導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房貸公積金政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 住房公積金貸款政策 研究

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，然而，我國(guó)住房公積金矛盾較為突出，在一定程度上直接影響了我國(guó)住房公積金的運(yùn)作。住房公積金貸款政策要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化同時(shí)也能夠?qū)ψ》抗e金貸款政策的選擇產(chǎn)生重要影響。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一大支柱行業(yè)，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，推動(dòng)了我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，大幅度改善了人們的生活環(huán)境。然而，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，大量農(nóng)村人口不斷涌入城市，城市周邊人口不斷涌入城市中心區(qū)域，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，在一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)目前，我國(guó)房地產(chǎn)行市場(chǎng)仍然存在一些問(wèn)題，較易出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，這些問(wèn)題主要體現(xiàn)以下方面：①開(kāi)發(fā)投資同按揭負(fù)債增長(zhǎng)過(guò)快。開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)行業(yè)檢測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的重要標(biāo)準(zhǔn)。2009年一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額逐漸降低，然而我國(guó)的房地產(chǎn)卻呈現(xiàn)出投資上漲的趨勢(shì)，同時(shí)增長(zhǎng)也相對(duì)較快。據(jù)有調(diào)查關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)的房地產(chǎn)投資金額高達(dá)3.63×107億元，同比去年上漲了18.6%，已成為自1994年來(lái)上漲速率最快的一年。同時(shí)，2009我國(guó)房地產(chǎn)形成資金拉動(dòng)8個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)資本為4.6 個(gè)百分點(diǎn)。凈出口呈現(xiàn)為-3.8 個(gè)百分點(diǎn)的負(fù)拉動(dòng)情況。②存在較為嚴(yán)重的租房空置現(xiàn)象。現(xiàn)目前我國(guó)的住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，據(jù)有關(guān)權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2010年的空置住房面積超過(guò)2×109，這也體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫水平，很多人購(gòu)買房地產(chǎn)不是用來(lái)居住，而是進(jìn)行著以盈利為目的的房地產(chǎn)交易，使得我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了沒(méi)有房產(chǎn)供一般民眾購(gòu)買，同時(shí)投機(jī)人員手中空置著很多住房的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇

現(xiàn)目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國(guó)住房公積金矛盾較為突出，住房公積金需求量居高不下，在一定程度上直接影響了我國(guó)住房公積金的運(yùn)作。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇顯得尤為重要。

（一）住房公積金貸款政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相輔相成

住房公積金的相關(guān)貸款政策應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展需要，同時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化也會(huì)直接影響到住房公積金貸款政策的選擇。我國(guó)房地產(chǎn)自2003年便得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不斷增高，推動(dòng)了人們購(gòu)房的需求。此外，近年來(lái)住房公積金也積累了大量沉淀資金，其使用率也普遍不高，為了提高其使用率以及促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地有關(guān)部門都相繼對(duì)住房公積金貸款政策進(jìn)行了適時(shí)調(diào)整，如提高住房公積金貸款額度，取消多次申請(qǐng)住房公積金貸款的限制等政策。住房貸款政策在一定程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹也對(duì)住房公積金貸款政策提出了新的擴(kuò)張要求，二者相輔相成，住房公積金貸款的額度越大，貸款規(guī)模越高，在一定程度上能夠有效推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益也相對(duì)較大。

（二）適時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖》抗e金貸款政策調(diào)整

住房公積金貸款政策由于其利率相對(duì)較低，使得住房公積金貸款成為了大多數(shù)人們進(jìn)行購(gòu)房貸款的首選，同時(shí)在住房按揭貸款市場(chǎng)所占比例也相對(duì)較大，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要影響因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)萎靡、不景氣現(xiàn)象，政府便會(huì)對(duì)住房公積金貸款政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。同時(shí)，住房公積金的規(guī)模也相對(duì)有限，無(wú)資金拆借市場(chǎng)和資金融通平臺(tái)，加上住房公積金具有流動(dòng)性，住房公積金的資金使用率一旦過(guò)高，使得存貨比率突破警戒線時(shí)，就算房地產(chǎn)的發(fā)展能夠推動(dòng)住房公積金貸款的進(jìn)一步擴(kuò)張，住房公積金也難以滿足擴(kuò)張需求，相反卻應(yīng)當(dāng)采取降低最高貸款額度、調(diào)高首付比例等相關(guān)緊縮貸款政策。住房公積金貸款政策雖然和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相輔相成，然而卻并非一成不變，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況和住房公積金的管理情況進(jìn)行逆市調(diào)整。

（三）建立和完善住房公積金資金應(yīng)急機(jī)制

住房公積金貸款相關(guān)政策的制定是各級(jí)地市住房公積金委員會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體發(fā)展情況來(lái)進(jìn)行的，然而各級(jí)地市的住房公積金管理委員會(huì)并不是常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)于住房公積金的調(diào)整不能夠一蹴而就，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，難以對(duì)其變化進(jìn)行預(yù)測(cè)。因此，各級(jí)地市應(yīng)當(dāng)建立和完善住房公積金資金應(yīng)急機(jī)制，來(lái)保障住房公積金貸款資金的安全。在建立住房公積金資金相關(guān)應(yīng)急機(jī)制時(shí)，各級(jí)地市住房公積金委員會(huì)可以參照商業(yè)銀行進(jìn)行存貸比率控制的相關(guān)做法，同時(shí)以住房公積金存貸比率為基準(zhǔn)設(shè)定預(yù)警級(jí)別，當(dāng)住房公積金存貸比率超過(guò)警戒線時(shí)，根據(jù)預(yù)警級(jí)別采取不同的貸款政策，并形成機(jī)制化，以方便管理住房公積金，同時(shí)確保資金安全。

三、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在開(kāi)發(fā)投資同按揭負(fù)債增長(zhǎng)過(guò)快和存在較為嚴(yán)重的租房空置現(xiàn)象等問(wèn)題，使得我國(guó)住房公積金矛盾較為突出，直接影響了我國(guó)住房公積金的運(yùn)作。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持住房公積金貸款政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相輔相成原則，并對(duì)住房公積金貸款政策適時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整以及建立和完善住房公積金資金應(yīng)急機(jī)制，保障我國(guó)住房公積金的運(yùn)作。

參考資料：

[1] 范祥林.房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與住房公積金貸款政策的選擇[J].長(zhǎng)三角，2010，04（6）：25-26.

[2] 都向明.論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].城市建設(shè) ，2013，（17）.

篇2

那么，改善型購(gòu)房人如何爭(zhēng)取到優(yōu)惠的利率，以降低貸款成本？公積金貸款是降低成本的一種途徑，但需要滿足一定的條件。

【典型案例】

從寶寶出生后，小鄭就發(fā)現(xiàn)家中的空間越發(fā)局促了。小鄭的房產(chǎn)購(gòu)置于2006年，出于便利的考慮，小鄭夫婦選擇了一套離單位較近的小戶型。不過(guò)，寶寶降臨后，小鄭覺(jué)得必須考慮改善住房條件了。

經(jīng)過(guò)多次看房，小鄭夫婦選擇了一套地理位置較遠(yuǎn)的三房二廳，由于原來(lái)的小戶型離市中心較近，售價(jià)也比較高，因此賣出再買入，中間需要補(bǔ)足100萬(wàn)元的差價(jià)。

為了降低貸款的利率成本，小鄭最終確定了“純公積金貸款+向父母借貸”的方式。在原有房產(chǎn)售出后，按照公積金貸款的相關(guān)申請(qǐng)政策和“認(rèn)房不認(rèn)貸”的判定標(biāo)準(zhǔn)，小鄭的新購(gòu)房計(jì)劃可按照首次購(gòu)房來(lái)看待，加上丈夫的單位為他繳納了補(bǔ)充公積金，因此夫婦倆共同申請(qǐng)公積金住房貸款的話，可以獲得70萬(wàn)元的貸款額度。在6月份的貸款利率下調(diào)后，公積金貸款5年期以上的利率為4.7%。

而剩余的30萬(wàn)元，小鄭向父母申請(qǐng)了“友情貸款”，約定5年后開(kāi)始分批償還。通過(guò)這種方式，小鄭把貸款成本控制在較低的范圍內(nèi)，成功地改善了居住條件。

【操作指南】

我們不難發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)住房貸款利率政策趨于一致的情況下，個(gè)人希望改善住房條件，求助于公積金貸款是可取的途徑。

公積金貸款只“認(rèn)房”

記者了解到，在目前的公積金貸款政策中，主要采用的認(rèn)定方式是通過(guò)與房地產(chǎn)中心的信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，了解到貸款申請(qǐng)人名下的房產(chǎn)狀況。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產(chǎn)出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無(wú)成套住房登記為依據(jù)，那么新的購(gòu)房也可視為“首套房”，在操作的過(guò)程中，按照“首套房”的相關(guān)貸款政策來(lái)進(jìn)行貸款。

對(duì)于“首套房”的可貸額度，上海市公積金管理中心的政策是一人參與貸款，公積金貸款額度最高為30萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金貸款額度為10萬(wàn)元；兩人或以上共同參與貸款，公積金貸款額度最高為60萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金貸款額度最高可達(dá)20萬(wàn)元，合計(jì)80萬(wàn)元。

如小鄭夫婦的貸款方案中，兩人共同貸款，公積金貸款額度最高達(dá)60萬(wàn)元，小鄭的先生擁有補(bǔ)充公積金，另外可獲得10萬(wàn)元的貸款額度，合計(jì)最高可貸額度為70萬(wàn)元。

此外，在公積金貸款額度的確認(rèn)上，還需滿足幾個(gè)條件：

一是公積金賬戶余額需滿足一定條件，最高貸款額度的確定上，住房公積金可貸部分為賬戶余額的40倍，補(bǔ)充住房公積金可貸部分為賬戶余額的20倍。

二是不高于按房屋總價(jià)比例確定的貸款限額。在首套房的貸款比例上，購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于20%；購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于30%。

第三，還需要結(jié)合貸款人的收入與每月還款額來(lái)確定，每月還款額不得超過(guò)公積金月繳存額工資基數(shù)的50%。

“純公積金貸款”在先

不過(guò)，需要指出的是，商業(yè)銀行對(duì)于首套房的標(biāo)準(zhǔn)所使用的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方法，也就是說(shuō)，不僅要考慮到貸款人及家庭名下的房產(chǎn)狀況，也要考慮到申請(qǐng)住房貸款的歷史記錄。如果曾經(jīng)使用過(guò)住房貸款，即使名下房產(chǎn)狀況符合要求，也不得視為“首套房”。

所以，在這種情況下，小鄭夫婦如果不使用“純公積金貸款”而是申請(qǐng)“公積金貸款+商業(yè)住房貸款”的組合方案，就不能按照“首套房”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款申請(qǐng)，除首付比例要上升外，包括商業(yè)住房貸款利率和公積金貸款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。

篇3

公積金買房的好處

1、貸款享受低息：購(gòu)房時(shí)可享受低息貸款。住房公積金貸款作為一種政策性貸款，具有利率低的明顯特點(diǎn)。通常住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個(gè)百分點(diǎn)左右；

2、限制少，選擇余地較大：目前，主要商業(yè)銀行對(duì)二手住房貸款的限制較多于住房年齡過(guò)高、房地產(chǎn)位置差、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)能力差的二手住房，銀行難以申請(qǐng)住房貸款。但對(duì)于公積金貸款購(gòu)房，銀行對(duì)二手住房年齡的限制相對(duì)較小，二手住房年齡和住房貸款年限加起來(lái)不超過(guò)50年可申請(qǐng)公積金抵押貸款；

3、公積金提前還款規(guī)定寬松：公積金提前還款可以申請(qǐng)?zhí)崆叭窟€款，提前部分還款，只要符合條件，完整的信息處理非常順利。此外，公積金貸款提前還款政策寬松，不受時(shí)間、金額、次數(shù)的限制，借款人可以隨時(shí)提前還款，不收取借款人的任何費(fèi)用，商業(yè)貸款提前還款一般收取一定的違約金。

公積金買房的缺點(diǎn)

1、賬戶余額對(duì)貸款額度有影響：公積金貸款有限額，一般來(lái)說(shuō)，公積金貸款的金額與貸款人支付的公積金金額和時(shí)間有很大關(guān)系。如果公積金賬戶余額太小，可以申請(qǐng)的貸款金額也會(huì)減少。公積金貸款政策的地方差異很大，需要提前咨詢所在城市的公積金管理中心；

2、繳存時(shí)間有要求：除貸款限額外，如果您想申請(qǐng)公積金貸款買房，還應(yīng)滿足一定的存款時(shí)間。一些城市規(guī)定，公積金申請(qǐng)貸款必須持續(xù)存款多長(zhǎng)時(shí)間。因此，對(duì)于一些跳槽的人來(lái)說(shuō)，如果他們計(jì)劃在未來(lái)用公積金貸款買房，他們應(yīng)該考慮存款時(shí)間對(duì)申請(qǐng)貸款的影響；

3、手續(xù)復(fù)雜，周期長(zhǎng)，有些開(kāi)發(fā)商不接受：除貸款限額外，如果你想申請(qǐng)公積金貸款買房，你還應(yīng)該滿足一定的存款時(shí)間。一些城市規(guī)定，公積金必須連續(xù)存款多長(zhǎng)時(shí)間才能申請(qǐng)貸款。因此，對(duì)于一些跳槽的人來(lái)說(shuō)，如果他們計(jì)劃將來(lái)用公積金貸款買房，他們應(yīng)該考慮存款時(shí)間對(duì)貸款申請(qǐng)的影響；

4、跨地區(qū)申請(qǐng)公積金貸款有限制：雖然現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)開(kāi)通了公積金異地貸款，但是在實(shí)際的操作中還存在著許多問(wèn)題，如果是進(jìn)行跨地區(qū)申請(qǐng)公積金，要向事先向有關(guān)部門進(jìn)行查詢，詢問(wèn)是否支持跨地區(qū)公積金貸款。

公積金買房需要什么條件

1、擁有自己專門的公積金賬戶；

2、申請(qǐng)貸款前，必須連續(xù)繳納6個(gè)月以上或累計(jì)繳納公積金一年以上；

3、一定要將沒(méi)有結(jié)清的公積金房貸結(jié)清；

4、不能有征信污點(diǎn)；

5、貸款人的年齡和貸款年限之和必須小于70歲；

6、商品房買賣合同必須簽訂。

篇4

我們以100萬(wàn)元的商業(yè)住房貸款來(lái)試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準(zhǔn)利率7.05%來(lái)計(jì)算的話，每月還款額為6686元，而在利率85折時(shí)，每月供款為5990元。因此，享有優(yōu)惠政策的話，在購(gòu)房置業(yè)的過(guò)程中將發(fā)揮出降低成本的作用。

支招1：申請(qǐng)優(yōu)惠房貸利率

從貸款基準(zhǔn)利率的9折、95折到85折，首套房貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)了顯著的松動(dòng)，對(duì)于當(dāng)前急于購(gòu)房的剛需們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)提神的消息。尤其是從各大銀行獲得的反饋來(lái)看，首套房?jī)?yōu)惠利率的門檻并不算高，很多首次置業(yè)者都可以滿足條件。

如貸款政策一直較為優(yōu)惠的農(nóng)行，上海農(nóng)行規(guī)定，希望申請(qǐng)到優(yōu)惠貸款利率的購(gòu)房者，首先需要滿足收入穩(wěn)定，征信情況良好的前提，同時(shí)根據(jù)貸款房屋的總價(jià)和位置來(lái)決定利率的優(yōu)惠。如貸款房屋位于上海外環(huán)線以內(nèi)，房屋總價(jià)超過(guò)160萬(wàn)元，貸款人可以獲得基準(zhǔn)利率9折的優(yōu)惠。外環(huán)線以外，房屋總價(jià)高于100萬(wàn)元以上的，貸款利率的優(yōu)惠可以達(dá)到8.5折。

建行也規(guī)定，申請(qǐng)人征信、收入情況都比較好，首套房貸可以獲得基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠。目前上海工行有條件地實(shí)行首套房貸8.5折優(yōu)惠。據(jù)介紹，工行會(huì)根據(jù)客戶征信記錄、收入、綜合資信等多方面對(duì)首套房貸進(jìn)行逐筆定價(jià)，符合條件的客戶最低可下浮15%。此外，住房貸款申請(qǐng)人需在上海繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)一年，中行給出的貸款利率最低可為貸款基準(zhǔn)利率的9折。浦發(fā)的房貸優(yōu)惠利率最低也為基準(zhǔn)利率的9折，交行最低為9.5折。

原則上，外資銀行對(duì)于首套房的優(yōu)惠利率最低也為基準(zhǔn)利率的85折。如匯豐中國(guó)現(xiàn)行的房貸政策是，對(duì)于符合限購(gòu)要求的個(gè)人首套房貸款，匯豐中國(guó)要求首付款比例不低于30%，且根據(jù)貸款申請(qǐng)人的具體情況，考慮各方面的因素，包括工作情況、收入、信用記錄、還款能力以及申請(qǐng)貸款的住房情況等，來(lái)綜合評(píng)定貸款利率，最低可下浮至基準(zhǔn)利率的8.5折。花旗表示，為支持剛性購(gòu)房客戶需求，首套住房按揭貸款一般在基準(zhǔn)利率上進(jìn)行適當(dāng)下浮，根據(jù)客戶資質(zhì)及貸款風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行差別化定價(jià)，包括考慮客戶的還款能力，過(guò)往的信用情況以及整體的綜合資信等多方面情況。下浮幅度最高可達(dá)15%。但是一般說(shuō)來(lái)，外資銀行的住房貸款主要限于指定樓盤(pán)，且集中在高端物業(yè)。

在其他城市，銀行對(duì)于商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠也較為普及，利率優(yōu)惠最高可至基準(zhǔn)利率的85折。

事實(shí)上，利率優(yōu)惠將直接影響到貸款的成本。我們進(jìn)行過(guò)試算，100萬(wàn)元的商業(yè)住房貸款來(lái)試算的話，使用30年的貸款期限，等額本息法下，按照基準(zhǔn)利率7.05%來(lái)計(jì)算的話，每月還款額為6686元。而在利率7折、85折和95折三種情況下，對(duì)應(yīng)的每月還款額分別為5328元、5990元和6686元。

理財(cái) 新聞建議：

根據(jù)以往銀行對(duì)于房貸七折利率的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，盡管貸款基準(zhǔn)利率在變化，但是一般來(lái)說(shuō)，貸款人享受的利率折扣將適用于很長(zhǎng)的時(shí)間。

剛需貸款人在尋找貸款支持時(shí)，應(yīng)盡量爭(zhēng)取到較為優(yōu)惠的貸款政策。如通過(guò)掌握較多資源的房產(chǎn)中介進(jìn)行辦理，或是了解更多銀行的信息。

支招2：爭(zhēng)取公積金貸款最高額度

近期，公積金貸款的一大變化是，二、三線城市普遍提高了最高可貸額度。根據(jù)媒體的統(tǒng)計(jì)，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈陽(yáng)、克拉瑪依、濱州、鄭州和信陽(yáng)等城市均上調(diào)了公積金貸款的最高可貸額度，調(diào)整的額度達(dá)到了15%～25%。

而像北京、上海等一線城市的住房公積金貸款政策還沒(méi)有出現(xiàn)變化。但是，相比較之下，住房公積金貸款的利率仍然具備一定的優(yōu)勢(shì)。目前公積金貸款的利率為五年期及以上為4.9%，五年期以下為4.45%，比起85折后的商業(yè)住房貸款優(yōu)惠利率來(lái)說(shuō)，也有一定的優(yōu)勢(shì)。

按照目前的公積金貸款政策，以上海市為例，首套房公積金貸款的最高可貸額度為60萬(wàn)元。要貸到60萬(wàn)元的最高貸款限額還需要滿足兩個(gè)要求：一是貸款人均為首次置業(yè)，其名下不得擁有其他房產(chǎn)，之前也沒(méi)有申請(qǐng)住房貸款（包括商業(yè)住房貸款和公積金貸款）的記錄，沒(méi)有使用過(guò)公積金進(jìn)行“沖還貸”業(yè)務(wù)；二是至少擁有兩個(gè)以上的貸款人，按照規(guī)定，單個(gè)貸款人即使購(gòu)買首套房最高可貸額度為30萬(wàn)元。此外，公積金貸款申請(qǐng)人需要連續(xù)繳納公積金滿6個(gè)月以上，賬戶余額也需要滿足一定的要求。

在首付要求上，上海公積金管理中心規(guī)定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。

理財(cái)建議：

剛需購(gòu)房的一大主力來(lái)自于婚房的購(gòu)買，根據(jù)現(xiàn)行的公積金貸款政策，兩個(gè)以上的貸款人可以擁有更高的貸款額度，因此在購(gòu)房時(shí)可以考慮以共同貸款的方式來(lái)申請(qǐng)公積金貸款。

支招3：寬限期還款暫時(shí)減壓

圍繞著購(gòu)房、裝修，花錢的地方越來(lái)越多，很多人也開(kāi)始考慮申請(qǐng)消費(fèi)貸款來(lái)彌補(bǔ)資金的缺口。不過(guò)，與住房貸款相比的話，消費(fèi)貸款的利率整體較高，對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)并不合算。這個(gè)時(shí)候，貸款人可以利用房貸中的寬限期還款，以暫緩還款壓力，將資金用于其他項(xiàng)目的支出上。

在一些銀行的還款方式中，為了幫助貸款人緩解購(gòu)房初期的還貸壓力，都推出過(guò)一些“寬限期”還貸、“入住還”、“停本付息”的還款模式。盡管名稱上有所不一，產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上都是類似的。也就是在還款的初期，如1～2年的時(shí)間內(nèi)，貸款人與銀行簽訂合同后，可在指定期限內(nèi)每個(gè)月只支付房貸利息，不償還貸款本金。在一定程度上，這種延期償還本金的方式能夠起到緩解貸款人壓力的作用。

篇5

(一)運(yùn)行體制帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》,條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體,受委托銀行是以獲取最大利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定,但仍無(wú)法回避自身利益的驅(qū)動(dòng),和在運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題及利害沖突之間的矛盾。

1、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊,加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來(lái)的利益不均衡,購(gòu)房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購(gòu)房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi),且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使,往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段,抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營(yíng)的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多,并且程序簡(jiǎn)捷。當(dāng)然無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是借款戶來(lái)說(shuō),都希望資金快速及時(shí)到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無(wú)期。有些開(kāi)發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠,或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款,繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶,無(wú)形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間,存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較高的貸款項(xiàng)目留下,而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心,大力推薦商業(yè)貸款,甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開(kāi)發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象,這樣,房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商,另一方面又失去了資信較好的客戶,無(wú)形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國(guó)許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后,沒(méi)有建立健全和更新,致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭(zhēng)主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì),往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序,進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款,而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后,貸款程序無(wú)法正常運(yùn)行,雙方數(shù)據(jù)無(wú)法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體,業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)狀況等重要商業(yè)秘密都無(wú)法對(duì)外保密,既不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定:“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”,受委托銀行基于節(jié)約成本考慮,對(duì)貸款的回收力度不夠,貸款發(fā)放到位后,銀行既不能及時(shí)通知客戶還款,也不實(shí)行跟蹤服務(wù),導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是,甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見(jiàn)。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人,受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期,還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶,因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕,由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé),房改資金管理中心也無(wú)力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究,處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面,沒(méi)有保護(hù)廣大職工的利益。

(二)政策取向和金融市場(chǎng)形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民,同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融,借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定,償債能力有限,甚至有的單位瀕臨破產(chǎn),職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡,嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性,如遇央行利率上調(diào),職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重,逾期率就會(huì)上升。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)許多城市在住房公積金配貸時(shí),只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件,卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率,住房公積金配貸既無(wú)最低儲(chǔ)蓄年限(僅一年)要求,也無(wú)最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費(fèi)需求,擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口,而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長(zhǎng)期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng),在長(zhǎng)期的貸款期限內(nèi),社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等,由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率,這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款,如果貸款期限延長(zhǎng)一倍,住房公積金貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)20年,從機(jī)會(huì)成本的角度來(lái)看,容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí),住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過(guò)多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制,更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。

4、地方政府行政干預(yù)行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi),許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo),過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長(zhǎng),往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量,加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,理應(yīng)正視和竭力規(guī)避,避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失,根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析,規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。

(一)確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位,采用房改資金管理中心自營(yíng)模式,可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一,既能有效地消除委托方式中的利益沖突,又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效,徹底改革和完善我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位,可以自主選擇受托人,同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自交給房改資金管理中心,對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤,而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由受委托銀行承擔(dān),或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰,充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

(二)建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系,將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過(guò)程中,并授予該體系應(yīng)履行的功能:一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估,特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況;二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能,實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的監(jiān)督管理,三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能,并給出響應(yīng)的規(guī)避建議;四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立,房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商,特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng),以期協(xié)同規(guī)避,對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收;五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金,實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

(三)采取相關(guān)配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度,可采取政府扶持(實(shí)行貸款貼息政策)、社會(huì)參與的辦法,組建住房置業(yè)擔(dān)保公司,為借款人提供信用擔(dān)保,既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān),又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定,在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序,認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。

3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn),在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長(zhǎng)起來(lái)的情況下,應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái),開(kāi)拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù),既降低保險(xiǎn)費(fèi)用,減輕借款人的負(fù)擔(dān),又提高借款人的還款能力。

(四)采取相關(guān)配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量,減少因服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)還貸風(fēng)險(xiǎn)。

1、建立便捷的還款方式,利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源,辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通,實(shí)行通存通還,自動(dòng)劃款等便捷的方式,在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后,及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況,使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢,什么時(shí)候還,做到心中有數(shù),經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備,敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣,減少不必要還款糾紛。

(五)加強(qiáng)貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié),嚴(yán)格抵押審查,對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn),資金的安全運(yùn)營(yíng)提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到:

1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),并做出連帶責(zé)任承諾,與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

3、控制抵押率,規(guī)避抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

4、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法,對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

住房公積金作為一種政策性住房資金,取之于民,用之于民,在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行低存低貸的政策,符合我國(guó)的基本國(guó)情,也有力地推進(jìn)了城市住房制度改革和發(fā)展,是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個(gè)的管理過(guò)程之中。因此,必須建立包括個(gè)人住房貸款全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,進(jìn)一步加強(qiáng)房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè),使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責(zé)任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn),用法律和制度等管理手段,有效規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款的管理風(fēng)險(xiǎn),以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度。

參考文獻(xiàn):

1、梁萬(wàn)泉.我國(guó)個(gè)人住房貸款的四大風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].青海金融,2006(9).

2、范純建.借鑒銀行經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技信息,2006(1).

3、李鋒.住房公積“貸款難”的成因、界定及建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006(6)

摘要:住房公積金貸款作為國(guó)家政策性住房金融的主體,已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人購(gòu)房貸款首選的貸款方式,但隨著信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大,貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。文章指出應(yīng)充分認(rèn)識(shí)運(yùn)作中的管理風(fēng)險(xiǎn),采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式,促使住房公積金貸款穩(wěn)健發(fā)展,為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。

篇6

【關(guān)鍵詞】住房公積金；個(gè)人；貸款風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、我國(guó)住房公積金個(gè)人委托貸款狀況及特點(diǎn)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了更高的要求，個(gè)人的住房已經(jīng)走向更加商業(yè)化、市場(chǎng)化等方向。同時(shí)，個(gè)人住房信貸規(guī)模也是越來(lái)越大，特別是公積金個(gè)人住房貸款，而且具有貸款利率和貸款期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，受到廣大中低收入家庭的普遍歡迎，呈現(xiàn)持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2008年12月底之前，全面實(shí)際住房公積金繳納的人數(shù)累積為7745.09萬(wàn)人，住房公積金繳納總額和余額分為為20699.78億元、12116.24億元。已經(jīng)對(duì)961.17萬(wàn)職工家庭累積發(fā)放了住房貸款達(dá)到10601.83億元。雖然住房公積金管理部門不是以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位，但卻對(duì)住房公積金個(gè)人委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承擔(dān)，隨著住房公積金的個(gè)人委托貸款的進(jìn)一步發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理作為一項(xiàng)不容忽視的問(wèn)題應(yīng)被重點(diǎn)關(guān)注。

住房公積金個(gè)人委托貸款是住房公積金管理部門委托商業(yè)銀行，以個(gè)人住房公積金存款為資金來(lái)源，按照規(guī)定的要求向住房公積金繳存人在購(gòu)買的住房時(shí)候發(fā)放一定的貸款，住房公積金個(gè)人委托貸款中存在的貸款性質(zhì)、資金來(lái)源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對(duì)象以及貸款條件等各方面都會(huì)存在著相應(yīng)的差別。而且住房公積金也是屬于委托性個(gè)人住房貸款項(xiàng)目，一般都要求資金來(lái)源對(duì)單位以及個(gè)人共同來(lái)進(jìn)行繳存，貸款的風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理部門承擔(dān)，具體貸款業(yè)務(wù)委托商業(yè)銀行辦理。對(duì)于住房公積金個(gè)人委托貸款，業(yè)內(nèi)人士和銀行界普遍認(rèn)為客戶群體是優(yōu)質(zhì)客戶，住房公積金個(gè)人委托貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因而把住房公積金個(gè)人委托貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)的貸款。然而，目前卻存在著越來(lái)越多的客戶未能根據(jù)個(gè)人住房貸款要求進(jìn)行還款，在發(fā)達(dá)國(guó)家，個(gè)人住房貸款導(dǎo)致的金融問(wèn)題已經(jīng)引發(fā)經(jīng)濟(jì)受到影響，對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)揮著警示作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下，住房公積金個(gè)人委托貸款有了迅速發(fā)展，在個(gè)人住房貸款中，住房公積金個(gè)人委托貸款規(guī)模的比重快速增長(zhǎng)，但在貸款審批和管理方面卻不盡人意。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到當(dāng)前住房公積金個(gè)人委托貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還是很高的，如果不能對(duì)住房公積金個(gè)人委托貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，未來(lái)住房公積金個(gè)人委托貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為住房公積金管理上的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。

二、我國(guó)當(dāng)前住房公積金個(gè)人委托貸款所存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人自身的風(fēng)險(xiǎn)

（1）償債能力風(fēng)險(xiǎn)。所使用的公積金貸款的主要對(duì)象也是社會(huì)中的中低收入階層的還款人員，這部分的職工償還的能力普遍都較低，再加上由于社會(huì)勞動(dòng)制度的改革，一部分的人員流動(dòng)性相對(duì)較大，穩(wěn)定性也相對(duì)下降，而且一部分人由于喪失工作以及收入而大幅度的減少還款或者是遇到緊急情況發(fā)生貸款違約等情況，一些家庭由于子女上學(xué)或者是重大的疾病等都會(huì)發(fā)生大額的費(fèi)用支出情況，也會(huì)出現(xiàn)償還能力下降而發(fā)生的不可避免的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（2）信用風(fēng)險(xiǎn)。目前由于我國(guó)大多數(shù)城市未建立個(gè)人信用征信系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人信用的核心內(nèi)容、信用記錄、當(dāng)前負(fù)債等情況無(wú)從考察，即使借款人向多家銀行借款也不得而知。由于賴賬的成本較低，有些借款人甚至惡意拖欠貸款形成道德風(fēng)險(xiǎn)。

2.貸款受托銀行的風(fēng)險(xiǎn)

在目前，住房公積金大部分都是委托辦理的模式來(lái)進(jìn)行的，貸款的辦理以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的主體不同，而且由于權(quán)責(zé)的不統(tǒng)一性，再加上公積金的委托貸款的業(yè)務(wù)也是與銀行的盈利性相沖突的。而且在缺乏相應(yīng)的資金監(jiān)理機(jī)制的基礎(chǔ)上，銀行也會(huì)根據(jù)資格來(lái)進(jìn)行調(diào)整理財(cái)投資項(xiàng)目，著重把自營(yíng)項(xiàng)目來(lái)發(fā)放那些風(fēng)險(xiǎn)較小，利益較大的項(xiàng)目中去，而把一些風(fēng)險(xiǎn)較大，效益較低的項(xiàng)目會(huì)用公積金的形式來(lái)進(jìn)行發(fā)放，這也在一定程度上加大了公積金的還款風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，最終損害住房公積金繳存人的利益。另外受托銀行對(duì)公積金貸款業(yè)務(wù)不夠重視，對(duì)所屬網(wǎng)點(diǎn)和相關(guān)人員的管理松懈，少數(shù)信貸人員在貸款的審查和操作過(guò)程中缺乏應(yīng)有的審慎，從而造成貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.住宅開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

因開(kāi)發(fā)商原因造成貸款抵押物難以落實(shí)，帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（1）欠費(fèi)或違規(guī)。開(kāi)發(fā)商因拖欠物業(yè)維修資金或規(guī)劃用地紅線越位等原因，在建樓盤(pán)竣工后，未能通過(guò)商品房綜合驗(yàn)收，使購(gòu)房人不能按時(shí)入住或入住后無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。

（2）不能及時(shí)撤消土地抵押登記。開(kāi)發(fā)商以設(shè)定土地抵押向商業(yè)銀行取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，由于樓盤(pán)滯銷或貸款資金外挪等原因，在建樓盤(pán)竣工后，不能及時(shí)還清開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，撤消土地抵押登記，使購(gòu)房人無(wú)法取得“土地使用證”不能辦理房屋抵押登記（或房屋抵押變理登記）手續(xù)。

（3）樓盤(pán)不能按期竣工。開(kāi)發(fā)商因自有資金率較低加上在建樓盤(pán)滯銷、籌資困難等原因，無(wú)法按期竣工，嚴(yán)重時(shí)會(huì)造成“爛尾樓”。

（4）超出經(jīng)營(yíng)期限。一些因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)立的、有規(guī)定經(jīng)營(yíng)期限的項(xiàng)目公司，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未能全部履行擔(dān)保責(zé)任，經(jīng)營(yíng)期滿“人走樓空”，擔(dān)保責(zé)任無(wú)從落實(shí)。

4.貸款委托人的風(fēng)險(xiǎn)

由于住房公積金管理中心未能充分了解個(gè)人委托貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，缺乏有效的跟蹤管理措施，導(dǎo)致貸款抵押物無(wú)法得到落實(shí)，從而產(chǎn)生潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（1）重貸前調(diào)查認(rèn)證、輕貸后跟蹤落實(shí)。部分住房公積金管理中心貸前調(diào)查認(rèn)證工作做的比較全面，但忽視了貸后及時(shí)落實(shí)抵押物。因期房貸款量大面廣，貸后落實(shí)抵押物工作瑣碎，極易疏忽，直至發(fā)生貸款逾期，需發(fā)處置時(shí)才發(fā)現(xiàn)抵押物尚未落實(shí)。甚至個(gè)別已將住房轉(zhuǎn)讓他人，再去追究擔(dān)保責(zé)任，發(fā)現(xiàn)擔(dān)保方已歇業(yè)走人，擔(dān)保合同成為一紙空文。

（2）工作職責(zé)不明確。住房公積金管理中心內(nèi)部未落實(shí)專人負(fù)責(zé)抵押權(quán)證的收存，或內(nèi)部移交環(huán)節(jié)不嚴(yán)密，相互推諉，造成個(gè)別抵押權(quán)證不知去向。

（3）盲目相信受托銀行。部分城市住房公積金管理中心將房屋抵押權(quán)證委托受托銀行保管，但貸后未采取相應(yīng)監(jiān)督措施，造成抵押物長(zhǎng)年得不到落實(shí)。

三、住房公積金個(gè)人委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理及防范

1.幫助貸款人樹(shù)立及時(shí)還款法律意識(shí)。運(yùn)用政策咨詢及還款測(cè)算等多種服務(wù)，便于還款人有效掌握并預(yù)測(cè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)自己的還款能力，從而使合理的貸款額度和年限得以確定。重點(diǎn)是將不按時(shí)還款所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任向借款人進(jìn)行介紹，以此避免借款人有惡意欠款等問(wèn)題產(chǎn)生。

2.創(chuàng)建政府擔(dān)保制度和保險(xiǎn)制度。公積金作為政策性的資金性質(zhì)，還應(yīng)組建以政府為主導(dǎo)的多層次的住房抵押信用的擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以便增加公積金的安全性。而且這樣也能體現(xiàn)降低中低收入者購(gòu)房的宗旨，不僅為他們提供擔(dān)保并實(shí)行合理的收費(fèi)，增加住房貸款的保險(xiǎn)性，若是貸款人在此期間發(fā)生失業(yè)或者是其他不可預(yù)料到的情況收入無(wú)法逆轉(zhuǎn)物理還款的時(shí)候，還可以由保險(xiǎn)公司賠償部分的款項(xiàng)，分擔(dān)公積金管理機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)對(duì)貸款銀行的受托業(yè)務(wù)管理，建立有效的貸款業(yè)務(wù)考核機(jī)制。（1）理論與銀行之間的委托關(guān)系。隨著貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，完善銀行的委托協(xié)議，明確各自的權(quán)利以及義務(wù)，細(xì)化各種責(zé)任條款，對(duì)于受托銀行由于自身的經(jīng)營(yíng)管理不善等原因造成的公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)該追究銀行的責(zé)任。（2）加強(qiáng)信貸人員的公積金的政策以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在辦理公積金貸款的過(guò)程中工作人員對(duì)受托的銀行相關(guān)人員的公積金政策的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)等，不定期的檢查和指導(dǎo)銀行的委托工作，統(tǒng)一的編制貸款業(yè)務(wù)的操作流程，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理步驟。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著人們住房條件的逐漸改善，住房信貸市場(chǎng)也向迅猛增長(zhǎng)的方向邁進(jìn)。在該狀況下，作為政策性和住房金融的主體，住房公積金貸款發(fā)揮著一定的作用。要求在做好信用風(fēng)險(xiǎn)防范工作之前，還應(yīng)對(duì)整個(gè)貸款業(yè)務(wù)流程實(shí)施貫穿，進(jìn)一步將風(fēng)險(xiǎn)管理水平實(shí)施提升，從而與住房公積金自身的安全運(yùn)營(yíng)要求得以滿足，并對(duì)住房制度改革及政策性住房金融發(fā)展的成功與否產(chǎn)生一定影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳杰.住房公積金對(duì)保障性住房貸款需要有擔(dān)保機(jī)制[J].住房公積金決策參考，2010，（8）：11-14

篇7

【關(guān)鍵詞】住房公積金；調(diào)節(jié)作用；問(wèn)題；對(duì)策

隨著我國(guó)住房公積金征收和投人到個(gè)人住房消費(fèi)中的規(guī)模的擴(kuò)大，它參與調(diào)控經(jīng)濟(jì)、影響人民生活的社會(huì)本質(zhì)愈發(fā)明顯。公積金制度不僅在微觀層次上對(duì)解決職工住房問(wèn)題、籌集個(gè)人和城市住房資金起到積極作用，在宏觀層次上也可以作為調(diào)節(jié)杠桿，與其他經(jīng)濟(jì)手段聯(lián)動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)保障、住房制度改革產(chǎn)生巨大而深刻的影響。住房公積金制度是溫和地、漸進(jìn)式地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到有效調(diào)節(jié)作用。

一、住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用分析

1.住房公積金互助保障功能增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。隨著住房公積金制度覆蓋范圍的擴(kuò)大，繳存額度大幅增加，個(gè)人貸款戶數(shù)逐步增高，有效地提高了中低收入者的購(gòu)房支付能力，把人們潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的有效的市場(chǎng)需求。配合其他調(diào)控政策，滿足了購(gòu)房自住的剛性需求，也在一定程度上達(dá)到了對(duì)投資投機(jī)需求的擠出效應(yīng)。

2.住房公積金結(jié)余資金分配支持保障房的供給。國(guó)家部門要求在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，將一定比例的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。住房公積金為我國(guó)保障房建設(shè)注入了大筆資金，成為保障性住房建設(shè)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。

3.住房公積金貸款政策助推房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。當(dāng)一個(gè)城市房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，住房公積金貸款就會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求，相關(guān)部門就會(huì)自動(dòng)采取信貸緊縮政策，壓縮住房信貸需求，從而對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成抑制作用；反之，相關(guān)部門會(huì)采取系列優(yōu)惠政策，增加職工對(duì)住房信貸的需求，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。住房公積金相關(guān)政策的調(diào)整客觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了平衡調(diào)控作用。加上住房公積金政策除利率調(diào)整外，其他大多是由地方根據(jù)具體情況制定，對(duì)維護(hù)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起著一定作用。

二、住房公積金在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)中存在的問(wèn)題

（一）住房公積金在增加市場(chǎng)有效需求方面存在的問(wèn)題

（1）歸集金額增長(zhǎng)緩慢，受益群體范圍小 。近年來(lái)，住房公積金歸集金額隨著職工收入水平的提高呈逐年上升趨勢(shì)，但由于單位繳存公積金的意識(shí)不強(qiáng)，職工對(duì)公積金制度的認(rèn)識(shí)不夠，歸集擴(kuò)大工作難以開(kāi)展，住房公積金覆蓋面依然較低，歸集金額增長(zhǎng)緩慢，實(shí)際受益群體比較少，住房公積金的保障作用受限。（2）繳存差額大，中低收入者受益較少未建立住房公積金中以中低收入者居多，即使有住房公積金，貸款額度過(guò)低于事無(wú)補(bǔ)，導(dǎo)致中低收入者在住房公積金政策低息貸款方面受益頗少。其實(shí)，中低收入者的住房需求是最迫切的，邊際消費(fèi)傾向更大，住房公積金政策向中低收入者傾斜有利于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和引導(dǎo)消費(fèi)者的住房需求。

（二）住房公積金在提高房地產(chǎn)市場(chǎng)供給時(shí)遇到的問(wèn)題

1.對(duì)保障性住房建設(shè)的資金支持作用有限。根據(jù)地方住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)的增值收益分配方案，在扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，提取公積金用于支持地區(qū)廉租住房建設(shè)。本來(lái)公積金的繳存額度就不高，真正用到廉租房建設(shè)上的就更少了。

2.直接貸款支持保障性住房建設(shè)的運(yùn)作中存在問(wèn)題。如何實(shí)現(xiàn)資金透明化使用、防范貸款風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)確保貸款本息按時(shí)償還，這些都是存在的問(wèn)題。同時(shí)公積金大量閑置、難以保值增值等問(wèn)題也亟待解決。在地方政府主導(dǎo)下，住房公積金資金實(shí)際成為了地方政府可支配的資金，當(dāng)?shù)卣块T為了形象和政績(jī)挪用、占用住房公積金屢見(jiàn)不鮮。

（三）阻礙住房公積金貸款發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的因素

1.與商業(yè)貸款相比，優(yōu)勢(shì)不明顯。低利率是住房公積金最大的優(yōu)點(diǎn)，但是住房公積金貸款利率均比商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率低了兩個(gè)多百分點(diǎn)。在令人咋舌的房?jī)r(jià)面前，對(duì)于中低收入群體購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相差兩個(gè)百分點(diǎn)并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的好處。但是，商業(yè)貸款有著公積金貸款不可比擬的優(yōu)勢(shì)。從額度上說(shuō)，公積金的貸款上限不超過(guò)40萬(wàn)，商業(yè)貸款沒(méi)有貸款金額的上限。從受眾面來(lái)說(shuō)，商業(yè)住房貸款的對(duì)象更加廣泛。從辦理流程上說(shuō)，公積金從申請(qǐng)到批準(zhǔn)要花一個(gè)多月的時(shí)間；商業(yè)貸款則只需要2到3周的時(shí)間；銀行與開(kāi)發(fā)商對(duì)公積金貸款呈消極態(tài)度，不少開(kāi)發(fā)商用“個(gè)人住房按揭”這項(xiàng)業(yè)務(wù)來(lái)交換得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。

2.公積金貸款占個(gè)人住房貸款的比重小。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，河南省同期住房公積金貸款占房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款比重很小，僅僅維持在20%左右的比例。這說(shuō)明同期個(gè)人住房的增長(zhǎng)主要依賴于商業(yè)貸款，住房公積金貸款并沒(méi)有得到充分的利用，阻礙了個(gè)人住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。

三、完善住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用的對(duì)策

（一）增加市場(chǎng)有效需求的對(duì)策

1.繼續(xù)擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍。由于住房公積金制度能顯著提高老百姓購(gòu)房能力，對(duì)解決剛性需求作用明顯，因此要繼續(xù)擴(kuò)大城鎮(zhèn)公積金覆蓋范圍，讓更多企事業(yè)單位及個(gè)人加入進(jìn)來(lái)；在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候把農(nóng)村也納入進(jìn)來(lái)，讓公積金政策惠及全社會(huì)，進(jìn)一步發(fā)揮其積極作用以完善我國(guó)的住房保障體系。

2.根據(jù)收入和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，逐步推行不等比例繳存。根據(jù)收入的不同，差別化設(shè)定職工和單位的繳存比例。當(dāng)職工收入處于較低水平時(shí)，個(gè)人繳存率可以適當(dāng)?shù)慕档停岣邌挝坏睦U存比例。根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不同，進(jìn)行不等比例調(diào)控。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，應(yīng)更多地提高個(gè)人的住房公積金的繳存率，從而控制需求，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，應(yīng)更多地降低單位的住房公積金繳存率，以在保持內(nèi)需的同時(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（二）繼續(xù)擴(kuò)大住房供給的對(duì)策

（1）加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度和范圍。在政策允許的前提下，住房公積金由支持廉租房建設(shè)擴(kuò)大到支持公租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，擴(kuò)大保障性住房的供給力度，抑制部分投機(jī)需求，提高資金的增值收益和實(shí)際利用率。（2）改變住房公積金直接進(jìn)入保障房建設(shè)的投資方式。用住房公積金的結(jié)余和增值部分購(gòu)買國(guó)家債券，也可以將住房公積金作為貸款貸放給住房建設(shè)部門，國(guó)家再將這部分住房公積金投入到保障性住房建設(shè)或進(jìn)行其他投資。這樣既提高了資金的使用效率，確保住房公積金的保值增值又盡可能的降低了住房公積金的投資風(fēng)險(xiǎn)，避免了有關(guān)部門對(duì)公積金的挪用。

（三）完善住房公積金貸款的對(duì)策

（1）科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金存貸款政策。首先，住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的利差應(yīng)保持適當(dāng)?shù)目臻g，保證二者的錯(cuò)位配置優(yōu)勢(shì)。其次，在滿足連續(xù)繳存期限和購(gòu)買中低價(jià)位住房或保障類住房的前提下，對(duì)中低收入者在首付比例、最高貸款額度、還款期限等方面予以傾斜。再次，住房公積金存款利率不低于儲(chǔ)蓄存款的利率，這既可保障不貸款人尤其是中低收入者的利益，也可以調(diào)動(dòng)職工繳存的積極性。（2）運(yùn)用住房公積金貸款的額度、限制等方面政策發(fā)揮調(diào)控作用。對(duì)購(gòu)買首套住房的中低收入者可以適當(dāng)放寬住房公積金提取金額和次數(shù)；住房公積金提取額度不能超過(guò)購(gòu)房首付款，對(duì)高收入群體提取住房公積金進(jìn)行投機(jī)行為加大打擊力度；簡(jiǎn)化公積金提取手續(xù)，鼓勵(lì)提取公積金支付房租，合理引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)。（3）簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。要簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，規(guī)范業(yè)務(wù)流程和審貸制度，取消各種不合理的收費(fèi)和限制。相關(guān)聯(lián)部門和環(huán)節(jié)之間通過(guò)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)資源共享，為申請(qǐng)貸款人員提供更為便捷優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。加強(qiáng)宣傳，主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商合作，提高住房公積金運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)水平。

針對(duì)我國(guó)住房公積金制度存在的問(wèn)題，本文提出來(lái)相對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策。在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，住房公積金制度將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮更加積極重要的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]滕濤.住房公積金與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控配合機(jī)制探討[J].政策研究，2011（4）.

[2]張明，住房公積金宏觀調(diào)控體系研究[D].青島：青島大學(xué)，2008.

[3]章鈞.樓市調(diào)控下如何調(diào)整住房公積金使用政策[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2009（2）.

篇8

關(guān)鍵詞：

無(wú)論在國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都毫無(wú)例外地被視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，在國(guó)計(jì)民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用。而住房公積金又是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。本文主要從住房公積金制度的意義、住房公積金的使用情況及配合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施等方面，來(lái)闡述住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用。

一、 住房公積金的概念及意義

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它具有強(qiáng)制性、互、專用性的特點(diǎn)。

住房公積金有兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強(qiáng)制實(shí)行、定向使用的個(gè)人住房基金，通過(guò)個(gè)人繳存、單位資助和長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄的方式，不僅增強(qiáng)了職工解決住房的能力，降低了職工購(gòu)房還貸的壓力，同時(shí)也調(diào)整了職工的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，確保了職工的住房消費(fèi)支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉(zhuǎn)，使政策性住房貸款有了可靠的資金來(lái)源，更有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)住房消費(fèi)需求，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲，解決中低收入家庭基本住房問(wèn)題。

二、 住房公積金的使用

（一）、提取住房公積金

按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。在實(shí)際提取業(yè)務(wù)中，職工因該原因提取住房公積金的占了絕大比重。以徐州市為例，從2005年至今，每年職工用于住房消費(fèi)提取的住房公積金額占當(dāng)年提取總額的比重都在70%以上，06年和09年將近達(dá)到80%。

（二）使用住房公積金貸款

住房金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可缺失的重要組成部分，按照住房金融是否根據(jù)政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優(yōu)惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業(yè)住房金融，我國(guó)的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款又是政策性住房金融的最直接體現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，住房公積金貸款也不斷創(chuàng)造出歷史新高，可以說(shuō)，住房公積金貸款的發(fā)放額是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而變化。由于住房公積金貸款利率明顯低于各商業(yè)銀行貸款利率，住房公積金貸款成為了絕大多數(shù)購(gòu)房者的首選，住房公積金貸款在所有住房貸款中所占的比重也相對(duì)較大。以徐州市為例，2009年末和2010年末住房公積金貸款余額分別為64.77億元和82.86億元，全市個(gè)人住房貸款余額分別為127.95億元和187.73億元，住房公積金貸款占全市個(gè)人住房貸款余額的比重分別為50.62 %和44.14%。至10年末，住房公積金貸款余額占繳存余額的比例為86.90%，職工使用住房公積金用于住房消費(fèi)的使用率已經(jīng)高達(dá)92.16%。

從以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看出，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮了重大作用，可以說(shuō)是舉足輕重、功不可沒(méi)。

三、 住房公積金在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中所采取的措施

（一） 擴(kuò)大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優(yōu)惠政策。

建設(shè)部、財(cái)政部、和中國(guó)人民銀行于2005年頒布的《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》已將繳存主題擴(kuò)大到包括城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員、城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶和自由職業(yè)人員。因此，各地住房公積金管理中心應(yīng)加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優(yōu)惠政策，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展

（二）嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策，充分發(fā)揮調(diào)控作用。

科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策，要根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，盡可能地發(fā)揮住房金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的杠桿作用。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，應(yīng)采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準(zhǔn)利率，減少貸次數(shù)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷時(shí)，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要降低貸款門檻，提高貸款最高額度，延長(zhǎng)貸款期限，降低貸款基準(zhǔn)利率，增加貸款次數(shù)。雖然貸款政策相對(duì)寬松，但一定要規(guī)范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發(fā)生。

住房公積金作用的發(fā)揮應(yīng)積極與相關(guān)稅收、信貸等政策協(xié)調(diào)配合，使住房公積金貸款趨于規(guī)范化、制度化和法制化，提高住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康有序的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（三）加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率

按照《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，住房公積金增值收益按照規(guī)定提取過(guò)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用以后，剩余部分將全額上繳同級(jí)財(cái)政，用于保障性住房建設(shè)。同時(shí)，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)七部門于2009年10月聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出了使用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)。保障性住房建設(shè)有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，有利于帶動(dòng)住房投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；有利于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)。

在二十年的發(fā)展過(guò)程中，住房公積金為解決職工住房難、推動(dòng)住房貨幣化進(jìn)程、促進(jìn)住房信貸機(jī)制完善、支持國(guó)家宏觀調(diào)控和住房體制改革方面發(fā)揮了重要作用。但也存在諸如繳存比例不科學(xué)、覆蓋面偏低、各地發(fā)展不均衡、繳存金額巨大但金融監(jiān)管力度不足等問(wèn)題。在今后的工作中需要對(duì)住房公積金制度不斷進(jìn)行改革、完善和創(chuàng)新，真正發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障等方面的積極作用。

參考文獻(xiàn):

1、《住房公積金管理?xiàng)l例》；

2、《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》

3、《房地產(chǎn)金融》，洪艷蓉等著，北京大學(xué)出版社；

篇9

關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；信貸規(guī)模

文章編號(hào)：1003-4625(2010)05-0117-02 中圖分類號(hào)：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，公積金貸款在管理和運(yùn)作中存在的一些問(wèn)題逐步凸顯出來(lái)。對(duì)此，本文提出了相關(guān)政策建議，供商榷。

一、當(dāng)前住房公積金貸款管理及運(yùn)作中存在的問(wèn)題

(一)管理體制存在缺陷

1　公積金貸款跨區(qū)域使用受限制。住房公積金貸款缺乏跨區(qū)域使用的功能造成了許多購(gòu)房者沒(méi)有把住房公積金用到實(shí)處，浪費(fèi)了大量資源。

2　存貸不掛鉤制約了公積金貸款使用的可持續(xù)性。我國(guó)許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無(wú)最低儲(chǔ)蓄年限要求，也無(wú)最低存款額限制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，可能導(dǎo)致資金缺口，加大住房公積金融資的風(fēng)險(xiǎn)。

3　住房公積金政策“幫富不幫窮”。實(shí)行住房公積金制度的出發(fā)點(diǎn)，是要解決城鎮(zhèn)居民買房、建房資金短缺問(wèn)題。但從實(shí)際情況看，改善居住條件多數(shù)為高收入職工家庭，中低收入家庭無(wú)力承受改善住房條件的還貸壓力，因此也享用不到自己長(zhǎng)年繳存的住房公積金。

4　住房公積金貸款辦理程序繁瑣。由于住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為受委托銀行所帶來(lái)的利益不均衡，購(gòu)房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購(gòu)房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取部分手續(xù)費(fèi)，所以受委托銀行受自身利益的驅(qū)使，往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。手續(xù)繁瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)，貸款條件多，讓許多前來(lái)辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的客戶煩不勝煩，大大影響了職工使用公積金貸款的積極性。

5　公積金管理中心在貸款資金的回收上權(quán)力缺失。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠。而公積金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人，受委托銀行又與公積金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期。此外，由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，公積金管理中心也無(wú)力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究。

(二)貸款運(yùn)作中風(fēng)險(xiǎn)隱患較多

1　政策性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要是地方政府行政干預(yù)行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對(duì)公積金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長(zhǎng)，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

2　經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng)，在長(zhǎng)期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

3　借款人還款能力下降所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金歸集覆蓋面較寬，既有行政事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)，還有私營(yíng)、民營(yíng)等非公有制企業(yè)，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。

4　受委托銀行自身風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由住房公積金管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也就使同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方形成兩個(gè)不同的利益主體。容易導(dǎo)致住房公積金管理中心一方面失去了資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無(wú)形中加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(三)住房公積金貸款管理部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后

由于我國(guó)許多地方住房公積金管理中心的信息化建設(shè)相對(duì)滯后，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息，而加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、改進(jìn)和完善住房公積金貸款管理及運(yùn)作機(jī)制的相關(guān)建議

(一)進(jìn)一步完善住房公積金管理制度。一是建立全國(guó)性住房公積金管理體系。打破現(xiàn)有的以行政區(qū)域?yàn)閱挝凰纬傻臈l塊分割的住房公積金管理現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)住房公積金系統(tǒng)的垂直管理。全國(guó)住房公積金管理部門可以嘗試允許直系親屬或者具有合同保證人之間互用住房公積金，即只要直系親屬或者個(gè)人愿意將自己的住房公積金借給另外一個(gè)人使用，并簽訂了合同，住房公積金管理部門就可以考慮開(kāi)辦互用住房公積金業(yè)務(wù)。

(二)加強(qiáng)住房公積金管理中心與人民銀行和受委托銀行之間的協(xié)作。加快實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款與人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，充分利用征信系統(tǒng)全面了解貸款申請(qǐng)人的信用狀況，從源頭上剔除不良信用客戶，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

(三)建立健全貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估，及時(shí)防范惡意超貸的形象；二是加強(qiáng)貸前審核與貸后監(jiān)察相結(jié)合，對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的監(jiān)督管理；三是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，并及時(shí)給出相關(guān)規(guī)避建議；四是建立會(huì)商制度，即住房公積金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商，特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

(四)豐富住房公積金貸款資金來(lái)源。目前，住房公積金貸款資金來(lái)源只有單位和職工共同繳納的住房公積金，資金來(lái)源單一，要將住房公積金貸款發(fā)展成為強(qiáng)大的住房金融工具，單靠這一資金來(lái)源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。建議根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，不斷拓寬住房公積金貸款資金來(lái)源渠道，比如可以把人們低利率儲(chǔ)蓄資金引入到住房公積金中。

(五)加強(qiáng)地方政府的參與度。一是鼓勵(lì)政府積極參與。世界上任何國(guó)家住房公積金貸款順利實(shí)施離不開(kāi)政府的積極支持和幫助，因此，各地政府應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)，不斷提高相關(guān)制度保證。二是探索建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度。可采取政府扶持(如實(shí)行貸款貼息政策)、社會(huì)參與的辦法，組建住房置業(yè)擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

篇10

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào)》稱，如何使中低收入群體買得起住房是中國(guó)政府所關(guān)注的一個(gè)重要政策問(wèn)題，住房公積金問(wèn)題是其中一個(gè)重要方面。最近中國(guó)出臺(tái)的幾項(xiàng)政策措施著眼于調(diào)整住房供給，使之適應(yīng)中低收入群體的需求及承受能力。但是，在為滿足中低收入群體住房需求而發(fā)展的配套融資方面，措施有些滯后。

世行在報(bào)告中指出，中國(guó)城鎮(zhèn)目前實(shí)行的住房公積金制度仍存在三大問(wèn)題。

首先，住房公積金作為提供住房貸款的機(jī)構(gòu)還比較薄弱。世行數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，中國(guó)有6330萬(wàn)人繳納住房公積金，累計(jì)金額6260億元人民幣，但只有45％的住房公積金被用來(lái)發(fā)放住房貸款，而且只有17％的繳費(fèi)者獲得了公積金貸款。

其次,住房公積金貸款主要使收入較高的家庭受益。由于住房公積金是基于工作就業(yè)的,大部分非正規(guī)就業(yè)或失業(yè)的中低收入者無(wú)法參加公積金。此外,很多低收入的成員因?yàn)槌惺苣芰Φ闹萍s而無(wú)法使用其公積金。因此,實(shí)際從中受益的群體是城鎮(zhèn)人口的一小部分。

此外，在公積金風(fēng)險(xiǎn)分散和監(jiān)管方面還存在一些政策問(wèn)題。由于住房公積金大部分的資產(chǎn)是某個(gè)特定地區(qū)(往往是某一個(gè)城市)的房地產(chǎn)貸款，因而公積金的貸款組合沒(méi)有進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)分散。在監(jiān)管方面，建設(shè)部缺乏金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管的專業(yè)能力。同時(shí)，在促進(jìn)住房開(kāi)發(fā)和安全合理貸款二者之間也存在潛在的利益沖突。

世行報(bào)告認(rèn)為，改革可以使住房公積金效率更高。如果政府希望將這一體系用于公共政策，那么貸款必需更好地針對(duì)那些難以從銀行獲得融資的群體，也可以通過(guò)分離其補(bǔ)貼和融資職能來(lái)擴(kuò)大其覆蓋面，允許住房公積金以市場(chǎng)利率發(fā)放貸款，而低收入家庭可以從中央或地方政府預(yù)算獲得補(bǔ)貼。