導(dǎo)語(yǔ)：稅務(wù)征收論文：議物業(yè)稅開(kāi)征的性質(zhì)及界定一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：廖孝媛工作單位：深圳市恒誠(chéng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

開(kāi)征物業(yè)稅的目的

從《決定》精神上看，開(kāi)征物業(yè)稅是為了推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)中的政府稅費(fèi)制度。本文認(rèn)為:將開(kāi)征物業(yè)稅的目的定位在統(tǒng)一、規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)中的政府稅費(fèi)制度是合理的、科學(xué)的。從目前我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)制度來(lái)看，與城鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的稅費(fèi)的確過(guò)多過(guò)亂，少則幾十種，多則上百種。過(guò)多過(guò)亂的城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)扭曲了地方政府行為，加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)，加重了居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，違背了以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀。因此，將過(guò)多過(guò)亂的城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改為統(tǒng)一、規(guī)范的物業(yè)稅，對(duì)規(guī)范政府行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，樹立以人為本，全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀無(wú)疑具有重要的推進(jìn)作用。從近幾年全國(guó)各地發(fā)生的城市建設(shè)過(guò)程中各種損害市場(chǎng)利益的事件來(lái)看，都與地方政府在城鎮(zhèn)建設(shè)中的稅費(fèi)過(guò)多過(guò)亂緊密關(guān)聯(lián)。但是城鎮(zhèn)建設(shè)中的稅費(fèi)已經(jīng)成為了城市政府最重要的收入來(lái)源，從西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家情況看，財(cái)產(chǎn)稅也是城市政府最主要的收入來(lái)源。從我國(guó)分稅制體制的完善來(lái)看，今后財(cái)產(chǎn)稅也應(yīng)該成為城市政府最主要的稅收來(lái)源，因此作為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一開(kāi)征的物業(yè)稅，除了規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)制度外，還有為城市政府籌集財(cái)政收入的目的。或者明確地說(shuō)，短期看物業(yè)稅的開(kāi)征旨在于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)制度，長(zhǎng)期看物業(yè)稅的開(kāi)征則旨在于為城市政府籌集財(cái)政收入。

物業(yè)稅的歸類:收益稅還是財(cái)產(chǎn)稅

從目前我國(guó)對(duì)物業(yè)稅的探討來(lái)看，都將它定位為財(cái)產(chǎn)稅類，但是從我國(guó)香港開(kāi)征物業(yè)稅的情況看，卻是定位為收益稅類，即對(duì)有租金收入的物業(yè)按照租金收入一定比例征收的一種稅，但是香港稅制中還有一個(gè)與物業(yè)有關(guān)的稅種即差餉。差餉稅則是不分物業(yè)有無(wú)租金收入，按物業(yè)的評(píng)估租金按一定比例征收的一種稅。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅是對(duì)有租金收入的物業(yè)課征還是無(wú)論有無(wú)租金收入都統(tǒng)一征收也面臨著選擇問(wèn)題。從物業(yè)稅的功能定位來(lái)看，物業(yè)稅歸類為財(cái)產(chǎn)稅比較合理，因?yàn)檫@比較符合稅收的效率與公平。從效率的角度看，開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅，有利于促進(jìn)物業(yè)從經(jīng)營(yíng)能力差的人手中向經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的人手中流轉(zhuǎn)，從而提高物業(yè)的利用率，從公平的角度看，開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅，雖然對(duì)窮人和富人的物業(yè)都要征稅，但富人住豪宅要納更多物業(yè)稅有利于稅負(fù)公平。

物業(yè)稅的征稅范圍的界定

開(kāi)征物業(yè)稅，物業(yè)稅的征稅范圍的界定是一大難點(diǎn)。從效率角度看，不分物業(yè)性質(zhì)，對(duì)全部物業(yè)都征稅，物業(yè)稅的征稅范圍包括政府轄區(qū)內(nèi)的任何物業(yè)，征管效率最高。因?yàn)椋鞴軝C(jī)構(gòu)不需要花費(fèi)人力物力去審核物業(yè)的性質(zhì)，不需要區(qū)分是征稅物業(yè)還是不征稅物業(yè)，征管效率當(dāng)然高，而在只對(duì)一部分物業(yè)征稅，一部分物業(yè)不征稅的情況下，征管機(jī)構(gòu)就需要花費(fèi)很多人力物力去審核物業(yè)的性質(zhì)，去區(qū)分是征稅物業(yè)還是不征稅物業(yè)，征管效率當(dāng)然低。而且，將所有的物業(yè)都納入征稅范圍也有利于堵塞物業(yè)稅稅收收入流失的漏洞，從制度上防范納稅人偷逃物業(yè)稅。但是，從公平角度看，將所有物業(yè)都納入征稅范圍，富人和窮人都按相同的稅率繳納物業(yè)稅，顯然有利于富人，不利于窮人，有損稅收的公平。若區(qū)分物業(yè)性質(zhì)，物業(yè)就可區(qū)分為住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)又區(qū)分為無(wú)租金收入的家庭自用住宅物業(yè)和有租金收入的非自用出租家庭住宅物業(yè)。非住宅物業(yè)有區(qū)分為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。一般說(shuō)來(lái)，無(wú)租金收入的家庭自用住宅物業(yè)、行政機(jī)關(guān)、文化、教育等社會(huì)公益事業(yè)單位非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不征稅，對(duì)有租金收入的非自用出租家庭住宅物業(yè)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)則征稅。這樣，雖然可以做得相對(duì)公平一些，但是征管效率必然低下，還會(huì)加劇偷逃物業(yè)稅，而且也并不能必然保證稅負(fù)公平。因?yàn)楦蝗俗『勒恍杓{物業(yè)稅，窮人為了生存，將本來(lái)用于自用的物業(yè)卻用于出租或用于經(jīng)營(yíng)以增加收入，卻需要納物業(yè)稅，顯然有失公平。并且還有現(xiàn)有物業(yè)和新增物業(yè)的區(qū)分問(wèn)題。若對(duì)現(xiàn)有物業(yè)和新增物業(yè)都統(tǒng)一征稅，則現(xiàn)有物業(yè)已經(jīng)承擔(dān)了各種稅費(fèi)，顯然不利于現(xiàn)有物業(yè)。但是若只對(duì)新增物業(yè)征稅，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)不征稅，則顯然有利于現(xiàn)有物業(yè)，有利于已購(gòu)物業(yè)的先富起來(lái)的富人，不利于未購(gòu)物業(yè)的窮人。最好的辦法當(dāng)然是對(duì)現(xiàn)有物業(yè)和新增物業(yè)都統(tǒng)一征稅，然后對(duì)現(xiàn)有物業(yè)中包含的已納稅費(fèi)在規(guī)定的年限內(nèi)分?jǐn)偅卯?dāng)年分?jǐn)偟亩愘M(fèi)抵扣當(dāng)年應(yīng)納的物業(yè)稅，但是，這需要準(zhǔn)確測(cè)算現(xiàn)有物業(yè)中包含的已納稅費(fèi)并合理確定分?jǐn)偰晗蕖奈覈?guó)香港征收物業(yè)稅的現(xiàn)狀看，香港稅務(wù)條例規(guī)定，所有位于香港的土地和建筑物都屬于香港物業(yè)稅的征收范圍，但香港稅務(wù)條例同時(shí)作出了優(yōu)惠規(guī)定，豁免物業(yè)稅的物業(yè)包括:(1)政府及領(lǐng)事物業(yè);(2)業(yè)主自住樓宇;(3)家、族、堂物業(yè);(4)閑置物業(yè);(5)供商業(yè)公司業(yè)主作業(yè)務(wù)用途的物業(yè)，如果其應(yīng)課稅物業(yè)收益已包括在利得稅利潤(rùn)內(nèi)，或物業(yè)有業(yè)主自有做商業(yè)用途，則該物業(yè)可豁免物業(yè)稅。香港稅制中還有一種與物業(yè)稅類似的差餉，差餉的征收范圍是位于香港的樓宇或物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)，不論其是否出租，都應(yīng)按物業(yè)估價(jià)署估定的全年租金的一定比例繳納差餉，很少有樓宇或物業(yè)能豁免差餉。政府只是對(duì)教育、慈善和福利機(jī)構(gòu)的樓宇給予一定的資助。因此，某種程度上說(shuō)，差餉倒是真正的物業(yè)稅。本文認(rèn)為，從公平與效率角度綜合考慮，我國(guó)大陸開(kāi)征物業(yè)稅，其征稅范圍應(yīng)借鑒我國(guó)香港地區(qū)物業(yè)稅和差餉征稅范圍的規(guī)定，將所有位于我國(guó)大陸的物業(yè)都納入物業(yè)稅的征稅范圍，統(tǒng)一按評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的合理租值的一定比例納稅，同時(shí)將出租物業(yè)獲取的租金并入個(gè)人收入征收個(gè)人所得稅或者并入企業(yè)所得征收企業(yè)所得稅，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)中已納相關(guān)稅費(fèi)在10年內(nèi)分?jǐn)偅挚郛?dāng)年應(yīng)納物業(yè)稅，10年以后，則不得抵扣。這樣做的好處是:(1)有利于提高稅收征管效率，稅收征管機(jī)構(gòu)不需花費(fèi)人力物力去核實(shí)那些是征稅物業(yè)，那些是不征稅物業(yè);(2)有利于從制度上堵塞偷稅逃稅的漏洞，納稅人無(wú)法將應(yīng)納稅物業(yè)說(shuō)成是免稅物業(yè)而偷逃物業(yè)稅;(3)有利于提高政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等單位物業(yè)的利用效率，在政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等接受財(cái)政撥款單位的預(yù)算經(jīng)費(fèi)一定的前提下，多占用物業(yè)及占用高檔物業(yè)必然要繳納更多的物業(yè)稅，這就從制度上抑制了這些單位不顧實(shí)際需要多占用物業(yè)及占用高檔物業(yè)的不合理現(xiàn)象;(4)有利于公平稅負(fù)，富人的物業(yè)和窮人的物業(yè)、現(xiàn)有物業(yè)和將來(lái)的物業(yè)都納稅，但富人的物業(yè)要繳納更多的物業(yè)稅，窮人的物業(yè)繳納較少的物業(yè)稅，現(xiàn)有物業(yè)中包含的相關(guān)稅費(fèi)可以抵扣，體現(xiàn)出物業(yè)稅上窮人和富人的相對(duì)公平，現(xiàn)有物業(yè)和將來(lái)的物業(yè)上稅負(fù)的相對(duì)公平。

物業(yè)稅稅負(fù)水平的確定

除了部分物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)從而可以獲取利益外，對(duì)大部分物業(yè)來(lái)說(shuō)，都是用于家庭居住。物業(yè)本身并不能夠產(chǎn)生收益，從而對(duì)家庭居住物業(yè)征稅，必然要從家庭收入中支付，因此，物業(yè)稅稅負(fù)水平的高低直接影響到家庭整體稅收負(fù)擔(dān)水平，物業(yè)稅稅負(fù)水平的確定必須充分考慮到家庭的稅收負(fù)擔(dān)能力，從而要求物業(yè)稅稅負(fù)水平盡可能低。另一方面，如果物業(yè)稅作為城市地方政府主要財(cái)政收入來(lái)源，則物業(yè)稅必須保持一定的稅負(fù)水平，以保證城市地方政府必要的財(cái)力需求。同時(shí)，我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅是作為目前城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)制度的替代，開(kāi)征物業(yè)稅后，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。這就要求必須提供目前城市建設(shè)中稅費(fèi)實(shí)際情況，搞清哪些是合理的稅費(fèi)，哪些是不合理的收費(fèi)，從而將不合理收費(fèi)從目前城市建設(shè)稅費(fèi)水平中剔除，將合理的稅費(fèi)水平在物業(yè)有效使用期限內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅源俗鳛槲飿I(yè)稅稅負(fù)水平的確定依據(jù)。目前，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)將政府向開(kāi)發(fā)商一次性收取的國(guó)有土地出讓金改為向業(yè)主逐年征收物業(yè)稅，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)缺乏基本的理論依據(jù)。因?yàn)椋瑖?guó)有土地出讓金是政府作為國(guó)有土地所有權(quán)的代表將一定時(shí)期內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)一次性出售給國(guó)有土地使用者收取的使用費(fèi)，這里，政府憑借的是國(guó)有土地所有權(quán)而不是依據(jù)的公共權(quán)力，是一種雙方自愿基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)交易行為，而不是強(qiáng)制性的征稅行為。因此，國(guó)有土地出讓金不可能逐年分?jǐn)偢臑槲飿I(yè)稅。即使是將政府向開(kāi)發(fā)商一次性收取的國(guó)有土地出讓金改為逐年收取，那也只能是收取使用費(fèi)而不能稱為征收物業(yè)稅。目前征收的土地使用稅和土地增值稅也不應(yīng)并入物業(yè)稅，因?yàn)樵谡蜷_(kāi)發(fā)商一次性收取的國(guó)有土地出讓金后，再征收土地使用稅，實(shí)際上是重復(fù)征稅。在實(shí)行土地出讓金制度之后，政府再征收土地增值稅只能是對(duì)最能開(kāi)發(fā)創(chuàng)造提升產(chǎn)品價(jià)值行為的打擊，而不是對(duì)開(kāi)發(fā)者創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值提升土地價(jià)值的激勵(lì)。土地出讓金制度使政府應(yīng)收取的土地價(jià)值實(shí)際已被提前收取了。在政府出臺(tái)了土地出讓后開(kāi)發(fā)商必須在2年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)的政策規(guī)定后，土地價(jià)值大多不是因?yàn)橥恋乇旧硪蛩匦纬傻纳担且驗(yàn)槭袌?chǎng)和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)而引起房?jī)r(jià)升值。土地上的房屋及其他建筑物的升值并不是因?yàn)橥恋貎r(jià)值的提高，相反，是因?yàn)橥恋厣系姆课菁捌渌ㄖ锏纳刀岣吡送恋貎r(jià)值。土地價(jià)值的提高是因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)者創(chuàng)造的而并非土地的自然升值，甚至也不包括因政府投入而導(dǎo)致的環(huán)境改善，因?yàn)檎谑杖⊥恋爻鲎尳饡r(shí)已經(jīng)將這個(gè)因素考慮進(jìn)去了。當(dāng)初政府出臺(tái)土地增值稅的動(dòng)因也許是彌補(bǔ)政府首次出讓土地時(shí)的漏洞，在實(shí)行土地出讓金制度之后，政府出讓土地的行為已經(jīng)市場(chǎng)化了，政府再對(duì)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的價(jià)值額外征稅就沒(méi)有充足的理由了。因此，物業(yè)稅稅負(fù)水平的確定不應(yīng)該計(jì)入土地使用稅和土地增值稅的稅負(fù)水平。另外，在物業(yè)稅稅負(fù)水平的確定上，應(yīng)區(qū)分經(jīng)營(yíng)用物業(yè)和家庭居住用物業(yè)，經(jīng)營(yíng)用物業(yè)稅負(fù)水平應(yīng)高于家庭居住用物業(yè)稅負(fù)水平。經(jīng)營(yíng)用物業(yè)稅負(fù)水平不應(yīng)高于合理估計(jì)租值的15%，家庭居住用物業(yè)稅負(fù)水平不應(yīng)高于合理估計(jì)租值的10%。