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摘要：房地產業是我國當前發展最快的產業之一，對國民經濟的貢獻率逐年增長，同時，它也成為重要的投資領域，其虛擬性不斷增強，進而導致諸多社會問題。要使房地產業健康發展，一方面，要發揮市場對資源配置的基礎性作用，利用市場力量實現供需動態平衡；另一方面，政府應采取措施努力保障社會公平。

關鍵詞：房地產市場；虛擬性；宏觀經濟。

房地產業作為我國發展最快的產業之一，不僅為城鎮居民提供了安居樂業的居所，推進了城市化進程，也有力地促進了國民經濟的發展，對實現土地資源優化配置和產業結構調整發揮著重要作用，作為一種導向性產業，其連帶效應為國民經濟整體發展提供了契機。房地產業與鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等上下游60多種產業直接或間接相關，據統計，每100元的房地產銷售能帶動相關產業170元的銷售。另外，房地產業的發展也能促使一些新興行業的產生、發展，譬如物業管理、法律咨詢、房地產評估、房地產中介等等。

與此同時，我國房地產業的發展也暴露出許多問題，尤其房價持續飛漲已經越來越偏離經濟的增長速度和普通百姓的收入水平，使之成為社會輿論關注的焦點。由美國次貸危機引發的全球金融危機，引起全世界對金融監管以及房地產市場虛擬性的高度關注。虛擬經濟是產生經濟泡沫的根源，房地產泡沫也是由房地產市場具有的虛擬特性引發的。如何解釋房地產所具有的虛擬特性，以及它對宏觀經濟的影響，是本文要討論的主要內容。

一、虛擬資本與虛擬經濟。

馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進行分析，提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個有規則的會反復取得的收入按平均利息率來計算，把它算作是按這個利息率貸出的一個資本會提供的收益，這樣就把這個收入資本化了”[1]493。生息資本的運動和信用制度的發展創造出了虛擬資本，包括股票、債券、匯票、不動產抵押單等，“所有這些證券實際上都只是代表已積累的對于未來生產的索取權或權利證書，它們的貨幣價值或資本價值，或者像國債那樣不代表任何資本，或者完全不決定于它們所代表的現實資本的價值”[1]494。

虛擬資本本身沒有價值，但虛擬資本可以通過循環運動產生利潤，獲取某種形式的“剩余價值”，它不能直接作為現實生產要素或資本在生產活動中發生作用，而只是所有權證書，是“現實資本的紙制復本”，反映著債權債務關系。“但是，作為紙制復本，這些證券只是幻想的，它們的價值額的漲落，和它們有權代表的現實資本的價值變動完全無關，盡管它們可以作為商品來買賣，因而可以作為資本價值來流通。”[1]530當金融發生動蕩時，虛擬資本的價格可以數倍于它們所代表的實際資本價值，也可以大大低于實際資本價值，甚至一文不值。

（一）虛擬資本對社會經濟運行的積極影響。

1.加快財富的集中和資本的積累，促進資本的社會化進程。虛擬資本的出現改變了資本積累的方式，資金集中更加迅速、快捷，促進了資本的社會化，為高效率的社會化大生產奠定基礎。

2.促進了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉移更加自由靈活，從而能表現出明顯的優化資源配置的效應和導向性，帶動了勞動力、技術、自然資源在實體經濟部門之間的優化配置。

3.促進經濟增長。虛擬資本的繁榮，能增加投資者財富，刺激消費增長，改變短期邊際消費傾向，擴大經濟增長的乘數效應，虛擬資本中的股票債券，如果絕大部分是生產性的，也有利于經濟的增長。

4.促進利潤率平均化。“信用制度的必然形成，以便對利潤率的平均化或這個平均化運動起中介作用。”[1]5325.減少流通費用。“一項主要的流通費用，就是貨幣本身，因為貨幣自身具有價值。”通過信用，“A相當大的一部分交易完全用不著貨幣。B流通手段的流通加速了。……一方面，這種加速是技術性的；也就是說，在現實的、對消費起中介作用的商品流轉額保持不變時，較小量的貨幣或貨幣符號，可以完成同樣的服務。這是同銀行業務的技術聯系在一起的。另一方面，信用又會加速商品形態變化的速度，從而加速貨幣流通的速度。”[1]541（二）虛擬資本對社會經濟運行的消極影響。

虛擬資本如果發展過度，就會對宏觀經濟產生嚴重的消極影響：

1.虛擬資本的過度發展會擠占生產部門的資金供給。在高投資回報預期下，大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場，造成經濟虛假繁榮。如果流進虛擬經濟領域的資金過多，就會造成實體經濟部門資金不足，發展乏力，出現生產性投資的擠出效應。

2.虛擬資本是經濟泡沫產生的根源。虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟。經濟泡沫的成分不斷增加，人們對虛擬利潤的追逐導致大量資金非正常涌入虛擬資本市場，人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動。

3.在虛擬資本的積累快于現實資本積累的情況下，生息的貨幣資本不僅不反映現實貨幣資本的積累，而且自我擴張，這樣就導致了現實資本供求和生息貨幣資本的供求出現明顯差別，生息貨幣的過剩或不足，不反映或不完全反映現實資本的過剩或不足，增大了調控宏觀經濟的難度。

虛擬經濟是與實體經濟相對應的概念。成思危認為，虛擬經濟是指與虛擬資本以金融系統為主要依托的循環運動有關的經濟活動。簡單地說，虛擬經濟就是直接以錢生錢的活動。[2]劉駿民認為，虛擬經濟是以資本化定價行為為基礎的價格系統，其運行的基本特征是具有內在的波動性。[3]

二、房地產市場虛擬性的表現。

房地產市場具有虛擬經濟和實體經濟的二重屬性，虛擬性是指房地產是一種虛擬資產，其特性介于普通商品和金融資產之間。具體表現在：

其一，以房地產的權屬證書開出的匯票或發行的抵押證券實質上是一種虛擬資本。根據馬克思的解釋，房地產權屬證書“實際上都只是代表已積累的對于未來生產的索取權或權利證書”，它本身沒有價值，但可以通過循環運動產生利潤，獲取某種形式的剩余價值。諸如房地產抵押貸款以及抵押貸款的證券化（MBS）、房地產公司的上市融資、發行債券以及股票等有價證券（REITs），依托金融系統的循環運動使得這些房地產金融工具不經過實體經濟的循環就可以取得盈利的經濟活動，就是一種虛擬經濟，這充分體現了房地產市場的虛擬性。

其二，資本化定價。作為不動產的土地，土地價格就是“地租的資本化”，它使土地資產成為一種具有虛擬資本屬性的資產。實際上，在現代房地產投資、融資實務中，根據房地產產生的現金流量進行估價的收益資本化法仍是決定房地產投資的最主要估價方式，只是在估算現金流量時需要考慮更多的因素，以求達到更好的預測效果。

其三，投資者并不直接參與生產和消費等實體經濟活動。在現代經濟生活中，房地產已經成為一種重要的投資品，由于對土地需求不斷增加而土地存量不變，因此，從長期來看，房地產價格必呈上升趨勢。投資者為了資產保值增值而取得房地產所有權，其投資的目的在于盈利，投資者并沒有直接參與生產和消費等實體經濟活動。

三、房地產虛擬性質與宏觀經濟。

房地產的虛擬資產性質使其成為聯系實體經濟與虛擬經濟的紐帶，它像一把雙刃劍，對宏觀經濟發揮著正負兩方面作用。郭金興認為，在現代經濟中，房地產是一種重要的虛擬資產，并且隨著虛擬經濟的發展，其虛擬性也在不斷增強，這在成熟的市場經濟國家體現得尤為明顯。經驗表明，房地產市場波動并不一定會對實體經濟造成破壞性影響。[4]劉駿民、王千也認為，實際上，一個發達而完善的房地產市場有可能在經濟發展和經濟增長中起到穩定作用。[5]

（一）完善的房地產市場的積極作用。

1.促進金融市場擴大。房地產以其不動產的特點成為商業銀行發放貸款的重要抵押品，再加上房地產抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創新，也擴大了銀行和金融市場的范圍和規模。通過向銀行抵押貸款，企業和個人可以獲得資金用于房地產的生產、交易，而房地產市場交易的活躍進一步刺激房價上漲。抵押品價格的上漲改善了銀行的資產負債表，并吸引過剩資金流向房地產金融市場，進而使得信貸規模以及金融市場的規模和范圍進一步擴大。

2.支持實體經濟發展。房地產以及房地產金融市場既可以吸收大量社會過剩閑散的資金，從而化解實體經濟物價不穩定的壓力，在很大程度上消化實體經濟的風險；也可以為房地產市場上企業和個人的投資需求提供資金支持。

3.優化社會資源配置。房地產金融市場將資源從低效率利用部門轉移到高效率部門，使社會的經濟資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產增強資金的配置效應從而引導實體經濟對資源的優化配置。隨著金融改革的深化，虛擬經濟的資源配置功能越來越強，極大地促進了經濟的發展。

所以說房地產這種虛擬經濟成分適當的波動對實體經濟是有益的，一方面它可以緩解對實體經濟的沖擊，另一方面也可以優化資金配置，為實體經濟能更好地配置資源服務，從而促進經濟增長，改善國民福利。

（二）房地產市場虛擬性的負面作用。

1.它是房地產泡沫產生的根源。一方面，在高投資回報預期下，大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場，房地產價格飛漲，造成經濟虛假繁榮，經濟泡沫不斷增加。同時，自上世紀80年代以來，全球范圍內的金融自由化、資本市場管制放松以及先進通訊技術的應用使得資本流動更方便、更快捷，國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產市場，大大增加了房地產市場的泡沫。另一方面，房地產和其他虛擬資產之間結構失衡，發展速度參差不齊，同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產市場而造成房地產泡沫。

2.房地產業與銀行貨幣發行、金融證券市場緊密聯系在一起，使房地產波動通過貨幣供給和信貸總量等傳導機制對金融市場和宏觀經濟產生影響。市場繁榮時，利率水平較低，貸款規模和信貸總量不斷增加，居民收入預期增加，購房者對房地產的需求增加，從而促進經濟加速增長；在加息過程中，人們對于經濟前景持樂觀態度，居民收入預期進一步增長。而一旦由于政策變動或投資者預期變化等原因引發信貸規模驟減時，購房成本增加，居民收入預期下降，便會抑制房地產需求，經濟增速便會下降。同時房價的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產，進一步促進房價的下跌。人們對經濟預期普遍持悲觀態度時，如果投資者資金鏈斷裂，就很容易引發金融危機。

因此，防止大量貨幣積聚在房地產市場，打擊房地產投機，是治理房地產過度虛擬產生泡沫的關鍵。我國目前由于金融或資本不發達，投資渠道少，房地產往往被作為一種優質的投資品，在流動性過剩、資本逐利的本性推動下，就會引發房地產投機、房價迅速上漲的不良局面。而房地產又是對政策，尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強的行業，資金松緊對房地產運行有決定性的影響。引起2007年美國次貸危機的直接原因就是貸款利率的上升和房地產市場的降溫。從2004年6月到2006年8月美國基準利率先后上調17次，從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大，違約現象大量出現；房地產市場降溫則使借款人難以將房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以償還購房貸款本金和利息，從而產生了商業銀行貸款虧損等連鎖反應，最終導致了次貸危機的發生。

四、我國房地產市場現狀及建議。

國人對住房有特殊情結。由于人多地少、經濟高速增長、城市化進程加速、信用工具不斷出新、超前消費意識形成等因素的相互作用，導致我國需求膨脹，且具有相當的剛性，再加上境內外投資、投機的炒作，尤其是當前我國人民幣升值預期的高漲，熱錢正在快速進入我國，使我國房地產市場呈現極不正常的狀態。一方面，形成了虛假的房市需求，推動房價不斷上漲，投資者購房時不考慮自己的真實消費能力，包括按揭貸款后的還貸能力，而是考慮投資收益和成本，只要房價漲幅超過銀行還貸利息成本，投資性購房的需求便會不斷增加；另一方面，造成社會資源的極大浪費，許多城市房子空置率很高，而中低收入人群越來越買不起房子，極易引發社會矛盾，影響和諧社會的建設。

從房地產市場的供求關系看，目前我國存在著結構性失衡。房地產結構性的供不應求與供過于求同時并存：一方面，大量的商品房積壓，這主要是因為開發商沒有充分分析市場，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導致了空置；另一方面，大多數居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經濟適用房供給短缺、增長緩慢。要解決結構性失衡，就需要增加開發經濟適用房的比例，而且嚴格限制以經濟適用房名義開發超大面積住宅或將經濟適用房轉變為普通商品房。由于我國的房地產市場還處于發育的初期階段，政府的主要職責就是通過制定科學、有效、競爭的規則，促進房地產市場的正常發育，充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求，抑制房地產投機或炒作。為此，筆者提出以下具體建議：

第一，進一步完善我國的住房保障制度。政府應進一步加大對保障性住房建設的投入力度，優先保證供應廉租房和經濟適用房建設用地；同時，要建立科學規范的準入機制，使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題（包括無能力租市場價住房）的貧困家庭或中低收入家庭。

第二，加強對熱錢的跟蹤和管制，控制熱錢大量流入房地產市場。當前人民幣在境外壓力下升值預期不斷高漲，吸引大量熱錢涌入境內，房地產尤其是豪宅是熱錢投資的主要對象。所以，一方面要穩定幣值尤其是預期；另一方面，要從根本上完善我國的市場體制、金融制度以及貨幣政策等。

第三，增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產信托基金等措施，當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉向購買虛擬房產，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風險。

第四，加強政策的針對性和有效性。房地產由于受多種因素影響，是個復雜的市場體系，政府應該有的放矢地制定地方房地產政策，而不能搞“一刀切”。同時，加強房地產市場分析研究，建立健全房地產市場信息系統，完善市場監測分析和預警機制，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性，正確引導房地產的投資和消費。

第五，加強稅收、信貸等政策對房地產市場的監管和調控作用。加強、調整房地產市場交易稅收，加強物業立法。同時，貨幣政策制定者應該增加對發展中的按揭市場基本結構的關注，并提高信貸條件，加強對經營家庭債務相關的金融實體的監管，以保證其健康運行。

第六，充分認識房地產業的虛擬特性，綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信托政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融。同時，進一步完善立法，使房地產企業股票發行和交易規范化，把企業通過股份制而籌集的資金納入健康發展的軌道。

總之，解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。一方面，要發揮市場在資源配置方面的基礎性作用，利用市場的力量來使住宅商品適應各種不同的需求，以實現供需之間的動態平衡；另一方面，市場和政府兩只手是互相配合的，政府應該更多地考慮保障社會公平。

參考文獻：

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[2]成思危。虛擬經濟論叢[C],北京：民主與建設出版社，2002:14-20.

[3]劉駿民。從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南：山東人民出版社，1998:38、51.

[4]郭金興。房地產的虛擬資產性質及其中外比較[J].

上海財經大學學報，2004（2）：45-52.

[5]劉駿民，王千。中國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系[J].中國房地產，2006（2）：6-9