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本文作者：謝琦工作單位：中國勞動關系學院經濟管理系

房地產價格上漲對居民消費需求影響的實證分析

1．本文采用以下計量模型來分析居民的可支配收入、房地產價格與居民消費需求之間的關系:C=A+αDI+βRE。其中，C為消費需求，A為自發性消費，DI為可支配收入，RE為房地產價格，α為可支配收入的邊際消費傾向，β為房屋資產的邊際消費傾向。為了更好地進行分析，對上述模型兩邊取自然對數，可以得到:lnC=A+αlnDI+βlnRE+εt。本文的居民消費需求、可支配收入和房地產價格分別選取2000—2010年間的城鎮居民人均消費需求、城鎮居民人均可支配收入和商品房銷售價格指標，所有數據來源于《中國統計年鑒(2011)》。選取2000年以后的數據主要是考慮到我國住房制度改革是從1998年開始，但是1998—1999年，真正的住房實物分配總體上并沒有停止，同時由于土地市場的滯后制約了中國住宅市場的全面建立，所以導致在2000年之前，中國住宅業市場化程度很低。從2000年開始，以住房分配制度改革為核心，中國住宅業的市場化程度才得以提升。〔14〕2．時間序列的平穩性檢驗為了避免偽回歸，下面用協整檢驗之間的長期均衡關系，先對數據的平穩性進行檢驗。目前，計量經濟學已經發展出了各種檢驗平穩性的方法，本文采用ADF檢驗方法。利用計量軟件Eviews6．0對變量進行單位根檢驗，見表1。檢驗結果顯示，各變量的水平值和一階差分均不能在1%、5%和10%的顯著水平上拒絕有單位根的原假設，則它們是非平穩時間序列。而各變量的二階差分在1%的水平上拒絕有單位根的原假設，表明lnYP，lnYT，和lnC均是二階單整序列，滿足協整檢驗的前提，因此可以進一步檢驗這些變量之間的協整性。3．協整關系檢驗首先建立如下回歸方程:lnC=0.697340+0.870683lnDI+0.025228lnRE(10.64952)(28.15170)(0.697116)R2=0.999577DW=2.400807F=9447.400然后對回歸后得到模型的殘差序列進行單位根檢驗，檢驗結果顯示ADF統計量為－3.686364，遠小于1%的檢驗水平，可以認為殘差序列是平穩的，因此序列lnC、lnDI和lnRE存在協整關系，說明這些變量之間存在長期穩定的“均衡”關系。因此，從上述估計結果來看，在長期中消費的可支配收入彈性是0.8707，消費的房屋資產彈性是0.0252。實證分析結果表明長期來看可支配收入增加1%，引起消費需求增加0.8707%;房屋價格上升1%，引起消費需求增加0.0252%。說明從長期來看，可支配收入是決定消費需求的主要因素，房屋資產對消費需求只有非常微弱的影響。4.誤差修正模型的建立及檢驗通過上面的分析已經證明序列之間存在協整關系，因此可以建立誤差修正模型。估計結果為:ΔlnC=0.000654+0.825691lnDI+0.069568lnRE－1.335899et－1(0.048157)(7.120216)(2.341576)(－3.767674)R2=0.934046DW=1.230623F=28.32399從估計結果來看，在短期內消費的可支配收入彈性是0.8257，消費的房屋資產彈性是0.0696。實證分析結果表明短期內可支配收入增加1%，引起消費需求增加0.8257%;房地產價格上升1%，引起消費需求僅增加0.0696%。說明從短期來看，可支配收入是決定居民消費需求的主要因素，房地產價格上升對居民消費需求僅產生微弱的影響。此外，通過估計結果還可以發現，短期內房地產價格上升對居民消費需求的影響程度超過長期。

房地產價格對居民消費需求影響結果分析

從上文的實證結果來看，無論短期還是長期房地產價格對居民消費需求的影響都非常小，可見在我國居民房屋資產的財富效應并不顯著。下面文章就對造成這種現象的原因進行詳細分析。1.房地產價格上升對已有住房居民的影響在我國，對已經擁有一套住房的居民來說，房屋大多是自住性質。因此，由于居民要用于家庭自住，無法立即變現自己的房產，所以盡管房地產價格在持續上漲，但是對于這部分居民來說也只是虛擬資產，不具有任何實際意義，所以房地產價格的持續上漲并不會刺激這部分居民的消費需求。如果此時居民由于居住需要購買面積更大的住宅，必然面臨兩種選擇:一是保留原有住宅繼續購買新的房產;二是賣掉現有住宅再購買新的房產。在第一種選擇中，由于房地產價格不斷上漲，居民需要償還更多的貸款才能購買自己的第二套住宅，因此必然會減少家庭的消費需求而增加儲蓄。在第二種選擇中，假使居民能夠賣掉自己的住宅變現了房產，但是由于居住需要，他們在賣掉自己的房產之后又面臨迫切購買新住宅的需要，所以此時房地產價格的持續上漲還會使居民為購買面積更大的新的房產而拼命儲蓄，所以這部分居民為了改善居住質量也必然會增加儲蓄而減少家庭的消費需求。因此，對于僅擁有一套住房的居民來說，房地產價格的不斷上漲并不會刺激他們的消費需求。對于擁有兩套及兩套以上住房的居民來說，房地產價格的不斷攀升可能會帶來較大的財富效應。但是在我國由于受政府相關政策的影響，有些房屋是不允許上市交易的，因此對擁有不能變現房產的居民來說，房地產價格的持續攀升也只是帶來虛幻的財富增加，家庭的消費需求不可能大幅度增加。對于擁有兩套及以上可以變現房產的居民來說，由于這部分人群在總人口中的比重較小，屬于高收入階層，這部分人群的邊際消費傾向遠遠低于中低收入階層的邊際消費傾向，因此他們增加的消費需求有限，也不可能引起居民消費需求總量的大幅度增加。2.房地產價格上升對沒有住房居民的影響對于沒有購買住房的中低收入居民來說，由于住宅是用于滿足基本的居住需要，因而對這部分人群來說具有購買的剛性需求。而當前我國的廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房供給非常有限，沒有住房的居民為了購買自己的住宅，面對不斷攀升的房地產價格必然會拼命節衣縮食，減少家庭的消費需求。因此，對于沒有住房的居民來說，房地產價格上升的財富效應為負。綜上所述，由于沒有住房或只擁有一套住房的中低收入居民占我國人口的比重很大，因此我國房地產價格不斷上升的財富效應非常微弱，這與本文實證檢驗的結果也是相符的。

結論及對策建議

1.結論(1)無論短期還是長期，可支配收入是決定居民消費需求的主要因素。因此，只有大幅度提高居民的可支配收入，使居民收入不斷穩定增長，才能從根本上擴大居民的消費需求，保證國民經濟持續快速健康發展。(2)無論短期還是長期，房地產價格對居民消費需求的影響都非常小，說明我國房地產市場的財富效應并不明顯。近年來房價上漲過快直接導致居民購房負擔加重，虛高的房價遠遠超出了普通家庭的承受能力，過高的首付款和幾十年的月供支出使大部分家庭不得不削減日常開支，極大地降低了居民的消費需求。因此，要充分發揮房地產市場的財富效應，擴大居民的消費需求，必須使房價上漲控制在居民可承受的范圍之內。2.對策建議(1)調整和完善工資結構，提高居民可支配收入。當前不合理的工資結構制約了我國廣大居民可支配收入的提高和消費需求的增長。目前很多企業勞動者的基礎工資普遍較低，尤其是工資基數偏低。多年來物價、房價在不斷上漲，但是很多企業勞動者的基礎性工資收入的增長卻非常緩慢，部分企業勞動者的基礎工資年度增長僅為十幾元。尤其國有競爭性行業職工的工齡工資、技能工資、崗位工資的工資基數低，年度增長幅度非常緩慢。根據調研，西部有些企業職工目前的工齡工資一年僅為四元，沒有為老職工多年來在企業的辛苦勞動進行相應補償。因此，通過調整和完善工資結構，可以提高居民的可支配收入，擴大居民的消費需求。當前政府應加快國民收入分配制度改革，調整和完善企業工資結構，加大工齡工資、技能工資、薪級工資、崗位工資等基礎性工資的年度增長基數，與當地不斷攀升的物價、房價、房租、水電燃氣費等日常生活開支相適應，減輕勞動者生活的負擔。此外，還應增加勞動者各項日常生活補貼的幅度。近年來，隨著住房福利制度的取消，以及養老、醫療和失業保險制度的建立，都對居民消費需求產生了重大的影響，而目前的工資結構卻沒有反映這些變化。因此，在住房商品化和養老、醫療等福利社會化的前提下，應從擴大居民消費需求的角度，重新研究、制定和調整工資結構，加大包括物價補貼、住房公積金、住房補貼、醫療補貼、交通補貼、生活補貼等在內的各項補貼力度，使勞動者能夠應對不斷攀升的物價和房價。(2)穩定房價，增加廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房供給。穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責，要進一步規范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產健康發展的長效機制，抑制投資、投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，重點加快政府保障性住房的建設，按照政府組織、社會參與的原則，大力發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求。各級政府當前亟須繼續加大廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房的供給和建設力度，滿足中低收入家庭居民基本的居住需要。同時，堅決遏制部分城市房價過快上漲。地方政府應在增加普通商品住房供應的同時，著重加強需求管理，實行更為嚴格的差別化信貸和稅收政策，例如在全國范圍內開征房產稅等辦法來抑制投資投機性購房，進一步加強市場監管。對于房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為，對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為，要公開曝光嚴肅處理。此外，改革和完善城鄉土地和房屋產權流轉制度，進一步明晰房屋所有者擁有的權利，充分發揮房地產市場的財富效應。(3)加強房地產市場監督和管理。第一，為杜絕房地產開發企業以申報部分房源為開發商自用房、在建工程抵押或房屋抵押等方式囤積房源的行為，要求房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房預、銷售審批時所有房源必須一次性全部上網對外公開銷售，并不得辦理在建工程抵押和現房抵押以促使全部住宅房源能在網上公開對外銷售。第二，對房地產開發企業申報的自留房進行集中清理，對符合現房銷售條件的轉為現售房源對外公開銷售。對房地產企業的違法行為將依法予以行政處罰，對于未按期整改或整改不徹底的將暫停其入網銷售資格。第三，對每一宗出讓土地的位置、面積、用途、容積率、地價款、項目開竣工時間等信息，對社會進行公示。第四，對逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價款、未按期開工等不良記錄的開發商，將禁止和限制其參加土地競買。第五，加快土地管理制度改革，嚴肅整改查處地方政府違法批地行為。第六，通過嚴格執行土地增值稅、開征空地稅等方式，加大土地閑置成本，從根本上遏制開發商囤地捂盤行為。第七，各地政府根據當地物價水平和居民生活費用，當地房屋租賃指導價格，并要求房屋中介機構必須嚴格執行，對違反規定的房屋中介機構進行嚴厲處罰，拒不執行者責令其停業整改。