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摘要：近些年來，我國城鎮化水平不斷提高，城鎮化建設步伐不斷加快，同時我國農村經濟產業化水平和規模也在迅速發展。在此背景下，我國一級土地整理的規模和速度相比較之前都有了很大程度的提高，尤其是在政府相關部門政策引導下，越來越多的企業在生產經營范圍上都開始向一級土地整理業務擴展。但是在實際管理過程中，一些企業管理者沒有對一級土地整理業務和一般性房地產開發業務進行準確的區別，這對于企業開展后續業務具有一定的負面影響。本文圍繞一級土地整理，介紹了相關概念和特點，并重點對其收益分配和稅收籌劃情況進行了分析，對于提高企業一級土地整理業務管理水平具有一定的指導意義。

關鍵詞：一級土地整理；收益分配；稅收籌劃

一、相關概述

近些年來，伴隨著我國經濟社會的不斷發展，城鎮化水平不斷提高，房地產行業已經逐漸成為我國經濟社會發展的重要支柱產業。房地產行業發展健康與否，直接關系到我國經濟社會發展的質量。與此同時，我國對于房地產行業的發展也出臺了一系列的宏觀調整政策，這有助于規范和完善房地產行業發展，減少房地產行業發展中的不規范行為。從這個角度上看，我國房地產行業受國家宏觀調控政策的影響比較大。另外，土地整理市場跟房地產行業之間具有密切的關系，在房地產行業發展的大背景下，土地整理市場也得到了較大程度的發展。正是基于此，越來越多的企業在生產經營領域上紛紛向土地整理業務拓展。同時國家對地方融資平臺也進行了規范和清理，這些都使得企業涉足土地整理市場的機會增加，并將土地整理業務作為企業的重要業務內容進行管理。因此圍繞土地整理業務，對其收益分配和稅收籌劃進行分析，對于進一步規范和完善土地整理市場，提高土地整理業務規范性都具有一定的指導意義。

二、一級土地整理概念分析

一級土地整理是指相關部門及機構在土地出讓之前，對該土地所進行的整理以及投資等相關過程的統稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應當圍繞地區功能規劃、豎向標桿以及基礎設施配套標準等相關的指標進行落實，并在土地整理、征地補償、基礎設施建設、拆遷安置以及公共設施配套等方面實施統一的制度和流程管理，通過對土地進行投資、整理，按照既定規劃進行建設和安置，實現預定計劃的土地出讓和地塊建設開發。因此，土地整理的內容和環節比較多，包含了多個方面的內容和要素，需要遵循的法規和制度也比較多，涉及到多個機構和部門。一般情況下，一級土地整理活動的具體實施都是依靠政府部門來進行的，也有一些地區是由政府部門委托企業來對土地進行整理，政府部門對土地整理活動進行管理和監督。也有一些地區的土地整理是由國有企業或者相關的土地儲備機構來實施的。

三、一級土地整理的收益分配對象

一級土地整理在地區區域條件下的土地開發利用以及房地產行業發展中處于首要環節，一般都是在當地政府部門的主導之下進行，圍繞土地增值所獲得的經濟收益在一級土地開發商、一級土地使用者等各個利益主體之間進行收益的分配，通過在收益分配方案中協調和兼顧各個利益相關者的經濟收益情況，在此基礎上對一級土地整理和開發市場進行完善和規范，并在此基礎上進一步形成科學有效的土地開發模式。一般來講，在一級土地整理過程中會涉及到多個經濟利益主體，在利益主體的劃分上應當結合一級土地整理所涉及到的概念及相關內容，將一級土地整理過程中的收益分配主體劃分為地方政府、一級土地開發商以及原先的土地使用者三個部分。第一，地方政府收益分配主體。在一級土地整理過程中，地方政府相關部門扮演著重要的角色。地方政府應當圍繞地區經濟社會發展規劃對本地區的土地整理和開發、投資行為進行科學規劃和設計，確保本地的土地整理和開發行為跟本地區未來的發展戰略規劃進行有效銜接，切實做好本地區土地整理、開發的規劃工作。除此之外，還應當圍繞土地整理開發過程中的基礎設施建設、征地補償、拆遷安置以及配套設施建設等諸多方面實施有效的監督和主導。并且還需要在完成一級土地整理工作程序之后，對土地的二次開發和投資過程進行必要的參與和主導。第二，一級土地開發商。在一級土地的開發和整理過程中，一級土地開發商扮演著重要的角色。它既是中間者，同時也是實際的執行者，甚至也具有投資者的角色。開發企業要參與土地整理市場，就需要獲得政府相關部門的批準以及授權，并需要充足的資金來協助政府部門對土地進行整理和開發。在這一過程中，政府部門能夠獲得財政資金，而一級土地開發企業則可以獲得投資收益。第三，原有的土地使用者。盡管在土地開發整理之前，該土地在所有權上屬于國家，但是該土地的使用權是屬于原有的土地使用者，并且該土地使用者擁有該地塊的收益和使用權。在土地開發和整理過程中，土地開發商以及相關的政府主管部門應當征得原有土地使用者的同意之后才能夠對該地塊進行整理和開發，并且應當給予原有的土地使用者一定的費用作為征地拆遷補償。這些費用和補償是原有土地使用者在出讓土地的過程中應當獲得的經濟收益。政府部門和土地開發企業應當切實保障原有土地使用者對該地塊征用所要求的經濟補償權益。

四、一級土地整理的收益分配

第一，一級土地整理的收益分配途徑。政府相關部門、土地開發企業圍繞一級土地整理進行收益的分配，在分配的過程中有多種方式和手段。一方面，可以依靠政府相關部門以及授權開發商，在土地市場中對整理的土地進行公開的出售。將土地出售收入扣除掉必要的成本和費用后所獲得的收益，在政府部門和開發商之間按照約定進行分配。另一方面，也可以在政府的授權之下，開發商對整對土地進行整理和開發。對于土地出售過程中繼續中標，但是不能夠繼續進行二次開發的企業則應當上交相應的土地出讓金之后，按照部門和地區發展規劃進行土地二次整理開發，并以此來獲得相應的土地整理收益。第二，一級土地整理的收益分配。對于一級土地整理的收益分配過程，包含了首次分配和二次分配兩個環節。首次分配過程。土地經過一級整理之后，由相應的待開發企業進行商業轉讓，相應的土地出讓金則在各個利益主體之間進行分配。在一級土地整理過程中，整理的對象是原始土地。由于我國土地所有權歸國家所有，土地相關主體所擁有的只是該地塊的使用權。在一級土地整理過程中，所收到的土地出讓金需要扣除掉成本和費用以及相應的政府提取費用，并上交國家財政土地出讓金。在此基礎上對剩余的收入進行土地整理收益的二次分配。在一級土地開發整理過程中，發生的成本具有多個方面內容，包含了基礎設施建設費用、前期項目費用、工程建設費用、征地拆遷補償費用以及其他費用等。還應當根據國家土地政策法規，對土地收益基金和失地農民保障金進行足額提取。二次分配環節。二次分配環節是在一級土地收益分配的基礎上進行的，是對剩余收益的二次分配。在二次分配環節中，一級土地整理產生的凈收益是分配的主要對象。一級土地整理凈收益在將國家土地使用權出讓收入，扣除掉相關稅費以及一級土地整理成本之后，所獲得的收益就是一級土地整理凈收益。而土地整理的二次分配環節，則應當在土地整理開發企業以及政府相關部門之間進行，按照兩者之間原有的約定對剩余凈收益進行二次分配。一般情況下，二次收益分配的比例主要是取決于一級土地整理的難度大小。對于地理位置偏僻、整理難度大的地塊，一級土地整理開發商在收益分配上獲得的比重相對要高。圍繞土地收益的分配，開發企業和政府相關部門在土地收益分配完成之后，土地開發企業將成本費用以及法定公積金在收入扣除之后，按照相應的比例在股東之間對稅后利潤進行分配。

五、一級土地整理的收益稅收籌劃

土地整理是一項特殊的經濟活動。由于一級土地整理過程中，需要政府相關部門的主導和參與，同時土地整理環節和流程也比較多，往往涉及到的涉稅行為相對復雜。企業在一級土地整理過程中，往往會涉及到企業所得稅、印花稅、營業稅等相關稅種。另外，一級土地整理在稅法中沒有明確的規定，這就要求一級土地整理開發企業跟稅收主管部門進行友好的溝通，切實減少稅收管理風險，圍繞土地整理稅收優惠政策實施相應的稅收籌劃工作。在此基礎上，有效降低企業成本，同時減少企業稅費支出，增加一級土地整理開發企業收益和利潤。土地整理收益的稅收籌劃應當圍繞土地凈收益來開展工作，具體來講主要有以下幾點：一方面，要做好一級土地整理收益稅收籌劃的基礎性工作。圍繞一級土地收益稅收籌劃，要對前期的基礎性工作進行科學的設計和有效的整合。實現土地整理企業內部管理部門和業務部門，企業內部和外部相關政府主管部門之間的良好銜接。通過對會計報表進行完善，提高會計信息質量，增強會計信息的真實性和完整性。通過定期匯報會計信息，為企業管理決策提供有效的信息支持。合理安排管理決策，事先規劃稅收籌劃，切實降低企業納稅風險，增強企業稅收籌劃的科學性。另一方面，共同設立土地整理開發公司。在一級土地整理開發過程中，開發企業可以共同設立相應的土地整理項目公司，以此來爭取土地整理開發項目，并共同開發和整理以及投資。一般情況下，開發企業和政府部門可以共同出資成立相應的土地整理項目公司，并在出資方之間進行收益的分配。在項目公司管理上，應當通過掌握多數股權來控制關鍵管理崗位，確保公司權益，減少稅收責任。另外，還應當積極運用稅收優惠政策。尤其是對于開發難度大、地理位置偏僻的土地整理地塊，政府一般都給予一定的稅收優惠政策。一級土地開發企業可以充分利用此類稅收優惠政策，在降低納稅負擔的基礎上，提高經濟收益。也可以依靠成立項目公司等方式，在所在區域充分結合當地的稅收優惠政策，有效降低企業區域外的稅收壓力。

作者:喻小穎 單位:重慶市江津區土地整治中心

參考文獻

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