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摘要：房地產行業是我國經濟發展的重要組成部分，其平穩、健康的發展能夠創造良好的經濟發展環境，但是受到其他行業的影響，房地產行業發展過程中遭遇很多困難，給很多房地產企業帶來危機.現在，其都在采取積極的市場營銷戰略期望推進房地產行業的繁榮發展.本文探討了了當前房地產企業市場營銷戰略中存在的問題，對不同的營銷手段做了分析.

關鍵詞：市場營銷策略；房地產企業；問題；策略

在過去的很多年里，我國的房地產行業的發展取得了顯著的進步，其對我國市場經濟的繁榮起到了很大的促進作用，不僅帶動了很多行業的的發展，提供了很多就業崗位，也成為了我國經濟發展過程中的主要的支柱.但是，當前房地產行業中也逐漸出現了很多嚴重的問題，較高的利潤導致本行業的管理、營銷混亂，較高的價格給消費者帶來了負擔，因此，其市場營銷戰略需要不斷地優化、調整.

1我國房地產企業市場營銷中存在的問題

1.1缺乏正確的營銷理念

我國房地產行業的起步較晚，隨著改革開放的發展，在較短的時間內形成了繁榮發展的局勢，對土地開發的力度加大，房地產企業火熱增長，很多人都投身到房地產開發過程中.房地產行業在寬松的經濟環境中追求較高的利潤.再加上我國經濟的飛速發展，居民的經濟水平提高了，對生活環境的要求提升，會把很多資金投入到房產消費上，房產需求很大.但是，在意識到房地產行業繁榮發展的時候，國家針對房地產行業的政策、法律、法規一直都不完善，處于不斷調整的道路上，這樣，房地產行業缺乏嚴格的市場行業規范，在其市場營銷過程中出現了很多嚴重的問題.這些問題是不容忽視的，已經導致房地產企業在發展過程中遇到很多困難，其不懂得調整營銷戰略，不能夠積極調整應變化多端的形式.因此，房地產企業需要樹立正確的市場營銷理念，從根本上解決市場營銷過程中遇到的問題.正確的市場營銷理念，能夠幫助房地產行業調整自己的營銷計劃和目標，在市場營銷過程中采取正確的措施[1].

1.2對市場需求研究不透徹

近些年來，我國的經濟形勢不斷變化，需要各行各業針對不同的形式做出變化，房地產行業也一樣，其是我國經濟發展的重要組成部分，應該針對市場的變化做出及時的戰略調整.以前，我國為了促進經濟的繁榮發展，創造良好的經濟環境，大力支持房地產的開發，從土地開發到房產銷售為其提供大量的扶持措施，整個行業的發展非常輕松，房地產企業迅速地創造了巨大的經濟利潤.但是，隨著其持續的繁榮發展，我國對土地開發到房屋銷售的整個流程中都做出了限制，消費者的購房需求也在逐漸減小，房地產市場已經逐漸飽和.而很多房地產商依然在大力開發，很多房地產企業在市場營銷中不注重營銷戰略的改革，不能從整體的經濟形勢出發，考慮不到該行業的長遠發展，缺乏對當前市場需求的透徹分析，導致出現很多失誤的營銷戰略.

1.3忽視了顧客滿意度

房地產行業的利潤和價值都必須依靠消費者對房屋的滿意程度.很多房地產企業在開發、建設過程中，忽視了顧客的滿意度，不注重產品的售后服務，引發消費者的不滿.再加上，其產品的價格較高，并且在激烈的競爭中，甚至有些產品的價格已經嚴重脫離其實際價值，消費者對商品的要求更加嚴格，產生的不滿也更多.房地產商不能虛心聽取消費者的反饋，不能全面改善自身的不足.長期的循環，加重了消費者的不滿.市場需求減少，這就從根本上抑制了房地產行業的發展[2].

1.4沒有強大的核心競爭力

房地產行業的競爭一直處于持續火熱狀態，競爭非常激烈，但是很多房地產企業都是在盲目照搬別人的發展模式，其產品設計和服務也缺乏新意，在市場競爭中缺乏強大的核心競爭力.現階段市場經濟持續繁榮，加上經濟的開放程度越高，市場需求減少，如果房地產企業沒有強大的核心競爭力，會脫離本行業的發展步伐.市場經濟的優勝劣汰非常殘酷，企業必須有足夠的核心競爭力才能與同行業的競爭對手對抗.很多房地產企業在市場營銷過程中沿用傳統的營銷手段，不注重營銷策略，不重視對新市場的開發，導致企業客戶流失，不能通過有效的手段提升競爭力[3].

2市場營銷策略在我國房地產企業中的應用

2.1市場劃分

房地產企業市場營銷戰略的實施首先對市場劃分進行，通過顧客的消費喜好、消費需求、消費行為、消費能力等標準進行劃分，通過市場劃分把消費者劃分成有明顯差別的消費群，只有對消費群的區分和認識不同，房地產企業在發展過程中才可以針對其不同特點做出不同的營銷策略.在房地產企業市場劃分過程中，首先要對自身的產品開發類型進行定位，可以是高級的別墅區，也可以是普通的居民住宅區，在經濟發展水平較高的地方進行別墅區的開發，滿足高層次消費真的需要，同時，也要為了滿足大部分人的消費能力，開發住宅區.在消費者中，又有很多區別，年輕人、老年人和中年人對房屋的需求量和功能需求是不同的，也應該在產品設計中針對其特點，進行不同的調整.比如，很多高層住宅區并不適合老年人居住，很多年輕人缺乏足夠的經濟實力支付昂貴的房屋，但是很多中年人群卻是房屋的消費主體，其有足夠的經濟實力，對房屋的要求也較高.所以，房地產企業應該根據這些不同的因素做出不同的營銷計劃.這樣房地產企業可以靈敏地感受到市場的變化，也能遵照不同消費群體的消費特點和消費需求，制定合理的開發計劃和銷售計劃.衡量房地產企業核心競爭力的一項因素就是其產品是否能滿足消費者的需求，從而通過較多的交易獲得利潤.

2.2選擇目標市場

房地產企業在市場劃分的過程中，能夠根據自身的發展條件、水平和特點，根據自己的優勢選擇合適的目標市場.根據不同的目標市場，就能運用不同的營銷戰略，這主要包括無差異性、差異性與集中性營銷戰略.針對單一的目標市場模式，房地產企業要重點抓住其大多數人的需求，比如二十世紀末在深圳建設的萬科俊園，作為中國的第一棟高層住宅樓房，其突破了傳統的建筑模式，很多房地產企業都在遙遙觀望，同時非常擔心這樣盲目地投資和建設，但是開發商在建設前已經對本區域以及周圍區域的消費者做了深入詳細的了解，當地的居民數量較多，同時住宅面積較小，房屋需求較大，高層住宅能夠為其提供足夠的房源，還能解決很多的現實問題，在占地較小的情況下滿足很多人的消費需求.事實證明，消費者非常滿意，很快房子銷售一空.也有的房地產商注重一種類型房屋的開發，在其內部設置了多種規格，這樣的房屋滿足普通居民的住宅，也滿足小型企業的辦公，同時滿足豪華型居民的需求.但是這樣的設計模式滿足不同類型的消費者，會有很大的風險，需要做好充分的準備和調查.很多大型的房地產開發商，其商品開發遍布全國各地，為了追求更大的價值利益，要滿足很多類型的目標市場.在不同的區域進行多種商品的開發，在開發過程中，要重視不同消費者的需求和能力，也要注重自身的產品特點，保證不同產品的獨特特點，才能吸引消費者.房地產企業只有通過目標市場的選擇，才能尋找到適合自己的最佳市場，從而發揮自己的優勢創造巨大的經濟效益[4].

2.3對市場進行定位

房地產企業在開發前要根據自己的資金、技術等條件對市場進行全面的定位，根據對其調查、了解制定出相應的營銷方案.當前的市場定位內容包括對本區域經濟水平的調查、開發項目所涉及的一切因素的了解，消費者的實力與需求，對同行業競爭者的了解.本區域經濟水平會影響到當地所有行業的發展，房地產行業作為最大的經濟支柱，受到的影響更大，因此，應該對本地經濟又全面的把握，如果經濟水平較高，而且在健康、平穩的環境中進行，就可以擴大開發項目.同時，要對開發商的水平，項目的目的，以及開發項目所需要的各種配套設施做好準備.消費者的實力和需求也是開發商進行開發必須考慮的前提條件，如果消費者有較高的經濟實力和較大的消費需求，應該努力完善項目建設，滿足消費者的需求.對同行業的競爭非常激烈，要注重產品的質量和服務，同時不能盲目比較，忽視了相關法律法規[5].

2.4多種營銷方式的組合

在房地產企業市場營銷的過程中，應當通過多種營銷的組合，積極應對變化多端的市場.首先要加強自己的實力，消費者的需求是建立在優質產品和服務的基礎上，讓消費者的消費過程物有所值，才能刺激其消費動力.房地產企業要從產品實力、企業形象等多方面提升自己的實力.同時，作為房地產企業需要大量的資金投入，要注重自身資金來源渠道，加強融資建設，防范各種風險.在營銷過程中，不能盲目地追求價值利潤，要注重產品的創新和實力.房地產企業不僅僅要為消費者提供優質產品，也要意識到自身的發展對國民經濟的重要作用，以及自身的發展對國民經濟的影響.作為重要的經濟支柱，一定要重視自身的完善[6].

3結論

房地產行業發展的優劣影響著我國整個經濟的餓發展，其發展程度關系著很多行業的發展，也關系著很多人的生存和發展.目前，我國的房地產行業由于緊縮政策的實施，將會由前幾年的火熱發展轉變為平穩、有序的健康發展.因此，針對當前房地產行業市場營銷戰略中存在的問題，必須采取措施，積極改善，對其市場營銷戰略做出調整，保證房地產企業利益的同時，促進國民經濟的發展.

作者:楊思遠 單位:延安大學西安創新學院

參考文獻：

〔1〕范戈.基于4P營銷理論下的逆市房地產市場營銷策略分析[D].重慶：西南財經大學，2012.

〔2〕吳疆.我國房地產企業品牌戰略研究[D].蘇州：蘇州大學，2013.

〔3〕邵世莊.南通市房地產企業市場營銷策略研究[D].合肥：安徽大學，2013.

〔4〕鄭巨冬.房地產項目的營銷策略研究[D].上海：華東理工大學，2014.

〔5〕韋輝.房地產企業營銷策略研究[D].長春：吉林大學，2015.

〔6〕馮偉.房地產市場營銷中客戶消費心理與營銷策略研究[D].重慶：重慶大學，2011.