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一、美國的房地產(chǎn)金融

美國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展到現(xiàn)在已擁有成熟的一級市場和二級市場。一級市場是借款人直接向抵押貸款機構(gòu)以房屋為抵押品獲得貸款的交易市場,二級市場包括抵押貸款機構(gòu)或商業(yè)銀行出售資產(chǎn)抵押債券給二級市場機構(gòu)和將房地產(chǎn)有機債券再轉(zhuǎn)讓的交易市場。

二、兩國房地產(chǎn)市場比較

(一)兩國房地產(chǎn)金融比較

美國的房地產(chǎn)金融市場為房地產(chǎn)抵押貸款市場,主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機構(gòu)、保險公司、擔保和評級機構(gòu)等組成。發(fā)展到現(xiàn)在已形成完善的抵押貸款一級、二級市場。

有別于美國的房地產(chǎn)金融市場,我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善,在我國房地產(chǎn)抵押貸款一級市場上只有銀行支撐著整個房地產(chǎn)金融體系,因此,銀行系統(tǒng)存在著較大的風險。對于我國的住房金融運作,即住房按揭貸款,事實上和美國的房地產(chǎn)抵押貸款是相同的。運作過程中的不同是:由于我國現(xiàn)在還沒有形成個人征信系統(tǒng),因此居民向銀行申請住房貸款時,需出具收入證明、房屋預(yù)售合同和已付房款發(fā)票等證明材料,和美國居民申請住房貸款時出具的個人信用報告有所不同。

我國房地產(chǎn)金融有別于美國的房地產(chǎn)金融的另一點是:我國尚未形成房地產(chǎn)抵押二級市場,個人房貸的資金主要來源依然是居民的儲蓄存款。資金來源的渠道比較狹窄,不利于分散銀行風險。我國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化比例在整個房地產(chǎn)信貸中所占份額還很小,資產(chǎn)證券化進程還在探索階段:2005年12月15日,中國建設(shè)銀行在銀行間債券市場成功發(fā)行了首期個人住房抵押貸款支持證券,標志著房地產(chǎn)個人貸款證券化在我國的開端,然而,發(fā)展的規(guī)模還不足以很好地成為我國房地產(chǎn)信貸融資的主要渠道。

通過比較兩國的房地產(chǎn)金融市場可以發(fā)現(xiàn):美國已發(fā)展成擁有成熟的房地產(chǎn)抵押貸款一級與二級市場。而我國的房地產(chǎn)金融體系中一級市場主體機構(gòu)單一,僅僅靠銀行支撐,在貸款資金來源方面還是銀行儲蓄起到主體作用;沒有形成房地產(chǎn)抵押二級市場,融資渠道單一。

(二)兩國在金融監(jiān)管態(tài)度方面的比較

早在2000年,美國經(jīng)濟學家、前美國聯(lián)邦儲蓄委員會委員愛德華·葛蘭里奇就已經(jīng)向當時的美聯(lián)儲主席格林斯潘指出了快速增長的次貸可能造成的風險,希望美國有關(guān)監(jiān)管當局能夠“加強這方面的監(jiān)督和管理”。曾一度被美國人認為是“美國歷史上最偉大的聯(lián)儲主席”的格林斯潘在2005年5月就曾發(fā)表著名論斷:金融市場自我監(jiān)管比政府監(jiān)管更有效。然而,就在3年后,2008年10月23日的國會聽證會上,格林斯潘終于承認當初反對金融衍生品監(jiān)管的做法存在“部分錯誤”,承認缺乏監(jiān)管的自由市場存在缺陷。

較之美國的房地產(chǎn)金融監(jiān)管,我國的高層給予了高度重視。在我國對銀行金融業(yè)起監(jiān)督作用的是銀監(jiān)會,過去的兩年里,銀監(jiān)部門不斷對銀行業(yè)進行風險提示,要求銀行業(yè)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風險。2007年9月,銀監(jiān)會出臺政策對購買首套住房的居民,限制按揭比例不得低于30%,對于購買第二套住房的居民,限制按揭貸款首付比例不得低于40%,用這樣的措施來提高房屋信貸門檻,以應(yīng)對過高房價。中國人民銀行行長周小川在2008年10月份召開的全國人大常委會上也明確表示:下一階段人民銀行將建立健全房地產(chǎn)金融監(jiān)測機制,密切跟蹤房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。簡化和規(guī)范住房貸款制度,理順住房消費貸款政策。可見,我國在金融監(jiān)管上講求效率和安全的有效結(jié)合。

(三)兩國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特點比較

1.經(jīng)濟體制。美國是一個擁有悠久市場經(jīng)濟歷史的國家,從上世紀80年代開始,轉(zhuǎn)移大量的制造業(yè)到拉美和東歐,并把本土造就成為貿(mào)易、航運和金融等服務(wù)中心。近些年,美國金融業(yè)所創(chuàng)造的附加值對GDP貢獻巨大,金融衍生品不斷出新,并逐漸成立成熟的衍生品市場。現(xiàn)在有很多學者用“虛擬經(jīng)濟”來概括美國目前經(jīng)濟形式。

較之美國的市場經(jīng)濟體制,中國從實行改革開放的30多年時間里,經(jīng)濟增長迅猛。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,過去5年中國經(jīng)濟增長速度平均10.8%,2007年更是接近12%,其中“制造業(yè)”為GDP所作貢獻巨大,是我國經(jīng)濟的主要支撐產(chǎn)業(yè)。有別于美國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),我國的經(jīng)濟屬于實體經(jīng)濟,經(jīng)濟基礎(chǔ)堅實。金融業(yè)是第三產(chǎn)業(yè),其發(fā)展服務(wù)于實體經(jīng)濟的社會發(fā)展職能。

2.經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

(1)兩國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟發(fā)展比重比較

房地產(chǎn)業(yè)是美國經(jīng)濟的三大支柱之一,在國民經(jīng)濟中占有極其重要的地位,其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的10%～15%,1970年以來,美國住房投資占GDP比重在3%～6%之間(均值為4.7%),房地產(chǎn)股票、公債和抵押債券占全國有價證券的相當一大部分,抵押貸款幾乎都是房地產(chǎn)抵押貸款,其規(guī)模在世界處于領(lǐng)先地位,

較之美國,改革開放以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局2008年11月8日公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的比重超過5%,在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

(2)兩國金融業(yè)占經(jīng)濟發(fā)展比重比較

通過上面兩表可以看出,在這18年以來雖然我國金融業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重比較穩(wěn)定(均值在4.3%左右),然而,較之美國的金融業(yè)發(fā)展,我國金融業(yè)發(fā)展還是較緩慢的,比較兩表可以發(fā)現(xiàn),美國金融占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例要遠遠高于我國的金融業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例。

總結(jié)上述兩國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)對其各自經(jīng)濟發(fā)展所做貢獻得出:房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)均為在美國支柱產(chǎn)業(yè);我國房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè),金融業(yè)發(fā)展落后;美國爆發(fā)“次貸危機”的一個間接原因是其經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)的不合理性,因為一個國家的經(jīng)濟發(fā)展必須建立在以實體經(jīng)濟的發(fā)展基礎(chǔ)之上,而美國自第二次世界大戰(zhàn)以來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,錯誤將第三產(chǎn)業(yè)作為拉動其經(jīng)濟增長的主要動力,在這次的危機中,我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè),過度的金融支持很容易產(chǎn)生泡沫,泡沫一旦破裂即會產(chǎn)生危機;而我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短,并且目前來看還是以第二產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)作為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的中心力量。

三、結(jié)論

通過兩國房地產(chǎn)市場等多方面因素進行比較分析,我們可以得出結(jié)論:中國和美國的經(jīng)濟發(fā)展模式不同,因此當前中國不會發(fā)生類似美國的“次貸危機”的房貸危機。但是針對我國目前還不具備高度發(fā)達的資本市場和房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的狀況,在未來對規(guī)劃房地產(chǎn)金融市場的具體措施上,我們在吸取美國“次貸危機”經(jīng)驗和教訓(xùn)的同時,要加大力度發(fā)展金融監(jiān)管制度,鼓勵發(fā)展金融創(chuàng)新,逐步規(guī)范和完善我國的房地產(chǎn)金融市場,使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

參考文獻:

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[2]郝會會.房地產(chǎn)金融市場存在的問題及對策研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,2008,(6):24-26.

摘要:2007年2月美國爆發(fā)了“次貸危機”,針對愈演愈烈的危機,我們應(yīng)該冷靜地對美、中兩國的房地產(chǎn)金融、金融監(jiān)管方面的態(tài)度、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特點等三個方面進行比較分析,可發(fā)現(xiàn)雖然我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善,銀行系統(tǒng)存在著較大的風險,但我國尚未形成房地產(chǎn)抵押二級市場,個人房貸的資金主要來源依然是居民的儲蓄存款,并且中國和美國的經(jīng)濟發(fā)展模式不同,因此,當前中國不會發(fā)生類似美國的“次貸危機”的房貸危機。,

關(guān)鍵詞:次貸危機;房貸危機;房地產(chǎn)抵押貸款