導(dǎo)語：現(xiàn)代物業(yè)招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)狀況思索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：俞以平張曉工作單位：青島理工大學(xué)

根據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，自行組織實施招標(biāo)活動的條件是招標(biāo)人須具有招標(biāo)經(jīng)驗，編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力。根據(jù)這個條件來看，絕大多數(shù)開發(fā)商都不具有自行招標(biāo)的條件。而現(xiàn)實中，絕大多數(shù)的前期物業(yè)招投標(biāo)都是由開發(fā)商自己來組織的，因為不專業(yè)而導(dǎo)致招標(biāo)過程中出現(xiàn)不少問題，嚴(yán)重的直接導(dǎo)致流標(biāo)。而現(xiàn)在的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，其主營業(yè)務(wù)是工程建設(shè)項目、采購等業(yè)務(wù)。和工程建設(shè)項目相比，前期物業(yè)招投標(biāo)的標(biāo)的較小，對招標(biāo)機(jī)構(gòu)而言，屬于雞肋型，這些機(jī)構(gòu)一般不愿意為此費力。而開發(fā)商，一方面，由于對物業(yè)管理的無知和藐視；另一方面，不愿意花更多的錢去委托專業(yè)機(jī)構(gòu)。投標(biāo)保證金的千差萬別投標(biāo)保證金是指投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求向招標(biāo)人出具的，以一定金額表示的投標(biāo)責(zé)任擔(dān)保。其目的在于，投標(biāo)人保證其投標(biāo)被接受后對其投標(biāo)書中規(guī)定的責(zé)任不得撤銷或者反悔。否則，招標(biāo)人將對投標(biāo)保證金予以沒收。從各地的前期物業(yè)招標(biāo)公告中看到，投標(biāo)保證金從幾千元到幾萬，甚至幾十萬不等。金額過低，起不到保證金應(yīng)有的作用，而金額過高，給投保物業(yè)企業(yè)增加較大的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

1．交易方式選擇的規(guī)范性《暫行辦法》將交易方式分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議方式。根據(jù)招投標(biāo)法的精神，邀請招標(biāo)的實施是因為以下情形：①項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選在的；②受自然地域環(huán)境限制的；③涉及國家安全、國家機(jī)密或者搶險救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的；④法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的。就前期物業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)的項目而言，基本不存在以上范疇的限定。而選擇協(xié)議方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)的做法，更是不得要領(lǐng)。由于協(xié)議方式往往是通過談判產(chǎn)生的，不便于公眾監(jiān)督，容易導(dǎo)致非法交易，因此，我國機(jī)電設(shè)備招標(biāo)規(guī)定中，禁止采用這種方式。即使允許采用議標(biāo)方式，也大都對議標(biāo)方式做了嚴(yán)格限制，往往是因為技術(shù)的保密性、涉及國家機(jī)密或在緊急情況。所以對于前期物業(yè)管理的招標(biāo)交易方式，從公平、公正的角度來看，應(yīng)該提倡公開招標(biāo)，限制邀請招標(biāo)，盡量杜絕協(xié)議方式。2．對公開招標(biāo)錯位的規(guī)范性根據(jù)上文中對公開招標(biāo)錯位現(xiàn)象的分析，產(chǎn)生公開招標(biāo)成邀請招標(biāo)化的主要原因是開發(fā)商的肥水不流外人田的觀念和政府主管部門的不作為甚至“推波助瀾”所造成的。根本無法保障前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的公開、公平、公正和誠實信用的原則。針對以上問題，可以從以下幾個方面入手：①加強(qiáng)對開發(fā)商公的觀念宣傳。常言道：政策好定，觀念難改。一項政策一旦頒布，就可以了，但觀念的轉(zhuǎn)變往往要經(jīng)歷很長時間。前期物業(yè)管理的招投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要趨勢，同時，也是選擇最合適物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最佳方式。內(nèi)定方式，短期來看，有一定的便利性和利益性，“肥水不流外人田”，但一個真正的企業(yè)，害怕競爭，不敢于參與競爭，是無法獲得長期健康的發(fā)展。②加強(qiáng)評標(biāo)過程的監(jiān)控。評標(biāo)過程中嚴(yán)格評審，針對一些涉嫌陪標(biāo)的企業(yè)，重點審核其所提交的資信信息，包括管理經(jīng)驗、認(rèn)證體系、企業(yè)所獲得的榮譽的完整性，防止這些企業(yè)為了陪標(biāo)而故意降低其綜合實力的信息。發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象的蛛絲馬跡，要對“陪標(biāo)”相關(guān)企業(yè)和責(zé)任人，給予相應(yīng)的處罰，從而嚴(yán)肅招投標(biāo)環(huán)境。③加強(qiáng)主管部門的自律，同時要加強(qiáng)對主管部門的監(jiān)督。主管部門是招投標(biāo)健康環(huán)境的創(chuàng)造者，競爭秩序的維護(hù)者，更是招投標(biāo)活動的監(jiān)督者。主管部門的自律主要是通過職業(yè)素質(zhì)的思想教育，而對主管部門的監(jiān)督，更多地來自于相關(guān)企業(yè)的投訴機(jī)制、上級主管部門的查處和社會媒體的曝光。3．招標(biāo)組織的規(guī)范性缺失針對當(dāng)前物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的缺少和參與意愿低迷，筆者認(rèn)為，可以從兩個方面進(jìn)行彌補(bǔ)：①短期而言，對招標(biāo)人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。政府主管部門和行業(yè)協(xié)會，可以根據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的實際情況，加強(qiáng)招投標(biāo)培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)，并制定規(guī)范的招標(biāo)文件，將招標(biāo)流程規(guī)范化、招標(biāo)內(nèi)容規(guī)范化。②長期而言，逐步培育、建立有效的招投標(biāo)中介市場。中介是推進(jìn)物業(yè)管理市場化的重要環(huán)節(jié)。可以甄選1～3家招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點。畢竟對傳統(tǒng)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)而已，物業(yè)管理項目招投標(biāo)還是一個新興業(yè)務(wù)。在試點期間，政府主管部門定期、不定期對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查和審核，逐步形成有效的招投標(biāo)中介市場。4．投標(biāo)保證金的數(shù)額規(guī)范筆者認(rèn)為，對于前期物業(yè)管理招標(biāo)的投標(biāo)保證金數(shù)額的確定應(yīng)遵循謹(jǐn)慎性原則，即在保障招標(biāo)人利益的同時，降低投標(biāo)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保證金的上限為標(biāo)的項目年物業(yè)費用的2%，而下限則由招標(biāo)人自行規(guī)定。理由如下：①20012年實施的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》第二十六條規(guī)定：招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)保證金不得超過招標(biāo)項目估算價的2%。②上文中規(guī)定的標(biāo)的是工程建設(shè)項目，而前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)的標(biāo)的項目費用估算主要存在一個服務(wù)時間的確定問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，可以按一年的前期物業(yè)管理時限為宜。

強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)招投標(biāo)的意義在于充分保護(hù)廣大業(yè)主的利益，而當(dāng)前法規(guī)與條例是粗線條的，招投標(biāo)有效執(zhí)行的關(guān)鍵在于當(dāng)?shù)匦袠I(yè)主管部門的監(jiān)督與環(huán)境培養(yǎng)，在于招投標(biāo)雙方市場競爭觀念的更新，在于評標(biāo)專家態(tài)度的嚴(yán)謹(jǐn)和素質(zhì)的提高。