導(dǎo)語：論城鎮(zhèn)土地金融界定及設(shè)計一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

城鎮(zhèn)土地金融的內(nèi)涵及特點

(一)概念界定土地財產(chǎn)是由若干實物和虛擬形式構(gòu)建的一個動態(tài)集合，在不同的時序階段表現(xiàn)出具體的、復(fù)雜的、復(fù)合的形式。土地金融的內(nèi)涵，是基于土地產(chǎn)權(quán)分割基礎(chǔ)之上形成的一切貨幣和信用活動的總和。從外延上看，它體現(xiàn)為土地產(chǎn)權(quán)分解下的各種土地權(quán)利在社會生產(chǎn)、消費、交換和分配領(lǐng)域中與貨幣、信用相結(jié)合的具體形式和機制。它包括兩個層面:第一是由市場績效、制度創(chuàng)新所決定而形成的各種土地權(quán)利金融形式，即土地金融產(chǎn)品市場;第二是在政府導(dǎo)向下且不斷被強制性制度化固化而形成的用以調(diào)節(jié)社會收入分配的政策性土地金融。(二)特點1．實體性。土地金融的對象是土地自身。作為一種稀缺資源，土地具有自發(fā)增值傾向。土地提供了“物”的擔(dān)保，其本身不可滅失，具備良好的信用基礎(chǔ)，與一般虛擬資產(chǎn)相比，它更可靠、更安全。2．靈活性。土地金融參與主體多樣化。國家、企業(yè)、個人等都可在土地各項權(quán)利的設(shè)立和剝離之上，采取貸款、投資、股票、債券、基金、信托、租賃等多種形式，最大化地吸收社會閑散資金，用于實現(xiàn)特定的目的，促進土地可持續(xù)利用。3．政策性。政策性是土地金融制度最重要的特征。國家是土地金融最重要的參與主體，土地金融制度是國家進行土地市場調(diào)節(jié)的工具，可以成為政府推行特定目的的土地和產(chǎn)業(yè)政策的重要手段。4．收益穩(wěn)定性。土地“物”的擔(dān)保為土地金融收益的穩(wěn)定性提供了可靠保障。即使市場出現(xiàn)較大風(fēng)險，由于土地本身不可滅失，使土地權(quán)利人可以自由選擇執(zhí)行土地權(quán)利金融產(chǎn)品向不動產(chǎn)實物轉(zhuǎn)化的期權(quán)，因此，可以很好地保障土地權(quán)利人和投資人的收益，所以說土地金融具備收益穩(wěn)定性的特征。5．價值動態(tài)性。土地市場價值的不確定性影響土地金融產(chǎn)品的當(dāng)期和遠期價值。從短期看，在即期市場利率、匯率等風(fēng)險因素影響下，土地金融產(chǎn)品的價格會圍繞其內(nèi)在價值進行上下波動;但從長期來看，由于受到資源的有限性和需求的無限性的影響，其價格走勢應(yīng)該與其內(nèi)在價值逐漸吻合，即從長期的走勢來看，土地金融產(chǎn)品的價值是看漲的。

城鎮(zhèn)土地金融的框架設(shè)計

借鑒國際上對政策性金融和商業(yè)性金融的劃分，結(jié)合城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)特點，嘗試將城鎮(zhèn)土地金融劃分為政策性土地金融和商業(yè)性土地金融。政策性土地金融是以剝離國家所有權(quán)、結(jié)合金融創(chuàng)新形成的，利用歸集國家土地所有權(quán)對絕對地租以及級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ的一部分形成的資金池，使國家能夠用經(jīng)濟的杠桿引導(dǎo)土地和房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，以土地增值收益的“漲價歸公”的實現(xiàn)路徑，實現(xiàn)土地和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序;商業(yè)性土地金融是剝離以地方政府等土地權(quán)利為主的、與土地其他權(quán)利人要求土地級差地租Ⅱ的一部分經(jīng)濟利益形成的收益來源，以增加地方土地開發(fā)投資的連續(xù)性和穩(wěn)定性，實現(xiàn)土地增值收益“社會共享”，形成土地增值收益在不同利益主體之間的高效分配。(一)政策性土地金融政策性土地金融是在顯化并強化國家土地所有權(quán)主體地位的基礎(chǔ)上，通過對屬于國家土地所有權(quán)內(nèi)容的權(quán)利束進行剝離，結(jié)合金融創(chuàng)新，形成國家土地所有權(quán)資本資產(chǎn)價值的運作和流轉(zhuǎn)體系，并執(zhí)行土地金融政策，參與宏觀調(diào)控。其內(nèi)容包括以土地調(diào)節(jié)基金為主的一系列金融工具的綜合運用，其他還包括土地發(fā)展基金、土地征用基金、土地開發(fā)基金、地方政府土地債券等。其中土地調(diào)節(jié)基金是整個政策性土地金融的核心。1．土地調(diào)節(jié)基金。土地調(diào)節(jié)基金是賦予國家土地所有權(quán)實質(zhì)性的經(jīng)濟內(nèi)容，即以經(jīng)濟手段體現(xiàn)土地所有權(quán)權(quán)益，并且，通過對土地的開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、管理權(quán)的分離，結(jié)合金融創(chuàng)新和深化，形成的一種體現(xiàn)國家土地所有權(quán)經(jīng)濟收益的金融工具。其意義在于:借助經(jīng)濟手段，對全國土地市場和房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，實現(xiàn)資金轉(zhuǎn)移，扶持欠發(fā)達地區(qū)以及建立農(nóng)民、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的長期資金來源。土地調(diào)節(jié)基金包括中央和地方兩套機制，即形成以中央為主體的，旨在通過用資金引導(dǎo)及扶持等多種方式，平抑發(fā)達地區(qū)土地市場價格，同時將部分建設(shè)資金轉(zhuǎn)移到欠發(fā)達地區(qū)的一套機制;以及以地方政府為主體的，通過一系列投融資活動，為城市土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持的金融體制。對于前者來說，實際上是通過資金在地區(qū)之間的轉(zhuǎn)移，同時配合國家的計劃和行政手段，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)土地市場的區(qū)域平衡，以實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展等戰(zhàn)略目的。它以國家的綜合利益和社會利益為主的，兼顧經(jīng)濟利益，具有一定的公共物品的性質(zhì)。后者主要立足在地方層面上，通過對本地區(qū)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金進行多渠道的募集，從而以投資拉動的方式，產(chǎn)生“擠入效應(yīng)”，刺激居民的有效需求，將居民儲蓄及時轉(zhuǎn)化為社會投資，通過乘數(shù)———加速數(shù)的原理，擴大社會投資的規(guī)模，從而帶動本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，因此促進本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展是其最終目的。2．土地發(fā)展基金。土地發(fā)展基金是一種公益性的基金。其資金的來源主要是政府撥款或政策性的金融機構(gòu)提供的貸款。如澳大利亞1994年成立的土地基金，其資金來源主要是政府的連續(xù)撥款。在1994年至2004年期間，政府每年撥款1．21億澳元用于該基金的建立和運營。用建立土地發(fā)展基金的模式加強對不發(fā)達地區(qū)的支持和援助，是國際上可以借鑒的一種成熟經(jīng)驗。所以，對于我國中西部欠發(fā)達地區(qū)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)事業(yè)和公共事業(yè)，可以采取建立長期發(fā)展基金的方式加以扶持。3．土地征用基金。在土地利用總體規(guī)劃允許的前提下，國家以擬變更用途土地的一部分資本化增值收益為保證，將擬一次性發(fā)放被征地農(nóng)民補償?shù)馁Y金作為被征地農(nóng)民的再投資，形成基金池，根據(jù)土地未來的增值收益，按期向被征地農(nóng)民支付投資收益，形成對被征地農(nóng)民的長期的資金支持機制，滿足失地農(nóng)民長期的生活和發(fā)展需要，緩解城鄉(xiāng)矛盾，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟的統(tǒng)籌、和諧發(fā)展。4．土地開發(fā)基金。土地開發(fā)基金是指:按照地方行政管理權(quán)和土地開發(fā)權(quán)分離的原則，利用經(jīng)濟手段將地方的土地開發(fā)權(quán)從國家土地所有權(quán)中剝離，形成單獨的物權(quán)，由地方政府設(shè)定，并報中央備案，地方政府將之授權(quán)或委托給開發(fā)機構(gòu)或公司，由未來的土地出讓后形成的一部分級差收益Ⅱ的資本化為擔(dān)保，形成資金池，為地方政府的授權(quán)或委托的土地開發(fā)行為提供連續(xù)穩(wěn)定的資金支持。5．地方政府土地債券。政府以特定的土地類稅收，如每年向地方政府交納的印花稅、土地使用稅以及土地增值稅等為擔(dān)保，向居民發(fā)行債券，以其募集的收入投資于土地的一級開發(fā)，然后將土地增值收益的一部分以投資者利益的形式派息返還。這樣，一方面解決了城市政府進行大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的瓶頸，另一方面則擴大了居民的投資渠道，緩解銀行等金融機構(gòu)的儲蓄壓力。該類債券有稅收作為付息保障，有望獲得很高的信用評級。(二)商業(yè)性土地金融商業(yè)性土地金融包括兩個層面:一是在土地一級開發(fā)過程中，以地方政府土地權(quán)益的實現(xiàn)形式為基礎(chǔ)的金融工具設(shè)計，包括公司性質(zhì)的股票、債券，或以財產(chǎn)信托方式運營的土地信托(典型的如設(shè)立土地開發(fā)權(quán)后進行土地開發(fā)信托)等;二是基于土地及其后續(xù)階段———物業(yè)(房地產(chǎn))形成增值收益之上的土地金融工具設(shè)計，包括土地投資基金、土地資產(chǎn)支持債券、土地資產(chǎn)支持受益憑證以及其他一些土地項目融資等。1．土地開發(fā)信托。政府與信托機構(gòu)簽訂土地開發(fā)信托合同，將待開發(fā)土地以信托的方式轉(zhuǎn)移到信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)以該土地未來產(chǎn)生的收益流為基礎(chǔ)，向市場募集資金，所募資金用于土地的一級開發(fā)的投資，待土地開發(fā)建設(shè)完畢并順利出讓后，由政府統(tǒng)一對土地出讓收入做出安排，即向土地開發(fā)和建設(shè)商支付土地的投資利潤，向信托公司支付土地所有權(quán)管理和經(jīng)營費用，向市場投資者派發(fā)投資收益(這部分由信托公司具體實施、具體操作)，最后，留存的收益可用于成立土地基金。利用信托所特有的連接資本市場、產(chǎn)業(yè)市場和貨幣市場的特性設(shè)計土地開發(fā)權(quán)信托，可以解決當(dāng)前城市土地儲備、開發(fā)中亟待解決的融資問題。2．土地股票。土地儲備機構(gòu)可以成立城市土地經(jīng)營股份公司，公開向社會發(fā)行公司股票，募集儲備資金。在初期可以采取私募的方式，尋找一些特定的、有實力的投資公司或金融機構(gòu)作為多元化投資的主體，以確保資金來源的穩(wěn)定性，降低資金運作的風(fēng)險。但是，發(fā)行股票具有較高的成本，包括項目報批，聘請法律中介、會計中介、承銷商等。另外，股權(quán)融資會稀釋原有股東的控制權(quán)，降低了原股東分享股價上升所帶來的收益，這也提高了發(fā)行股票的融資成本。3．土地開發(fā)(儲備)債券。土地債券是土地儲備機構(gòu)或城市土地開發(fā)公司為籌集土地收購資金而向社會公開發(fā)行并且承諾按一定利率支付利息，并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。投資者可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓該債券，獲取現(xiàn)金，也可以通過向金融機構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)［18］。從具體實現(xiàn)形式來說，在現(xiàn)有法律法規(guī)條件下，大型國有企業(yè)依托城市政府發(fā)行企業(yè)債券比較常見，該類企業(yè)債券已具有“準(zhǔn)土地開發(fā)債券”的特點和功能。4．土地投資基金。土地投資基金是指，由投資者不等額出資匯集，由專業(yè)信托投資機構(gòu)管理，以分散風(fēng)險、集中收益原則為指導(dǎo)，專門投資于有收益的土地類型或成片待開發(fā)為熟地的生地，以獲取土地資本的增值收益。土地投資基金方式具有如下優(yōu)點:第一，土地投資基金的投資收益率相對較高。在美國，房地產(chǎn)投資基金的平均收益率達到6%，高于10年期美國國債的收益率。第二，土地投資基金的收益率比較平穩(wěn)，價格波動性較低。實證研究證明［19］，反映在美國上市的房地產(chǎn)投資基金業(yè)績的NAREITEQUITY指數(shù)，在各時期收益率的波動方面，要明顯比反映在美國上市股票業(yè)績的納斯達克指數(shù)、道•瓊斯工業(yè)指數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)等平穩(wěn)。第三，土地投資基金具有明顯的抗通貨膨脹能力。一般而言，當(dāng)通貨膨脹率上升時，固定收益證券的價格面臨著下降的壓力。但是，由于土地的特殊性，其投資價值會隨著CPI的上漲而上漲，因而具有保值性。第四，與直接土地投資相比，土地投資基金降低了投資者進行投資的門檻，使更多的投資者能夠享受土地增值帶來的收益。設(shè)計土地投資基金產(chǎn)品最大的障礙在于相關(guān)法律制度不完善。《證券投資基金法》所針對的投資基金是證券投資類的基金，而非產(chǎn)業(yè)投資類的基金。要發(fā)展土地投資基金，必須首先加強產(chǎn)業(yè)投資基金法律體系的建設(shè)。5．LABS(土地資產(chǎn)證券化)。土地資產(chǎn)證券化(LandAssetsBackedSecuritizations，簡稱LABS)，是將一組流動性差的國有土地資產(chǎn)經(jīng)過適當(dāng)分類，使其能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測的現(xiàn)金流收益，并通過內(nèi)部和外部信用增級的方式，將未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭魍ǖ摹⑿庞玫燃壿^高的證券。其實質(zhì)在于將土地未來連續(xù)、穩(wěn)定的收益流剝離，形成一個優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)池，然后將這筆預(yù)期優(yōu)良的資產(chǎn)池打包出售給以信托形式建立的SPT或以子公司性質(zhì)成立的SPC，實現(xiàn)土地資產(chǎn)“真實銷售”，然后對之包含的風(fēng)險因素進行重新評估、重新組合，通過內(nèi)部和外部增級的方式，徹底實現(xiàn)土地未來收益資產(chǎn)的“破產(chǎn)隔離”，然后在此基礎(chǔ)之上向投資者發(fā)行以此未來收益流為擔(dān)保的證券，實現(xiàn)資金融通。

結(jié)論及建議

構(gòu)建功能齊全、立體化的城鎮(zhèn)土地金融是解決中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟增長資源瓶頸的必然路徑，同時也是城鎮(zhèn)土地使用制度深入改革的必然要求，它通過土地和金融“兩極結(jié)合”的方式，能夠?qū)Τ擎?zhèn)存量土地資源進行最大最佳利用，能夠?qū)O度依賴于農(nóng)地轉(zhuǎn)用的城鎮(zhèn)擴展方式起到較顯著的抑制作用。更重要的是，通過政策性土地金融的引導(dǎo)功能，有效調(diào)節(jié)土地級差收益在不同區(qū)域的合理分配，有助于縮小區(qū)域發(fā)展差距，實現(xiàn)社會公平正義。以上嘗試對城鎮(zhèn)土地金融的內(nèi)容和框架做出了概略的定性描述，但從實施條件來看，現(xiàn)階段全面推進城鎮(zhèn)土地金融建設(shè)還存在巨大的現(xiàn)實困難，應(yīng)從區(qū)域?qū)嶋H出發(fā)，切實把握好城鎮(zhèn)用地擴展的“度”:積極試點城鎮(zhèn)土地“年租制”，推行城鎮(zhèn)土地征用制度和城鎮(zhèn)土地儲備及出讓制度改革;適度鼓勵地方進行土地金融創(chuàng)新，例如重慶市的“地票交易”，努力促進城鄉(xiāng)土地資源的節(jié)約集約利用;同時，完善城鎮(zhèn)土地金融配套制度和市場中介環(huán)境建設(shè)，加速城鎮(zhèn)金融體制改革，為催生城鎮(zhèn)土地金融創(chuàng)造有利條件。

本文作者：陳霄張銀政工作單位：中共重慶市委黨校