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本文作者：翟天任王朝陽工作單位：西北工業(yè)大學(xué)國有資產(chǎn)管理處

高校物業(yè)管理項目的招投標(biāo)機制設(shè)計

（一）項目的邊界條件構(gòu)建高校物業(yè)管理項目的招投標(biāo)機制的首要問題或前提條件是界定邊界條件，只有清晰界定邊界條件，才能有助于選擇出最優(yōu)的物業(yè)企業(yè)來運營和管理高校的物業(yè)管理項目[5]。高校物業(yè)管理項目一般可以分為公寓類物業(yè)管理項目、賓館類物業(yè)管理項目、食堂類物業(yè)管理項目、園林綠化類物業(yè)管理項目、保潔與環(huán)衛(wèi)類物業(yè)管理項目等。盡管各類項目存在一定的差異，但基本的原則與邊界條件是類同的。具體地，我們將高校物業(yè)管理項目的邊界條件概括為如下內(nèi)容：（1）項目的建設(shè)時期、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)費用、建筑面積；（2）項目的委托管理方式和運營時間；（3）項目對人所要求的權(quán)責(zé)范圍；（4）項目對委托企業(yè)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求；（5）對委托企業(yè)的資金、技術(shù)、管理能力以及是否具有物業(yè)管理資質(zhì)等相關(guān)規(guī)定；（6）其他對于特定項目而言的特殊規(guī)定等。只有明確高校物業(yè)管理招投標(biāo)的項目和邊界條件，才能有助于合理地選擇有效的物業(yè)運營企業(yè)。（二）項目的預(yù)評標(biāo)體系設(shè)計在合理界定項目的邊界條件后，下面我們將對項目競標(biāo)企業(yè)進行預(yù)評標(biāo)（即：招投標(biāo)前期競標(biāo)企業(yè)資格審查評價體系），對擬中標(biāo)企業(yè)進行初步的篩選。所謂預(yù)評標(biāo)是指高校后勤集團或委托機構(gòu)編制招標(biāo)計劃書，設(shè)定一定的條件，供競標(biāo)者填寫，并規(guī)定競標(biāo)者在競標(biāo)前上交招標(biāo)計劃書[6]，根據(jù)招標(biāo)計劃書以及評價體系（如表1），計算出各個競標(biāo)物業(yè)企業(yè)的得分，并選擇一定數(shù)量的競標(biāo)企業(yè)進入最后的價格競標(biāo)階段，一般而言規(guī)定3-5個競標(biāo)企業(yè)。其中，預(yù)評標(biāo)體系構(gòu)建如下：（三）項目的最后競標(biāo)階段與中標(biāo)原則預(yù)評標(biāo)階段是高校選擇最優(yōu)企業(yè)來運營和管理物業(yè)項目的重要保障，在選擇出一定數(shù)量的企業(yè)進入最后的競標(biāo)階段后，需要規(guī)定最后的中標(biāo)原則，關(guān)鍵解決在一定的運營期間內(nèi)，委托運營的價格如何確定。一般地，從競標(biāo)理論出發(fā)可以選擇第一價格公開競標(biāo)、第一價格密封競標(biāo)、第二價格公開競標(biāo)、第二價格密封競標(biāo)[7]。為了能在預(yù)評標(biāo)合格的企業(yè)中選擇出運營價格最高的企業(yè)，又降低其他競標(biāo)企業(yè)對競標(biāo)企業(yè)A的影響，筆者認(rèn)為選擇第一價格密封競標(biāo)更為合適。所謂第一價格密封競標(biāo)，是指投標(biāo)企業(yè)將對高校物業(yè)管理項目的報價通過密封的方式（比如說裝置在密閉的信封中）分別報價，并告知高校相關(guān)機構(gòu)，高校相關(guān)機構(gòu)根據(jù)報價高低選擇出最高報價的物業(yè)公司。可用模型表示為：在第一價格密封競標(biāo)中，每個投標(biāo)企業(yè)遞交一份密封的報價bi，并且給定這些報價，回報為：其中，xi為投標(biāo)企業(yè)i對該項目的期望價值。假設(shè)投標(biāo)企業(yè)j≠i，這里不妨設(shè)i=1，那么可以假設(shè)j≠1遵循對稱、遞增且可微的均衡策略βI≡β。假設(shè)投標(biāo)企業(yè)1收到一個信號，X1=x（X1為投標(biāo)企業(yè)1對該高校物業(yè)管理項目給出的價值，即該物業(yè)企業(yè)贏得該項目所愿意支付的最高價格），報價為b。只要他遞交最高的報價，即只要maxi≠1β(Xi)＜b，投標(biāo)企業(yè)1將贏得該物業(yè)管理項目。由于β是單調(diào)遞增的，所以maxi≠1β(X1)=β(maxi≠1X1)=β(Y1)，其中，Y1≡Y1N-1，表示N-1個價值中的最大值。只要β(Y1)＜b，或者等價地，Y1＜β-1(b)，投標(biāo)物業(yè)企業(yè)1將獲得該高校物業(yè)管理項目的委托運營權(quán)。

創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目運營管理的必要性分析

在將委托管理服務(wù)權(quán)授予給最優(yōu)物業(yè)企業(yè)后，需要從兩個方面提高高校物業(yè)管理項目的服務(wù)水平與管理水平，其一為物業(yè)企業(yè)自身的管理水平、監(jiān)督機制與評價體系的完善與實施；其二為高校行使甲方監(jiān)管部門對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督、考核。兩者相結(jié)合是創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目運營管理模式的重要途徑[8]。具體而言：現(xiàn)有高校物業(yè)管理項目中存在的主要問題有通過行政授予制、邀標(biāo)等方式選擇委托運營物業(yè)企業(yè)，這不利于公平競爭，同時也不利于最優(yōu)物業(yè)企業(yè)的選擇。同時，一些高校的物業(yè)管理制度缺失或不健全也是一些高校物業(yè)存在無序經(jīng)營、約束性差的重要原因。此外，高校物業(yè)管理具有特殊性，而運營企業(yè)多為混業(yè)經(jīng)營企業(yè)，缺乏高校物業(yè)管理經(jīng)驗。如：沈陽某高校通過物業(yè)出錢建設(shè)食堂、學(xué)生公寓來解決投資難的問題，并將50年的經(jīng)營權(quán)賣給物業(yè)企業(yè)，但該物業(yè)企業(yè)缺乏高校食堂運營能力，從而導(dǎo)致食堂飲食價高質(zhì)差的局面，后來學(xué)校不得不高價提前收回食堂。從經(jīng)濟學(xué)角度來看，專業(yè)化經(jīng)營更有助于效率提高，但該項目并未通過競爭方式選擇出合適的企業(yè)。綜上所述，現(xiàn)有高校物業(yè)管理項目中所存在的諸多問題亟待解決，而重要的解決路徑在于創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目的運營管理模式。

提高高校物業(yè)管理效率的對策建議

（一）將招投標(biāo)作為選擇高校物業(yè)管理項目市場化的基本方式在市場化改革的背景下，在競爭領(lǐng)域涉及經(jīng)營權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，一般應(yīng)該在公平的市場競爭環(huán)境中，通過可實施的招投標(biāo)程序來選擇高校物業(yè)管理項目的委托運營企業(yè)，引入企業(yè)競爭機制[9]。目前一些高校為了提升學(xué)校賓館檔次，解決學(xué)校運營連年巨額虧損的局面，通過公開招投標(biāo)的方式，來選擇物業(yè)企業(yè)。顯然這種做法是可行的，有助于提升學(xué)校的績效，同時有利于提升學(xué)校教職員工與學(xué)生的福利。因此，可將學(xué)校內(nèi)非教學(xué)科研類管理服務(wù)工作進行市場化，并通過公開招投標(biāo)的方式，來選擇最優(yōu)的物業(yè)企業(yè)委托運營。（二）建立與完善新型高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)有高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)多在完成委托運營合同中的目標(biāo)前提下，由物業(yè)企業(yè)單獨管理，這有助于物業(yè)管理結(jié)構(gòu)的單一化與可實行性，但由于物業(yè)企業(yè)所掌握的信息有限，因此并不利于物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)的發(fā)展以及高校物業(yè)管理項目的運營[10]，為此，筆者認(rèn)為合理的高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該是以物業(yè)企業(yè)人員為主體，同時需要建立起高校物業(yè)管理監(jiān)督保障機構(gòu)，可由校方財務(wù)、國資和計劃等部門相關(guān)人員組成，同時設(shè)立教職工、學(xué)生監(jiān)督崗位與評價崗位，對高校物業(yè)服務(wù)項目的落實情況進行監(jiān)督，對委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的工作績效進行評價，由高校業(yè)主委員會組織年度考核評等，以此推動高校物業(yè)管理服務(wù)保障工作的高效運行。（三）構(gòu)建高校物業(yè)管理系統(tǒng)職工的競爭上崗與良性競爭機制高校物業(yè)管理系統(tǒng)的職工分為管理層與業(yè)務(wù)層，業(yè)務(wù)層多為臨時聘用的職工，缺乏必要的保障措施，同時由于管理層人員較少，變動可能性小，因此如何設(shè)計合理的機制，來調(diào)動管理層與業(yè)務(wù)層人員的積極性成為形成和諧的工作氛圍的重要前提[11]。鑒于此，筆者認(rèn)為可以通過業(yè)績考評體系，對管理層在一定時期內(nèi)（如半年或一年）的業(yè)務(wù)管理水平進行綜合考評，并依據(jù)評價結(jié)果以及公開投票決定下一個工作年度或任職期間的各部門負(fù)責(zé)人，從而形成良性競爭的環(huán)境，不斷提高高校物業(yè)管理水平和效率。本文對高校物業(yè)管理項目的招投標(biāo)機制以及針對如何提高高校物業(yè)管理項目的運營水平提出可實施的運營管理政策建議。在市場化改革的背景下，通過招投標(biāo)來選擇高校物業(yè)管理項目的委托運營企業(yè)已經(jīng)成為必然趨勢[12]，筆者提出在合理界定高校物業(yè)管理項目的邊界條件基礎(chǔ)上，依據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)和管理指標(biāo)3個層次共10個指標(biāo)，并規(guī)定各指標(biāo)的得分范圍，進而確定各個投標(biāo)企業(yè)的得分，并綜合考慮高校自身需求和投標(biāo)企業(yè)條件，選擇出3個左右企業(yè)進入最后的招標(biāo)過程，在最后確定物業(yè)管理企業(yè)時，依據(jù)最高價格者中標(biāo)的原則，通過第一價格密封競標(biāo)模式來選擇出最優(yōu)的物業(yè)管理企業(yè)。筆者基于現(xiàn)有高校物業(yè)管理中存在的諸多問題，釋析出創(chuàng)新高校物業(yè)管理項目運營管理是十分必要的，并從將招投標(biāo)作為選擇高校物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的基本方式、建立與完善新型高校物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)以及構(gòu)建高校物業(yè)管理系統(tǒng)職工的競爭上崗與良性競爭機制三個方面以此提高高校物業(yè)管理的運行效率。