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摘要：隨著社會經濟的快步發展，人們的生活水平也越來越好，伴隨著各式各樣的服務行業的出現，如物理管理，它的特點是無產品積存，工作員工和打理知識多集中，產品沒有全部形成一致的計算標準，所以，其他企業的成本核算與物業管理公司的成本核算有很大的區別。近年來，我國物業管理的成本核算取得了較好的結果，但還是存在一些問題，需要注意改進。本文針對物業管理成本核算中存在的問題進行討論，并且提出相應的對策來解決這些問題，為我國物業管理成本核算取得更好成績做出參考。

關鍵詞：物業管理；成本核算；管理制度

近年來，隨著我國經濟、科技、文化的發展，加快了城鄉改革進程，人們的要求也越來越高，新式的物業管理服務行業不得不加快腳步，造就了物業公司各個部門的擴大，令其管理和服務購買各個不同層次的商品房或者其他房子的對象。物理管理是物業產權入、房主授權物業管理對其居住各種物業進行管理和維護，如環境衛生、安全隱患、道路等實行專業化管理，并把涉及到業主的事情向他們匯報。物業公司面對各種各樣的事情，它具有復雜性和特殊性，使得物業公司核算成本比較難，且物業公司的相關人員無法根據物業公司的情況制定相關的處理政策來核算成本。因此，物業公司目前在物業管理成本核算中還存在一些不良情況，這些問題如果不能夠及時處理就會導致物業公司經營困難。

1物業管理成本核算體系構造的原則

物業管理與別的企業管理不一樣，管理的事情并不直接看到結果，付出的勞動力不能馬上得到效益，沒有直接的產品及庫存，工作員工和打理知識多又集中，產品沒有全部形成一致的計算標準。所以，物業管理的成本核算體系構造的原則具體表現如下。1.1集中核算和扁平化的二級成本核算相結合原則。物業管理公司部門比較廣泛，且各個部門之間比較分散，在處理和管理方面，各個部門都相當于物業公司出面處理，每個部門都有自己獨立的組織，如經營部、管理部、服務部等。所以，物業公司對分散的部門核算總數就比較困難。面對這樣的形式構建一個公司總部、管理處分級歸口的核算組織十分有必要。這樣能夠把每一級的成本花費控制在一定范圍內，物業公司大部門的工作內容都是在管理下做完的，需要成立二級成本核算組織。1.2成本管理與管理效果的統一相結合原則。為了提高收入需要嚴格實行成本管理，并且物業公司需要對各個部門的消費進行規劃，制定出最合理的支出與收入比例?，F代社會業主們以最低的成本，得到最好的服務，同樣物業公司也希望消耗少卻換取更多服務產品，達到利益最大化。要達到這樣的效果，需要制定最合理的核算策略，把成本管理和管理效果作為一項大原則。1.3動態原則。物業公司很大程度上是負責招攬業務，公司面對全社會實行承接物業，公司的管理部門中他們只負責管理工作，在對業主服務這方面是承包給專業的服務公司，不了解專業服務公司的情況，相關工作人員的服務態度、工作經驗等這些都會影響服務質量。因此，物業管理公司核算成本制定相關制度，關于構建社會相關組織和公司內部組織相結合，進行各方面的溝通，例如信息相互交換、人員考核、資金問題、物質方面等，都要動態控制的系統。1.4物業管理成本核算中存在的問題。物業管理公司財務部門最主要的任務是成本的核算，提高企業的競爭能力對企業的發展有著至關重要的作用。近年來，伴隨著我國經濟的快速發展，其他企業成本核算也不斷地提高，但是物業管理成本核算的探究和使用都落后與其他企業成本核算，導致我國物業管理公司成本核算存在很多問題，具體表現如下。第一，成本核算制定不合理?，F在大多數企業的成本核算都是由財務部門全權負責，成本支出小細節沒有制定全面，制定比較簡單不夠合理，相對籠統。物業公司的部門比較廣泛和分散，在成本管理上沒有自己制定合理的方法，只是簡單的模仿別的企業來成本核算，最終導致成本核算不夠細致。物業管理面對的是幾十個或者幾百個小區，每天要提供各種各樣的服務，每天都成本的支出，面對這些只是粗略的核算，沒有實行詳細的核算，會導致物業公司財務部門成本核算的時候出現紕漏，最終出現一些錯誤的決策，嚴重會影響公司的發展。第二，核算手段不先進。隨著高科技的發展，物業公司目前使用的成本核算方法相對落后，使用計算器和算盤類比較舊的核算方法，沒有實行電腦記錄。面對公司大量的成本支出，財務部的工作人員會花費很多精力核算上，導致花費大量人力且工作效率又低的局面，最終公司的人力不足，其他業務也跟不上進度。如果改進成本核算手段，利用先進的成本核算方法，比如電腦，則能在一定程度上提升核算的效益和準確。

2完善物業管理成本核算的策略

我國經濟實力越來越好，目前物業管理公司面不斷擴展管理業務，物業公司財務部門是公司的核心部分。為了提高公司最大效益，財務部需制定、完善成本核算策略，做到更精細化。成本核算好壞與否能夠直接影響公司的效益，所以，物業管理公司做好成本核算可以提升公司財務部的工作管理水平，面對以上的問題，制定出如下措施。2.1建立二級成本核算管理制度。我國經濟實力不斷增強，房產市場也跟著快速發展，最受影響的是物業管理公司，很多是給財務部門實行成本核算的物業管理公司，其服務類型多，管理較為獨立的物業項目與小區。這些小區管理與服務對職員、財務、物質上都比較獨立，實行一級下的二級管理。除此之外，實行業主委員會監督小區的財務與維修，所以，根據社會的發展需求，物業管理要積極成本核算，加強成本的核算質量，物業管理公司應該構建二級成本核算管理制度。第一，構建公司財務部與物業管理處實行“內部往來”，通過相互溝通來成本核算，且在每個月末實行全部資金核對。如果發現與“內部往來”的剩余額不一致時，立馬相關部門來調查；第二，物業管理是一個二級管理部門。二級核算各個小區每個月的支出情況之外，還要報送內部報表，比如“經濟收入與支出表”“直接使用與間接使用表”等。除此之外，每個月要求清楚記錄各個小區的支出情況，與物業財務部認真核對。2.2實行財務精細化管理。第一，物業管理公司要按照公司的體系構造劃分各個不同的專業，再將各個物業管理處分化多個單元，這些業務單元管理公司的利益。實行會計職員編碼管理，工作起來比較方便，例如對物業管理工作人員的工資、獎金、相應福利及在公司日常支出等費用記錄到“管理費用”，可以很方便的計算物業管理的成本支出收入，免去了會計職員算賬困亂；第二，構建物業管理公司資金總體管理，比如可以構建公司內部銀行，公司的管理資金中心，這樣方便管理物業管理資金，物業公司可以授權資金管理部門對物理公司下的資金進行管理，他們可以使用內部管理對資金進行控制，管理資金的流動方向，對資金進行合理的分配，這樣可以清楚的指導資金的使用情況，提高成本核算效益和資金的使用效益。2.3實行績效考核來降低人工成本。物業管理的人工成本一般為百分之七十到百分之八十，所以，在物業管理成本中實行人工計算，計算時盡可能考慮人工成本支出和承受的責任關系。通過考核的方式來管理人工們完成的目標情況和管理人工的成本核算，這樣既能提高管理服務水平和質量，又能減少人工成本。

3結束語

物業公司作為一個新式的服務行業，它具有特殊性和復雜性，它與其他企業成本核算方式不一樣，物業管理公司想要在激烈的競爭中更好地發展，要注重成本核算的管理，構建二級成本核算策略，創造新的制度，采取更精細化的管理處理成本核算。除此之外，物業管理還要提高公司各部門之間的合作，為成本核算管理工作打下基礎，讓物業管理公司更好的發展。

參考文獻：

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作者:紀玉東 單位:遼源市物業和住房維修資金管理中心