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一、小鎮開發建設運營全周期中財務的角色定位

小鎮項目的特點：時間跨度長，一個小鎮項目從拿地到全部竣工交付做完清算，少則四五年，多則10年以上。清算做完之后我們的持有物業及相關配套產業還得持續運營。業態類型豐富，小鎮項目的可售物業包括別墅，排屋。有些拿地比較早的小鎮項目還有高層。產業配套多。小鎮項目配套產業一般有教育、養老、體育健康、農業等。一個小鎮項目牽涉到的稅種有：土地增值稅、增值稅及附加、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅。簡單估算一個小鎮項目的稅負率如下：土增稅稅負率10%，增值稅及附加稅負率5%，企業所得稅稅負率7.5%，其他稅種稅負率在1.5%。（主要是土地使用稅、房產稅、個稅、印花稅等）。綜合起來看一個小鎮項目的稅金支出占收入的比率達到了24%。小鎮項目一個組團，較好的情況下凈利潤率也才20%左右。從這個對比上來看，稅負比率大過凈利潤率。從杜邦公式（權益凈利潤率=銷售凈利率*總資產周轉率*權益乘數）分析。進行稅務管理，合理降低企業稅負，可以直接提升銷售凈利率，稅金支出減少可以節約現金流出，進行股東分紅可以提升權益乘數。最終可以提升權益凈利率，權益凈利率的提升就是在實現股東價值的最大化。從以上分析來看，我們有理由認為小鎮的財務是一個直接創造價值的部門，他的價值體現在兩個方面，首先是稅務籌劃節約稅金可以為股東創造巨額價值，另一方面財務作為一個內控監督執行部門之一，財務要把好資金出去的最后一關，做好節流工作的最后一環。關于小鎮項目的稅務籌劃，首先我們得有一個方法論上的思維模式。我們在思考小鎮稅務問題的時候，應該站在股東方的角度和立場去思考小鎮的稅務問題，也就是說我們應該從財務管理的終極目標出發去思考稅務問題。即小鎮的稅務籌劃應該立足于實現股東價值最大化這個出發點。換句話說我們不能為了稅籌而稅籌，稅籌的目的同其他管理者的目標應該是一致的，即都是為了實現股東價值最大化。關于企業的稅務管理，我個人認為對稅務工作的考核，應該聚焦于稅負率，而不是稅局出結論的時間節點。考核稅負率才符合股東價值最大化這個目標。比如土增稅清算，我們的財務人員應該是內緊外松的原則。即對公司內部各部門，比如成本、工程這兩個部門，我們必須要他們在項目組團交付后六到八個月之內完成該組團的全部成本結算工作、發票全部取得。所有成本、工程相關資料整理成冊歸檔。明確稅籌的終極目標后，我們開始搭建我們的小鎮稅務籌劃的模型。小鎮的稅籌在時間維度上，應該有一個縱覽全局思維，在我們的項目全景計劃中有一個清晰的測算，這只是一個大方向，項目開發的每個節點要考慮的稅務問題要有清晰的目標。經營決策，報批報建，合同簽訂，工程結算，財務核算等等工作，要將稅務管理謀劃融入這些工作中，將稅務因素作為影響我們經營決策的一個重要參數。因此從稅務管理這項目工作來看，財務應該是一個牽頭主導協調其他相關部門的角色，如果有可能的話，成立一個以財務負責人為第一責任人的，其他工程、成本、營銷等部門參與的稅務管理專題工作組是最好不過的。這個工作組從小鎮項目成立開始直至小鎮項目做完最后一筆土增稅清算工作，只要是跟稅務相關事項的發起和決策都由這個工作來負責。獎勵和考核針對稅務工作組的參與部門包括財務、成本、工程一并考慮。

二、基于稅籌前提下的生活服務集團模式構想

做小鎮的要求已經遠遠超過了以往傳統的房地產開發項目的內容。小鎮的核心競爭力在于營造高品質的生活。生活的內容包羅萬象，衣食住行吃喝玩樂學養。住就是我們提供的高品質的住宅及優美的小區環境。那除了住以外的，生活內容，吃喝玩樂學養這些服務內容就得靠咱們的商管去營造和運營了。因此，生活服務貫穿于小鎮的全生命周期。關于小鎮商業模式的頂層設計，有一些關于小鎮商業模式的構想。首先，一個好的商業模式是小鎮優質生活服務能長期持續的前提。因為造房子容易，各種業態概念我們通過設計和營造都可以在物質上實現。但是運營好這些商業業態，為咱們的小鎮業主及小鎮周邊人群提供優質的可持續的服務，這是咱們目前碰到的最大的挑戰。也是咱們形成小鎮開發運營另一個新的核心競爭力的點。基于此，我構想一個新的頂層的組織架構設計。在集團層面成立一個生活服務集團，將這個生活服務集團公司注冊到一個有稅收優惠政策的地區，有些稅收優惠地區對于現代服務業的企業所得稅率是15%。將生活服務部從傳統的項目公司剝離出來，生活服務集團的業務內容包括，營銷策劃、房產經紀，招商運營這三大核心。全集團的房源統一由生活服務公司面向全國打開銷售，根據各個項目具體情況，對全國各區域銷售渠道下達全年營銷指標，統籌全集團各項目的房源并充分融合共享銷售渠道資源。通過這個方式，我們很多文旅小鎮的房源就可以利用全集團的渠道面向全國銷售，而不是像現在這樣要各個項目公司在全國幾個重要城市另外設置銷售點，造成人力資源和費用的重復配置而浪費。傳統的項目公司只負責前期、設計、營造、工程成本的管控。未來生活服務集團組織架構圖如下：傳統的項目公司利潤來源依然是賣房子。那生活服務集團的利潤來源主要是：（一）向房產的項目公司出售一攬子房產營銷策劃解決方案。（二）向房產項目公司提供房屋經紀服務，收取渠道傭金。（三）招商并運營小鎮商業，收取租金或者利潤分成等。（四）以成本價收購房產項目公司的商業，持有運營，等該商業價值上升后再帶租約出售該商業地產賺取利潤。這樣我們的商業配套建筑的建造成本可以先在土增稅清算中扣除，避免形成開發公司的自持物業，造成商業的建筑成本不能加計扣除。因為開發商建造的房屋轉為自用后再出售的，土增稅清算時是作為舊房銷售，不能享受加計扣除30%的稅收政策。（五）生活服務集團作為一個獨立法人單位，可以整合集團屬下的全部酒店、高爾夫、學校、康養、商業綜合體等等資源，形成VIP儲值會員卡，對外將儲值會員卡與房屋一起銷售。該會員卡在體系里所有自持產業內可消費使用。比如我們的老年客戶，春天在杭州，冬天到海南，夏天去云南，秋天去北京。她可以一年四季在的不同康養機構旅居。該儲值會員卡是有對等的貨真價實的服務作為交換的，并不是有些小房企為了突破限價通過渠道公司憑空加收的溢價款項。我們與客戶之間是本著雙方自愿雙向選折的原則，即客戶可以選折我們，我們也可以選折客戶，并沒有強迫客戶。當然買了我們VIP儲值會員卡的客戶購房時可以優先選折優質房源。VIP儲值會員有成為業主的優先權。關于這種VIP儲值會員卡銷售是否構成違法搭售行為。經過查閱相關資料，目前我國對違法搭售行為的界定能適用的法律有三部，分別是《中華人民共和國反壟斷法》（以下簡稱反壟斷法）和《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱消法）以及《合同法》。我查閱這兩部法律后，將相關法律條文摘錄如下：“反壟斷法”相關條款摘錄如下：第三章濫用市場支配地位第十七條禁止具有市場支配地位的經營者從事下列濫用市場支配地位的行為：（一）以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品；（二）沒有正當理由，以低于成本的價格銷售商品；（三）沒有正當理由，拒絕與交易相對人進行交易；（四）沒有正當理由，限定交易相對人只能與其進行交易或者只能與其指定的經營者進行交易；（五）沒有正當理由搭售商品，或者在交易時附加其他不合理的交易條件；（六）沒有正當理由，對條件相同的交易相對人在交易價格等交易條件上實行差別待遇；（七）國務院反壟斷執法機構認定的其他濫用市場支配地位的行為。本法所稱市場支配地位，是指經營者在相關市場內具有能夠控制商品價格、數量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經營者進入相關市場能力的市場地位。第十八條認定經營者具有市場支配地位，應當依據下列因素：（一）該經營者在相關市場的市場份額，以及相關市場的競爭狀況；（二）該經營者控制銷售市場或者原材料采購市場的能力；（三）該經營者的財力和技術條件；（四）其他經營者對該經營者在交易上的依賴程度；（五）其他經營者進入相關市場的難易程度；（六）與認定該經營者市場支配地位有關的其他因素。第十九條有下列情形之一的，可以推定經營者具有市場支配地位：（一）一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的；（二）兩個經營者在相關市場的市場份額合計達到三分之二的；（三）三個經營者在相關市場的市場份額合計達到四分之三的。有前款第二項、第三項規定的情形，其中有的經營者市場份額不足十分之一的，不應當推定該經營者具有市場支配地位。被推定具有市場支配地位的經營者，有證據證明不具有市場支配地位的，不應當認定其具有市場支配地位。從反壟斷法來分析，該法雖然有明確提到“沒有正當理由搭售商品，或者在交易時附加其他不合理的交易條件”。但是這是有前提的，即并不是說搭售商品必然違法，而是如果該企業處于市場支配地位情況下，無合理理由強行搭售才是違法。那具體到我們是作為一個房企，實際上是處在一個競爭比較充分的自由市場。并沒有證據能證明我們處于市場支配地位。客戶作為一個消費者完全有充分的可選擇范圍和自由。《消法》相關條款摘錄如下：第八條消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。消費者有權根據商品或者服務的不同情況，要求經營者提供商品的價格、產地、生產者、用途、性能、規格、等級、主要成份、生產日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務，或者服務的內容、規格、費用等有關情況。第九條消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。第十條消費者享有公平交易的權利。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。從消法角度分析，該法并未明確提出對搭售行為的條款，只是從保護消費者選折權及交易相關信息知情權的角度進行約定，以保證消費者在交易過程中能作為一個平等、理性、自愿的交易對象。那我們銷售的VIP儲值會員卡相關的合同信息都會與客戶做一個口頭及書面信息溝通，給與了客戶充分的選折范圍和選折自由，客戶有是否選折我們這家公司的自由，也有選折我們這家公司提供的一個或多個單獨的產品或服務的自由。我們并未要求買我們房子的客戶必須購買VIP儲值會員卡，也未要求購買VIP儲值會員卡的必須購買我們的房子，我們只是給VIP儲值會員卡的會員在使用我們集團范圍內的酒店、高爾夫、學校、醫院的服務的同時一個優先選購房產品的一個權利。我們充分給予了客戶知情權和選折權。完全符合消費者權益保護法，“合同法”相關法律條文摘錄：第五十二條【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;（三）以合法形式掩蓋非法目的;（四）損害社會公共利益;（五）違反法律、行政法規的強制性規定。第五十三條【合同免責條款的無效】合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的;（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。第五十四條【可撤銷合同】下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的;（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。從合同法的角度分析，我們出售VIP儲值會員卡的相關服務內容和合同條款充分的公開透明，會員享受的生活服務的內容條款詳盡，有明確的服務內容和具體服務的定價。且企業與客戶雙方都是在自愿原則下達成服務協議。企業并未隱瞞與客戶利益相關的重要信息，也未違背國家法律而損害第三方或者公共利益。因此也是完全符合合同法要求的。VIP儲值會員卡的銷售好處在于以下兩點：1.部分優質房源能突破限價政策而獲得巨額溢價利潤。2.通過VIP儲值會員卡的銷售帶動盤活并提升持有物業的經營收益，持有物業經營的盤活回過頭來又可以提升房產品的市場形象和品質，進而可以提升房產品市場競爭力。生活服務集團的將來的重要考核點有以下幾點：1.項目房產開盤的去化率，回款率；2.小鎮中心商業的招商開業率；3.項目交付后，業主的入住率。4.VIP儲值會員卡銷售額度房產項目公司將來的主要考核點在于工程節點的完成率、工程品質以及成本節約。提出這個組織架構設想的理由在于：1.商業招商運營專業性強，需要專業人才長時間積累經驗并利用社會各種資源才能慢慢做好。這是一個細水長流的事業。2.小鎮并不是賣完房子就了事的，后續商業的運營，社群生活的維護都是需要持續做下去的。因此一個小鎮的生活服務團隊應該是長期扎根小鎮的，是伴隨小鎮的全生命周期的，只是在小鎮成長的各階段服務的側重點不同而已。3.小鎮如果沒有一只專業的長期持續的團隊去精心打理，是不能維持小鎮的理想狀態的。4.集團層面的生活服務可以整合全國的資源，形成人力資源，商業資源的集約化利用。提升人均效能。基于以上原因，組建并培養一只專注于生活服務的團隊尤其必要。我們新的生活服務的核心競爭力的強弱就在于我們這支生活服務團隊有多強。未來小鎮的真正主人除了業主，另外一個主人應該是小鎮的生活服務公司。生活服務公司的總經理也就是小鎮鎮長應該是以小鎮為家，從小鎮的拿地建設到竣工交付再到后續小鎮的運營，鎮長這個職位應該是伴隨小鎮的終身的。

作者：李波