導語：城市樓宇經濟論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1樓宇經濟的內涵與特征

一是以金融、房地產、商業、都市型工業為主導的服務業發展迅速；二是空間上多點集聚，產業集聚現象明顯，功能核心區引導輻射作用極強，規模持續增長；三是制造業與現代服務業融合拓展產業鏈，生產性服務業成為現代服務業最重要的組成部分，如國際航運中心貢獻巨大；四是休閑服務業、創意產業等發展迅速；五是總部經濟十分發達[2]。所謂產業集群是指產業相同、相近或相關的企業集聚于地理上相對集中的區域，吸引相關服務機構進駐該地，共同發展而形成的一個具有相對競爭優勢的經濟群體。現代服務業的空間環境特性決定了其與發展樓宇經濟的空間適應性，既可提供可高度利用的空間，又具備高度的信息化、集成化和功能化的現代化樓宇，成為發展現代服務業的最佳場所。樓宇內聚集的知識密集型服務型產業活動，涉及知識生產、流通、分配、消費的全過程，是知識生產、知識傳播和知識應用的產業。知識密集型企業從事現代高端技術研發，科技成果匯集，其生產過程需要巨額的投資和科技創新，企業將相當比率的資源分配給研究和發展，具有知識含量多、產品附加值大、企業創新能力強、樓宇地均產出高等特性。這充分表明以現代服務業為發展核心的樓宇經濟具有高集聚性、高成長性、高收益性等特征。樓宇經濟的成分構成主要是高新科技型研發企業和智能型服務企業，充分體現其是知識與經濟相結合的產物。樓宇經濟以現代城市的商務樓宇(功能區)為載體，充分發揮大城市特有和匯集的科技人才、信息資訊、資金市場、環境交通等方面的優勢，把知識、信息、資金集聚為一體，引發了大量的人才流、信息流和資金流，在集約的空間內匯聚了巨大的人才流、資金流、信息流。并且，眾多企業經營活動會衍生出信息服務、服務、咨詢服務和后勤服務等多方面的需求，帶動周邊地區商業、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等業態的發展，形成巨大的城市綜合體(服務圈)，從而拉動眾多產業尤其是現代服務業的發展，推動了區域產業結構的提檔升級，產業集聚效應非常顯著。樓宇經濟以高效的綜合服務、高度的產業聚集，強大的功能輻射等特性，集約組合城市經濟發展要素，拓展城市經濟發展空間，是現代城市經濟發展理念內涵的充分體現，形成了其他經濟形態不可比擬的發展優勢，彰顯了其在現代城市社會經濟發展中的獨特地位。

2樓宇經濟的產業與形態分析

研究和把握城市樓宇經濟的產業及其形態，對城市政府準確把握樓宇經濟內涵和發展要素，準確定位、確立發展方向和目標，優化規劃布局，充分發揮城市區位和資源優勢，促進樓宇經濟發展具有重要意義。

2.1樓宇經濟的產業業態

我國產業劃分具體為：第一產業是農業(包括農、林、牧、漁)；第二產業是工業(包括采礦業，制造業，電力、燃氣及水的生產與供應業，建筑業)；第三產業除第一、第二產業以外的其他各業，通常統稱為服務業。因此，城市樓宇經濟產業的組成包括第三產業，以及第二產業中的都市型產業[3]。其中，都市型工業是以都市特有的信息流、物流、人才流、資金流和技術流等社會資源為依托，以產品設計、技術開發、加工制造、營銷管理和技術服務為主體，以工業園區、工業小區、商用樓宇為活動載體，適宜在都市中心區域內生存和發展，增值快、就業廣、適應強，有稅收、有環保、有形象的現代工業。是一種與傳統工業相聯系的輕型的、微型的、環保的和低耗的新型工業。如食品制造業、紡織業、服裝加工業、包裝印刷等傳統都市型工業，以及通信信息設備、計算機及其他電子設備研發與制造等高新技術產業。現代服務業是樓宇經濟發展的核心產業，其發展程度是樓宇經濟發展水平的重要體現。現代服務業是采用現代新技術對傳統服務業改造，以新產業形態和服務方式，向社會提供知識型、高附加值服務的新型服務業，其分類包括基礎服務業、生產性服務業、個人消費服務業和政府提供的公共服務業。現代服務業涵蓋第三產業的全部。重點有旅游、文化創意、金融、商貿服務、現代物流、信息服務與軟件、科技服務、中介服務、房地產、社區服務等十大門類現代服務業。其中，目前得到各城市高度重視的文化創意產業主要包括有：文化藝術；新聞出版(廣播、電視、電影)；軟件、網絡及計算機服務；廣告會展；藝術品交易；設計服務；旅游、休閑娛樂和其他輔助服務等產業。

2.2樓宇經濟的產業形態

所謂產業形態，就是指人們對于產業所能感知出來的所有狀態、樣式和特征等[4]。按產業集聚形式和功能用途來劃分，樓宇經濟的產業形態主要分為基礎設施和區域功能集聚區兩大類，目前常見的具體形態有：2.2.1基礎設施類(1)商務、商業樓宇：獨立存在的商務樓宇、商場樓宇等；(2)科技研發樓宇；(3)標準廠房：僅指工業用地內的標準廠房。2.2.2區域功能集聚區:按照現代經營管理理念，同類或相關服務業企業集聚互動，形成的具有較強資源整合和輻射帶動功能的集聚區域的總稱。具有以下特征：一是眾多同類或相關企業集聚。集聚區入駐企業可以是同類，也可以是處于產業鏈不同位置的相關企業。二是集聚區內企業共享公共服務平臺，提高資源配置能力和輻射帶動能力。按專業功能劃分，主要有以下的形態：(1)中央商務區(CBD)：中央商務區是城市經濟、科技、文化的密集區，一般位于城市的黃金地帶。集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施。具有完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環境。(2)保護建筑(群)：各種歷史建筑、工業遺產、校園遺產、農居保護建筑等經過功能替換后再開發用。(3)創意產業園：指通過創意設計和改造，成為激發創意靈感、吸引創意人才、集聚創意產業的場所。創意產業園是以創意為主的工作室或服務性公司集中的特色區域，包括影視制作、藝術設計、工業設計、建筑設計、廣告策劃、游戲動漫等類型。(4)旅游產業集聚區：即依托旅游景區，集聚住宿、餐飲、休閑等經營主體，形成具有旅游、休閑和購物等功能的綜合體。(5)金融集聚區：是銀行、保險和證券等部門集聚的區域。(6)商貿集聚區：以商業貿易、新型專業市場為核心形成的集購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲等多種功能為一體的建筑群體或區域。(7)信息與軟件集聚區：眾多軟件企業和相關服務機構的集聚區域，以軟件開發、生產、售后服務為核心，大力發展嵌入式軟件、集成軟件等相關產業。(8)現代物流集聚區：物流企業及物流相關機構集聚的場所，一般具有倉儲、運輸、貨代、配送、簡易加工和信息服務等功能。依托交通樞紐等便利條件，布局在鄰近機場、港口、鐵路站場、公路結點、產業集群區、開發區(園區)、專業市場和中心城市近郊等區域。形成社會化加工、配送、分揀、包裝、倉儲、運輸、貨代、信息有效集中等服務。(9)科技創業集聚區：以科技創業為重點，以技術公共服務平臺和政策扶持為支撐，集技術檢測與推廣、工程研究與實驗、成果轉化等功能于一體的區域。樓宇經濟的產業業態與形態有很多。但是，對具體某個城市而言，其重點發展的產業業態與形態，應根據城市自身的產業發展等經濟基礎來選擇確定，要充分體現城市差異性。同時，應特別關注生產性服務業。生產性服務業是生產者在生產者服務業市場上購買的服務，是為生產、商務活動提供的服務。國家統計局將生產性服務業分為交通運輸、房地產服務、商務服務、金融服務、信息服務和科研等六個行業。是以人力資本和知識資本作為主要投入，促進產業升級和提高生產效率提供保障的服務行業[5]。生產性服務業的重要性體現在：它是與制造業相融合的配套服務業，貫穿于企業生產的上、中和下游各環節，是二三產業加速融合、催生新型業態和形態的關鍵環節。在城市產業布局與形態選擇上，根據城市各區域發展優勢及空間功能屬性，確定城市不同區域的產業構成[6]。其方法可以是：核心區以商貿、金融、信息等現代第三產業為主；中心邊緣功能區以新興產業、居住、教育科研為主；城市外圍功能區以傳統工業、農副產品加工業、都市農業、休憩旅游為主要職能。通過城市功能產業布局，引導實現產業集聚區，主要包括促進科教資源的空間聚集，建設大學科技園區；調整交通、倉儲、商貿要素結構與節點布局，在郊區建設區域性物流園區、城鄉批發商貿中心等，通過城市邊緣區的不斷開發，實現城市專門化功能地域的重組和優化。

3樓宇經濟的發展要素分析

樓宇經濟發展戰略決策的最主要內容是合理規劃布局、完善區域功能規劃，以及確定主導產業，優化產業發展空間，通過政策制定和實施引導產業集聚，推動區域經濟整體發展。城市政府要深入分析城市經濟基礎、區位優勢、產業資源等發展條件，確定發展定位、發展思路和發展目標，科學城市產業發展戰略和規劃產業形態和空間布局，制定政策措施，引導產業集聚和激活企業發展潛力。影響樓宇經濟發展的因素是多方面的，研究分析樓宇經濟的發展要素，對城市政府合理規劃布局，拓展城市發展空間，推動樓宇經濟健康、協調、快速地發展具有重要指導意義。在通過對樓宇經濟的特征、業態及形態分析基礎上，可以總結歸納出樓宇經濟發展的要素有：

3.1發展戰略規劃

政府的城市經濟發展戰略和總體規劃是經濟發展的重要前提。城市政府要按照現代城市發展理念統一規劃設計，依托交通樞紐和信息網絡，以商務樓宇為載體，將相關的專業服務配套設施合理有效地集中，形成空間布局合理、功能配套完善、交通組織科學、建筑形態新穎、生態環境協調，具有較強服務產業集群功能的區域。在空間規劃布局時，要根據城市地理區位，準確定位城市發展目標，結合城市總體規劃，以“點塊結合、以塊為主”的發展思路，制定樓宇、功能片區發展規劃。一是要著力打造具有產業特色的樓宇。詳細規劃商務樓宇的設施、規模和定位，加強專業性樓宇建設，通過聚集金融、文化、信息服務、現代商貿等現代服務業企業，提高各類樓宇的集約化水平。二是以功能區規劃建設為重點，如規劃建設城區綜合區、金融區、科技園區、文化創意產業區、生產性服務業區等功能區，通過功能區的空間載體規劃，引導產業或經濟要素的集聚，實現城市資源優化配置。

3.2產業集聚與主導產業

由于競爭環境具有動態多變性和速度經濟性，出于協調、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業會追求在空間上形成高度聚集以獲得競爭優勢，集聚效應是樓宇經濟的本質特征。要以國際化、高端化、集約化和特色化樓宇和功能區建設為目標，加快推進產業集聚區建設，突出重點樓宇，聚焦城市重點支柱行業，培育龍頭企業，發揮產業集群的聚集效應，大力推進現代服務業快速發展[7]。要關注當前發展迅猛的產業，如信息應用技術研發、文化創意、金融服務、會展服務、現代商貿和物流服務等服務業的業態與形態，充分發揮功能區的產業集聚帶來的資金、人才、專業化等方面的優勢，使功能區成為區域優勢和核心競爭力的代表，成為城市經濟增長的動力源和持續性的重要稅收源。同時，要做好確定功能區主導產業工作，這是非常重要的，因為主導產業是指采用先進技術，增長率高，產業關聯度強，對其它產業具有較強帶動作用的產業，通常具有多層次、長產業鏈的特征，是功能區內形成產業集聚的核心產業。

3.3政府配套政策

政府的相關配套政策是樓宇經濟發展的重要保證，要進一步制度和完善促進樓宇經濟發展的政策措施，充分發揮政策導向作用。一是完善財稅政策，強化經濟實體的金融服務，加大對新型服務業發展的政策支持力度，鼓勵企業積極探索樓宇經濟發展的新業態和新形態。通過優惠政策實施，引導樓宇產業集聚，積極扶持關聯性強、輻射作用大的產業發展。深化國家公共服務制度和體制改革，建立更廣泛的協調機制，充分發揮非政府組織的作用，探索政府購買公共服務的新模式。優先發展生產性服務業，促進產業融合，制定與完善促進生產性服務業發展的政策措施，激發市場和企業活力。簡化外商投資審批程序，改善投資軟環境，引導設立研發中心、地區性總部和功能性機構，創新服務業外資利用方式，特別是大力引進國際、國內知名品牌企業及機構，著力發展總部經濟。

3.4樓宇、區域及市政基礎設施

樓宇的城市交通與市政基礎設施等區域性環境配套設施是樓宇經濟發展的重要硬件基礎，對樓宇經濟發展具有導向和帶動作用。樓宇的品位直接影響著客戶對公司的第一印象，對企業吸引客戶、品牌宣傳與提升具有的很大影響，因此，具有智能化、信息化和便捷化等特點，配套服務設施完善，生活交通便利，辦公空間環境優良的樓宇(群)是吸引企業入駐的重要條件。在區域市政基礎設施建設方面，政府要加強對區域發展有重大影響的各類市政設施和道路基礎設施統籌，要在集約利用土地，基礎設施資源共享原則指導下，協調規劃、預留和控制區域性基礎設施綜合通道網建設。完善城市軌道交通、路網建設規劃，優化區域道路網絡布局。在樓宇配套設施方面，要規劃建設高品質商務樓宇(群)，整合樓宇地塊資源，增加商務樓宇建設空間，引導各類開發主體，高起點、高標準建設智能化的高檔商務樓，打造具有完善配套、成熟管理的精品商務樓宇(群)。要著力提高樓宇的智能化水平，加強樓宇、通訊、辦公、安保、消防等“5A智能化”建設。優化樓宇生態環境，加大環境保護力度，加強公共綠地建設，增加商務區內的綠色空間，使商務中心區域擁有清雅濃郁的生活氣息。并通過對區域內旅游、健身、餐飲、教育、醫療等特色資源的整合，可形成以“樓宇”為中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的區域性商業群集綜合區。

3.5人才資源與招商引資

高素質科技型人才是樓宇經濟發展的重要智力保證。從美國“硅谷”發展的巨大成就來看，其根本優勢就是人力資源優勢，知識密集型現代軟件業的發展歸根結底依賴于大量世界級的高素質的專業技術人才。因此，要促進現代服務業和樓宇經濟的發展，必須大力培養和引進服務業各產業相關的專業性人才。政府要制定相關政策，以優厚的待遇等條件，吸引具有的國際現代管理理念的大量高素質、專業科技型高端人才來就業。在對城市樓宇經濟發展急需的，如信息服務、物流配送、物業管理、金融、保險、旅游、國際貿易、會計、律師、投資咨詢等現代服務業基礎性專業人才方面，要立足于城市職業培訓，可通過創辦緊缺專業的職業培訓，通過改革教學內容和教學方法，提高人才培養的針對性和有效性，并通過建立職業資格標準體系，全面推行職業資格證書制度，以提高和保證人才培養的標準與質量。通過人才吸引和培養，為樓宇經濟發展提供智力保證。招商引資是城市經濟發展的重要外部條件。招商引資是指政府充分利用可支配資源，開展基礎設施建設，創造優良投資環境，通過政策引導，輿論宣傳，吸引投資者到本地區進行生產經營活動。簡單來說，即政府通過招商活動，引進外來資本發展地方經濟。通過招商引資可以增強城市固定資產投資能力，優化城市經濟的資源配置，加速產業結構調整和升級，促進外部先進的經營管理方法的學習吸收。政府開展樓宇經濟招商引資工作時，要根據發展規劃，圍繞主導產業，以區域產業鏈構建為目標，完善配套措施、引導產業集聚區的建設。通過功能性區重點項目牽引，引進真正能夠推動樓宇經濟持續快速發展的，具有高知識含量、高增長率、高附加值、高競爭力，經濟效益回報高的企業，以提升城市樓宇經濟規模和檔次。同時，要注重招商企業的質量和產業適應性，防止因一味追求企業引進數量，而導致影響區域發展定位，弱化區域產業集聚現象的發生。政府應加強各部門之間信息的交流和共享，提高辦事效率，為企業入駐、生產和經營創造各種有利條件，促進企業的良性發展。

總之，樓宇經濟的形成與發展不但需要有城市經濟、金融、交通、人才和社會等綜合因素的支撐。更需要城市政府根據自身經濟基礎情況，把握好發展要素，準確選擇城市樓宇經濟產業的業態與形態，合理規劃產業布局，制定主導產業發展戰略，引導區域產業集聚區的形成，以保證樓宇經濟的健康協調發展。

作者:薛靜單位:南京市鼓樓區委黨校