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一、老舊小區物業管理存在的問題

棗莊市共有住宅小區902個，已實行物業管理的小區329個，主要指2008年以來的新建住宅項目，建筑面積約2600萬平方米；機關、企事業單位自行管理的小區127個，建筑面積約540萬平方米；社區居民自行管理的小區446個，建筑面積約1200萬平方米，其中機關、企事業單位和居民自行管理小區絕大多數為老舊小區。

（一）房屋產權形式多樣

棗莊市老舊小區房屋產權形式有全產權商品房、房改售房、直管公房、回遷房等。住房的產權人多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、二手房產權人等。

（二）部分小區硬件條件相對落后

棗莊市部分老舊小區建成年代比較早，硬件條件比較差，比如市中區文化四村，該小區建成于1984年，雖然地處市中區中心地帶，但多以陳舊的低矮樓房為主，規劃比較滯后，綠化面積較小、缺少機動車停車位、體育健身設施和文化活動空間較小，且無物業管理，門面管理混亂、安全隱患嚴重。

（三）存在部分住宅樓無物業管理的現象

由于各種歷史原因以及產權形式的多樣化，以榮華里小區為例，該小區從90年代開始分四期建設，財政局宿舍屬于有物業管理的住宅樓可以看到業主的生活環境得到了提高，財產人身安全得到了保證，綠化和房屋設施設備、娛樂設施設備得到了完善。反之，而作為商品房出售的榮華里二、三期沒有物業管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容，也影響了市容市貌。

（四）部分居民觀念陳舊，物業管理交費意識淡薄

多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的后勤部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄，需要改變陳舊的觀念。目前，老市委、老政府宿舍包括東郊小區在內都是由機關事務管理局進行管理，業主并不承擔物業費。

（五）老舊小區基礎設施的改造資金無來源

老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如對小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金問題是困擾實施物業管理的一個重要問題。目前，建成于20世紀80年代的文化一、二、三、四村，龍門里、青松里、光明新村等小區亟待進行整治改造。

（六）小區公共部分侵權行為引起業主之間糾紛

個別業主在進住小區后存在著違章搭建、毀綠種菜等破壞小區整體面貌的行為，從而引發其他大部分業主的不滿。而物業公司除了進行勸阻外，無任何行政執法權來對其進行制約。物業的無授權管理行為，往往成為和而不解的導火索，往往導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區的和諧建設。

（七）業主委員會成立困難，運作難度大

通過了解，棗莊市中區2005年前建成的小區中成立了業委會的只有華山小區、君府花園、光明園、蘋果花園4個小區。在成立了業委會的4個小區中，只有光明園業委會和物業公司相互協調正常運作，蘋果花園業委會由于經濟收入不公開，業主意見較大，處于半癱瘓狀態，另兩個則完全形同虛設沒有開展工作。在調查中有的小區業主入住13年都沒有辦法成立業委會，有的小區業主出于個人利益拉成幾團，相互爭斗，干擾了業委會的正常有序成立。而有些業主的自我保護維權意識淡薄，不關心業委會的成立，認為成立不成立不關他的事。

二、老舊小區物業管理問題分析

（一）法律法規落實難

2009年出臺的《山東省物業管理條例》在實際的操作過程中難以落實，原因主要是《山東省物業管理條例》高估了業主的法治意識和主動參與業主委員會實施民主管理的意愿，對物業管理區域業主的復雜性缺乏充分的分析和把握。

（二）物業管理缺乏規模效應、科技含量低、管理行為不規范

由于物業管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據的狀況十分突出，多數物業管理公司都達不到正常的經營規模。據統計，有70%以上的物業管理企業處于虧損或虧損邊緣。科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。部分物業企業的行為不規范，存在著服務不到位、收費與服務不相符現象，一定程度上損害了業主的合法權益。傳統的物業管理內容包括對保安、保潔、保綠、對房屋設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規范化的管理效果。

三、對策

（一）實行屬地管理

近幾年，棗莊市按照物業管理“縱向到底、橫向到邊”的總體指導思想，2011年出臺了《關于進一步加強物業管理工作的意見》，明確了物業管理重心下移，管理窗口前置，規定了社區物業管理工作原則，即“區（市）政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，主管部門指導監督，屬地管理，條塊結合”，將物業管理納入社區建設統一管理，積極發揮街道辦事處、社區物業管理在基層物業管理中的重要作用。

（二）推行“四位一體”物業管理模式

近年來，棗莊市著力推廣了在社區居委會黨支部領導下的居民委員會、業主委員會、物業服務公司共同參與的“四位一體”物業管理模式，積極發揮“社區居委會黨支部、居民委員會、業主委員會、物業服務公司”四方面力量，共同致力搞好社區物業管理工作，特別是在解決物業矛盾糾紛問題上，更顯這四方合力的重要性。棗莊市中區創新了“四位一體”物業管理模式為“4+X”聯席會議制度，同時將物業管理納入社共網格化管理。全面推廣“四位一體”物業管理模式，為老舊小區實行物業管理提供了社會各方共同參與社區物業管理的全新平臺。

（三）加大財政資金投入

棗莊市于2007年出臺了《關于加快推進棚戶區改造和舊住宅區整治的實施意見》，市政府以“文化四村”作為老舊住宅小區綜合整治試點，積極探索老舊小區綜合整治改造經驗。“文化四村”經過綜合整治改造后，小區“路不平、污水流、燈不明、停車難、環境差”等問題得到了徹底改變。

（四）依法成立業主委員會，為老舊小區實行物業管理提供組織保障

針對業主積極性不高，小區業主委員會成立難的這一現狀，嘗試在業主委員會籌備及成立的前期，由街道社區人員充實進去，組織小區內的業主依法進行選舉，協助業主委員會與物業及政府部門進行溝通，承擔組織、監督等職責，方便業主委員會正常運行，及業主權利的有效實現。當業主委員會動作正常時，自動退出。

（五）培育以人為本的物業服務理念，構建和諧平等物業服務關系

物業企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用。物業企業應該樹立以人為本的服務理念，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。

（六）加強輿論宣傳，為老舊小區實行業物業管理營造良好的氛圍

一是宣傳貫徹落實《物權法》、《山東省物業管理條例》、市人民政府《關于進一步加強物業管理工作的意見》，提高業主、物業企業及全民的法律意識，使社會各方面充分認識到物業管理實質上是一種有償服務，可以帶來巨大的社會效益、經濟效益和環境效益，營造一個全社會了解物業管理、接受物業管理、關心物業管理、支持物業管理的良好氛圍，積極營造出一個物業管理市場化的良好氛圍，為物業管理的健康發展奠定良好的社會環境。二是深入調研，為建立健全業主委員會和物業管理的監督體系提供有力的依據。三是強化黨委政府及社區居委會對業主委員會的指導，提升城市管理整體水平。

（七）打造物業服務品牌，引導物業企業積極介入老舊小區物業管理

一是適度采用收購、兼并規模小經營能力弱的物業管理企業等方式進行企業的重組整合，形成規模優勢，從而達到優化企業資源配置，實現資源共享，降低管理成本，體現品牌特色。通過擴大管理規模，實現企業效益最大化，增強企業實力。二是在物業管理市場引入競爭機制和招投標機制，培育公正公平的市場環境，擇優聘用。政府應加強監督，強化管理，引導企業進行集約和規模經營。

作者:郭萬寶 單位:棗莊市房產管理局