導語：國際物業稅征收研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：物業稅是針對不動產而征收的。為解決我國現行房地產稅收制度和政策中存在的種種問題，物業稅的開征已經被提上了議程。本文介紹了國外物業稅征收的概況，并通過借鑒國際經驗，對我國開征物業稅提出了幾點建議。

關鍵詞：物業稅國際經驗借鑒

財產課稅是對納稅人擁有的財產或屬其支配的財產課征的稅收。嚴格來說，財產課稅是一個稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業稅只是財產課稅的其中一種，它屬于從價稅，是對不動產的保有環節進行征收的稅種。從各國的征收實踐來看，物業稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒有統一的形式。而且對這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國家（地區）稱為不動產稅、地方財產稅、財產稅、房產稅、土地稅，也有的國家（地區）直接就稱為物業稅。

各國（地區）開征物業稅的概況

美國對不動產保有課稅只設置單一的稅種，稱之為財產稅（也即物業稅）。財產稅是美國地方政府重要的財政來源，是地方稅的主體稅種。美國財產稅的納稅義務人為不動產的所有人。課稅對象是納稅人所擁有的不動產，主要包括土地和房屋建筑物。財產價值的估算是美國財產稅征收的核心。經過多年以來的發展，美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，并形成系統的財產估價標準和估價方法體系。評估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過比較最近在時常被售出的類似財產的價格來估價；二是成本法，即在歷史成本的基礎上根據折舊予以調整；三是收入法，即根據財產未來產生的凈收入現值來估算財產的價值。財產稅的稅率是由各地方政府自行規定的，稅率一般依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅財產的估價來確定。各地方政府為加強對財產稅的征收，還建立了比較詳細的財產信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、稅號、財產類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數量等。在使用計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。美國財產稅的優惠規定主要是針對非商業用途以及對年長公民和殘疾人的減免。一般對政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對家庭自用住宅設一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延。

英國對物業所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財產稅，它是英國目前唯一的地方稅，是按房產價值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負有納稅義務。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動房屋、船宅等。住宅房產的價值由國內收入署的房產估價部門評估，每5年重估一次，按房產的價值分為A～H共8個級別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個級別的稅率全國并不作統一規定，由各地區政府根據當年預算支出情況而定。英國住房財產稅減免政策主要有折扣、優惠、傷殘減免、過渡減免四大類。其中，優惠主要是針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優惠多少則取決于納稅人的收入、儲蓄和個人境況，最高可達100%。傷殘減免主要是針對某些傷殘者，在征稅時，可以降低其住房價值應納稅的檔次，給予適當的減稅照顧。

日本對不動產保有課稅主要設立有固定資產稅和城市規劃稅，按應稅財產所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來源。固定財產稅是對土地、房屋和建筑物、商業有形資產征收。城市規劃稅是城市規劃事業和土地規劃事業的財源，對土地和房屋的所有者課征。固定財產稅的稅基為各市町村《固定財產登記冊》中所列示的應稅財產評估價值。在評估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農業用地和森林用地等。然后以某一區域內一定數量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據標準土地的價值并結合周圍環境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據住房供給政策，對房屋提供稅收減免。具體減免規定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規定的其他用途的財產免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產也免稅。《固定財產登記冊》中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財產登記冊》都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產評估委員會提出申訴。

加拿大的物業稅也是對不動產征收，是地方的主要稅種。不動產的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府來評估，政府估價一般用市場價評估法。為了將評估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評估機構。每個省都制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大部分省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，評估師可以任意索取相關資料，當事人必須予以配合。在加拿大沒有全國統一的物業稅率，稅率主要依據各地方政府的收支狀況自行規定，因此，即便在同一省轄區內，不同市區的物業稅率也有比較大的差異。加拿大物業稅收的減免與美國很類似，主要也是依據物業的用途和物業的所有者予以減免。主要包括對農業用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對政府擁有物業給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔。

香港物業稅是對土地及建筑物課征的一種稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入的業主則不需要繳納物業稅。香港對物業稅的免除項目主要三項：一是由業主支付的差餉，也即物業管理費；二是來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數目大小而規定的劃一的扣除額。物業稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業的業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表內，接受稅務局評稅主任的評稅后，再根據評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

從上述各國（地區）對物業課稅的概況可以看到，物業稅是地方稅種，由當地政府進行征收管理。物業稅均對不動產保有環節征稅，即對土地、房屋和建筑物征收，一般由物業所有者申報并繳納。在物業稅稅收要素的具體設置上，各國（地區）并不相同，但從征收管理來看，又都是以政府評估、個人申報為主。

借鑒國際經驗對我國開征物業稅的建議

目前，我國對不動產課稅，也就是類似于物業稅的稅種有7個，包括營業稅、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費的項目更是多不勝數。現行的房地產稅收政策存在許多問題：首先，稅制不統一。目前我國外資企業和外籍個人適用《城市房地產稅暫行條例》，內資企業和個人適用《房產稅暫行條例》。內外稅制不統一，不僅不利于企業之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。其次，計稅依據、稅率設計不科學，稅收負擔不公平。第三，稅費名目繁雜。我國房地產開發過程中繳納的稅費很多，除上述7種稅外，還有城市維護建設稅，教育費附加，印花稅等等，過多的稅種，既不符合簡化稅制的原則，又會出現重復征稅的情況。對房地產業的收費更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來很多麻煩，更制約了房地產市場的健康發展。

針對目前我國不動產課稅的種種弊端，借鑒各國（地區）征收物業稅的經驗，并結合我國的實際情況，對我國開征物業稅提出以下幾點建議：

簡化合并稅種。根據簡化稅制的原則，對現行與房地產有關的稅種進行合并，統一內外資企業稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產開發和保有環節的稅種和相關收費，開征統一規范的物業稅，并將物業稅的征收管理權限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因為，從國外對物業課稅的成功經驗可以明顯地看出，物業稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來源。因此，在統一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權，以調動地方政府的積極性。

科學設置物業稅的計稅依據。從國際上看，以不動產的市場價值作為計稅依據被各國普遍采納，運用得最為廣泛，如以上所述的美國、英國和加拿大等。以市場價值為計稅依據更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據多、便于誠信納稅等優點。因此，我國的物業稅也應建立以市場價值為核心的計稅依據，每隔3-5年重新評估一次，這樣既能夠準確真實地反映稅基，并隨經濟的發展帶動稅基的提高，進而穩步提高財產稅的收入，同時又能體現公平稅負、合理負擔的原則。

合理確定稅率。國外財產課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒有實行全國統一的稅率，具體的稅率都是根據當地政府的預算支出規模來確定。我國物業稅稅率也不適宜全國統一稅率，因為各省的經濟發展狀況不一致，可考慮全國范圍內制定一個幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規定。至于稅率的形式，我國宜采用比例稅率，因為比例稅率比較簡單，易于征收和管理。

建立完善的評估制度。以不動產的市場價值為計稅依據需要相應完善符合我國國情的不動產評價體系和評估制度。首先，要制定評估的法規和操作規程，并設置專門的評估機構，從法律和制度上對評估從業人員的職業道德加以規范和約束，對評估從業人員還要進行定期培訓，考核其執業能力。其次，要確定科學合理的評估方法，可以重置成本法和現行市價法作為評估辦法的基礎。最后，還要通過法律保障納稅人對評估結果擁有知情權和申訴權。不動產的評估結果必須定期公布，并允許納稅人進行查詢。如果納稅人對不動產的估價等持有異議的，他們有權申請復議，地方政府必須設立專門的機構辦理有關復議事項，納稅人對復議結果仍有異議的，可再向法院起訴，由法院進行判決。

建立與不動產登記、評估有關的信息數據庫。物業稅的評估工作需要大量的、詳盡的不動產信息和較長時期內的市場信息。建議為納稅人進行不動產信息登記，詳細登記納稅人所擁有不動產的類別、所在地、評估價值、評估價值變化的日期情況等等，運用計算機技術對這些信息進行及時地搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的評估和征管的資料。

參考資料：

1.陳永良，《外國稅制》，暨南大學出版社，2004

2.財政部稅收制度國際比較課題組，《美國稅制》，中國財政經濟出版社，2000

3.財政部稅收制度國際比較課題組，《英國稅制》，中國財政經濟出版社，2000

4.財政部稅收制度國際比較課題組，《日本稅制》，中國財政經濟出版社，2000

5.中國社會科學院財政與貿易經濟研究所，《中國：啟動新一輪稅制改革：理念轉變、政策分析和相關安排》，中國財政經濟出版社，2003

6.熊波，《加拿大的財產稅及對我國的借鑒》，涉外稅務，2002

7.曲順蘭，《國外財產課稅的比較與我國財產課稅的完善》，涉外稅務，1999