原先運營模式降低了資金使用率。3、房地產最終產品未能被有效利用，具有較高空置率房地產出現較高空置率歸結起來總共有以下兩點：（1）和外部環境不兼容所導致的空置，這主要包括：當地房地產構建了超過地區人口規模的房屋，房地產商追求高利潤，忽視了市場需求等；（2）和內部因素不和諧導致的空置，其主要包括較低資質開發商，較低銷售量以及房地產其商品缺乏獨特性和周圍項目相雷同，沒有自身特性與創新，因而也就沒有優勢。這種現狀造成了房地產土地資源高消耗和浪費，以及城市整體土地資源缺乏和供給緊張的局面，這樣長期以往下去還會危及地區經濟發展。四、保證房地產經濟健康可持續發展策略1、正確看待宏觀調控政策，幫助房地產行業走出低迷為幫助房地產行業走出低迷狀態，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府對房地產市場價格的隱性擔保，并讓快速飚升的房價回歸理性；其次，在現階段，住房作為民生必需品，政府就有責任把住房產品的性質完全界定自住或個人消費上，用嚴格的技術性硬約束讓住房的投資性質清除出市場，尤其是嚴格禁止外國投資者進入炒作國內房地產；第三，以市場化的方式（如稅收、利率、貨幣補貼等）建立起覆蓋全民住房保障體系。如果能夠這樣做，國內房地產市場將是出現根本性轉變，國內房地產市場也將持續穩定的發展。2、健全金融系統，加強房地產經濟和金融的配合度保證房地產經濟可持續發展，務必要在地產金融可持續發展前提下進行，針對我國房產金融的發展現狀要重點在貸款結構上下功夫，對貸款結構進行調整，加重消費貸款份額，強化風險防范意識。此外，為妥善解決資金來源和資產流動問題，還需研究并構建住房抵押其貸款的二級市場，從而達到抵押貸款證!化，讓整個市場成為金融有機部分，加強房產市場和資本市場間聯系，在本質上解決資金來源。這樣做還可分散貸款的風險，加強市場化進程，真正實現房地產金融效率的提高。3、加強房地產體制改革力度加強房地產體制改革力度，首先要重新思考房地產市場的定位，目前，我國房地產被視為經濟領域的一部分，而非社會領域的一部分。把房地產視為經濟領域，其國內生產總值功能，對經濟增長的貢獻被凸顯出來；而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們的空間權就會被忽視。因此，僅從一個純粹市場角度而不是從公益性角度，是無法解開住房市場的問題之謎的。[4]其次，全面解決公共政策缺失問題，房地產作為一個龐大產業，應該科學合理地構建完善的政策體系，不能總是應急式的短期疾風暴雨的調控，因為這不僅無法讓人們產生明確的預期，而一旦政策有所松動，房價有可能產生報復性反彈，進而形成了極具中國特色的房地產周期。第三，真正觸及核心制度問題，也就是對土地財政的高度依賴，從中國房地產與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房價的兩大重要推手。一方面是地方政府的財源來自土地；另一方面是金融機構的現金流，金融機構以土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。只有做好以上三點，才可保證房地產經濟有著長遠規劃，促進房價回歸到理性價位，幫助房地產行業走出低迷。綜上所述，房地產經濟作為我國市場經濟重要組成部分及國民經濟支柱，探究房地產行業當前所面臨機遇與挑戰，分析其如何推動我國經濟發展不可忽視。房地產經濟能有效推進我國經濟的發展，對房地產經濟發展現狀及其未來走勢進行思考，可有效促進我國房地產產業的健康可持續發展。