導語：商務(wù)中心項目建設(shè)可行性分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1概述

隨著太原市社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集聚性的極大強化，太原市“南移西進、北展東擴”的城市戰(zhàn)略格局的實施，符合太原市創(chuàng)建服務(wù)業(yè)省會的要求，是促進服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的重要力量，是太原市建設(shè)具有國際影響力的區(qū)域性大都市的必然選擇。某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)項目地塊位于晉陽街，地理位置得天獨厚，北面是南中環(huán)快速路，南面是龍城大街快速路，向西直達晉陽街東路快速道，向東直達太原南站，交通優(yōu)勢明顯。而且將來2號地鐵線從地塊西面穿過，本地塊緊鄰地鐵站，商業(yè)潛在價值不可估量。就目前而言，周邊已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，地塊東面是正在建設(shè)中的北美金拇指廣場，將來一定會和本項目相得益彰。而且太原的中心南移一直在推進，有一種說法叫太原的中心20世紀70年代府東街，80年代迎澤街，90年代南內(nèi)環(huán)，2000年長風街，接下來就該繼續(xù)向南發(fā)展到晉陽街了，晉陽街必定會作為新一代的商業(yè)航母揚帆起航。

2工程設(shè)計方案

本工程位于山西綜改示范區(qū)學府園區(qū)，基地四至:長治路以東，晉陽街以北，規(guī)劃路以西，凈用地面積16880．3m2(合25．32畝)，用途為商業(yè)，建設(shè)用地符合國家法律法規(guī)的要求。主要建筑物為1幢18層的高層辦公樓(含2層裙房，局部3層)及地下建筑，規(guī)劃總建筑面積77914m2，其中地上建筑面積50636m2，地下建筑面積27278m2。地上建筑功能中包含辦公和商業(yè)等;地下建筑功能中包含車庫、商業(yè)及配套設(shè)備用房。地段環(huán)境的不可復(fù)制性決定了項目設(shè)計品質(zhì)的獨特性。根據(jù)項目環(huán)境特色和項目定位理念確立設(shè)計思路，并貫穿設(shè)計始終是必然的選擇。本次設(shè)計的理念突出了以下幾個方面:1)突出區(qū)域環(huán)境的價值。充分利用晉陽街的區(qū)域位置優(yōu)勢，深入挖掘地段的人文、歷史和自然的環(huán)境資源特色，在保證和區(qū)域規(guī)劃及控制規(guī)劃協(xié)調(diào)的前提下，在單體設(shè)計手法上進行創(chuàng)新改革，讓該項目形成自己的特色，體現(xiàn)自身價值。也為附近區(qū)域增加附加值，形成有獨特風格的特色商務(wù)區(qū)。2)突出建筑與區(qū)域環(huán)境相融合的原則。運用全新的設(shè)計手法，將建筑本身及基地內(nèi)景觀融合，并運用科學的設(shè)計方法將內(nèi)部景觀與城市景觀及天際線形成有機的結(jié)合，創(chuàng)造“天人合一”的協(xié)調(diào)。3)突出建筑個性，創(chuàng)造一流品質(zhì)。從總平面布局及單體設(shè)計至環(huán)境景觀等多方面進行探索和創(chuàng)新，使得每個環(huán)節(jié)處處體現(xiàn)“以人為本，因地制宜”的原則，讓建筑本身的品質(zhì)一流，并全面帶動商務(wù)區(qū)形象高端、大氣的質(zhì)感。4)突出規(guī)劃設(shè)計的綠色生態(tài)主題，全面體現(xiàn)安全、節(jié)能、經(jīng)濟、環(huán)保、適用、智能化的特點。

3總平面布置

建筑物為1幢18層的高層辦公樓(含2層裙房，局部3層)及地下建筑，商業(yè)和辦公主出入口位于場地南側(cè)，面向晉陽街，商業(yè)出入口位于場地西側(cè)和南側(cè)。沿場地設(shè)置環(huán)形路，兼做消防車道。場地設(shè)置少量的臨時停車位，其余車位均設(shè)置在地下。

4建筑功能設(shè)計

各層功能布置如下:地下2層:設(shè)備用房及地下車庫;地下1層:設(shè)備用房、地下商業(yè)及地下車庫;地上1層～2層(含裙房):商業(yè)休閑區(qū);東、西樓地上3層～18層:辦公室。項目內(nèi)部車行道路呈環(huán)行布置，寬度為4m～6m，連接區(qū)內(nèi)各樓座、地下車庫出入口，并與外部城市道路相接。地塊內(nèi)高層建筑長邊沿道路布置，至少一個長邊直接落地形成撲救面，設(shè)計消防車道寬均應(yīng)大于4m，轉(zhuǎn)彎半徑大于12m，地下室屋面要充分考慮大型消防車的運行荷載。地下車庫為滿足使用要求設(shè)有2個出入口，車庫最遠點至疏散樓梯距離滿足防火規(guī)范的疏散要求。

5建筑立面設(shè)計

整體形象以突出建筑高度使其成為城市地標性建筑，整座建筑以豎向線條為主，以強調(diào)其高聳的氣勢。主樓部分以玻璃與豎向構(gòu)件相結(jié)合，意在體現(xiàn)辦公與商業(yè)的現(xiàn)代感與活力。裙房以同樣豎向的肌理與體型的穿插變化為準，既與主樓的簡約現(xiàn)代的風格緊密呼應(yīng)，又營造了深深的商業(yè)氛圍。立面設(shè)計中通過形體水平及豎向的錯落，形成良好的建筑輪廓線，建筑體量高低錯落，大大豐富了城市景觀。建筑細部簡潔明確，既源于功能又充分呼應(yīng)了周圍的環(huán)境，形成該區(qū)域的地標性建筑。

6豎向交通設(shè)計

東、西樓設(shè)有直通地下2層的客梯10部(2部兼消防電梯)，疏散樓梯2部;地下1層至地上1層共設(shè)置10部自動扶梯，地下2層至地上1層設(shè)置貨梯2部;連接地鐵站部分設(shè)置10部自動扶梯。

7剖面設(shè)計

室內(nèi)外高差為0．45m，地下2層層高為3．9m，地下1層層高為5．4m，地上1層、2層層高為5．2m，4．5m;地上3層～18層層高為4．2m。

8項目區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析

本工程建設(shè)地點位于太原市高新區(qū)，符合上位規(guī)劃的要求，對于提升區(qū)域基地的整體城市節(jié)點形象具有重要的意義，再加上政府的支撐，則更加強了項目的地標價值。本工程在總規(guī)劃中堅持集約型的原則，并主張強調(diào)完整性，用和諧統(tǒng)一的建筑元素和風格規(guī)劃整個地塊，使得整個項目真正體現(xiàn)為環(huán)境和社會服務(wù)的原則，工程的開發(fā)可以從根本上改善城市的原來陳舊面貌，為區(qū)域增加建筑語言和符號，從而真正提升城市魅力和商業(yè)吸引力。

9基礎(chǔ)配套設(shè)施優(yōu)勢分析

工程建設(shè)場地位于晉陽街交通非常便利地段，周邊路網(wǎng)發(fā)達，公共服務(wù)配套設(shè)施完善，基礎(chǔ)市政配套設(shè)施齊全，同時所在地周圍建設(shè)基本成熟，綜合條件良好，是成熟的基地。

10產(chǎn)業(yè)政策分析

《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出:房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求;是促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施;是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。10．1本工程的建設(shè)有助于拉動內(nèi)需在當前經(jīng)濟危機險象環(huán)生的情況下，太原市面臨的經(jīng)濟形勢非常嚴峻。太原市政府認真總結(jié)、自加壓力，把招商引資作為重要工作來抓，本工程的實施不僅帶來高品味和高質(zhì)量的生活環(huán)境，使周邊居民共享到優(yōu)質(zhì)設(shè)施及良好的人文環(huán)境，而且對加快推進城市化進程，將對太原市社會、政治、經(jīng)濟等方面產(chǎn)生一定的影響。10．2本工程的建設(shè)有助于滿足市民的辦公、購物、居住需求目前太原市每年的流動人口數(shù)量持續(xù)增加，使得太原市的休閑娛樂市場進一步緊張，本工程建設(shè)后將在一定程度上滿足市民的辦公、購物、居住要求，使得老百姓能夠擁有更好的休閑娛樂環(huán)境。10．3本工程的建設(shè)將有助于推動太原市建設(shè)的發(fā)展本工程的實施符合太原市城市總體規(guī)劃的要求，它的建成推動了太原市的建設(shè)的發(fā)展。10．4本工程的建設(shè)有助于促進社會的和諧發(fā)展處于中國傳統(tǒng)的消費理念，辦公、購物、居住需求將在一定時期內(nèi)無法得到根本性的改變，人口的增長與休閑、娛樂、購物場地緊張之間的矛盾也勢必將更為突出，本工程的建設(shè)將在一定程度上緩解著緊張的矛盾，促進社會的和諧發(fā)展。由此可見，本工程的實施不僅改善現(xiàn)有的城市面貌，提高太原市居民的生活水準，滿足人們的基本休閑、娛樂、購物環(huán)境。同時，它的建成必將為太原市城市建設(shè)起到很大的推動作用。

11社會風險及對策分析

11．1自然風險自然風險是指由于在自然因素等非人為因素，或其他不確定性因素下，對開發(fā)企業(yè)造成的各種損失。自然風險因素通常是:火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險等。本工程所在地理位置及區(qū)域均不存在這些因素，故自然風險不存在。11．2政策性風險近年來，太原市人民政府出臺《關(guān)于鼓勵支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》(并政發(fā)［2012］29號)等其他的相關(guān)政策，鼓勵和支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。然而，政策的不確定性必然對項目運作產(chǎn)生影響，因此在建設(shè)過程中也需時刻關(guān)注政策信號，根據(jù)信號的方向，及時調(diào)整投資及運營行為，從而規(guī)避風險。11．3宏觀經(jīng)濟風險由于國家經(jīng)濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動，也同樣會導致運營期內(nèi)經(jīng)濟上的損失而造成的一定風險。例如旅游業(yè)的興旺、網(wǎng)絡(luò)交易的發(fā)展都有可能對項目運營造成一定的影響。11．4區(qū)域市場風險隨著區(qū)域附件太原市南站等交通線路的開通，商旅客流將大增，附近類似項目可能增多，可能運營價格將達不到預(yù)期的價格，影響整個投資回報率。11．5對策分析加強對國家政策和宏觀經(jīng)濟的辨識和解析，并做好對隨時可能發(fā)生的宏觀經(jīng)濟調(diào)控程度進行準確的預(yù)測，防范措施準備得當。立即加快項目的前期運作，確保各項工作進展到位，并抓緊實施。再進一步對該區(qū)域內(nèi)的社會、經(jīng)濟、人文、消費程度以及市場需要進行嚴謹?shù)恼{(diào)查，做好應(yīng)變的各種預(yù)案和方法。同時企業(yè)內(nèi)部要加強財務(wù)的宏觀調(diào)控，縮短資金的周轉(zhuǎn)期限，從而減輕財務(wù)負擔，降低成本，增加收益。在運營過程中利用多方位的吸引國內(nèi)外著名商業(yè)品牌入駐，增加營業(yè)收入，并制定合理的運營管理制度，降低運營成本，促使利潤的最大化。在施工過程中充分考慮原材料價格上漲的因素，保證建安工程的成本合理化。

12結(jié)語

項目的建設(shè)從經(jīng)濟、設(shè)計等多方面是可行合理的，建成后將成為附近的商業(yè)綜合體，對帶動附近發(fā)展等方面都有顯著作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡快組織項目的全過程建設(shè)實施。

作者:常明 單位:山西省建筑科學研究院