導語：經濟改革方略與擴大內需研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

改革開放以來，中國經濟發展取得了有目共睹的巨大成就，而且從現階段的發展看，其整體態勢繼續向好，這一點已得到國際社會的普遍認可。但良好的發展態勢并不意味著已經不存在障礙和問題。事實上，隨著中國的改革向縱深推進，仍存在一些問題需要認真研究。這里就政府擴大需求、國資產權轉讓、社會保障空賬以及當前社會各界普遍關心的房價問題作一些探討。

一、擴大需求：依賴國際市場不如立足國內

當今國家間的經濟競爭日趨激烈，競爭的方式也多種多樣。但追根究底，不同經濟體之間競爭的目的，是要進入并占領對方的市場。中國經濟要持續穩定增長，擴大需求是必然的選擇，因此，參與國際競爭乃可選之策。但需要討論的是，中國擴大內需的重點應放在哪里？是更多地依賴國際市場，還是把擴大“內需”作為重點？

回顧二戰后的世界經濟史，一個不爭的事實是：所有在戰后迅速致富的國家，都是世界市場的受益者。1945年二戰剛結束時，歐洲各國經過戰爭后均損失慘重，其經濟重建需要從美國購置大量的設備，但存在相當大的資金缺口。美國當時施行的“馬歇爾計劃”為歐洲的重新崛起提供了初始資金，但“馬歇爾計劃”對歐洲的重建資金支持僅是一個開端，源源不斷的后續資金，主要靠的是歐洲對美國的貿易順差。美國以其巨大的國內市場，為戰后的歐洲提供了豐富的資金來源。日本的復興與歐洲走的是同樣的道路。日本是一個資源匱乏的國家，面積狹小，國內市場容量有限。即便在二戰之前，日本也并不是很發達。但日本的成功就在于把握住了世界市場的每一個機會，從中東進口石油，向世界出口產品。在不到40年的時間，日本作為曾經的戰敗國變成為世界第一大債權國。其他的像“亞洲四小龍”，以及后來的“亞洲四小虎”，也都是靠出口導向型戰略逐步取得成功的。

但是，成功的經驗并不是總能夠適用。1997年以前，眾多經濟專家均認為21世紀將是亞洲的世紀。然而，1997年的亞洲金融危機打破了這一預言，東南亞的繁榮和興旺并未持續，金融危機給這些國家造成了嚴重的破產、失業、收入的下降和人民生計的窘迫。事實上，任何成功的模式，都有其輔助條件。二戰后的世界格局，是一個“冷戰”的時期。為讓其盟友盡快富裕起來，以分擔日益龐大的軍費開支，美國慷慨地對其盟友開放了國內市場。但當時美國經濟的強大，以致于可以不附加任何條件地援助其盟友。歐洲、日本和“亞洲四小龍”，都是因此而成功的。

然而這些經濟體的成功帶來了新的問題。美國很快發現，那些曾經依靠其援助和開放國內市場來發展經濟的國家和地區，在經濟逐漸發達后，不再需要美國的保護，并且要與美國展開競爭。此后，美國的策略開始轉變，對市場準入提出了越來越多的附加條件。而前蘇聯的解體，又加速了這一轉變的進程。歐洲通過加快共同市場的建設，努力緩解了這一轉變的沖擊，而亞洲卻沒有作出有效的反應，不得不面對越來越縮小的市場空間。過去使其成功的條件不復存在，曾經成功的模式，也就不再能夠發揮作用。

當今世界中，美國、歐盟和日本是三大經濟巨人，它們中有兩個在亞太地區。因此，中國要走向世界，首先必須融入亞太地區。而這種融入必須正視一個問題，就是亞太地區畸形的貿易結構。畸形結構的一極是日本，另一極是美國，前者長期保持著巨額的貿易順差，而后者則是巨額的逆差。位于兩極之間的國家，大多都是通過對美國的順差，以獲得美元，同時進口日本生產的產品，以擴大日本的順差。問題在于，任何一個國家承受逆差和順差的能力，都有一個限度，美國和日本也不例外。

可以設想，如果有一天美國無力承擔巨額逆差，則亞太地區的貿易，必將面臨崩潰的局面。事實上，東南亞金融危機，已經顯示出類似的跡象。

20世紀90年代初，伴隨著大量的資金流入，亞太地區實現了奇跡般的經濟增長。但迫于越來越大的赤字壓力，美國不能同比例地增加進口，日本雖然保持巨額的順差，卻又不放開國內市場，東南亞的產品面臨的市場空間越來越小。產品不能順利出口，不能獲得外匯，而這些東南亞國家長期積累的巨額對外借款又面臨著還款壓力，在這種情況下爆發金融危機自然就不可避免。

亞太地區畸形的貿易結構必須改變，但什么時候能夠形成新的結構，以及新的貿易結構以什么樣的形式出現，尚難以預測。但可以肯定，新的貿易結構的形成將是一個長期的過程，絕不可能一蹴而就。而在新的格局形成之前，亞太地區的經濟將是不穩定的。因此，中國不應該把經濟發展的重心依托在出口上。與其通過廉價出口換取外匯，不如立足國內，擴大內需。況且現階段中國的外匯儲備已經超過萬億美元。而外匯長期閑置，又是另一種經濟損失。因此，通過動用部分外匯儲備，增加進口，不僅可以平衡外匯收支，而且有利于推動產業升級，改善貿易結構。

而且，中國作為一個規模龐大的發展中國家，如果不主要依靠國內市場，而是依靠國外市場來出售所生產的產品，所需要的國際市場規模很難得到滿足，因此，依靠外部拉力拉動中國經濟的增長，很難實現。當年日本的經濟總量不大的時候，美國曾輕而易舉地把它推上經濟發展的快車道，然而現在，全世界都進口日本的產品，卻還是不能改變日本經濟衰退的現狀。這是因為現在日本的經濟總量太大了，已經沒有哪個經濟體能夠拉動它。

歐洲貨幣一體化的進程，可能成為歐洲未來經濟增長的發動機。但日本對二戰的態度，無法贏得周邊國家的信任，因此，它也就無法在亞洲扮演德國在歐洲那樣的角色。問題是：一方面，美國已經不能支撐整個世界的發展；另一方面，在亞太地區，如果出口導向型戰略成功的條件再現，唯一可能的“火車頭”只能是日本。但從日本以往的表現看，其承擔這一角色的可能性很小，因此，出口導向型戰略已很難再適用。

在經濟全球化時期，市場是最重要的戰略資源。誰掌握了市場，誰就占據著最有力的競爭地位，擁有制定市場規則的權利。ISO9000系列標準之所以由歐洲人來制定，就是因為歐洲是相關產品的最大購買者，它掌握著這些產品的最大市場。中國的國內市場潛力巨大，幾乎世界上所有國家都希望進入中國市場。如果中國對自己國內的巨大市場視而不見、棄之不顧，而是一味去國外尋求市場空間，則一旦國外的市場未能占領，再重新考慮重視國內市場的時候，則巨大的國內市場很可能已經被別的國家侵占。

當然，這并不是說中國應輕視出口，而是在現階段的特定情況下，中國的策略要進行調整，中國經濟要持續穩定增長，必須不斷地擴大需求；而且政府要改善國際收支平衡，重點也必須擺在國內需求上。

二、國有資產轉讓：既要大膽更要規范透明

關于國有資產轉讓，是一個敏感而又見仁見智的話題。學界之所以存在分歧，是由于各自看問題的角度不同造成的。比如對“人性”的假定，角度不同，觀點便會有很大的差異。幾年前筆者曾撰文介紹亞當·斯密的“經濟人假定”，引發了很多不同的觀點。但如果離開了“經濟人假定”，經濟學的推理便失去了基礎，亦沒有更好的方式可以取代這個假定。

因此，這里分析國有資產轉讓，仍然從經濟人假定出發，重點討論三個問題：第一，國企產權為何要轉讓？第二，資產轉讓如何定價？第三，產權交易所的功能是什么？這三個問題相互關聯，也相對獨立。

首先是國有產權為何要轉讓的問題。歸總的答案是改善國有資產的運營效率。回顧改革的歷程，國企改革起步于利改稅，而后改行承包制，再走股份制改造道路，其間既試驗過西方的模式，也試驗過中國自身的方法，但效果均不理想。推究產生這種現象的原因，歸根結底在于產權主體缺位。這里并不是說國有資產沒有確定的所有者，相反，根據政府相關文件的規定，國有資產屬全民所有。但問題在于，雖然國有資產歸全民所有，卻并不是由全民支配。事實上，國有資產的支配權掌握在各級政府手里，而政府作為全民的人，再授權給企業經營管理者。在這種情況下，企業經營者只對政府負責，而真正的所有者，卻變成了局外人。

如果企業經營者能以全民福祉為重，恪盡職守，讓國有資產保值增值，便不會出現委托－問題。但問題在于，按照假設，企業經營者是經濟人。經濟學理論表明，在給定的約束條件下，經濟人要追求利益最大化。但同樣存在有人們花錢辦事的四種類型：花自己的錢辦自己的事，既講求節約又講求效果；花自己的錢辦別人的事，只講求節約不講求效果；花別人的錢辦自己的事，只講求效果不講求節約；花別人的錢辦別人的事，既不講求節約又不講求效果。這樣的例子在現實中并不鮮見。而國有企業的企業經營者恰好對應第四種方式，則不難理解國有企業中更容易出現委托－問題。

實際上，國有企業改革進行了20多年，至今所取得的成效仍然不大，其關鍵的原因，即在于國家獨資或一股獨大。股份制改革以前，經營者用國家的資金辦國家的工廠；股份制改革后，經營者則用國家的股份辦國家的公司。二者都是“花別人的錢辦別人事”，都沒有動力注重節約和效果，則就不難理解為什么國有企業表面上在改革，而事實上其內在的機制仍沒有改變。近年來，非公經濟迅猛發展，取得了有目共睹的成就，正是因為它是“花自己錢辦自己的事”，有既講節約又講效果的機制。可見，國有企業要轉變現有機制，建立新的機制，就需要打破國家一股獨大的局面，讓非公資本加盟。如果非公資本遭遇屏障，不能投資國有企業，則國有企業的投資主體不能多元化，企業機制就難以轉變。從這個角度看，國有資產轉讓是合理的。

其次是國有資產轉讓的定價問題。這個問題已在學界討論了很長時間，爭論的焦點是，國有資產到底該以什么樣的價格轉讓？有學者批評當下國有資產流失，其基本的理由是國資轉讓價低于賬面凈值。盡管事實上確實存在國資流失的現象，但需要澄清的是，低于賬面凈值轉讓資產，并不一定是國有資產流失。這里可以舉一個例子作為佐證。假如某人5年前花16萬元買一輛家用轎車，使用壽命20年，每年折舊5%，使用5年后，折舊4萬元，凈值有12萬元；若按里程壽命20萬公里算，車已經行駛了5萬公里，每公里折舊0.8元，恰好折舊4萬元，凈值也是12萬元。然而5年后以10萬元的價格轉讓，卻無人問津。后來不得已按6萬元的價格轉手，雖然心中不免遺憾，但畢竟此時6萬元已是市場的最高價，事實上，這就并未造成資產的流失。

馬歇爾在其《經濟學原理》中指出，市場價格是供求均衡時的價格。按凈資產轉讓國有資產，只是賣方的供給價（成本價），而需求價則由買方決定。如果國有資產供不應求，需求者多于供給者，則成本價就是市場價格，此時若轉讓價格低于凈值，必然造成國有資產流失。而情況不同，結論顯然也會不同。如果國有資產供大于求，轉讓價格則轉由需求方確定，此時即使需求價格低于凈值，也并不能認為是國有資產流失。那么，站在供求雙方的角度，資產的市場價格應該怎么確定呢？這可以從經濟學經典論述中找到答案。

美國經濟學家費雪在1930年出版的《利息理論》中指出，資產價格是預期收入的貼現。比如某人花10萬元種了一片果園，現在他準備把果園賣掉，則果園的價格應該怎么確定？從銷售者立場看，自然不希望少于10萬。但費雪認為，果園的市場價格，并不決定于其前期成本，起關鍵作用的有兩點：一是預期收益，二是貼現率。假定果園預期年收益為8000元，貼現率（按銀行利率）為10%，果園的價格就是8萬元。若貼現率不變，而假定年收益為1.5萬元，則果園的價格為15萬元。假設一個買主手里有10萬元，若存入銀行年平均利息是1萬元，他便不會花10萬元去購買年收益只有8000元的果園。反過來，若果園的年收益是8000元，而銀行利率為10%，則賣者也不會以低于8萬元的價格出售果園。

最后是產權交易所的功能。從最表層的角度看，產權交易所只是一個交易平臺。但從深層考慮，它其實也是一種競價機制。在產權交易所這個平臺中，不僅資產的買賣可以達成，更重要的是，可以讓眾多的買家在這里競價。前面說過，資產價格是預期收益的貼現。但預期收益是未來收益，具有不確定性；而且資產為不同的人使用，預期收益也千差萬別。若無買方競價，讓買賣雙方直接成交，就難保國有資產轉讓不會造成資產流失。

這里同樣可以用果園的例子來說明。同樣一片果園，張先生經營預期年收益僅8000元，但若由李先生打理，預期年收益是1萬元。預期收益不同，資產貼現就會差別很大。按貼現率10%計算，張先生出價8萬元，而李先生會出價10萬元。假如不存在產權交易所，李先生可能得不到果園出售的消息，也就不會有人與張先生競買，則張先生就可以8萬元買下果園。若這個果園屬于國家所有，張先生還可能以給予回扣的誘惑來說動事主，按低于8萬元的價格成交。

上述情況表明，產權交易所不僅是一個交易平臺，而且也是一個競價機制。尤其在現階段大量國有資產參與轉讓的條件下，它能防微杜漸，防止貪污腐敗現象的產生。當下國有企業改革正處于攻堅階段，產權交易所雖是新生事物，但承擔著重要的任務，亟待按照公開、公平、公正的原則，推動國有企業改革的有序進行三、社會保障空賬：提高保費率不如劃轉國有股

近年來，社會保障制度改革從總體上說力度比較大，但也遇到了一些困難。這些困難皆源于缺乏資金。沒有資金，社會保障便不能真正落實。

中國的社會保障制度是近10年才建立起來的，一些老職工以前沒有參與保險，他們的保險賬戶里沒有資金，但現在進入老年后，健康狀況變差，正是需要用錢的時候，卻苦于沒有養老金、醫療費等。而若在社會保障基金總體數額不變的情況下，把這些老職工納入社會保障體系，必然會降低那些本就在體系中的人的保障水平。

現階段中國的社會保障基金收不抵支，上述問題即是其主要原因。從道理上講，沒有參與保險的人，就不應該領取保險金。但如果據此指責那些老職工，既不通情理，也不公平。這是因為造成這樣的情形，并不是他們個人的原因，而是一個歷史問題。眾所周知，以前中國實行的是低工資政策，所發放的工資其實只能算作基本生活費，而其余大部分利潤都上繳國家，用于新項目的建設。按照當時的政策，職工先把資金上繳給政府，將來由政府負責職工的生活和養老問題。建國后的幾十年來，中國一直在實行這樣的做法，因此職工對此深信不疑，也愿意拿低工資。然而，等到這批職工退休，國家改變了政策，政府不再負擔他們的生活和養老，而是交由社會保險機構負責，問題在于國家并沒有為他們而專門撥款給社會保險機構，從而導致各方面均處于一種尷尬的境地。

現階段政府的對策，主要是通過調補來應對，即是從其他人的社保資金中抽取一部分用于這些老職工，再用另外的人的社保資金補上缺口。這種方式在短期內可以湊效，能夠解燃眉之急。但從長期來看，隨著矛盾的積累，將會導致較為嚴重的問題。尤其是隨著中國的人口日趨老齡化，年輕人的比例下降，老年人的比例上升，將來本身沒有參保也需要由社會保險負責的人會越來越多，而參保的人的比例卻在下降，此時，再用這種調補的方式，則將面臨無資金可調的局面。

中國的社會保障制度建立之初，就在統籌賬戶之外，設計了個人賬戶。主要出于兩個目的：第一，明確個人在醫療保障中的責任，即個人要為自己的賬戶繳一部分費用；第二，通過明確個人賬戶屬于個人所有，促使個人主動約束不合理的醫療消費。而且，將來即使統籌賬戶里的資金不足，至少個人賬戶這一塊可以得到保障。這個設計思路本身是正確的，但由于老職工的問題沒解決，國家不得不將在職職工個人賬戶里的資金，調出來先補貼這些老職工。其結果是打破了制度設計的初始規則，還造成了一個較大的資金缺口等待彌補。而且，個人賬戶名義上雖有不小的結余，實際上卻近乎于一個“空賬”。據有關專家估算，僅就養老金賬戶，空賬就達8000億之多。至于是否有這么大的缺口，未經證實，但存在較嚴重的問題是確定無疑的。

關于如何彌補這個缺口，有不少專家提出可以通過提高保險費費率來實現。但這一提議遇到了很多反對的聲音。原因在于，現在企業的負擔已經很重了，不算各種收費，僅社會保險費一種，國家文件明確規定要求上繳的，就接近工資總額的30%，如果再考慮各種補充保險，很有可能超過35%，有些地方甚至超過40%。在這種情況下，如果再提高費率，無疑又會給企業施加沉重的壓力，甚而可能導致企業破產倒閉。特別是保險費以人頭工資為基數計取，由于國有企業冗員多，負擔重，更是難以支撐，現階段這個問題已經開始顯現。如某國有大型企業，效益一直不好，雖然盡了很大努力，欠費仍高達1億多元。按照政府出臺的《社會保險費征繳暫行條例》，該企業不僅要補足欠款，還要接受處罰。可在具體的執行過程中，當地社保機構卻相當為難，因企業確實困難，強行收繳，無異于逼其破產；而若企業破產，先不考慮其他問題，3萬多職工就很難安置。而若這些職工又都去領社會保險，會帶來更大的問題。因此，按照上述思路，勢必陷入一種惡性循環：因為沒錢支付保險金，所以提高保險費；但費率提上去，很多企業可能不得不面臨破產倒閉，結果是繳保險費的人更少，領保險金的人更多。而這樣，資金缺口會更大，問題會更嚴重。

有鑒于此，近來政府有意將國有企業在國內發行的股票，劃轉10%以彌補社保資金不足。從某種程度上說，這個方法可以達到治本的效果。其優點在于，它不僅能償還歷史的欠賬，而且有利于國有企業改革。中國的國有上市公司，股本結構大多數都不合理，不僅一股獨大，而且流通盤較小。事實上，國有企業上市，籌資只是一個方面的目的，重要的是轉換機制。但依靠現在的股權結構，很難改變機制。所以從長遠看，國有股減持具有其他方式不可替代的優點，能夠有助于解決機制轉換的問題。而把國有股的一部分用以補充社會保險，既可避免國有資產流失，又可以及時補上歷史欠賬。因此，政府應及早研究，盡快出臺國有股劃轉方案。

四、房地產市場：重點不是反暴利而是改善供給

在房地產市場方面，近來各界普遍對房產商抬高房價持反對聲音。同時，不斷有人要求公布開發成本、反對房地產暴利等。消費者希望房價回落，可以理解。但如果希望通過公布開發成本來打壓房價，則并不是正確的應對措施。

根據經濟學理論，價格并不完全取決于成本，即是說，低成本商品并不一定只能賣低價。日常生活中，低成本高售價并不少見。筆者曾在一家成衣廠參觀，原來一件襯衣不過百元，后與港商合資，打上某著名襯衣商標后，價格陡漲至500多元。而事實上其成本并沒有同比例提高。

事實上，按成本加成定價，需要存在一個前提，即商品短缺，供不應求。經濟學理論指出，商品的市場價格要由供求雙方共同確定。但若從供給者一方看，定價時必然會考慮成本，價格低于成本便不會供給商品。問題在于，如果廠商按成本加成定價，若消費者不購買，價格便沒有起到實質作用。反過來，假若商品奇缺，購買者眾多，價格必然會上漲，此時廠商也不會考慮僅按照成本來定價。

據筆者推測，要求公布開發商成本，其言下之意在于當下房地產價格相對于它的成本過高了，政府應該反暴利。而問題在于，并沒有一個確定的標準來界定價格高出成本多少才能算是暴利。假使把利潤超出成本30%視為暴利，則超過這一水平的，可能遠不只房地產一個行業。高科技行業如生物制藥，傳統產業如餐飲業，也都有可能高出這一比例。而且，若不允許企業獲得高的利潤，科技創新便缺乏動力，企業便較少去改進技術、提高效率。

這一點可以通過例證說明。假設有甲乙兩個木匠，甲手藝較差，做一個書柜需時兩天；而乙手藝精湛只需一天。若勞動力的日成本為100元，每個書柜木料成本100元，那么同樣做一個書柜，甲的成本300元，乙的成本200元。再假定書柜市價是400元，那么甲的利潤率為33%；乙的利潤率為100%。那么在此情形下，政府是否應該對乙采取反暴利措施呢？如果反暴利，乙必然會放慢進度，做一個書柜也花兩天這對社會來說，無疑是效率的損失。

再則，筆者不贊成反暴利，還因為擔心這樣會滋生腐敗現象。正如上面提及的，由于“暴利”無從界定，則“反暴利”很可能成為權力創租的借口。關鍵在于，法律未對“暴利”進行明確的界定，則不可避免要由監管部門來界定。如此，企業就很有可能去尋租。事實上這是有前車之鑒的。早在20多年前，政府曾對價格進行過管制，也反過暴利，結果助長了很多腐敗現象。

房價居高不下的癥結不在暴利，而在供求的不均衡。供求原理指出，當商品供不應求時，其價格將上漲；而供過于求時，價格則下跌。中國房價不斷上漲，其最根本的原因，在于房屋供給不足。假如房地產市場有求必應，房價上漲的現象便不會出現。譬如，電冰箱、電視機的價格難以上漲，就是因為這些產品供應充足。當年廣東本田轎車剛上市時，也曾經供不應求，出現價外加費，價格高漲的局面，后來隨著生產量逐年增加，價格便逐漸下降。

因此，供應充足的商品，其價格不可能持續上漲。但據有關統計數據指出，國內房地產市場目前空置率達到26%，積壓面積過億平方米，這說明房屋并不短缺。既然如此，房地產價格為什么還會持續上漲，而不會下降呢？即高空置與高房價并存，是一個奇怪的現象。但事實上，其中的原因并不難理解。由于政府控制建房用地，開發商為了獲取利潤，大多選擇投資建設高端住宅。而普通公眾買不起高端住宅，買得起的普通住宅又缺乏供給。因此，從整體上看，國內房地產市場仍然是供不應求。

問題在于，既然高端住宅過剩，其價格為何一直居高不下？究其原因，有以下三點：一是普通住房短缺。因為中低檔房供不應求，需求過多，拉動房價上漲，于是高端房也就水漲船高。二是消費者買漲不賣跌。從開發商的角度看，如果讓房價下跌，消費者很可能會持幣觀望，這對原本過剩的高端房，更難有市場，所以開發商寧愿房屋空置，也不愿降價出售。三是人們對買房有樂觀預期。公眾普遍認為，房產將來會增值。既然收益看漲，房價便不可避免被高估。

以上三個原因僅是表層原因，而深層原因或者說更重要的則是體制方面的兩個原因：一是土地壟斷價格太高。開發商即使不出售房屋也能靠土地占用或轉手來獲取利潤。二是銀行軟約束。開發商經審批獲得土地后，依靠土地向銀行抵押貸款。即便房屋不能順利出售，而不能按期還貸，銀行也很少以催還貸款為由逼迫開發商破產清算。開發商在不存在破產風險的情況下，自然不會降價出售房屋。

因此，要讓房地產價格下降，政府應從兩方面著手：一是應鼓勵開發商多建普通住宅。2006年5月29日，國務院出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》明確規定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”這一政策從其思路上看，是正確的選擇，但依靠行政手段來實現，并不是最佳方式。可取的辦法，應是按建筑面積征收累進稅。二是責令各國有商業銀行，必須在限期內收回開發商的逾期貸款，而且新到期的貸款，不再展期。這一措施一旦出臺，其效果將會很快顯現，開發商必然會降價售樓，整頓房價。

關于房地產的收入預期，是一個復雜的問題。買房能否增值很難預測，但可以肯定的是，不存在包賺不賠的生意。20世紀80年代，日本房地產泡沫破滅便是一個典型的例證；十幾年前，國內房價曾一度劇烈下跌，也證明了這一點。因此，房地產一定增值的預期很難得到保證，尤其考慮到將來人口減少、老齡化社會到來，預期房產增值的風險可能更大。