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隨著國家購租并舉政策的實行，公共租賃住宅逐漸成為居民住宅的重要來源。在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策下，發展住宅租賃市場成為落實國家宏觀政策，平衡一線城市高企的房價，為城市引進人才、留住人才的重要舉措?！渡虾Ｊ凶》堪l展“十三五”規劃》提出要建設70萬套租賃住宅的指標，發展住宅租賃市場成為必然趨勢，并日益顯示出其重要的作用。

1公共租賃住宅沿革與變化

1.1沿革與變化我國租賃住宅發展大致經歷了3個階段：第一階段為新中國成立初期至1956年，這一階段中私有住宅的租賃占主導地位，公共租賃住宅只占很小一部分；第二階段為1957—1998年，社會主義所有制改造之后，公共租賃住宅成為租賃住宅的主要來源；第三階段是1999年至今，住房商品化改革帶來全新的面貌，公共租賃住宅僅占住房的較小部分，絕大部分的住宅是租賃或者購買所得的商品房①。隨著中國城市化快速發展，在新時代，國家為了應對高企的房價、為城市留住人才，提出購租并舉的住房政策。1.2公共租賃住宅發展中的問題目前上海正在大規模地推動公共租賃住宅的發展，通過多種途徑大力建設，但是因為種種原因，租賃住宅的設計理念大多停留在普通商品房階段。以上海市住房租賃公共服務平臺提供的重點公共租賃項目為例（表1），調研發現，大部分的公共租賃住宅仍然采用傳統商品房居住區規劃方法與戶型設計，這既有現實的經濟原因，也有設計理念沒有及時跟進的因素。從經濟角度看，公共租賃住房是非營利的項目，因此配套的生活設施較難同步建設。另外，不管是建設者還是租住者，對公共租賃住房的認知大多還停留在普通商品房的階段。公共租賃住房和商品房雖然是有較多相似性的居住建筑，但是它們的功能和社會作用有著較大區別。當下人們正處在快速城市化的進程之中，政策、人口、社會環境都在快速地發生變化，尤其對于公共租賃住房來說，5年一個小周期之后可能面臨的是全新的需求，需要對空間進行局部調整甚至是全新排布，對于公共租賃住宅而言，在設計上就需要有能夠應對變化的靈活性。目前公共租賃住宅呈現小而散、沒有街區、沒有社群、房屋安全存在隱患、居住體驗差等問題。冰冷封閉的傳統居住社區很難適應新時代的租住需求，也很難符合城市依靠公共租賃住房來吸引人才、留住人才的需要。以上海市楊浦區和長寧區公共租賃住房重點項目新江灣尚景灣和劍河家苑為例（表2），它們無論從規劃上，還是從戶型設計上，都與普通的商品房無異。在規劃上采用商品房的小區模式，區域內相對封閉，配套商業僅有臨街商鋪，業態較為低端。戶型設計上為傳統商品房戶型，沒有體現出公共租賃住宅的特點，出租對象有限，很難適應租賃住宅的需求和發展。

2租賃住宅創新設計

公共租賃住宅的存在有其必然性和特殊性，不能因為公共租賃住房與商品房相似，就盲目地延續商品房的規劃設計方法進行建造。它的特點需要通過詳細研究來進一步挖掘。國外的城市化進程起步較早，公共租賃住房的建設也積累了許多經驗教訓，其中不乏可供借鑒的寶貴經驗。美國的公共租賃住房從“二戰”后開始，歷經幾十年的時間，既有部分淪落為貧民窟的教訓，也有一些成功激活城市活力的經驗?？傮w來看，美國公共租賃住房經歷了從“隔離”到“融合”的發展過程。建于1959年的巴魯住宅區（BaruchHouses）是紐約住宅管理局建設的最大的公共租賃住宅區，擁有2194個住宅單元（圖1）。巴魯住宅區摒棄了傳統街道和社區商業，采用巨大的開放空間將住宅隔開，意圖通過隔離的手法將居民區與周邊貧民窟的生活環境區別開來。但遺憾的是，公共租賃住宅區很快就形成封閉、內向的“孤島”，開放空間的作用在設計時被過于放大，實際使用中居民活動較少。20世紀90年代，在華盛頓特區建造的阿瑟卡皮爾—卡羅爾堡項目（ArthurCapper/CarrollsburgDwellings）采用了融合的新建設模式（圖2）。它將原有的3個公共租賃住宅區改建成融合居住、商業、辦公的綜合性項目。這些功能之間相互聯系、彼此支撐，使原有的公共租賃住宅擺脫了貧民窟的影子，重新煥發出活力。日本的公營住宅②對住宅的靈活性考慮得比較到位，滿足了不同使用者的需求，多采用框架結構，受結構的制約較少，具有較大的靈活性，為建筑師的創新提供了基礎。通過將戶型內或相鄰單元的戶型進行合并的方法來擴大房間面積。這種靈活性是值得我國公共租賃住房借鑒的。針對以往租賃住宅設計的弊端，結合國外公共租賃住宅設計經驗的總結與研究，在上海耀華路地塊設計（圖4、圖5）中嘗試對公共租賃住宅的多樣性與靈活性進行創新設計研究。2.1多樣性相對于一般商品房，公共租賃住宅設計不僅局限于簡單地滿足住宅所需的數量，還須從租住的特點和需求進行綜合考慮。例如，當下的居住需求不僅是有穩定的居住空間，還要有興趣相投、聯系緊密的社交朋友圈，也要有喜愛、熟悉的周圍環境、商業生活配套等，能夠使入住者快速地融入城市，感受城市的溫度，享受應有的生活品質，無需多憂慮住的問題，可以充滿激情、安心地在城市發揮更多的智慧與能力、創造價值。人們都希望在滿足安全、便利、舒適的基本居住需求之外，擁有豐富多元的美好生活。因此，在公共租賃住宅設計中需要注重多樣性，打造完善、符合時代要求的商業配套。耀華路地塊商業配套的設計一改以往簡陋的沿街底商和大而全的綜合體，提供一種混合的配套商業體驗。通過對客群需求的精準畫像，調研得出15分鐘生活圈的活動內容（圖6），設置了“6+4”多元化服務系統（6是指餐飲、輕食、生鮮、娛樂、形象和健康六大類生活類配套，4是指文化、藝術、社交、創業四大類發展類配套）（表3），滿足人的社交、出行、運動、娛樂及休閑需求，形成豐富的生活場景（圖7）。房子是租的，但生活是自主和豐富多彩的。2.2靈活性時代在快速變化，居住需求也在快速改變，租賃住宅的設計需要有一定的靈活性。在耀華路地塊設計中采用靈活模塊的設計方法，建立以40平方米為基礎的基本生活模塊以及20平方米的功能拓展模塊，通過兩種基本模塊的靈活組合構建40平方米的一室一廳、60平方米的二室一廳、80平方米的三室一廳體系，提供完善的戶型選擇（圖8、圖9）。靈活的戶型可以使公共租賃住宅面對非常廣泛的使用人群。靈活性也體現在整體布局上，模塊化及戶型間可相互轉化的設計可以讓租賃住宅應對不同地塊及戶型配比的要求，快速應對客戶需求，并為未來的變化預留可能性。例如，初期40平方米的戶型可以根據使用需求的變化改造成60平方米和80平方米的戶型（圖10），這對租賃住房的后期運營是一個創新性突破，大大增加了未來重新空間排布的可能性，順應了未來政策和人口結構上的變化。

本文通過對公共租賃住宅發展歷史的回顧以及對國外公共租賃住宅發展過程中經驗教訓的總結歸納，提出公共租賃住宅設計的多樣性、靈活性創新設計策略。并在耀華路公共租賃住宅項目中具體演化為“6+4”多元化服務系統及靈活模塊設計方法，打造出順應新的時代需求的公共租賃住宅，希望能夠為上海租賃住宅的發展作出貢獻。

作者:劉偉 單位:上海尤安建筑設計事務所有限公司